Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 3. kvartal 2012 Lenke:

2 Forvaltningsteamet Per-Christian Nicolaisen Richard Jansen Ansvarlig forvalter Ansvarlig forvalter Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: nico@pareto.no E-post: richard.jansen@pareto.no Johan Anker-Rasch Patrick Kartevoll Forvalter Forvalter/Forretningsfører Eiendom Shipping/Offshore Tlf: Tlf: E-post: jar@pareto.no E-post: patrick@pareto.no Jonathan Andreas Barfod Hans Gunnar Martinsen Forvalter Forretningsfører Shipping/Offshore/Eiendom Eiendom Tlf: Tlf: E-post: jab@pareto.no E-post: hgm@pareto.no Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: ,

3 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per aksje per 30. september 2012 på NOK 137 per aksje, noe som er en reduksjon på 1,4% siden andre kvartal Avkastningen for kvartalet er negativt påvirket av økte overkurser på underliggene lån tilsvarende NOK 3 per aksje (- 2,2%). Totalt sett har PEN gitt en avkastning på 4,4% hittil i år, og en avkastning på 29,6% siste to år. Oppsummering I skrivende stund virker utsiktene til norsk makroøkonomi å være enda noe sterkere enn før sommeren. Statistisk Sentralbyrå ("SSB") kom i september med nye estimat og prognoser for de nærmeste årene (se tabellen nedenfor). Tallenes tale er at norsk økonomi fortsetter å utvikle seg i positiv retning, parallelt med at resten av Europa opplever store økonomiske utfordringer. SSB har oppjustert sine anslag fremover for husholdningenes forventede disponible realinntekt, BNP for Fastlands-Norge, budsjettoverskudd i prosent av BNP og utvikling i boligpriser, samtidig som forventet arbeidsledighet er nedjustert. Til tross for solid vekst i norsk økonomi og en sterk lønnsvekst, forblir inflasjonen i Norge lav. Kombinasjonen av sterk krone og lavere inflasjon enn forventet har skapt et "pengepolitisk dilemma" for Norges Bank; for selv om aktivitetsnivået og lønnsutviklingen etter hvert skulle tilsi renteøkning, har disse to faktorene bidratt til at styringsrenten har forblitt uendret. Mens vi i Norge venter på at inflasjonen etter hvert vil øke og at rentehevingene vil komme, er situasjonen en ganske annen i resten av Europa. Usikkerheten tilknyttet eurosonen førte til at renten på spansk og italiensk statsgjeld steg gjennom andre kvartal og frem til slutten av juli. Denne trenden snudde raskt da Mario Draghi på samme tidspunkt erklærte at den Europeiske Sentralbanken ("ESB") ville sette fullt fokus på å unngå kollaps i eurosonen. Den konkrete løsningen ble annonsert i begynnelsen av september, da ESB introduserte Outright Monetary Transactions ("OMT") et tilbakekjøpsprogram av statsobligasjoner med løpetid på mellom 1 og 3 år. Hensikten med OMT er å redusere den høye rentekostnaden tilknyttet PIIGS landene i EU, slik at disse kan låne penger til en forsvarlig rente for å stimulere egen økonomi, få opp vekstraten EU-landene og snu budsjettunderskuddene. Effekten av tilbakekjøpsprogrammet har vært nokså umiddelbar, ettersom renten på spanske og italienske statspapirer med 5 års løpetid foreløpig er redusert med henholdsvis 2,7% og 2,4%, sammenlignet med de tidligere toppunktene i juli. I likhet med rentebildet man ser i resten av verden, har de lange rentene i Norge også falt betraktelig gjennom årets tredje kvartal. Norsk 10 års Swap rente ligger i skrivende stund på lave 3,14%, mens 3 års Swap rente ligger på rekordlave 2,21%. Det er et fall på henholdsvis nesten 30 og 40 basispunkter gjennom kvartalet, og er med på å drive overkursene på PEN sine underliggende lån til et historisk høyt nivå. Per utgangen av tredje kvartal utgjør overkursen på lånene NOK 23 per aksje i PEN, noe som er en økning på NOK 3 per aksje. Selv om underliggende rentenivå har falt, betyr det ikke reduserte lånekostnader for eiendomsinvestorer. Gjennom andre og tredje kvartal har lånemarginen bankene setter på nye og eksisterende lån steget markant. For nye gode eiendomslån må man forvente en lånemargin på basispunkter, noe som er historisk høyt. PEN har heller ikke vært upåvirket av dette, og gjennom tredje kvartal har PEN fått lånemarginøkninger på en god del av sine lån. Dette har resultert i at gjennomsnittlig lånemargin i PEN sin portefølje har økt fra 122 til 143 basispunkter, noe som er vesentlig mer enn hva vi hadde forventet for kvartalet. Bakgrunnen for lånemarginøkningene legger banken på økte innlånskostnader og nye reguleringer av banksektoren (Basel III). PEN vil følge utviklingen fremover nøye, med tanke på å prøve å få ned lånemarginene igjen når finansieringsmarkedet bedrer seg. Forvalter tror at dagens lånemarginer nærmer seg toppen, og at disse skal falle ned til et mer normalt nivå i årene som kommer ( basispunkter). Nyheter PEN porteføljen Det er ingen vesentlige hendelser å rapportere om i underliggende prosjekter gjennom tredje kvartal, og porteføljen utvikler seg i hovedtrekk som forutsatt. Gjennom tredje kvartal har PEN inngått to leiekontrakter i sine 100% eide selskaper. Disse leieavtalene er nærere gjennomgått i porteføljegjennomgangen.

4 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») per aksje i PEN per 30. september 2012 er på NOK 137 per aksje. Dette tilsvarer en negativ avkastning på 1,4% i kvartalet. Siste omsetning i aksjen ble gjort til en kurs på NOK 115 per aksje og tilsvarer en rabatt til VEK på 16,0%. Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Project Finance AS ( PPF ). Per 30. september 2012 er VEK for PEN fastsatt til NOK 137 per aksje. Dette gir en negativ avkastning på 1,4% siden siste verdivurdering i andre kvartal 2012 og tilsvarer en nettoyield på 7,0% på porteføljen (basis 2012-leie). Totalt sett har avkastningen hittil i 2012 vært 4,4% for PEN og 29,6% over siste to år. Ligningsverdien per aksje i PEN utgjør NOK 24,15 per aksje per Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I andre kvartal 2012 ble det utbetalt NOK 6 per aksje. Utbetalingen ble gjennomført som en tilbakebetaling av innskutt kapital. Siden oppstarten av PEN har det blitt utbetalt totalt NOK 108,2 millioner til PENs aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 24,70 per aksje. Neste utbetaling til aksjonærene er forventet i forbindelse med ordinær generalforsamling våren Styret og forvalter har som målsetting å oppretholde en utbetaling på NOK 6 per aksje årlig, men må påpeke at siste tids økning i lånemarginene kan påvirke dette negativt (se under kapittel finansiering). Over- / underkurs lånefinansiering Total overkurs på underliggende lån i PEN utgjør en negativ effekt på NOK 23 per aksje per 30. september 2012 og er hensyntatt i VEK. Dette er en økning på NOK 3 per aksje (2,2%) siden forrige verdivurdering. Overkursen vil alt annet likt bevege seg mot null ved utløpet av rentebindingen, og således er det forventet at PEN sin overkurs vil falle med tiden ved uendret rentenivå. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. PPF legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 115 per aksje (omsatt 10. oktober 2012). Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller PPF. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Ordinær kurs Utbyttejustert 161, , juni 06 juni 07 juni 08 juni 09 juni 10 juni 11 juni 12 siste kvartal siste halvår siste år siste 2 år siden oppstart PEN -1,4 % 0,0 % 5,9 % 29,6 % -19,2 % Oslo Børs 9,5 % 4,5 % 28,0 % 17,0 % 18,5 % Eiendomsindeks 3,4 % 0,0 % 13,1 % 7,6 % -36,9 % Note: Eiendomsindeksen er basert på OSE4040 Real Estate (inkluderer blant annet selskapene OTL, NRP og NLPR)

5 Porteføljen PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 3,18 milliarder per 30. september Dette tilsvarer en nettoyield på 7,0%, og representerer en nedgang på 0,22% i bruttoverdiene sammenlignet med andre kvartal Kursutvikling VEK ( ) NOK 137 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 24,70 per aksje Sist omsatt ( ) NOK 115 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 3,18 mrd Brutto leieinntekter NOK 235,8 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,0 % Estimert netto yield basis sist omsatt 7,2 % Estimert EBITDA yield basis VEK 6,7 % Kontraktslengde 8,6 år Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 76 Ledighet ~0% KPI Regulering 97 % Beliggenhet 4% Stor-Oslo 10% 9% 1% 42% Østlandet Stavanger/Sola 21% Vestlandet Midt-/Nord Norge Sverige 13% Danmark Type bygg (Segment) Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk 727 Industri Annet % 5% 20% Handel Industri Lånefinansiering Belåningsgrad 75 % Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 6,0 % Gjenomsnittlig rentebinding 5,6 år Andel rentebundet 96 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,43 % Overkurs per aksje NOK 23 per aksje 34% 16% Kontor Lager/Logistikk Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Bergen Logistikkbygg AS 25 % Lager/Logistikk Vestlandet ,2 7,6 % 1,0 % Bryggeriet Holding AS/KS 100 % Kontor Stor-Oslo ,5 6,5 % 4,8 % Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,7 6,6 % 1,1 % Fornebu Eiendom Holding AS/IS 42 % Kontor Stor-Oslo ,1 6,7 % 3,6 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,8 6,3 % 1,6 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,8 6,5 % 4,9 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,6 7,1 % 8,5 % Gjelleråsen Eiendom IS/AS 8 % Industri Stor-Oslo ,2 6,1 % 2,4 % Handelseiendom I AS 25 % Handel Østlandet ,4 6,8 % 1,8 % Handelseiendom II AS (Rema) 29 % Handel Midt-/Nord Norge ,3 7,2 % 8,5 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 22 % Kontor Stor-Oslo ,7 6,1 % 4,2 % K2 Eiendom AS 11 % Kontor Stor-Oslo ,4 6,3 % 2,8 % Kongsberg Industribygg AS 25 % Industri Østlandet ,1 7,9 % 4,1 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,9 7,6 % 2,2 % Kragsgate Eiendom II AS/IS 10 % Kontor Østlandet ,8 7,2 % 0,3 % KV 161 Eiendom AS/IS 25 % Kontor Stor-Oslo ,8 6,9 % 2,5 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,1 8,0 % 4,0 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,4 7,0 % 4,5 % Logistikkbygg I AS 51 % Lager/Logistikk Sverige ,5 7,1 % 5,9 % Logistikkbygg II AS/KS 79 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 6,9 % 6,2 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,1 7,3 % 5,3 % Lørenskog Vest Eiendom AS 20 % Kontor Stor-Oslo ,2 7,4 % 0,8 % Nydalen Næringseiendom AS 27 % Industri Stor-Oslo ,6 6,6 % 6,7 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,2 11,1 % 4,9 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 7,6 % 2,9 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,8 6,0 % 4,5 % * basert på andel av total nettoleie

6 Bruttoleie i NOK mill Porteføljen (fortsettelse) Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av tredje kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på ca. NOK 663 millioner. Porteføljen inkluderer 26 prosjekter der PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet opererer innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, og er hovedsaklig lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger/Sola regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 3,18 milliarder. Dette tilsvarer en nedgang i bruttoverdier på 0,22% siden forrige kvartal, og tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,0 %. Tar en hensyn til samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA yield for 2012 ca. 6,7%. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investor. Leietakere %-andel Reitan Gruppen (ink REMA 1000) 14,8 % Stat/kommune 10,7 % Schibsted ASA 6,4 % Kongsberggruppen 5,9 % NEAS ASA 5,2 % SAS 4,7 % Ringnes AS 4,5 % Scan AB 4,4 % Freja Transport & Logistics 3,9 % Expert AS 3,8 % Plantasjen Norge AS 3,3 % TD Tech Data AB 3,2 % Brødrene Kverneland AS 3,0 % Rusta AB 2,8 % Aker Solution ASA 2,7 % Axis Shield ASA 2,5 % Arcus Gruppen AS 2,3 % Andre 15,9 % Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lange leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 8,6 år per tredje kvartal 2012, noe som er vesentlig lengre enn hva som er normalen blant sammenlignbare eiendomsselskaper. Utløpsprofil leiekontrakter % 30 15% 24% For 2012 utgjør PEN sine leieinntekter NOK 235,8 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 97% av KPI-indeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere ansees som relativt solide, der de 10 største leietakere står for ca. 64% av totale leieinntekter. Henholdsvis står de tre største leietakerne, Reitan Gruppen (Rema 1000), Stat/Kommune og Schibsted, for ca. 32% av totale leieinntekter. PEN har tilnærmet ingen økonomisk ledighet i porteføljen på nåværende tidspunkt, og har lav andel av leiekontrakter som løper ut de neste tre årene. 20 5% 7% 7% 6% 6% 6% 10 3% 3% 3% 0% Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter PEN sin portefølje består hovedsakelig av eiendommer med en til tre brukere. Eiendommer med få brukere er enklere å håndtere og er således med på å holde eierkostnadene i prosjektene lave. I tillegg har PEN en relativ høy andel (34%) av såkalte barehouse kontrakter, hvor driftskostnader og driftsrisiko ligger hos leietaker. Samlet sett fører dette til at PEN har en veldig kostnadseffektiv eiendomsportefølje, hvor historiske eiendomsrelaterte eierkostnader har ligget på 5-7% av underliggende leie. 66% 34% BareHouse Standard

7 Porteføljen (fortsettelse) Nye leiekontrakter Bryggeriet Holding AS/KS (100%) I løpet av tredje kvartal har selskapet fått leid ut 550 kvm kontorareal. Den nye leieavtalen løper frem til 2020, og blir gjort i direkte forlengelse med leiekontrakten som løp ut i juli. Leienivået er marginalt under tidligere kontrakt, men innebærer at leietaker flytter inn i lokalene «as is» (ingen rehabiliteringskostnader). Eiendommen er således fortsatt fullt utleid frem til Forus Park AS (100%) Selskapet har inngått en 10-års leiekontrakt med en bruker for en av eiendommene (underkant av kvm). Leiekontrakten er godkjent av kommunen, men krever endelig godkjennelse fra fylkeskommunen før den er effektiv. Leieforholdet har planlagt oppstart i løpet av første halvår 2013, og vil overta etter eksisterende kontrakt som løper frem til tredje kvartal Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 5,6 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 6,0 %. Totalt er 96% av PEN sine underliggende renter bundet, og således er PEN sin rentekostnad lite eksponert mot endring i underliggende markedsrenter. utbetalingene fra PEN vil måtte reduseres noe, for å gjenspeile den reduserte kontantstrømmen. Lånemarginene til PEN er uansett betydelig bedre enn dagens markedsmarginer som anslås å ligge et sted mellom basispunkter for nye prosjekter. Vi tror at dagens lånemarginer nærmer seg et toppunkt, og tror over de kommende årene at disse bør bevege seg mot mer normale nivåer ( basispunkter). Basis siste verdivurdering har underliggende prosjekter i PEN en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 75 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75%. I hovedsak er det få covenants i låneavtalene knyttet til minimum verdi klausuler i prosjektene, og følgelig bør estimert kontantstrøm i prosjektene kunne utbetales videre til PEN. PEN har kun 3 prosjekter der det eksisterer minimum verdi klausuler i låneavtalene. Per 30. september 2012 er ingen av disse prosjektene i brudd med noen klausuler. Levetid PEN har i utgangspunkt en levetid som løper frem til 1. juli 2016, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 1. juli 2016, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. september 2012 på 143 basispunkter. Økningen på i overkant av 20 basispunkter sammenlignet med forrige kvartal kommer som et resultat av at prosjekter uten marginbinding har fått ytterligere marginpåslag gjennom tredje kvartal. Økningen knytter seg til prosjekter som ikke har bundet margin (hovedsakelig prosjekter som er gjort etter 2009) eller prosjekter der marginbindingene har løpt ut gjennom de siste årene. Flere av prosjektene har nå fått to runder med marginøkninger gjennom det siste halvåret, og vi ser at dagens markedsmarginer ligger på et sted mellom basispunkter. Bakgrunnen for økningene begrunner bankene med økte innlånskostnader og nye reguleringskrav for banksektoren (Basel III). Økningen i marginer har vært betydelig større enn hva vi hadde forventet, og vi ser at vår estimering i forrige kvartalsrapport var noe lav. Da estimerte vi at gjennomsnittlig lånemargin ville ligge på basispunkter ved årsslutt. Nå ser vi imidlertid at dette mest sannsynlig vil havne på et sted mellom basispunkter. Resultatet av de økte marginene er at enkelte prosjekter får betydelig dårligere utbyttekapasitet, noe som igjen påvirker kontantstrømmen opp til PEN. Om disse forholdene vedvarer over lengre tid kan det resultere i at de årlige Kapitalsituasjon PEN har en kontantbeholdning per 30. september 2012 på NOK 24 millioner. PEN er således fullinvestert, og vil i første omgang bruke kapitalbeholdningen som arbeidskapital eller til eventuell videreutvikling av eksisterende prosjekter. Styret i PEN har fullmakt til å forhøye aksjekapitalen med inntil ytterligere aksjer. Styrefullmakten gjelder frem til ordinær generalforsamling i 2013 og kan benyttes av styret både i forbindelse med gjennomføring av investeringer med oppgjør i PEN aksjer og i forbindelse med kontantemisjoner i Selskapet. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt gjennom fjerde kvartal 2011, og har en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 115 per aksje. Transaksjoner i tredje kvartal 2012 PEN har ikke gjennomført noen transaksjoner per tredje kvartal.

8 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Leiemarkedet Ledigheten i kontormarkedet holder seg stabilt på 7 %, og ledigheten i CDB-områdene ligger nå i snitt på 4,4 %. For sistnevnte er dette en reduksjon på 1 prosentpoeng fra samme tid i fjor. For utkantområdene som Alna-Ulven, Økern, Sinsen- Storo og Ryen er ledigheten vesentlig høyere, og ligger i snitt på over 14 %. Nye leiekontrakter i kvartalet: - Nærings- og handelsdepartementet og Miljøverndepartementet har reforhandlet sine korte kontrakter i Kongens gate 8 og 18 til å bli langvarige. Til sammen tar departementene kvm med kontorarealer. - Pronova Biopharma AS har signert en 8 års kontrakt med Nordea Liv i Lilleakerveien 2C og 2D. De skal betale rundt NOK/kvm. - Klima- og forurensningsdirektoratet (Klif) har signert en avtale med Oslo Areal om å leie kvm i Grensesvingen 7. De nye kontorene til Klif får energiklasse A og Excellent i BREEAM NOR systemet. - Accenture har signert med IT Fornebu i et nybygg kalt Profilbygget. De har signert en 10 års kontrakt på kvm, og leienivået er rett over NOK/kvm. - Uno-X har signert en 5 års kontrakt med Norwegian Property på Lysaker Torg 25. Totalt leier de kvm og betaler NOK 2.100/kvm. - Sevan Marine har signert en 5 års kontrakt i Drammensveien 134, bygg 5. De leier kvm med kontorarealer. - Norwegian Property har nå fylt opp Stortingsgata 6. De signerte en 6 års kontrakt med Stortingets administrasjon, som tar kvm. Leienivået er tilsvarende det som ble signert med AON Grieg, noe over NOK 3.500/kvm. Estimater for sysselsettingen er igjen oppjustert, noe som vil påvirke utviklingen i kontorledigheten. Vi forventer en stabil ledighet på 7 % gjennom hele 2013, før den gradvis faller ned til 5 % i Byggevolumene for har blitt noe nedjustert, da det forventes at utviklerne vil prioritere boligbygging fremfor kontor i de kommende årene. Leien for et nybygg eller bygg av toppstandard ligger uendret på NOK/kvm i prestisje området. Toppleier i sentrum for øvrig har økt noe, og ligger nå på NOK/kvm. Skøyen har hatt stabile leienivåer siden nyttår, og et toppstandard bygg kan oppnå leier på opp mot NOK/kvm.

9 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Transaksjonsmarkedet Det totale transaksjonsvolumet har så langt nådd nå 27 milliarder NOK. Til tross for at noen få større transaksjoner står for store deler av volumet, har aktiviteten vært stor og vi har registrert rundt 70 transaksjoner på over MNOK 50. Vi kjenner til flere større transaksjoner som forventes å bli kjent i markedet fremover og holder fortsatt ved vårt estimat på 50 mrd. NOK. Rene cash-flowtransaksjoner har det vært få av siden første kvartal, og andelen av årets transaksjonsvolum som kan tilskrives kontorer har sunket til 40 %. Interessen har i stedet vært rettet mot utviklingseiendommer, særlig tomter med boligpotensial. Totalt står tomtetransaksjoner for 25 % av årets foreløpige transaksjonsvolum. En spennende utvikling innen transaksjonsmarkedet er obligasjonsfinansiering. Dette er et mulig finansieringsscenario for aktører med sterke finansielle muskler, og man kan typisk få refinansiert seg i dette markedet på % av eiendommens verdi. Omkring 10 bygg har så langt i år benyttet seg av denne finansieringsformen. Av det siste kvartalets transaksjoner kan følgende nevnes: - Canica (Hagen), Macama (Bøhler) samt de tre ABGSC partnerne Collier, Engh og Myklebust har kjøpt tomteområdet Gullahaug, rett på utsiden av Drammen. Området er den del av den fremtidige utviklingen i regionen, men er ikke regulert. Dersom en regulering kommer gjennom ligger det et potensial på rundt boliger samt noe næring. - Pareto Project Finance kjøpte Klostergata 46 i Trondheim for MNOK 273 og en yield på 6,1 %. - Schage Eiendom kjøpte Stortorvet 7 fra DNB Liv. Prisen er ikke offentlig, men det meldes om verdier i området MNOK. - Toyota Norge sitt hovedkvarter i Drammen ble i juli solgt til Fazenda Securities. Prisen ble 148 MNOK, som tilsvarer en pris på NOK/kvm. Eiendommen ble solgt med en ledig tomtedel ved siden av, som har et utviklingspotensial. - I juni kjøpte Reitan Gruppen sammen med Veidekke Bjørvika tomten D1a for 280 MNOK. Tomten ligger rett bak Sørenga-utbyggingen. Regulering for tomten er kvm med bolig samt kvm med næring. Inkludert infrastrukturkostnader ligger tomtebelastningen på NOK. - Pareto Project Finance kjøpte i juni Kallerud handelspark fra AKA. Prisen var 230 MNOK, og forventet ferdigstillelse er høsten Hovedleietaker er COOP. - Icopal solgte tomten hvor blant annet deres hovedlager er etablert til en lokal eiendomsutvikler på Fjellhamar. Prisen er ikke kjent, men det spekuleres i en pris på rundt 500 MNOK. Vi holder fortsatt prime yield uendret på 5.25 %. Til tross for fraværet av denne type eiendommer i transaksjonsmarkedet, mener vi at de nivåer eiendommer med andre lokaliseringer har gått på, støtter opp om en prime yield på dette nivået. Det lave rentenivået fortsetter, samtidig som marginene holder seg stabilt høye. Til tross for dette vil gode prosjekter med riktige sammensetning av leietagere og rett lokalisering kunne finansiere seg på respektable nivåer. De lave rentene er også med på å legge en demper på transaksjoner i prestisjeområdene, ettersom mange inngikk swapavtaler på høyere nivåer enn dagens og vil ved salg måtte justere for overkurs og dermed realisere et finansielt tap. Fraværet av prime yield transaksjoner fortsetter, og dette er i seg selv en selvforsterkende effekt. Få eiendommer til salgs gjør eksisterende eiere forsiktig med å selge da dette med fører en viss reinvesteringsrisiko.

10 Flytteundersøkelse Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom I år er den niende gang vår flytteundersøkelse i kontormarkedet gjennomføres. Undersøkelsen tar utgangspunkt i aktører som enten er på søk, eller har vært på søk innen det siste året. Dette betyr at undersøkelsen også inkluderer ferdigsignerte kontrakter. Målet med denne undersøkelsen er å kartlegge nåværende og fremtidig etterspørsel etter kontorlokaler. Gjennom undersøkelsen blir også aktuelle trender identifisert. Ettersom de færreste av respondentene har flyttet inn i nye lokaler, gir studiet et bilde på hvorledes absorpsjonen blir i de kommende 6 til 18 månedene. med SSB sine prognoser for vekst i sysselsettingen, om enn med litt svakere vekst. Neste figur plotter hver enkelt leietakers forandring i arealetterspørsel. X aksen viser nåværende areal for hver enkelt leietaker, mens y-aksen viser fremtidig behov. De blå sirklene representerer resultatene fra 2012-undersøkelsen. Alle punktene som ender opp over 45 -linjen er bedrifter som søker etter større arealer enn hva de besitter i dag. Bedrifter med søk over kvm er ikke inkludert i denne grafen. I 2012 besvarte 54 leietagere våre forespørsler, og til sammen er disse på søk etter omkring kvm. Studiet dekker dermed omkring 35 % av alle leietagere som er på søk, eller har vært på søk de siste 12 månedene. Figuren nederst på siden viser historisk utvikling i leietagers netto behovsendring, dvs. hvor mange prosent større eller mindre areal leietageren trenger. Denne henger tett sammen med hvordan sysselsettingen i norsk økonomi har utviklet seg i samme periode, og vi ser at i 2012 trenger leietagerne i snitt 3 % mer areal enn hva de benytter seg av i dag. En mindre negativ utvikling i 2011 er dermed snudd, og kontoretterspørselen er igjen positiv. Dette er i tråd

11 Flytteundersøkelse (fortsettelse) Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Neste figur illustrerer hvorvidt bedriften skal flytte til større eller mindre lokaler. Disse er ikke vektet på størrelse, men absolutte tall. Vi ser her at antall bedrifter på søk etter større arealer er noe høyere enn i fjor, men dette gjelder også for bedrifter på søk etter mindre areal. Den siste figuren viser en annen viktig trend for kontormarkedet. Her blir bedrifter spurt om deres nåværende situasjon, og hvordan deres behov for ytterligere arbeidstakere vil utvikle seg. Av de spurte bedriftene svarer 60 % at de opplever vekst, og ønsker å ansette flere i nær fremtid. Dette er en liten nedgang i forhold til fjoråret, men det er en vesentlig større andel som vil vokse enn som ønsker å redusere antall ansatte. Konklusjonen av dette studiet er at bedrifter i Oslo totalt sett ser etter noe mer kontorarealer enn fra fjoråret. Til tross for at det er noen flere bedrifter som vil redusere antall ansatte, er den totale etterspørselen positiv, og kan holde seg slik i lang tid fremover støttet av gode estimater for vekst i sysselsettingen.

12 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: PEN / Selskapet PPF Hjemmelsselskap IRR VEK Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. Pareto Project Finance AS. Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom Årlig avkastning, målt i prosent. Verdijustert egenkapital. 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. Yield Prime yield Yield gap EBITDA Ansvarsfraskrivelse: Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Earnings Before Interests Taxes, Depreciations and Amortizations. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Project Finance AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene.. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Project Finance AS markedsrapport av september Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner.