Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 1. kvartal

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen Ansvarlig Forvalter Forvalter Forretningsfører johan.anker-rasch@pareto.no jonathan.barfod@pareto.no hans.gunnar.martinsen@pareto.no Jannick Huseth Petter Grendahl Forvalter Forvalter jannick.huseth@pareto.no petter.grendahl@pareto.no Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Porteføljenøkkeltall pr VEK pr Avkastning Q NOK 106 per aksje -1,9 % Avkastning 2016 Utbetalinger ,9 % NOK 0 Netto yield per verdivurdering Vektet leietid, år 7,6 % 5,8 3

4 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 31. mars 2016 på NOK 106 per aksje. Dette tilsvarer en nedgang siden forrige kvartal på NOK 2 per aksje (-1,9%). Det er ikke gjennomført utbetalinger i perioden. Oppsummering PEN leverer en negativ avkastning på 1,9 % i årets første kvartal. Til tross for at direkteavkastningen er som forventet er det økningen i overkursen på underliggende lån og et marginalt fall i eiendomsverdiene som gir et fall på NOK 2 pr aksje gjennom kvartalet. Eiendomsporteføljen fortsetter å preges av det kraftige fallet i de lange rentene. Resultatet er en økning i overkurser gjennom kvartalet. Total overkurs på swapavtaler tilsvarer nå NOK 31 pr aksje, en økning på NOK 2 pr aksje siden forrige kvartalsrapport. Eiendomsmarkedet fortsetter å utvikle seg positivt, men med vedvarende regionale forskjeller på bakgrunn av utviklingen i oljeindustrien. Som et resultat er totalverdien på eiendomsporteføljen noe ned gjennom kvartalet. Direkteavkastningen har vært som forventet. Det er ikke gjennomført noen utbetalinger i perioden. Kvartalet har ikke vært preget av noen større hendelser, der det kun har vært gjennomført salg av noen andeler i et av prosjektene. Periode Avkastning Kurs Utbetaling 2016 (Q1) -1,9 % 106 0, ,5 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Siden etablering -2,2 % ,70 Lånefinansiering Finansieringsmarkedet for næringseiendom forblir en utfordring. Da det er mindre interesse fra bankene å låne penger til næringseiendom er det blitt vesentlig tøffere å få gode betingelser på nye lån i dagens marked. Eksisterende lånetakere får også erfare dette gjennom økte marginer. Det er fortsatt en opplevelse at man er i en situasjon der marginene fortsatt er på vei oppover. Et par av prosjektene i porteføljen har i løpet av kvartalet fått varslet økning i marginene, og man frykter videre at man vil bli varslet flere økninger i tiden som kommer. Det gjøres løpende vurderinger rundt mulige refinansieringsløsninger av lån som ikke lenger er markedsmessige. Forventet transaksjonsmarked i 2016 Etter et endt rekordår i 2015 med et totalt transaksjonsvolum på ca. NOK 130 mrd. er det forventet at markedet normaliserer seg noe i år. De fleste analytikere har prognoser på rundt NOK 70 mrd. for 2016, som fortsatt indikerer et sterkt transaksjonssår i historisk sammenheng. Normaliseringen av transaksjonsvolumet er hovedsakelig forventet med bakgrunn i den tidligere omtalte innstramningen i finansieringsmarkedet. På den andre siden gir eiendom fortsatt en attraktiv avkastning i forhold til andre aktiva-klasser da «primeyield» og «normal-yield» defineres på henholdsvis 4,0- og 6,25 %. Etterspørselen fra utenlandske aktører er også en faktor som er med å øke forventningene til transaksjonsmarkedet. Til tross for usikkerheten rundt utviklingen i oljebransjen blir Norge vurdert som et attraktivt marked med god befolkningsvekst og lav systemrisiko. Det er videre en forventning om at prisingen av næringseiendom vil flate noe ut i takt med normaliseringen i transaksjonsmarkedet etter en lang periode med yield-kompresjon. Leiemarkedsutvikling Siden oljeprisfallet er det først nå tegn på et vendepunkt for kontormarkedet på Østlandet, fra en vedvarende økning i ledigheten til en utflating. I hovedsak er dette grunnet en moderat tilbudsside og en økende etterspørselsside. Lav nybyggingen av kontorlokaler sammen med et høyt konverteringsvolum til annen bruk bidrar til at netto tilbudsøkning er lav. Samtidig er det en god underliggende etterspørsel etter kontorareal med unntak fra aktører i oljebransjen. Som et resultat er det store forskjeller avhengig av områder og segment, hvor olje dominerte kontor-klustere opplever den mest negative utviklingen, mens de beste sentrumseiendommene har en positiv utvikling. Utviklingen i Stavanger-regionen fortsetter å være betydelig mer utfordrende enn resten av landet. Gitt vedvarende problemer i oljeindustrien er det ingen forventning om at dette vil bedre seg i tiden som kommer. Med 5 eiendomsprosjekter i regionen vil markedet være viktig å følge, med tanke på videre utvikling av PEN porteføljen. Forvalter følger denne utviklingen tett med et mål om å klare å opprettholde eiendomsverdiene på en best mulig måte til markedet forbedres. 4

5 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 31. mars 2016 er på NOK 106 per aksje. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 80 per aksje, hvilket er ned 8,1 % fra omsetningskursen ved forrige kvartalsrapport. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 31. mars 2016 er VEK for PEN fastsatt til NOK 106 per aksje. Dette gir en avkastning på -1,9 % siden siste verdivurdering i fjerde kvartal 2015 og tilsvarer en nettoyield på 7,6 % for porteføljen. Totalt har selskapet hatt en avkastning på 2,1 % de siste 12 månedene, og 17,0 % over de siste 24 månedene. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 0 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I takt med realiseringer er det derfor forventet økte utbetalinger. I 2015 ble det utbetalt NOK 42 per aksje, og er året med den største akkumulerte utbetalingen siden oppstart. Utbetalingene var et resultat av at flere prosjekter ble realisert i løpet Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 420 mill. til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 89,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 31 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per 31. mars I et marked med fallende renter vil overkursen fortsette å stige. Utover dette vil overkursen alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingene, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 80 per aksje (omsatt 25. april 2016), hvilket tilsvarer en rabatt til VEK på 24,5 %. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities AS. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS VEK per aksje VEK per aksje (utbyttejustert) 195, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 juni 13 juni 14 juni 15 siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN -1,9 % -0,9 % 2,1 % 17,0 % -2,2 % *PEN (reinvestering) -1,9 % -1,0 % 1,7 % 18,6 % 5,3 % Oslo Børs -5,3 % -0,7 % -6,7 % 2,8 % 53,5 % Eiendomsindeks 0,6 % 3,5 % -9,7 % 29,6 % -8,9 % * Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5 Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene ENTRA, OLT og NPRO)

6 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / Hendelser i prosjektene Det har ikke vært noen vesentlige hendelser i underliggende prosjekter i løpet av første kvartal Transaksjoner i første kvartal 2016 Det har vært et kvartal uten noen større endringer på porteføljen. Det har kun blitt realisert noen andeler i ett prosjekt i løpet av første kvartal K2 Eiendom (5,75 %) PEN har solgt deler av sin eierpost i K2 Eiendom. Dette ble gjort til en pris pr andel (1%) på NOK Totalt har det blitt omsatt 4,75 %, noe som gir PEN en utbetaling på NOK 9,35 millioner. PEN sitter etter salget igjen med en eierandel i prosjektet på 5,75%. Andelene i prosjektet ble kjøpt til NOK pr 1 % og har gitt utbetalinger i perioden på totalt NOK pr 1 %. Dette gir en avkastning pr andel på omtrent 9,5 % med en årlig IRR på 1,9 %. Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Det har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN hadde pr en kontantbeholdning på NOK 69 millioner. Kapitalen vil benyttes som arbeidskapital, mulig videreutvikling av eksisterende prosjekter og til utbytte til selskapets aksjonærer. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 44,85 per aksje. 6

7 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av første kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 514 millioner. Porteføljen inkluderer 17 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 2,1 milliarder, som tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på ca. 0,3 % siden forrige kvartal. Utviklingen er blandet, der enkelte eiendommer har steget i verdi gjennom kvartalet, mens andre har opplevd verdifall. Stavanger porteføljen har hatt dårligst verdiutvikling i første kvartal. Forvalter opplever at dette er i tråd med den generelle markedsutviklingen, der eiendommer med kort kontraktslengde gjerne faller noe i verdi frem til det foreligger en avklaring på nytt leieforhold. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,6 %. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2016 ca. 7,3 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 5,8 år. Leietakere Utløpsprofil leiekontrakter 5,0% 14,7% 23,4% 21,3% 8,5% 12,8% 7,0% 2,2% 2,8% 0,0% 1,1% 1,2% 0,0% 0 Løpende Årstall utløp leiekontrakt %-andel Stat/kommune 14,1 % Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 9,4 % Kongsberggruppen 8,7 % Scan AB 7,9 % Freja Transport & Logistics 7,7 % SAS 7,2 % Ringnes AS 6,8 % Plantasjen Norge AS 5,1 % ÅF Norge AS 4,7 % Brødrene Kverneland AS 4,6 % Expert AS 3,8 % Møbelringen 2,7 % Aker Solutions ASA 2,2 % Scan Tech AS 1,6 % Andre 13,4 % Per første kvartal 2016 utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 167 millioner. Leieinntektene Type leiekontrakter inflasjonsjusteres årlig med i snitt 99 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 75 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Reitan Gruppen (Rema 1000), og Kongsberggruppen, står for ca. 32 % av de totale leieinntektene. PEN har ingen økonomisk ledighet i porteføljen på det nåværende tidspunkt. Kun 6 % av 66% 34% BareHouse Standard leieavtalene utløper frem til Hovedtyngden av leieavtalene forfaller i 2018 og i perioden

8 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 3,2 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,4 %. Dette er en relativt flat utvikling gjennom første kvartal og er et resultat av økte marginer og lavere flytende rente. Etterhvert som flere rentebindinger utløper, forventer vi at den totale lånekostnaden vil fortsette å falle, som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 74 % av underliggende rente bundet. PEN sin rentekostnad i skrivende stund er derfor lite eksponert mot endring i markedsrenter. Hovedvekten av rentebindingene til PEN løper ut i perioden kvartal. Som omtalt tidligere er dette mye grunnet tilstrammingen i bankmarkedet den siste tiden. Forventningen er at bankmarginen fortsatt kan bevege seg oppover, noe som tilsier en økt lånekostnad for de relevante eiendommene i porteføljen. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,54 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 72 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2015 har PEN indirekte betalt avdrag tilsvarende ca. NOK 39 millioner, noe som tilsvarer 2,5 % av låneporteføljen for Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. mars 2016 på 177 basispunkter, noe opp siden forrige ,4 % ,4 % ,0 % 10,5 % ,7 % 1,6 % 6,4 % 8,3 % 4,3 % 8,5 % 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall) 8

9 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 2,09 milliarder per 31. mars Dette tilsvarer en netto yield på 7,6 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 5,8 år. Porteføljen har en geografisk spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Kursutvikling VEK ( ) Akkumulert utbetaling Sist omsatt NOK 106 per aksje NOK 89,70 per aksje NOK 80 per aksje Beliggenhet 7% 8% Stor-Oslo Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 2,09 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 514 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 388 mill Brutto leieinntekter NOK 167 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,6 % Estimert netto yield basis sist omsatt 8,0 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,3 % Kontraktslengde (år) 5,8 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 29 Ledighet 0,0 % KPI Regulering 99 % 31% 16% Type bygg (Segment) 37% Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 933 Industri Annet % 7% 15% 11% Handel Industri Kontor Lager/Logistikk Lånefinansiering Belåningsgrad 72 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,40 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 3,2 Andel rentebundet 74 % 38% Annet Gjennomsnittlig lånemargin 1,77 % Overkurs swapavtaler NOK 31 per aksje Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,9 6,2 % 7,2 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,2 7,0 % 1,6 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,1 6,4 % 2,5 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,7 7,9 % 7,5 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,7 7,6 % 12,4 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo ,7 5,7 % 7,4 % K2 Eiendom AS 5,8 % Kontor Stor-Oslo ,0 6,8 % 2,3 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,5 9,4 % 6,4 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,3 8,7 % 3,3 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,7 8,1 % 7,9 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,8 7,0 % 7,2 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,7 8,4 % 9,5 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,6 7,0 % 6,0 % Lørenskog Vest Eiendom AS 8 % Kontor Stor-Oslo ,1 7,7 % 0,4 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,7 19,5 % 7,4 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,7 8,3 % 4,3 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,3 5,5 % 6,8 % * basert på andel av total nettoleie 9

10 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Leiemarkedet Kontorledigheten i Oslo har gått litt ned, og kontorledigheten var per 1. januar 2016 ~7,6 %, ned fra ~8,0 % per 1. oktober Ledigheten har nå falt to kvartaler på rad. Kontorledigheten i Oslo er nå lavest blant de største byene i Norge, noe som forklares med at Oslo opplever liten effekt av oljebremsen samt lite netto nybygg. Leieprisene i Oslo er i dag relativt uforandret sammenlignet med høsten 2015, med unntak av randsone vest som har merket oljenedturen i større grad enn andre områder. I 2016 forventes leieprisene og holde seg flate i Oslo, bortsett fra randsone vest hvor det forventes en videre nedgang. I 2017 vil enkelte områder, CBD, Majorstuen og Nydalen, oppleve en økning i leieprisene. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: TV2 har signert en 12 års leiekontrakt med HAV Eiendom og Olav Thon-selskapet Thongård AS for ~6 000 kvadratmeter i Diagonale-bygget i Bjørvika. TV2 vil flytte inn i det nye bygget i Oslo Kommune har signert en tiårig leieavtale med Entra for ~4 750 kvadratmeter i Cort Adelers gate 30. Det norske oljeselskap har flyttet fra Aker Brygge til Fornebuporten hvor de skal leie i overkant av kvadratmeter. Arealene i Støperigata 2, ~4 000 kvadratmeter, er ute i fremleiemarkedet. GE Healthcare har signert en leieavtale med OBOS Forretningsbygg i Vitaminveien 1A på Storo. Logistikk leiemarkedet i stor-oslo regionen er fremdeles sterkt med stabil ledighet, og etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå. Universitetet i Oslo har signert en syvårig leieavtale med Selvaag Eiendom i Silurveien 2. Avtalen omfatter leie av ~2 600 kvadratmeter som skal benyttes til kontor-, kurs- og eksamenslokaler. Leienivåene har ikke endret seg stort i logistikkmarkedet, og leienivåene for de beste områdene er fremdeles på NOK / m 2. Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro ettersom disse områdene er mest populære. Avantor har signert leiekontrakter med Itera og Statnett for totalt kvadratmeter i Nydalesveien 28. Eiendommen er under rehabilitering, og vil fremstå som helt ny i løpet av

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per første kvartal Transaksjonsmarkedet 2015 ble med god margin et rekordår i det norske transaksjonsmarkedet. Endelig transaksjonsvolum for 2015 endte på NOK 118 millioner. Hovedårsaken til den høye aktiviteten har vært lave lange renter det siste året samt god tilgang på bankfinansiering. I tillegg har høy etterspørsel fra utenlandske investorer bidratt til et høyt aktivitetsnivå. Selv om 2016 har startet litt avventende, antas det at dette blir nok et aktivt år i det norske transaksjonsmarkedet med et videre stort innslag av utenlandske investorer. Det endelige transaksjonsvolumet er estimert til å bli NOK 70 til 80 millioner. Prime yield-estimatet for kontoreiendom er per i dag 4,00 %, ned fra 4,25 %. Transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Bendixen-familien har solgt Hieronymus Heyerdahls gate 1 til CBRE Global Investors. Prisen er antatt å være rundt NOK 920 millioner. KLP har kjøpt Zander Kaaes gate 7, nybygget ved Bergen sentralstasjon, fra Rom Eiendom for NOK 760 millioner som tilsvarer en netto yield på ~5 %. Et NRP Finans-syndikat har kjøpt Statens Hus i Stavanger for ~NOK 700 millioner som tilsvarer en netto yield på ~5 %. Yaras hovedkontor i Drammensveien 131 er solgt av Berner Gruppen for NOK 666 millioner og en netto yield på ~4,7 %. Kjøperen er et syndikat satt opp av NRP Finans. Nordea Liv har kjøpt Rådhuspassasjen av Eiendomsspar for NOK 605 millioner som tilsvarer en direkteavkastning på 4,75 %. Landkreditt har solgt eiendommen Karl Johans gate 45 til det internasjonale eiendomsselskapet Hines på vegne av Bayerische Versorgungskammer som er Tysklands største pensjonsfond. Brutto eiendomsverdi er NOK 500 millioner. Wahl Eiendom har kjøpt Dronning Eufemias gate 42 i Barcode fra Oslo S Utvikling for NOK 250 millioner. Den ~4 250 kvadratmeter store bygningen ferdigstilles i løpet av 2016 og er per i dag 100 % ledig. Det svenske fondet Genesta Nordic Real Estate Fund II har kjøpt Dronning Mauds gate 15 i Vika fra Eksportfinans. 11

12 Utleiemarkedet gjennom 2015: en liten bedring, og lysere utsikter for kommende år Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom 2015 vært et år litt under middels for kontormarkedet i Oslo. De fleste leienivåene har som tidligere omtalt svekket seg litt, og i vestkorridoren (primært Lysaker og Fornebu) har svekkelsen vært markant. På den annen side tiltok aktiviteten gjennom andre halvår, og volumet av signerte kontrakter målt i kvadratmeter har gått marginalt opp, sammenlignet med Dette er illustrert i grafen under. Som man kan se, er det tydelig at olje/energibransjen har signert for et vesentlig lavere volum enn årene før. Bank- og jus-aktører står for mye mer areal enn i 2014, men ikke så langt unna volumene for IT-bransjen og offentlige leietakere står for en mindre andel enn året før, mens gruppen «andre» har vokst en del. Sistnevnte består av mange undergrupper, og blant annet gruppene «interesseorganisasjoner», «privat helse» og rekruttering/bemanning» er blant de største i Vi forventet at volumet skulle gå noe mer opp enn det gjorde fra 2014 til 2015, blant annet fordi vi i 2014 observerte flere leietakere som valgte å utsette sine avgjørelser grunnet de stadig forverrede makroprognosene. Andre analytikere i bransjen som registrerer tilsvarende volumer har observert noe av det samme. Arealstatistikk logger leiekontrakter for et stort antall eiendomsbesittere og får også tilgang til reforhandlinger, som vi ikke i samme grad dekker. Deres tall viser også en økning i signeringsvolumet, faktisk noe mer markant enn hva vi har sett, fra til m 2. Deres tall viser også at sykliske endringer i volumet av kontrakter som løper ut, spiller en stor rolle for hvor stort signeringsvolumet blir og prognosene for fremtidige kontraktsutløp peker mot økt aktivitet i utleiemarkedet senest fra høsten Nedturen fra 2011 ser brutal ut, men man må huske at ca m 2 offentlige aktører signerte på nye arealer etter terrorbomben 22. juli, og justerer man for dette, er ikke det signerte volumet i 2011 særlig ulikt det i 12

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interest Tax, Depreciation and Amortization. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per første kvartal 2016 er 82 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. Prosentsatsen oppjusteres med 3%-poeng i kvartalet inntil den tilsvarer 86,5 % (estimert ). PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Investment Management AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av september Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 13