Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 4. kvartal

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Petter Grendahl Forvalter Forvalter Forvalter Tlf: Tlf: Tlf: E-post: johan.anker-rasch@pareto.no E-post: jonathan.barfod@pareto.no E-post: petter.grendahl@pareto.no Hans Gunnar Martinsen Forretningsfører Tlf: E-post: Hans.Gunnar.Martinsen@paretosec.com Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Porteføljenøkkeltall pr VEK pr Avkastning Q NOK 108 (per aksje) 10,5 % Avkastning 2016 Utbetalinger ,0 % NOK 14 (per aksje) Netto yield Vektet leietid (år) 7,5 % 6,0 3

4 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per på NOK 108 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 11 per aksje justert for utbetalingen i fjerde kvartal og tilsvarer en avkastning på 10,5 % for kvartalet. Oppsummering PEN leverer en positiv avkastning på 10,5 % i årets siste kvartal, noe som totalt gir en avkastning for 2016 på 13,0 %. Hoveddriverne for avkastningen i fjerde kvartal har vært reduserte overkurser, verdistigning på eiendomsporteføljen og god løpende avkastning i prosjektene. En økning i de underliggende swaprentene har redusert overkursen i porteføljen med NOK 4 per aksje i kvartalet. Eiendomsverdiene i porteføljen har netto økt med 1,2% i kvartalet. Dette tilsvarer en økning på omtrent NOK 4 per aksje og kommer hovedsakelig som følge av positiv utvikling på enkelteiendommer i porteføljen. Blant annet har PEN fått signert to større leiekontrakter på to av de 100% eide eiendommene siden forrige rapportering, noe som er nærmere beskrevet senere i rapporten. Den siste delen av avkastningen for kvartalet er hovedsakelig drevet av en god løpende avkastning i porteføljen. Porteføljen prises til en nettoyield på 7,5 % per årsslutt, og sammenligner vi det med total rentekostnad på 5,2 % for porteføljen, impliserer det et yieldgap på 2,3 %. Periode Avkastning Kurs Utbetaling ,0 % , ,5 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering 5,9 % ,70 Inflasjonen har vært en god verdidriver for næringseiendom det siste året, og har bidratt til en positiv utvikling for eiendomsbesittere og PEN. Etter flere år med moderat inflasjon kom inflasjonen ut på 3,5 % for perioden november 2015 til november 2016 som er basis for justeringen av de fleste leiekontrakter. Transaksjons- og finansieringsmarkedet Etter endt 2016 har transaksjonsvolumet blitt som tidligere forventet på ~NOK 70 mrd., hvilket er det nest høyeste transaksjonsvolumet målt historisk. Selv om 2015 var toppnoteringsåret med et omsetningsvolum på ~NOK 120 mrd., mye støttet opp av store porteføljetransaksjoner, var 2016 et rekordår målt i antall transaksjoner, noe som indikerer et fortsatt aktivt og sterkt marked for næringseiendom. Dette bekrefter at eiendom fortsatt gir en god alternativ direkteavkastning i forhold til tradisjonelle aktivaklasser og lite tyder på at interessen vil avta inn i nyåret. Eiendom har følgelig også hatt en videre yieldkompresjon gjennom 2016, ned fra en prime-yield på ~4,2 % til ~3,7 %. Det man har sett igjennom 2016 er at det er de beste eiendommene (typisk Oslo CBD) som har sett den sterkeste verdiutviklingen. Dette innebærer blant annet at vi nå ser et historisk stort gap mellom avkastningskravet for de beste eiendommene og sekundæreiendommer, noe som viser at sikkerhet og lange leieavtaler blir høyt verdsatt av investorer i dagens marked. Når det gjelder PEN sin portefølje kjennetegnes denne av mer typiske sekundæreiendommer (yield 7,5 %) og har således ikke sett samme positive utvikling gjennom året som sentrale kontoreiendommer i Oslo. På den andre siden har renten steget inn mot nyåret der 10 års norsk swap har økt ~ 80 basispunkter fra bunnoteringen i juli på ~1,2 % til ~ 2,0 % i skrivende stund. I lys av renteøkningen tror forvalter yieldbunnen er nådd og at vi heller kan observere en flat utvikling, eventuelt med et marginalt press oppover på avkastningskravet i tiden fremover. Dette tror vi særlig vil gjelde de beste eiendommene og således tror vi kanskje at prime yielden nå har nådd bunnen. Det er i tillegg tydelig at finansiering av næringseiendom er en utfordring for stadig flere investorer. Dette gjelder spesielt for sekundæreiendommer, men også for de beste eiendommene. Bankene krever fortsatt høyere marginpåslag og tilbyr sjeldent lån med løpetid over fem år. Denne finansieringssituasjonen mener forvalter er kommet for å bli, fordi endringene i banktilbudet skyldes implementerte regulatoriske kapitalkrav fra myndighetenes side. Som en alternativ finansieringskilde har obligasjonslån med pant i eiendom hatt en kraftig vekst gjennom året. Leiemarkedet Leiemarkedet for kontor har vært relativt flatt de siste årene, med unntak av enkelte prestisje områder i Oslo som har sett en marginal oppgang. Flere aktører peker nå på at de kanskje ser for seg et press på leienivåene i årene som kommer og at man kan forvente en litt bredere men marginal leieoppgang i Osloområdet. Det argumenteres med at det er betydelig volum av kontoreiendommer som konverteres til bolig, relativt lav nybygging og en fornuftig balanse i markedet. Ledigheten estimeres til rundt 7 % som tilsvarer omtrent en normalbalanse i markedet. 4

5 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 31. desember 2016 er på NOK 108 per aksje. Dette gir en avkastning på 10,5% for kvartalet og 13,0% for Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 31. desember 2016 er VEK for PEN fastsatt til NOK 108 per aksje. Dette er en økning på NOK 11 i kvartalet om man justerer for utbetalingen i fjerde kvartal, og tilsvarer en avkastning på 10,5 % siden siste verdivurdering i tredje kvartal Verdsettelsen priser porteføljen til en nettoyield på 7,5 % per årsslutt (basis estimert 2017-leie). Totalt har selskapet hatt en avkastning på 13,7% i 2016 og 25,2 % over de siste 24 månedene. Ligningsverdien i PEN vil for 2016 utgjøre NOK 29,42 per aksje. Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet økte utbetalinger. Den 21. oktober ble det utbetalt NOK 8 per aksje til investorene. Totalt har det da i 2016 blitt utbetalt NOK 14 per aksje. Utbetalingene fremover er forventet å følge selskapets realiseringer. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt ca NOK 490 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 103,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 23 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per 31. desember Dette er en nedgang på NOK 4 per aksje i forhold til forrige kvartal. Gjenværende gjennomsnittlig rentebinding for porteføljen utgjør ca 2,8 år. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 76 per aksje, hvilket tilsvarte en rabatt til VEK på 21,6 % på handelstidspunktet og en rabatt på 29,6 % i forhold til ny VEK per 31. desember Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities AS. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 211, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15 juni 16 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 10,5 % 13,7 % 13,0 % 25,2 % 5,9 % *PEN (reinvestering) 10,5 % 13,7 % 14,7 % 30,4 % 22,1 % Oslo Børs 9,8 % 13,4 % 12,1 % 18,7 % 65,4 % * Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5

6 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Bryggeriet Holding KS (100%) I løpet av andre halvår har forvalter restrukturert leieforholdene på eiendommene. Dette innebærer at Bydel Sagene har kommet inn som leietaker i en etasje på et to års leieforhold fra september 2016, samt at leiekontrakten med Ringnes er reforhandlet. Reforhandlingen består av en forlengelse på hoveddelen av arealet på henholdsvis 10 og 20 år. Som kompensasjon for forlengelsen må PEN som gårdeier investere ca NOK 15 millioner i en oppgradering av eiendommen, samt fristille Ringnes fra noen arealer. Disse arealene ble parallelt utleid til Bydel Sagene og Digital Video Norge AS. Restruktureringen av leieforholdene har en betydelig verdi for PEN og reduserer risikoen i prosjektet betydelig. Vektet gjenværende løpetid på leiekontraktene på eiendommen har dermed økt fra 3,0 år til nå å utgjøre 12,1 år. Forus Park AS (100%) I løpet av fjerde kvartal har selskapet signert en ny 10 års leiekontrakt for eiendommen som tidligere var utleid til Brødrene Kverneland AS. Dog har leieavtalen enda ikke trådt i kraft som følge av at man avventer en endelig godkjennelse av leietaker fra Sandnes Kommune. Følgelig står fortsatt dette bygget ledig per årsslutt og utgjør hele ledigheten i porteføljen til PEN på 3,3 %. Selskapet håper å få en snarlig avklaring fra kommunen og forvalter vil gi en nærmere oppdatering i fremtidige kvartalsrapporter når forholdet er avklart. Transaksjoner i fjerde kvartal 2016 Det har ikke vært noen transaksjoner i porteføljen gjennom fjerde kvartal Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Det har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN hadde per 31. desember 2016 en kontantbeholdning på NOK 52 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. I nærmeste fremtid vil ca NOK 15 millioner avsettes til oppgraderingen av eiendommen i Bryggeriet Holding. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 30,85 per aksje. 6

7 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på NOK 523 millioner. Porteføljen inkluderer 15 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 1,92 milliarder, som tilsvarer en oppgang i bruttoverdier på ca. 1,2% siden forrige kvartal om man justerer for avsatte investeringer. Utviklingen er blandet, der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom kvartalet blant annet som følge av nye leiekontrakter, mens andre har opplevd verdifall. Rogaland porteføljen fortsetter å være den delen av porteføljen som har størst usikkerhet knyttet til reelle verdier og fremtidig utvikling. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,5 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2017 ca. 7,3 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leietakere %-andel Stat/kommune 16,7 % Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 10,4 % Scan AB 8,8 % Freja Transport & Logistics 8,6 % SAS 8,0 % ÅF Norge AS 7,2 % Ringnes AS 6,3 % Plantasjen Norge AS 5,7 % Expert AS 4,3 % Kongsberggruppen 3,6 % Møbelringen 3,1 % Scan Tech AS 1,8 % Caverion Norge AS 1,3 % Megaflis 1,3 % Andre 13,1 % Sum 100,0 % Utløpsprofil leiekontrakter ,7% Leiekontrakter 30 19,6% PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 6,0 år som er en god del opp fra forrige kvartal (5,5 år per tredje kvartal 2016). Per fjerde kvartal 2016 utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 152 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 79,5% av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Scan AB, står for ca. 36 % av de totale leieinntektene. PEN har en ledighet på 3,3% som i sin helhet relaterer seg til en handelseiendom på Forus i Rogaland (Forus Park AS). For øvrig forfaller de fleste av leiekontraktene i porteføljen i perioden Forvalter jobber aktivt med å prøve å forlenge leiekontraktene i porteføljen for å sørge for at prosjektene er best mulig strukturert for salg innen utløpet av ,2% 20 11,4% 9,5% 7,8% 10 3,3% 3,1% 3,7% 2,8% 0,7% 0,1% 0 Ledig Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter 32% BareHouse Standard 68% 7

8 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 2,8 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,2 %. Dette er ned med 20 basispunkter gjennom fjerde kvartal og er et resultat av enkelte rentebindinger har løpt ut i løpet av Etterhvert som flere rentebindinger utløper, forventer forvalter at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 65 % av underliggende rente bundet. Hovedvekten av rentebindingene til PEN løper ut i perioden Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 31. desember 2016 på 179 basispunkter, noe som er tilnærmet helt uendret fra forrige kvartal. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,36 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 70 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2017 vil PEN indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 33 millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen for Det bemerkes at endringene i strukturen på låneporteføljen, herunder gjennomsnittlig lånemargin, rentebinding og total rentekostnad, vil i den fasen PEN er inne i påvirkes av hvilke prosjekter som selges. Dette som følge av at det er relativt store individuelle forskjeller mellom underliggende lån i prosjektene. Derfor kan det oppleves at endringene fra kvartal til kvartal ikke nødvendigvis følger markedets bevegelser ,0 % ,1 % 12,5 % 11,9 % ,4 % 9,6 % 50 1,7 % 3,1 % 3,7 % 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall) 8

9 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 1,9 milliarder per 31. desember Dette tilsvarer en netto yield på 7,5 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 6,0 år. Porteføljen har en geografisk spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Kursutvikling VEK ( ) NOK 108 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 103,70 per aksje Sist omsatt NOK 76 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 1,92 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 521mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 368 mill Brutto leieinntekter NOK 152 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,5 % Estimert netto yield basis sist omsatt 8,1 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,3 % Kontraktslengde (år) 6,0 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 26 Ledighet 3,3 % KPI Regulering 98 % Beliggenhet 8% 8% 34% 11% Type bygg (Segment) 39% Stor-Oslo Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 915 Industri Annet % 15% 6% Handel Industri Kontor Lånefinansiering Belåningsgrad 70 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,2 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 2,8 Andel rentebundet 65 % 32% 39% Lager/Logistikk Annet Gjennomsnittlig lånemargin 1,8 % Overkurs swapavtaler NOK 23 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,1 5,0 % 7,4 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,4 7,3 % 1,8 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,3 6,4 % 2,9 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,2 8,6 % 8,3 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,9 7,3 % 12,2 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo ,9 5,5 % 8,3 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,6 9,3 % 3,8 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,9 7,7 % 8,3 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,1 7,2 % 7,7 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,9 9,1 % 10,9 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,8 7,7 % 6,9 % Lørenskog Vest Eiendom AS 8 % Kontor Stor-Oslo ,3 7,7 % 0,5 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,9 20,9 % 8,5 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,9 8,6 % 4,9 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,5 5,5 % 7,7 % * basert på andel av total nettoleie 9

10 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal Kontorleiemarkedet i Oslo I løpet av 2016 har kontorledigheten gått fra 8,1 % i januar til 7,1 % per oktober. Kontorledigheten for Oslo sentrum er ved siste telling 5,2 %, ned fra 5,9 % i juli. og Stanley Security flytter inn i eiendommen i løpet av Malling & Co har signert en leiekontrakt i Dronning Mauds gate 15 for ~3.000 kvadratmeter. Kontorledigheten er forventet å falle videre de neste årene som følge av fortsatt positiv sysselsettingsvekst, konvertering av arealer til annet bruk enn kontor samt særdeles begrenset nybyggingsaktivitet. Næringsetaten forlenger sin leieavtale i Tollbugata 27 med ti nye år hvor de har sittet siden Næringsetaten leier her totalt kvadratmeter fordelt på tre etasjer. Leieprisene i Oslo-regionen har holdt seg stabile det siste året. Fremover forventes det at enkelte, attraktive områder vil oppleve en økning i leieprisene på 5-10 %. I 2018 vil prisveksten fortsette, med % i stort sett hele CBD og 5-10 % i de fleste randsoneområdene. Leienivåene er forventet å holde seg uendret i vestaksen basert på høy ledighet i området. Technopolis har i løpet av fjerde kvartal signert syv leiekontrakter på til sammen kvadratmeter i Terminalbygget på Fornebu Logistikk leiemarkedet i stor-oslo regionen er fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: Microsoft har signert en leiekontrakt med Oslo S Utvikling i Eufemia i Bjørvika, et prosjekt som er forventet å stå ferdig i Eufemia er nå mer eller mindre fullt utleid. Leienivåene har ikke endret seg stort i logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste områdene er fremdeles på NOK / m2. Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro ettersom disse områdene er mest populære Stanley Security har signert en lang leieavtale med Avantor for ~3.000 kvadratmeter i Nydalsveien 28 i Nydalen. Nydalsveien 28 ble totalrehabilitert i 2015

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal Transaksjonsmarkedet Det totale transaksjonsvolumet er per i dag på ~NOK 61 milliarder har vært nok et aktivt år i det norske transaksjonsmarkedet selv om det totale volumet er betydelig lavere enn i rekordåret Det endelige volumet for 2016 er i dag anslått til å ende på NOK 70 milliarder. Interessen fra utenlandske investorer for norsk eiendom er fremdeles god, men de er selektive. De fokuserer hovedsakelig på eiendommer i Oslo sentrum eller eiendommer med en solid leietaker og lang kontrakt. Prime yield-estimatet for kontoreiendom er per i dag 3,75 %, ned fra 4,00 %. Yield for gode kontoreiendommer med sekundær beliggenhet er punker høyere. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Selvaag Bolig og Mohn-familien har kjøpt Koksaområdet på Fornebu fra Koksa Eiendom til en pris på NOK millioner. Tomten er på til sammen 82,6 mål og det skal bygges minimum kvadratmeter med bolig og minimum kvadratmeter med næring. Oslo Børs-noterte Bionor Pharma har inngått avtale om å kjøpe hele eiendomsselskapet Solon Eiendom for NOK millioner. Kjøpet vil bli finansiert ved å utstede ~6,7 milliarder aksjer i Bionor Pharma til NOK 0,15 per aksje. Bionor Pharma endrer navn til Solon Eiendom fra og med 19. desember. KLP Eiendom har kjøpt BA-HR-bygget på Tjuvholmen for NOK 772 millioner fra Selvaag Eiendom. Utleiebart areal utgjør ~7.000 kvadratmeter BTA og Advokatfirmaet BA-HR disponerer hele eiendommen frem til Svenske Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) har gått inn i det norske eiendomsmarkedet og har inngått en avtale med et syndikat satt opp av NRP om å kjøpe den ~ kvadratmeter store eiendommen Gullhaug Torg 4 i Nydalen. NRP har kjøpt det kvadratmeter store messe, kurs- og konferansesenteret Exporama på Hellerudsletta mellom Oslo og Gardermoen. I tillegg inkluderes en tomt på rundt 350 mål som kan utvikles videre.

12 Kontorleie i Oslo skal opp, men hvor mye? Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Vi har, som nevnt i kapittelet om leiemarkedet i Oslo, gitt en prognose for kontorleie som er på 5-10% vekst for enkelte områder i 2017 (primært sentrum), og deretter 5-10% for de fleste randsoneområder i 2018, mens Oslo sentrum kan forvente mer enn 10% vekst for Dette ser unektelig ganske optimistisk ut, men det skyldes egentlig forbigående forhold det er derfor ikke stor grunn til å forvente at dette skal fortsette inn i , om den økonomiske veksten blir som de fleste forventer. Stigende kontorleie forårsakes ikke overraskende av fallende ledighet, og vi har tidligere sett at «knekkpunktet» for stigende eller stabil leie ligger et sted nær 7% ledighet omtrent der markedet er ved slutten av Imidlertid er det viktigere hva slags økonomiske utsikter man ser for seg, og om forventningen til ledigheten er at den skal stige eller synke. Nå, og i minst ett år, er forventningen at etterspørselen skal vokse mer enn tilbudet. Deretter vil imidlertid sannsynligvis tilbudssiden reagere og levere noe mer kontorbygg, delvis fordi lønnsomheten i å oppføre bygg blir litt bedre. Konvertering til boligformål fjerner en del av de dårligste kontorbyggene, men effekten er begrenset, enn så lenge, av en rekke grunner. Tilbudssiden vil være sterk i overskuelig fremtid, fordi de fleste byer har overskudd av industriområder pluss en del lavt utnyttede kontorområder, og kan i prinsippet alltid bygge nok kontor for å tilfredsstille etterspørselen. Lave nybygg-tall betyr ikke automatisk at markedet stagnerer, for mange av disse regulerte tomtene ligger som et permanent tilbudsoverskudd og vil holde leienivåene nede ved å stadig tilby gode bygg til akseptabel leie. Hva så med sentrum av Oslo, som har begrenset tilgang på tomter? Konsensus blant mange investorer (som lar seg måle i eiendomsverdier) er at sentrum vil ha en bedre mulighet for reell markedsleieøkning på lang sikt. Sentrum vil ha et sterkt konkurransefortrinn i beliggenhet som blir sterkere jo større betydning kollektivtransport får, og prisforskjellen er gjerne større i mer etablerte storbyer i Europa og ellers i verden. I utleiemarkedet merker vi dette ved at mange private firmaer flytter inn til sentrum for å gi sine ansatte kortere pendletid og mer urbane kvaliteter utenfor kontordøren. På den annen side, de siste par årene ser vi at flere offentlige leietakere nå sist Oslo Kemnerkontor - velger å flytte ut av Oslo sentrum. Dersom vår prognose treffer, vil differansen mellom leie i sentrum og randsonene etter hvert bli så høy at flere velger dette og da kan også leieveksten stoppe. I en periode med «normal» vekst i økonomien, og den rådende situasjon med mye regulert areal, kan altså ikke leien stige mye, eller over mange år. De fleste gårdeiere lever greit med dagens leienivåer, men inntil den generelle økonomiske veksten blir sterkere enn det som ligger i kjente prognoser, kan man ikke kalkulere med signifikant høyere leieinntekter. Men byggevolumet er nøkkelen, og vi vil i løpet av 2017 finne ut om forventet volum av nye kontorbygg i 2019 blir så stort at det kan forventes at leieveksten stopper da, eller fortsetter.

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interest Tax, Depreciation and Amortization. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per er 87,5 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Alternative Investments AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av november Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 13