Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 4. kvartal 2014 Lenke:

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen Ansvarlig Forvalter Forvalter Forretningsfører Tlf: Tlf: Tlf: E-post: jar@pareto.no E-post: jab@pareto.no E-post: hgm@pareto.no Pareto Project Investment Management AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 31. desember 2014 på NOK 131 per aksje, som tilsvarer en oppgang på NOK 3 per aksje (2,3 %), justert for utbetalingen på NOK 5 per aksje som ble gjennomført før årsskiftet. Avkastningen relaterer seg i hovedsak til løpende leieinntekter, marginal verdioppgang på eiendommene og salgsgevinst tilknyttet to av eiendommene. Oppsummering Den løpende avkastningen gjennom årets fjerde kvartal har bidratt til en direkteavkastning som er i tråd med forvalters forventninger og som normalt tilsvarer anslagsvis NOK 3-4 per aksje. Brutto eiendomsverdier er oppjustert med 0,1 % (målt i lokal valuta), dog har valutaendringer gjennom kvartalet gitt en marginalt positiv merverdi. Overkurs på selskapets rentebindinger har økt med i overkant av NOK 1 per aksje gjennom kvartalet, hvilket har hatt en negativ effekt på VEK. Det foreligger en salgsgevinst tilknyttet salgene av Gjelleråsen Eiendom IS og KV 161 Eiendom IS, i forbindelse med at eiendommene er solgt eller i salgsprosess til verdier som ligger høyere enn VEK for prosjektene per tredje kvartal. Totalt har disse elementene gitt PEN en avkastning for kvartalet på 2,3 %. Periode Avkastning Kurs Utbetaling ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 overkursen i PEN økt fra å utgjøre 15,7 % av VEK (NOK 22 per aksje) per til 22,1 % av VEK (NOK 29 per aksje) per Forvalter hadde ved inngangen til 2014 forventet at overkursen ville vært redusert ett år frem i tid, ettersom tidseffekten av at rentebindingene blir ett år kortere får stadig større betydning når disse nå kun har en gjennomsnittlig durasjon på 3,9 år. Til tross for en generell verdioppgang, har det dog vist seg å være stor forskjell fra eiendom til eiendom. Det er primært eiendom av høy kvalitet og antatt lav risiko (lav yield) som har opplevd sterkest verdiendring. Dette kan skyldes at investorenes preferanser i stor grad har blitt påvirket av det globale makrobildet, der stadig flere sentralbanker kutter renten som resultat av svak vekst, lav inflasjon og dårlige fremtidige prognoser. Således eksisterer det fortsatt en risikoaversjon blant investorene, som fortsatt utviser stor interesse for eiendommer med sentral beliggenhet og lange kontrakter med solide leietakere. Selv eiendommer med lav yield gir en god risikopremie sett opp mot rente- og obligasjonsmarkedet, slik at investorene foreløpig ikke tvinges til å påta seg større risiko for å oppnå sine avkastningsmål. Vi tror dette fortsatt vil kunne være situasjonen gjennom 2015 så lenge det globale makrobildet forblir uendret. Siden etablering -12,2 % ,70 PEN fikk en total avkastning på 5,7 % gjennom Fjoråret har vært preget av et kraftig fall i rentemarkedet, både for lange og korte durasjoner. Dette har redusert avkastningskravet (yielden) blant eiendomsinvestorene, i lys av at alternativavkastningen i rente- og obligasjonsmarkedet har blitt redusert. Videre har den samlede finansieringskostnaden tilknyttet eiendomsinvesteringer blitt kraftig redusert, både som resultat av lavere renter og ikke minst lavere utlånsmarginer på nye og gamle låneengasjement. Det kom derfor ikke som noen stor overraskelse at man etter hvert fikk en reprising av norsk næringseiendom, med en verdioppgang som ble spesielt tydelig gjennom andre halvdel av Reprisingen har dog i mange tilfeller blitt av redusert som følge av økte overkurser på langsiktige rentebindinger, som eiendomsinvestorer ofte å benytter seg av for å redusere den finansielle risikoen og låse inn en kontantstrøm. Eksempelvis har Eiendomsmarkedet Fjorårets kanskje to viktigste kjennetegn har vært høyt transaksjonsvolum og betydelig nedgang i avkastningskrav (yield). Akershus Eiendom sitt estimat tilsier at det ble omsatt næringseiendom for anslagsvis NOK 75 mrd. i 2014, dersom man inkluderer større finansielle transaksjoner slik som børsnoteringen av Entra (ca. NOK 26 mrd.). Til sammenligning har transaksjonsvolumet normalt ligget på ca. NOK mrd. per år de siste 10 årene. Fjorårets høye aktivitetsnivå bekrefter at investorene har blitt mer aktive, nå som finansieringsbetingelsene er kraftig bedret og bankenes utlånsvillighet har økt. Dette gjelder også de utenlandske investorene, som virker å være mer aktive på kjøpersiden enn noen gang tidligere. Ved inngangen til 2014 opererte de fleste analytikerne med en prime yield på 5,25-5,50 %. I skrivende stund har dette intervallet blitt redusert til 4,50-4,75 %, der flere referansetransaksjoner bekrefter det nye nivået. Mer markedsinformasjon følger av Akershus Eiendom sin markedskommentar på side

4 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 31. desember 2014 er på NOK 131 per aksje. Dette tilsvarer en økning på NOK 3 per aksje (2,3 %) gjennom kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 104 per aksje, hvilket er opp 3,8 % fra omsetningskursen ved forrige kvartalsrapport (justert for utbytte). Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 31. desember 2014 er VEK for PEN fastsatt til NOK 131 per aksje. Dette gir en avkastning på 2,3 % siden siste verdivurdering i tredje kvartal 2014 og tilsvarer en nettoyield på 7,3 % for porteføljen. Totalt sett har selskapet hatt en avkastning på 5,7 % i 2014 og 8,5 % over de siste to årene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 9,18 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. De siste årene har den årlige utbetalingen ligget på NOK 6 per aksje, men i 2014 ble det utbetalt hele NOK 17 per aksje, hvorav NOK 12 per aksje ble utbetalt og NOK 5 per aksje ble utbetalt Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 231 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 47,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 29 per aksje per 31. desember 2014 og er hensyntatt i VEK. Dette er en økning på NOK 1 per aksje (3,6 %) siden tredje kvartal for porteføljen, og er et resultat av at de lange rentene har falt ytterligere siden forrige verdivurdering. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 104 per aksje (omsatt 9. januar 2015), hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 20,6 %. Omsetningskursen har økt med henholdsvis 13,5 % og 23,5 % siden og (justert for utbytte). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 250 VEK per aksje 200 VEK per aksje (utbyttejustert) 178, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 2,3 % 5,4 % 5,7 % 8,5 % -10,7 % Oslo Børs -5,5 % -6,8 % 5,0 % 29,7 % 53,0 % Eiendomsindeks 8,0 % 15,9 % 24,8 % 37,5 % -13,4 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene ENTRA, OLT og NPRO) 4

5 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Handelseiendom II AS (28,9%) Handelseiendom II AS eier en rekke dagligvarebutikker i Midt- og Nord-Norge. Selskapet har vært gjennom en betydelig restruktureringsprosess, som blant annet har inkludert salg av enkelteiendommer. Gjennom fjerde kvartal ble ytterligere to eiendommer i porteføljen bundet opp for salg. Restruktureringsprosessen som har blitt gjennomført sørget for at Handelseiendom II fikk gjennomført refinansieringen av obligasjonslånet som forfalt i januar Som følge av refinansieringen er den kortsiktige risikoen i prosjektet betydelig redusert og selskapet har nå ingen lån som forfaller før Forus Handelsbygg AS (50%) Gjennom fjerde kvartal har Forus Handelsbygg AS fremforhandlet en 10-års forlengelse på leieavtalen med Megaflis. Den nye leien er noe høyere enn gjeldene leie og løper frem til 31. juli Forus Handelsbygg AS har følgelig vært gjennom en forlengelse av leiekontraktene for begge byggene gjennom de siste årene, noe som har bidratt til en betydelig verdijustering av eiendommen. Ved årsslutt har Forus Handelsbygg AS en gjennomsnittlig gjenværende durasjon på leiekontraktene på nesten 10 år. Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 86,85 per aksje. Transaksjoner i fjerde kvartal 2014 Gjelleråsen Eiendom IS/AS (7,5%) I fjerde kvartal ble prosjektet Gjelleråsen Eiendom IS/AS solgt og oppgjør for transaksjonen ble mottatt i slutten av desember. Salget innebar en kontantutbetaling til PEN tilsvarende NOK 26,6 millioner, og tilsvarte en premie til VEK per tredje kvartal på ca. 13 %. PEN investerte NOK 20,5 millioner i prosjektet i desember 2009, og har siden da fått utbetalt totalt NOK 38,3 millioner. Det gir en absolutt avkastning på 88 %, noe som tilsvarer en årlig avkastning (IRR) på 16%. Prosjektet har følgelig vært en betydelig bidragsyter til PEN sin positive VEK utvikling de siste årene. KV 161 Eiendom IS/AS (25%) I løpet av fjerde kvartal har KV 161 Eiendom IS/AS inngått en avtale om salg av selskapet, med forventet oppgjør mot slutten av februar Det er fortsatt forbehold knyttet til transaksjonen, men dersom den gjennomføres vil PEN realisere i overkant av NOK 20 millioner. Den avtalte salgsprisen tilsvarer en egenkapitalverdi som er ca 25% høyere en VEK per tredje kvartal. Dersom transaksjonen gjennomføres vil det komme mer detaljert informasjon i neste kvartalsrapport. Lørenskog Vest Eiendom AS (8%) Gjennom fjerde kvartal har PEN solgt ytterligere 4% av eierandelene i Lørenskog Vest Eiendom AS. Andelene er solgt til verdier som tilsvarer VEK i prosjektet. Etter salget har PEN en eierandel på 8% i prosjektet. Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 31. desember 2014 på NOK 62 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2015 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. Denne fullmakten er ikke benyttet i 2012, 2013, 2014 eller hittil i

6 Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 635 millioner. Porteføljen inkluderer 22 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 2,7 milliarder, som tilsvarer en oppgang i bruttoverdier på ca. 0,1 % (målt i lokal valuta) siden forrige kvartal. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,3 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2015 ca. 7,0 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leietakere %-andel Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,4 % Stat/kommune 11,4 % Schibsted ASA 7,7 % Kongsberggruppen 7,1 % Scan AB 5,8 % SAS 5,6 % Freja Transport & Logistics 5,6 % Ringnes AS 5,4 % Plantasjen Norge AS 4,0 % ÅF Norge AS 3,7 % Brødrene Kverneland AS 3,6 % Aker Solution ASA 3,2 % Axis Shield ASA 3,1 % Expert AS 3,0 % Møbelringen 2,2 % Andre 14,5 % Sum 100,0 % Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 7,2 år Utløpsprofil leiekontrakter Per fjerde kvartal utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 209 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 71 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder Reitan Gruppen (Rema 1000), stat/kommune og Schibsted, står for ca. 33 % av de totale leieinntektene. PEN har kun 0,6 % økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt, og har en lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene (10,3 % av total årsleie). Årlig bruttoleie i NOK mill 40 19,5% 30 14,4% 11,7% 20 9,7% 9,8% 10,2% 9,2% 6,7% 10 3,2% 3,2% 0,3% 0,4% 0,7% 0 Løpende Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med én til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (35 %) av «barehouse» kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-8 % av underliggende leie. 65% 35% BareHouse Standard 6

7 Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 3,9 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,6 %. Dette er en nedgang på 0,2 %-poeng i kvartalet og skyldes lavere flytende rente, samt rentebindinger som har løpt ut i fjerde kvartal. Etter hvert som flere rentebindinger utløper, forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 79 % av PEN sin underliggende rente bundet, og således er PEN sin rentekostnad i skrivende stund lite eksponert mot endring i markedsrenter. Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 31. desember 2014 på 171 basispunkter. Det er ned med 1 basispunkt fra forrige kvartal, og skyldes marginendring på noen av prosjektene. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Bakgrunnen til at PEN ligger i det nedre intervallet skyldes at det er inngått avtale om fast bankmargin (marginbinding) i flere av prosjektene på lavere nivåer. Fremover forventer vi at PEN sine lånemarginer vil fortsette å øke noe, etter hvert som marginbindingene løper ut. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør i overkant av NOK 1,95 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 71 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2015 vil PEN indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 50 millioner, noe som tilsvarer 2,6 % av låneporteføljen. Tar man hensyn til avdragene, samt den løpende utbyttekapasiteten kontantstrømmen genererer, gir PEN en forventet avkastning til egenkapitalen på 10-12% p.a. ved uendrede eiendomsverdier og uendret overkurs på selskapets lån % 21% Forfall rentesikring (mill NOK) % 9% 8% 6% 6% 10% 2% 7% 1% 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall) 7

8 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,7 milliarder per 31. desember Dette tilsvarer en nettoyield på 7,3 %, og representerer en verdioppgang på 0,1 % i bruttoverdiene (målt i lokal valuta) sammenlignet med tredje kvartal Kursutvikling VEK ( ) Akkumulert utbetaling Sist omsatt NOK 131 per aksje NOK 47,70 per aksje NOK 104 per aksje Beliggenhet 6% 6% Stor-Oslo Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 2,7 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 634 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 503 mill Brutto leieinntekter NOK 209 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,3 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,6 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,8 % Kontraktslengde (år) 7,2 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 62 Ledighet 0,6 % KPI Regulering 97% 7% 25% 15% Type bygg (Segment) 41% Østlandet Stavanger/Sola Midt-/Nord Norge Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 877 Industri Annet % 6% 21% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 71% Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,62% Gjenomsnittlig rentebinding (år) 3,9 Andel rentebundet 79% Gjennomsnittlig lånemargin 1,71% 34% 17% Kontor Lager/Logistikk Annet Overkurs swapavtaler NOK 29 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100% Kontor Stor-Oslo ,2 6,5 % 5,7 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20% Industri Stavanger/Sola ,4 6,9 % 1,3 % Forus Handelsbygg AS 50% Handel Stavanger/Sola ,5 6,3 % 2,0 % Forus Kontorbygg AS 50% Kontor Stavanger/Sola ,6 7,3 % 6,2 % Forus Park AS 100% Handel Stavanger/Sola ,9 7,1 % 9,8 % Handelseiendom I AS 25% Handel Østlandet ,8 7,1 % 2,1 % Handelseiendom II AS (Rema) 29% Handel Midt-/Nord Norge ,0 7,2 % 7,3 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22% Kontor Stor-Oslo ,4 6,3 % 5,1 % K2 Eiendom AS 10,5 % Kontor Stor-Oslo ,2 6,3 % 3,3 % Kongsberg Industribygg AS 25% Industri Østlandet ,8 8,7 % 5,0 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30% Industri Østlandet ,6 8,1 % 2,6 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10% Kontor Østlandet ,5 8,7 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25% Kontor Stor-Oslo ,5 7,5 % 3,0 % Logistikbyg Århus ApS 100% Lager/Logistikk Danmark ,9 7,9 % 5,7 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100% Lager/Logistikk Sverige ,1 7,2 % 5,5 % Logistikkbygg II AS/KS 79% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,9 7,6 % 7,4 % Lysaker Nova AS 100% Kontor Stor-Oslo ,8 6,7 % 4,9 % Lørenskog Vest Eiendom AS 8% Kontor Stor-Oslo ,8 6,8 % 0,3 % Nydalen Næringseiendom AS 27% Industri Stor-Oslo ,4 6,6 % 7,9 % Sola Næringseiendom KS 35% Annet Stavanger/Sola ,9 12,9 % 5,8 % Stamveien 1 AS 40% Lager/Logistikk Stor-Oslo ,9 8,4 % 3,4 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100% Kontor Østlandet ,5 6,2 % 5,5 % * basert på andel av total nettoleie 8

9 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal Leiemarkedet Utleiemarkedet i Oslo opplever fremdeles solid ledighet, og kontorledigheten var per 1. oktober 2014 ca. 7,3 %. Den største endringen det siste halvåret fant sted på Lysaker hvor det var en økning på 2 %-poeng og Helsfyr-Bryn hvor det var en nedgang på 2 %-poeng. I Oslo sentrum er ledigheten nå 5,0 % som er 0,2 %- poeng høyere enn hva som ble rapportert i mars. Signerte volumer endte på et svært lavt nivå i 2014, men en del ledige arealer vil komme på markedet i løpet av 1. kvartal I tillegg vil flere bygg bli tatt ut som konverteringsprosjekter. Utleiemarkedet vil fremover merke bedriftenes mer nøkterne utsikter til 2015 og Sentrum vil tape noen leietakere til fordel for randsonene, og sammen med mer forsiktige private leietakere vil dette begrense leieutviklingen, til tross for ledighet på 5-6 %. Randsonene vil oppleve svakt fallende leienivåer for nybygg grunnet sterk konkurranse og fallende yield. Dette vil ha en smitteeffekt på eksisterende bygg, ettersom en del gårdeiere også vil ønske å rigge for salg og vil prioritere å fylle opp byggene raskt. Vestsonen vil oppleve en fallende leie grunnet nedbemanning i oljebransjen. Innenfor oljeservice vil det bli mer ledig areal og en del aktører vil måtte fremleie deler av sine arealer. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: Ipark Eiendom har inngått leiekontrakter med Statsarkivet i Stavanger, Byarkivet og IKA på til sammen kvm. Westerdals Høyskole skal leie i overkant av kvm i nye Chr. Kroghs gate 32. I Sørkedalsveien 8 på Majorstuen skal Bouvet ASA leie kvm til litt over NOK per kvm. Google har inngått avtale med NPRO om å leie kvm i Bryggegata 8 i fem år til markedsbasert leie. Sektor Gruppen har signert en leieavtale for kvm i Verkstedveien 1 (Monier) på Skøyen. Dinamo Norge AS skal leie kvm i Schweigaards gate 16 med en varighet på 5 år. I Wergelandsveien 7 skal Advokatfirmaet Hammervold Pind DA leie 850 kvm. Logistikk leiemarkedet i Stor-Oslo regionen er fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå. Leienivåene har ikke endret seg stort i logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste områdene er fremdeles på NOK / kvm. Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro ettersom disse områdene er svært populære Oslo office rents, (Nominal NOK) Prime High std CBD NOK/m²/year Newer space CBD Good std CBD High std Skøyen H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H H1 High std west fringe High std east fringe Older, ineffective space

10 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal Transaksjonsmarkedet Fjerde kvartal 2014 ble et svært aktivt kvartal i transaksjonsmarkedet for næringseiendom med flere store transaksjoner. Total sett har 2014 vært et solid år for næringseiendom. Det ser ut til at det totale transaksjonsvolumet vil ende opp mot NOK 75 milliarder, inkludert børsnoteringen av Entra som utgjør ~NOK 26 milliarder av det totale volumet. Dette er ny rekord i det norske transaksjonsmarkedet, forrige rekord hadde vi i 2006 da samlet volum til slutt endte på NOK 58 milliarder. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: KLP Eiendom kjøpte Schweigaards gate med Gjensidige Forsikring og NSB som leietakere fra ROM Eiendom til en pris på rundt NOK millioner. City Finansiering (Kim Erla) kjøpte Bolette Brygge 1 på Tjuvholmen fra et syndikat satt opp av Union Gruppen til en rekord lav yield på 4,50 %. Ragde Eiendom og Canica kjøpte Arcus-bygget lokalisert på Gjelleråsen for ca. NOK millioner fra Pareto Project Finance. Det nye sentrallageret til Coop lokalisert på Gardermoen ble kjøpt av Gardermoen Log Invest AS (Møller Gruppen Eiendom AS og Stokke Industri III AS) for ca. NOK millioner. Starwood Capital Group, verdens tredje største eiendomsforvalter, kjøper DnB NOR Eiendomsinvest AS (Fortin). Totalt er transaksjonen priset til NOK 11 milliarder og er den største eiendomstransaksjonen i Norden i Meyer Bergman har kjøpt Grensen 17 for ca. NOK 270 millioner fra Søylen og Madison. Genesta Nordic Baltic Real Estate har solgt Karl Johans gate 14 og Kirkegata til AVA EiendomsPartner AS for NOK 755 millioner. Prime yield estimatet ble senket fra 5,0 % til 4,75 % i fjerde kvartal. Siden den tid har renter og marginer fortsatt nedover noe som sannsynliggjør en ytterligere senkning av yield-nivåene i tiden fremover. Utenlandske aktører fortsatte å være aktive i det norske markedet i fjerde kvartal av Spørsmålet er om de blir skeptiske til norsk eiendom grunnet oljeprisfall og svekket krone eller om de vil se på dette som en kjøpsmulighet. Det har vært sterk interesse for logistikkeiendom i 2014 og omsatt logistikkeiendom ser ut til å ende på opp mot NOK 8 milliarder for Til sammenligning endte dette på NOK 5 milliarder i 2013.

11 Fallende renter og stigende verdier også i 2015? Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom I nyhetsbrevet av andre kvartal beskrev vi hvordan man endelig fikk en verdivekst for norsk næringseiendom. Dette har fortsatt med full styrke gjennom hele andre halvår, og en del eiendommer har steget med så mye som % i verdi gjennom året. Dette gjelder i hovedsak eiendommer med lange kontrakter, og da spesielt kontor- og logistikkeiendom. Imidlertid ser vi at også kontoreiendommer i Oslo med korte kontrakter har steget i verdi som vanlig er det sentrum som leder an, der det har vært vekst i leienivåene. Rentene har falt mye, og 10-årige SWAP-renter er i skrivende stund nede på under 1,8 % etter å ha startet i 2014 på 3,3 %. Prognosene for rentenivået varierer en del så lenge oljepris og kronekurs er inne i en turbulent periode, men de aller fleste makroøkonomer ser for seg lave rentenivåer de nærmeste par årene. Dersom våre naboland går inn i en periode med sterkere økonomisk vekst vil det være et signal om at rentene kan gå opp, men så langt er prognosene for Eurosonen ikke spesielt sterke. I tillegg til lave renter kan et annet element bidra til at eiendomsinvesteringene leverer bra; den svake kronekursen gir økte importpriser, noe som hever inflasjonen og dermed gårdeiernes avkastning, mens det virker motsatt på andre investeringer, som obligasjoner. Effekten av dette er usikker, siden vi ikke har vært i et slikt territorium i nær fortid, men det bør kunne gi ytterligere verdistigning. Lav kronekurs bør indirekte være gode nyheter for både hotell- og kjøpesenterbransjen, som ikke har hatt den helt samme verdistigningen gjennom Den største uroen ved starten av 2015 gjelder utleiemarkedet. Selv om offshore-relaterte leietakere har sagt opp mest folk i «operative» stillinger, utgjør de en viktig del av kontor-etterspørselen. Dette gjelder ikke bare i Stavanger, men også i Bergen, Trondheim og i Oslos «vestkorridor» fra Skøyen til Asker. Enkelte bedrifter har nå begynt å tilby arealer i fremleiemarkedet, noe som kan gi leienedgang på mellomlang sikt. Dette sistnevnte vil, dersom det fortsetter, trekke ned verdiene for noen bygg som både ligger i utsatte områder og har ledighet eller korte/usikre leiekontrakter. Det vil imidlertid i liten grad påvirke verdien av bygg med lange kontrakter, som primært påvirkes av rentebildet og bankenes utlånsvilje. Det er mange usikkerhetsmomenter knyttet til verdiveksten, og vi har ikke nok oversikt over alle makroøkonomiske elementer som kan påvirke helhetsbildet blant annet er forbrukernes adferd og boligmarkedet tydelige jokere for noen opplagte segmenter. Det sikreste kortet er investeringsviljen til et bredt utvalg av kjøpergrupper som har ganske ulike mål, men hvor innenlands og global pensjonssparing er den sterkeste underliggende trenden.

12 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPIM PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Investment Management AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Investment Management AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av november Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 12