Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 4. kvartal

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen Ansvarlig Forvalter Forvalter Forretningsfører johan.anker-rasch@pareto.no jonathan.barfod@pareto.no hans.gunnar.martinsen@pareto.no Jannick Huseth Petter Grendahl Forvalter Forvalter jannick.huseth@pareto.no petter.grendahl@pareto.no Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Porteføljenøkkeltall pr VEK pr Avkastning Q NOK 108 0,9 % Avkastning 2015 Utbetalinger ,5 % NOK 42 Netto yield per verdivurdering Vektet leietid, år 7,5 % 6,2 3

4 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 31. desember 2015 på NOK 108 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 1 per aksje justert for utbetalinger (0,9%). Det er gjennomført en utbetaling på NOK 5 per aksje i perioden. Oppsummering Høye overkurser på underliggende lån forblir en utfordring for eiendomsporteføljen. Eiendomsmarkedet har gjennom kvartalet utviklet seg positivt med noen regionale unntak. Mye på grunn av den negative utviklingen i oljeindustrien. Dette reflekteres i verdiutviklingen i fondets eiendomsportefølje. Direkteavkastningen har vært som forventet, og det er gjennomført en utbetaling på NOK 5 per aksje i perioden. Det er videre gjennomført to realiseringer og en mindre investering gjennom kvartalet. Periode Avkastning Kurs Utbetaling ,5 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -1,2 % ,70 Eiendomsporteføljen leverer en total avkastning for 2015 på 14,5 %. Det har gjennom året har blitt utbetalt NOK 42 per aksje som tilsvarer 32% av VEK ved inngangen til året (tilsvarende 40% av omsetningskursen). Overkursen holder seg på samme nivå ved utgangen av kvartalet som ved forrige kvartal (NOK 28 pr aksje). På bakgrunn av realiseringen av 2 prosjekter impliserer dette en marginal økning i overkursen. Salg av flere eiendommer og prosjekter gjennom året har vært hovedårsaken til den ekstra kapitalen som har blitt utbetalt til aksjonærene. Med mål om å avvikle fondet i 2019 vurderes samtlige eiendomsinvesteringer løpende i forhold til mulig salg. Fokuset ligger på de eiendommene som vil kreve ekstra oppmerksomhet i forbindelse med reforhandlinger eller leietakerforandringer slik at det skapes best mulig verdier for investorene. Lånefinansiering Indikasjonene på den forventede tilstramningen i bankmarkedet har virkelig materialisert seg i løpet av siste kvartal Finansieringstilgangen er svekket, på bakgrunn av at blant annet Storebrand og BN Bank har besluttet å avvikle utlånsvirksomheten mot næringseiendom. I tillegg har bankmarginen kommet vesentlig opp. Det er en forventning om at man fortsatt er i en stigende trend der marginen kan komme ytterligere opp i tiden som kommer. Flere av lånene i eiendomsporteføljen har fått varslet økt margin i løpet av kvartalet. Det gjøres løpende vurdering rundt mulig refinansiering av de underliggende lånene. Lørenskog Vest er et eksempel på en slik refinansiering, nærmere beskrevet under siste hendelser. Markedsutsikter for 2016 Transaksjonsmarkedet for 2015 endte på et rekordhøyt volum, der det indikeres et totalt volum i overkant av 115 milliarder. Året var preget av en del store porteføljetransaksjoner innen handelssegmentet, i tillegg til at DnB valgte å realisere mange større prosjekter mot slutten av året. For 2016 indikeres det at antall transaksjoner kan holde seg høyt, men at det totale volumet vil gå noe ned. Estimatene ligger i området rundt 65 til 75 milliarder, noe over nivået. Det er en forventning om en svak etterspørsel etter kontor i Til tross for en beskjeden vekst i sysselsettingen er den lave stemningen blant bedriftene, målt i blant annet forventningsundersøkelsen fra Norges Bank, utslagsgivende på kort og mellomlang sikt. Det virker å være en enighet om en nullvekst i 2016, men at det kan tilta noe i 2017 og videre ut i En annen utfordring i 2016 kan være den tidligere omtalte utviklingen i bankmarkedet. En vedvarende utenlandsk interesse og en fallende rentekurve er to elementer som taler for en fortsatt god etterspørsel etter næringseiendom i Norge. Til tross for en fallende oljepris er det gode strukturelle forhold i Norge som fortsetter å tiltrekke utenlandske aktører. En god valuta sett med utenlandske øyne, påvirker også i positiv retning. I sum virker det som at det vil være en god mulighet for at verdiutviklingen vi har sett den siste tiden vil stagnere noe, og at prime yielden kan komme noe opp i løpet av den neste to-års perioden. Utviklingen i Stavanger-regionen har vært betydelig svakere enn resten av landet. Gitt vedvarende problemer i oljeindustrien er det en forventning om at dette vil forsterke seg i tiden fremover. Med 5 eiendomsprosjekter i regionen vil markedet være viktig å følge, med tanke på videre utvikling av PEN porteføljen. Forvalter følger denne utviklingen tett med et mål om å klare å opprettholde eiendomsverdiene på en best mulig måte til markedet forbedres. 4

5 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 31. desember 2015 er på NOK 108 per aksje. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 89 per aksje, hvilket er ned 2,7 % fra omsetningskursen ved forrige kvartalsrapport hensyntatt siste utbetaling. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 31. desember 2015 er VEK for PEN fastsatt til NOK 108 per aksje. Dette gir en avkastning på 0,9 % siden siste verdivurdering i tredje kvartal 2015 og tilsvarer en nettoyield på 7,5 % for porteføljen. Totalt har selskapet hatt en avkastning på 14,5 % det siste året og 19,3 % over de siste to årene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 9,18 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet økte utbetalinger. I 2014 ble det utbetalt NOK 17 per aksje, og i 2015 ble det utbetalt hele NOK 42 per aksje. Styret vil fortløpende ta stilling til evt. ytterligere utbetalinger. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 420 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 89,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 28 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per 31. desember I et marked med fallende renter vil overkursen fortsette å stige. Utover dette vil overkursen alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 89 per aksje (omsatt 4. januar 2016), hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 17,6 %. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities AS. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 250 VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 197,70 108, juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 0,9 % 0,0 % 14,5 % 19,3 % -1,2 % PEN, reinvestert* 0,9 % 0,0 % 14,6 % 21,7 % 7,3 % Oslo Børs 4,9 % -3,0 % 5,9 % 11,2 % 62,1 % Eiendomsindeks 2,9 % -1,3 % 4,6 % 30,6 % -9,4 % * Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5 Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene ENTRA, OLT og NPRO)

6 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Det har i løpet av det siste kvartalet vært en forlengelse av den ene leiekontrakten i Innovasjonssenteret. Oslo Universitetssykehus leier hele eiendommen og med tiltredelse av leieopsjonen løper leiekontraktene nå frem til Dette har resultert i en betydelig verdistigning på eiendommen gjennom kvartalet. I oktober ble det gjennomført en refinansiering av det underliggende lånet i prosjektet Lørenskog Vest. På bakgrunn av BN Banks avvikling av sin utlånsvirksomhet til næringseiendom ble lånet refinansiert i Danske Bank. Det ble gitt en margin på 125 punkter, med en løpetid på 3 år. Dette oppleves som gode betingelser i dagens utfordrende marked. Det ble i løpet av kvartalet annonsert at Hamar ble valgt som hovedsete for det nye Innlandet Politi Distrikt. Dette er et ledd i en overordnet strategisk beslutning fra Politiet sin side. Innlandet PD vil samle Lillehammer, Hamar og Gjøvik i ett distrikt med hovedsete i Hamar. For eiendommen i Vangsveien blir dette vurdert som positivt da det bekrefter Politiets tilstedeværelse på Hamar i tiden fremover. Transaksjoner i fjerde kvartal 2015 PEN har realisert to prosjekter og gjort en mindre investering i løpet av siste kvartal Krags Gate Eiendom II (10%) PEN har solgt sin eierandel i Krags Gate Eiendom II. Dette ble gjort til en pris pr andel (1%) på NOK For PEN sin eierandel på 10% gir dette en utbetaling på NOK 2,78 millioner. Transaksjonen gjøres til en pris som er 6% lavere enn VEK per , tilsvarende ca. NOK Avkastningen i prosjektet for PEN sin del utgjorde 22% med en årlig IRR på 4,6%. og en årlig IRR på 18,2%. Eiendommene ble overlevert og oppgjør fant sted rett over årsskiftet. Prisingen tilsvarte en verdi som lå ca. 3% høyere enn VEK pr Innovasjonssenteret (25,22%) Som en strategisk allokering har PEN tilegnet seg ytterligere 3% i prosjektet. Dette for å skaffe seg en mulig triggerposisjon i prosjektet. Andelene ble kjøpt til ca. NOK 6 millioner. Dette gir en verdi pr andel (1%) på ca. NOK 2 millioner. Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN hadde pr en kontantbeholdning på NOK 42 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 44,85 per aksje. Handelseiendom I (25%) Det har videre blitt gjennomført et salg av hele eiendomsporteføljen i Handelseiendom I løpet av kvartalet. Det var flere budgivere på porteføljen der det ble oppnådd en brutto salgspris for eiendommene på ca. NOK 266 millioner, mot en VEK i PEN på ca. 252 millioner. Dette resulterte i en verdi pr andel (1%) på ca. NOK For PEN sin eierandel på 25% resulterer dette i en utbetaling på ca. NOK 22,5 millioner. Historisk avkastning for PEN i dette prosjektet endte med en absoluttavkastning på 109,1% 6

7 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av fjerde kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 520 millioner. Porteføljen inkluderer 17 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 2,15 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på ca. 0,7 % siden forrige kvartal. Utviklingen er blandet, der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom kvartalet, mens andre har opplevd verdifall. Stavanger porteføljen har hatt dårligst verdiutvikling i fjerde kvartal. Forvalter opplever at dette er i tråd med den generelle markedsutviklingen, der eiendommer med kort kontraktslengde gjerne faller noe i verdi frem til det foreligger en avklaring på nytt leieforhold. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,5 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2016 ca. 7,2 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 6,2 år. Leietakere Utløpsprofil leiekontrakter 14,5% 23,0% 20,8% 12,6% 8,3% 7,0% 10 5,0% 4,0% 2,7% 0,0% 1,1% 1,2% 0,0% 0 Løpende Årstall utløp leiekontrakt %-andel Stat/kommune 13,9 % Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 9,2 % Kongsberggruppen 8,5 % Scan AB 7,9 % Freja Transport & Logistics 7,6 % SAS 7,0 % Ringnes AS 6,7 % Plantasjen Norge AS 5,0 % ÅF Norge AS 4,5 % Brødrene Kverneland AS 4,5 % Aker Solution ASA 4,0 % Expert AS 3,7 % Møbelringen 2,7 % Scan Tech AS 1,5 % Andre 13,4 % Sum 100,0 % Per fjerdekvartal utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 171 millioner. Leieinntektene Type leiekontrakter inflasjonsjusteres årlig med i snitt 99 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 75 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Kongsberggruppen, står for ca. 32 % av de totale leieinntektene. PEN har ingen økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt. Kun 6 % av 67% 33% BareHouse Standard leieavtalene utløper frem til Hovedtyngden av leieavtalene forfaller i 2018 og i perioden

8 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 3,4 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,44 %. Dette er opp rundt 14 basispunkter i løpet fjerde kvartal, og skyldes i hovedsak marginøkning i noen av lånene. Etterhvert som flere rentebindinger utløper, forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 74 % av underliggende rente bundet. PEN sin rentekostnad i skrivende stund er derfor lite eksponert mot endring i markedsrenter. Hovedvekten av rentebindingene til PEN løper ut i perioden forrige kvartal. Som omtalt tidligere er dette mye grunnet tilstrammingen i bankmarkedet den siste tiden. Forventningen er bankmarginen fortsatt kan bevege seg oppover, noe som tilsier en økt lånekostnad for de relevante eiendommene i porteføljen. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,56 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 72 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2015 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende ca. NOK 39 millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen for Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. desember 2015 på 176 basispunkter, noe opp siden ,4 % ,4 % ,0 % 10,5 % ,7 % 1,6 % 6,4 % 8,3 % 4,3 % 8,5 % 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall) 8

9 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,15 milliarder per 31. desember Dette tilsvarer en netto yield på 7,5 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 6,2 år. Porteføljen har en geografisk spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Kursutvikling VEK ( ) Akkumulert utbetaling Sist omsatt NOK 108 per aksje NOK 89,70 per aksje NOK 89 per aksje Beliggenhet 7% 8% Stor-Oslo Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 2,15 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 520 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 431 mill Brutto leieinntekter NOK 171 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,5 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,8 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,2 % Kontraktslengde (år) 6,1 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 29 Ledighet 0,0 % KPI Regulering 99 % 31% 16% Type bygg (Segment) 38% Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 933 Industri Annet % 7% 15% 11% Handel Industri Kontor Lånefinansiering Belåningsgrad 72 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,44 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 3,4 Andel rentebundet 74 % 39% Lager/Logistikk Annet Gjennomsnittlig lånemargin 1,76 % Overkurs swapavtaler NOK 28 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,2 6,2 % 7,1 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,4 7,1 % 1,6 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,3 6,4 % 2,5 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,9 7,9 % 7,4 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,0 7,4 % 12,1 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo ,9 5,7 % 7,2 % K2 Eiendom AS 10,5 % Kontor Stor-Oslo ,2 6,7 % 4,2 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,8 9,1 % 6,1 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,6 8,5 % 3,2 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,9 8,1 % 7,8 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,1 7,0 % 7,1 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,9 8,2 % 9,3 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,9 6,9 % 5,9 % Lørenskog Vest Eiendom AS 8 % Kontor Stor-Oslo ,3 7,7 % 0,4 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,9 18,8 % 7,3 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,9 8,4 % 4,2 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,5 5,7 % 6,6 % * basert på andel av total nettoleie 9

10 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per fjerde kvartal Leiemarkedet Kontorledigheten i Oslo holder seg mer eller mindre uendret, og kontorledigheten var per 1. oktober 2015 ~8,0 %, ned fra ~8,3 % per juli Kontorledigheten i Oslo er nå lavest blant de største byene i Norge, noe som forklares med at Oslo opplever liten effekt av oljebremsen samt lite netto nybygg. Etter en periode med moderat prisfall forventes det nå at leienivåene har nådd bunnen. Utsiktene fremover er at leienivåene i de fleste områdene vil oppleve en flat utvikling, mens prestisjelokaler med sentral beliggenhet vil oppleve en prisøkning fra 2H Kun ett område (randsone vest) forventes å oppleve videre nedgang. Leiemarkedet har opplevd et bra volum av nye kontrakter. Dette gjelder spesielt Oslo sentrum, men også randsonene kan vise til en god del nye kontrakter. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: Elektroskandia Norge har signert en 10 års avtale med Bulk Infrastructure om bygging av kvadratmeter nytt hovedkontor og sentrallager på Bulk Park Fuglåsen i Ski kommune. Leietakeren flytter inn sommeren Røde Kors har signert en leiekontrakt med Oslo Areal på kvadratmeter i Chr. Kroghs gate 2. De flytter inn ved årsskiftet 2016/17. Blue Water Shipping har signert en femårig leiekontrakt på kvadratmeter i Karvesvingen 3 i HasleLinje-prosjektet på den tidligere Arcustomten. Indra Navia har signert en leiekontrakt med Ferd Eiendom i Hagaløkkveien 26 i Asker for kvadratmeter i 10 år. Posten Norge har fornyet og forlenget sin leiekontrakt med Entra i Biskop Gunnerus gate 14. Leiekontrakten løper nå til utgangen av

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom fjerde kvartal Transaksjonsmarkedet 2015 ble med god margin et rekordår i det norske transaksjonsmarkedet. Endelig transaksjonsvolum for 2015 er estimert til å ende nær NOK 115 milliarder. Hovedårsaken til den høye aktiviteten har vært lave lange renter det siste året samt god tilgang på bankfinansiering. I tillegg har høy etterspørsel fra utenlandske investorer bidratt til et høyt aktivitetsnivå. Andel av utenlandske kjøpere i det norske transaksjonsmarkedet var opp mot 50 % i 2015, og etterspørselen fra utenlandske kjøpere vil trolig fortsette inn i Prime yield-estimatet for kontoreiendom er per i dag 4,25 %. DNB Livforsikring har solgt Clarion Hotel Christiania til Stordalen og Varner for NOK mill. som tilsvarer en netto yield på ~4,7 %. Statoil har solgt to kontorbygg på til sammen kvadratmeter i Trondheim og Stjørdal til et Pareto-syndikat for NOK millioner. Storebrand Eiendomsfond Norge har kjøpt DNBbygget i Solheimsviken i Bergen for NOK millioner, som tilsvarer en yield rundt 5,0 %. Tyske Deka har kjøpt Munkedamsveien 62 fra Ragde Eiendom for NOK 560 millioner og en netto yield mellom 4,25 4,35 %. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: DNB Livforsikring har solgt Oslo City for ~NOK millioner hvor Entra kjøpte kontordelen for ~NOK millioner og Steen & Strøm (Klépierre) kjøpte kjøpesenterdelen for ~NOK millioner. Trond Mohn har gjennom sitt selskap Meteva kjøpt midtbygget som er en del av hovedkontoret til DNB i Bjørvika for NOK millioner. City Finansiering har solgt PST-bygget i Nydalen Allé 35 for ~NOK 500 millioner noe som tilsvarer en netto yield rundt 5,2 5,3 %. Familien Solum har solgt Statens Park i Tønsberg til svenske Hemfosa for ~NOK 430 millioner. Det Norske Veritas har solgt hovedkontoret til Centrica i Stavanger for NOK 288 millioner. Kjøperen er Britiske 90 North Real Estate Partners. 11

12 Solid verdioppgang i 2015, men kan det fortsette? Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom I nyhetsbrevet for ett år siden oppsummerte vi den solide verdiutviklingen i 2014, og dro frem de fortsatt fallende rentene som den sterkeste årsaken til at verdioppgangen skulle fortsette, sammen med den store investorinteressen fra flere nye hold. Disse to kreftene ble sterkere enn vi trodde, og 2015 har dermed også ført med seg verdivekst for næringseiendom. Grafen viser våre indekser for verdiutvikling for kontoreiendom i Oslo, med 2007 som indeksutgangspunkt. Man kan se hvordan eiendommer med lange kontrakter har steget voldsomt i verdi gjennom de to siste år, og verdiene ligger nå 20 % høyere i reelle størrelser enn den historiske verditoppen i I praksis er dette forskjellen mellom 5,25 % og 4,25 % i direkteyield. En svak oljepris og tilsvarende fallende (men positiv) BNP-vekst skaper usikkerhet om leiesituasjonen, og de færreste venter at det skal bli en snarlig endring i denne situasjonen. Lav rente og lav vekst er felles for de fleste makroøkonomiske prognoser. Noen segmenter og enkelteiendommer vil bli direkte rammet av oljebremsen man kan se for seg at enkelte eiendommer i Rogaland selges til lave priser av pressede eiere. Det er ellers greit å notere seg følgende: Verdiveksten i både 2014 og 2015 gjelder primært kontoreiendom i Oslo, samt de øverste delene av andre segmenter, det vil si topp kontor i andre byer, de beste hoteller og kjøpesentre, samt alt øvrig som har lange kontrakter med sikre leietakere. Grafen viser imidlertid også at verdiveksten for eiendommer med korte kontrakter var langt svakere i 2015 sammenlignet med året før, og at verdiene omtrent sto stille i 2. halvår. Dette kan kalles en sunn utvikling i en periode der usikkerheten rundt leieutviklingen er et tydelig tema. Kontorledigheten har ikke økt i Oslo i løpet av 2015, men nedsiderisikoen for leiemarkedet oppleves sannsynligvis som aktuell fortsatt, og mange investorer har de to tidligere nedturer (2003 og 2008) friskt i minne. Hva skjer så i 2016? Vår oppfatning av yieldutviklingen er at presset nedover har avtatt i andre halvår 2015, mest på grunn av et litt svekket finansieringsbilde, med stigende marginer. Resten av eiendomsmassen det vil si % av arealene og % av verdiene i markedet har stagnert i verdi, eller til og med gått ned (spesielt i Rogaland). Eierne er i stor grad ikke presset siden lånekostnadene deres har gått ned mye i samme tidsrom. Verdifall gjennom 2016 for markedet som helhet er, slik vi ser det, usannsynlig så lenge investorenes appetitt på norsk næringseiendom holder seg, og rentenivået er lavt. Videre vekst er imidlertid også lite sannsynlig, mest fordi rentenedgangen har bremset og de gunstigste segmentene nå har nådd svært høye verdier målt i priser per m 2. 12

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interest Tax, Depreciation and Amortization. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per fjerde kvartal 2015 er 79 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. Prosentsatsen oppjusteres med 3%-poeng i kvartalet inntil den tilsvarer 86,5 % (estimert ). PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Investment Management AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av september Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 13