Pareto Eiendomsinvest Nordic AS

Transkript

1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS Kvartalsrapport 3. kvartal

2 Forvaltningsteamet Johan Anker-Rasch Jonathan Andreas Barfod Petter Grendahl Forvalter Forvalter Forvalter Tlf: Tlf: Tlf: E-post: johan.anker-rasch@pareto.no E-post: jonathan.barfod@pareto.no E-post: petter.grendahl@pareto.no Pål Aastad Hans Gunnar Martinsen Forvalter Forretningsfører Tlf: Tlf: E-post: pal.aastad@pareto.no E-post: Hans.Gunnar.Martinsen@paretosec.com Pareto Alternative Investments AS Dronning Mauds Gate 3, P.O. Box 1396 Vika, NO-0114 Oslo, Norway, Tlf: , 2

3 Porteføljenøkkeltall pr VEK pr Avkastning Q NOK 102 (per aksje) 4,2 % Avkastning 2017 (YTD) Utbetalinger ,4 % NOK 28 (per aksje) Netto yield Vektet leietid (år) 7,6 % 6,7 3

4 Forvalters kommentar Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) har en verdijustert egenkapital per 30. september 2017 på NOK 102 per aksje. Dette tilsvarer en oppgang siden forrige kvartal på NOK 5 per aksje, hensyntatt utbetalingen på NOK 22 per aksje som ble gjennomført til de som var aksjonærer per 11. september. Oppsummering PEN leverer en god avkastning på 4,2 % i årets 3. kvartal. Hoveddriveren for avkastningen i 3. kvartal har vært tilknyttet salg av et prosjekt (Logistikkbygg II), samt løpende kontantstrøm fra eksisterende portefølje. Når det gjelder den øvrige verdiutviklingen har den vært relativt flat under kvartalet, der vi ser en positiv tendens på østlandseiendommene, mens porteføljen på Forus (Rogaland) har en tilsvarende negativ utvikling. Transaksjons- og finansieringsmarkedet Det er fortsatt høy aktivitet i transaksjonsmarkedet, og ifølge Akershus Eiendom er transaksjonsvolumet så langt i år på NOK 50 milliarder (inkluderer kun enkelttransaksjoner over NOK 50 millioner). Dette tilsvarer en økning på nesten 22 % sammenlignet med volumet på samme tidspunkt i Transaksjonsvolumet for 2017 er følgelig også forventet å ende noe høyere enn fjoråret. PEN vedtok en utbetaling til aksjonærer i selskapet per 11. september på NOK 22 per aksje. VEK per 30. september på NOK 102 per aksje hensyntar denne utbetalingen (tilsvarer VEK etter utbetalingen). Innenfor kontorreiendom holder prime yield estimatet seg stabilt på 3,75 %. Yield for gode kontoreiendommer med sekundær beliggenhet er punkter høyere. Periode Avkastning Kurs Utbetaling ,4 % , ,0 % , ,5 % , ,7 % , ,8 % 140 6, ,0 % 142 6, ,6 % 137 6, ,0 % 138 6, ,9 % ,0 % 87 6, ,4 % (2H) 0,5 % 201 Det er forventninger blant analytikere om fortsatt leieprisvekst i kontormarkedet, og de siste kvartaler har man sett en oppgang i gjennomsnittlig leiepris. Det er bred enighet om at markedsbalansen skal bli strammere, samtidig som optimismen blant bedriftslederne er sterkere. Positive signaler i leiemarkedet har også medført at flere utbyggere har satt i gang bygging uten leietaker på plass i forkant. Siden starten av 2016 har bygging av mer enn kvm blitt igangsatt på spekulasjon ifølge en nylig publisert artikkel fra Union Næringsmegling i bladet Kapital. Siden etablering 16,9 % ,70 Status for porteføljen Det har de siste tre kvartalene vært høy aktivitet i porteføljen til PEN, hvor salg har materialisert seg gjennom både andre og tredje kvartal. Selskapet inngikk på tampen av 3. kvartal en kontrakt for salg av prosjektet Logistikkbygg II KS. Oppgjøret ble gjennomført per 19. oktober Prosjektet har totalt levert en årlig avkastning (IRR) på 9,7% over PEN sin eierperiode fra oktober Salget av Logistikkbygg II KS vil også frigjøre kapital til selskapet, og det er forventet at store deler av salgsprovenyet vil kunne utbetales til aksjonærene. Følgelig er det forventet at selskapet vil betale ut ytterligere utbytter i løpet av Størrelsene og tidspunktet på utbetalingene vil kunne påvirkes av de øvrige prosessene selskapet er inne i (salg og utvikling), og er således vanskelig å garantere på nåværende tidspunkt. Forvalter vil i samråd med styret konkludere på et eventuelt utbytte i løpet av november Ifølge Unions bankunderundersøkelse fra 3. kvartal har bankmarginene holdt seg relativt stabile og er nå 78 basispunkter høyere enn bunnen i Samlet finansieringskostnad for et base case 5 års lån er på 3,83%. Samtidig framstår obligasjonsfinansiering som stadig mer attraktivt i forhold til bankfinansiering da kredittpåslaget i obligasjonsmarkedet faller mens bankmarginen holder seg på et relativt høyt nivå. Aktiviteten i obligasjonsmarkedet har vært høy i år, og så langt i 2017 er det registrert rundt 18 milliarder i eiendomsobligasjoner. Egenkapitalkravet fortsetter også å øke, og gjennomsnittet i standardcasen i undersøkelsen er nå 38% (det var 24% i 2010). Det er heller ingen av bankene i undersøkelsen som normalt aksepterer egenkapitalandel under 35%. 4

5 Avkastning og kursutvikling Verdijustert egenkapital («VEK») i PEN per 30. september 2017 er på NOK 102 per aksje. Dette gir en avkastning på 4,2 % for kvartalet hensyntatt utbetalingen på NOK 22 per aksje som ble gjennomført til aksjonærer per 11. september Avkastning og kursutvikling Kursutviklingen som rapporteres for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS ( PEN ) er basert på verdijustert egenkapital ( VEK ), der verdivurderingen av PENs eiendommer blir foretatt av uavhengige verdivurderere i samarbeid med kapitalforvalter Pareto Alternative Investments AS ( PAI ). Per 30. september 2017 er VEK for PEN fastsatt til NOK 102 per aksje. Dette er en økning på NOK 5 per aksje fra forrige kvartal (hensyntatt utbetalingen på NOK 22 per aksje). Verdsettelsen priser porteføljen til en netto yield på 7,6 %. Totalt har selskapet hatt en avkastning på 31,4 % siste 12 måneder og 16,9 % siden etablering. Ligningsverdien i PEN utgjør NOK 29,42 per aksje for ligningsåret Direkteavkastning / Utbytte PEN har som målsetning å dele ut størst mulig del av eiendomsporteføljens frie kontantstrøm til investorene årlig. I 3. kvartal ble det utbetalt NOK 22 per aksje til investorene. Det er forventet ytterligere en utbetaling i løpet av Styret vil ta stilling til størrelsen på utbetalingen i løpet av november, og den vil avhenge av de pågående prosessene selskapet er inne i vedrørende potensielle salg og utvikling av eiendommer. Siden etableringen av PEN har det blitt utbetalt totalt ca. NOK 620 millioner til selskapets aksjonærer, noe som akkumulert tilsvarer NOK 131,70 per aksje. Over- / underkurs lånefinansiering Det er avsatt NOK 18 per aksje tilknyttet overkurs på rentebindinger i forbindelse med beregning av VEK per 30. september Dette er en nedgang på NOK 2 per aksje i forhold til forrige kvartal. Gjenværende gjennomsnittlig rentebinding for porteføljen utgjør ca. 2,8 år. Annenhåndsmarkedet Det er totalt utstedt aksjer i PEN. Pareto Securities AS legger til rette for annenhåndsomsetning i aksjen. Siste omsatte kurs er NOK 82 per aksje, hvilket tilsvarte en rabatt til justert VEK på 15,4 % på handelstidspunktet. Siden forrige kvartalsrapport har annenhåndskursen endret seg fra NOK 97 til NOK 82, som tilsvarer en oppgang på 9,3 % om man justerer for utbetalingen på NOK 22 per aksje i perioden. Investorer som ønsker å kjøpe eller selge sine aksjer kan ta kontakt med sin rådgiver eller Pareto Securities AS. Kursutvikling for Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 250 VEK per aksje 233, VEK per aksje (utbyttejustert) , siste kvartal siste halvår siste 12 mnd siste 24 mnd siden oppstart PEN 4,2 % 18,2 % 31,4 % 33,0 % 16,9 % *PEN (reinvestering) 4,2 % 18,4 % 37,2 % 38,4 % 47,2 % Oslo Børs 12,1 % 13,8 % 25,8 % 34,6 % 108,0 % * Beregning på tilsvarende grunnlag som Oslo Børs der utbytte forutsettes reinvestert 5

6 Porteføljen - Siste hendelser Nye leiekontrakter / hendelser i prosjektene Forus Park AS (100%) Selskapet har fortsatt ikke fått en avklaring rundt den nye leieavtalen som ble signert i fjerde kvartal Som nevnt i forrige kvartalsrapport har leieavtalen enda ikke trådt i kraft som følge av at man i lengre tid har avventet en endelig godkjennelse av leietaker fra offentlige myndigheter. Forvalter forventet en avklaring i løpet av tredje kvartal, og selv om leietaker har blitt godkjent av både kommunen og i Fylkesutvalget, har Fylkesmannen påklaget vedtaket. Det er følgelig fortsatt knyttet betydelig usikkerhet til endelig utfall i denne prosessen. Følgelig står fortsatt bygget ledig (økonomisk) inntil det kommer en avklaring. Forvalter håper på at endelig avklaring vil komme innen utgangen av året. ca 70% av underliggende egenkapitalverdier i prosjektene Logistikbyg Århus Aps (DKK) og Logistikkbygg Linköping Fastighet AB (SEK). Bakgrunnen for sikringen skyldes at PEN har hatt en betydelig historisk gevinst tilknyttet underliggende valuta i disse prosjektene. Ettersom porteføljen stadig blir mindre og disse prosjektene vekter mer, samt at PEN er i en salgsprosess av porteføljen har det vært et ønske om å sikre største deler av denne gevinsten og egenkapitalverdien i disse prosjektene. Sikringen er gjort gjennom at PEN vil rulle 3 måneders forward kontrakter på de respektive valutaene. Første sikringer ble gjennomført på følgende valutakurser: SEK/NOK: 97,61 DKK/NOK: 124,82 Transaksjoner i 3. kvartal 2017 Logistikkbygg II KS (79%) Som nevnt i innledningen har PEN i løpet av 3. kvartal bundet opp salg av Logistikkbygg II KS. Endelig oppgjør for transaksjonen ble gjennomført 19. oktober, og PEN har nå mottatt sin andel av oppgjøret. Totalt realiserte PEN NOK 71 millioner i forbindelse med salget, noe som tilsvarer en økning av egenkapitalen på i overkant av 30% siden forrige kvartal. Opprinnelige investerte PEN NOK 47 millioner i Logistikkbygg II KS i oktober 2006, og investeringen har gitt en absolutt avkastning på 126% eller 9,7% årlig avkastning (IRR). Bryggeriet Holding KS (100%) I forrige kvartalsrapport ble det orientert om at PEN hadde bundet opp salg av Bryggeriet Holding KS. Endelig oppgjør for transaksjonen ble gjennomført 30. august og PEN realiserte NOK 133 millioner i forbindelse med salget. Dette tilsvarte en økning på 88% i forhold til underliggende VEK på tidspunktet for da salget ble bundet opp. Realiseringen var også hovedårsaken til utbetalingen på NOK 22 per aksje som ble gjennomført i 3. kvartal. Opprinnelig investerte PEN NOK 50 millioner i Bryggeriet Holding KS i november Siden da har investeringen gitt en absolutt avkastning på 206% eller 16,0% årlig avkastning (IRR). Valutasikring I løpet av 3. kvartal har PEN inngått valutasikring for Levetid PEN har en levetid som løper frem til 31. desember 2019, og vil således innen den tid søke å realisere selskapet og utbetale kapitalen til aksjonærene. Det har på nåværende tidspunkt ikke vært noen diskusjon om å gjøre endringer på dagens levetidsbestemmelse. Selskapet kan imidlertid ved 2/3 flertall i generalforsamlingen, på et hvilket som helst tidspunkt før 31. desember 2019, beslutte både fremskutt og utsatt oppløsning og avvikling av PEN. Kapitalsituasjon PEN hadde per 30. september 2017 en kontantbeholdning på NOK 18 millioner. I tillegg har selskapet mottatt salgsproveny i etterkant av kvartalsslutt, slik at justert kontantbeholdning nå utgjør NOK 87 millioner. Som indikert tidligere i kvartalsrapporten vil styret vurdere en ny utbetaling fra PEN i løpet av november. Størrelsen på utbetalingen er fortsatt usikker. Sannsynligvis vil PEN søke å holde en noe større arbeidskapital i perioden som kommer, slik at selskapet er kapitalisert til å kunne gjøre utvikling og oppfølgingsinvesteringer i eksisterende. Kapital utover dette vil søkes utbetalt til selskapets aksjonærer. Fremtidig utbetalinger vil fremover i stor grad styres av realiseringer i porteføljen og i mindre grad som følge av løpende direkteavkastning. PEN eier totalt egne aksjer. Aksjene er kjøpt til en gjennomsnittlig kostpris justert for utbetalinger på NOK 2,85 per aksje. 6

7 Årlig bruttoleie i NOK mill Porteføljen - Leiekontrakter Eiendomsporteføljen PEN forvalter ved utgangen av 3. kvartal en portefølje som har en egenkapitalverdi på NOK 494 millioner. Porteføljen inkluderer 12 prosjekter hvor PEN enten er hel- eller deleier, der PEN sin andel av totalt areal utgjør kvm. Selskapet forvalter eiendom innenfor segmentene kontor, handel og lager/logistikk, som hovedsakelig er lokalisert i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Brutto eiendomsverdier i porteføljen basis siste verdivurdering utgjør ca. NOK 1,5 milliarder, som tilsvarer en flat verdiutvikling i forhold til forrige kvartal. Eiendomsverdiene tilsvarer en gjennomsnittlig nettoyield (nettoleie / bruttoverdier) for porteføljen på 7,6%. Hensyntatt samtlige kostnader i hele strukturen er estimert EBITDA-yield for 2017 ca. 7,3 %. PEN strukturen er således en kostnadseffektiv portefølje for investorene. Leiekontrakter PEN har en langsiktig profil der hovedsakelig alle leieinntektene er knyttet opp mot lengre leiekontrakter. Dette sikrer selskapet en forutsigbar kontantstrøm og reduserer risikoen i porteføljen. Gjennomsnittlig kontraktslengde for porteføljen utgjør 6,7 (7,0 år per andre kvartal 2017). Per tredje kvartal 2017 utgjør PEN sine annualiserte leieinntekter ca. NOK 124 millioner. Leieinntektene inflasjonsjusteres årlig med i snitt 98 % av KPIindeksen, og er således forventet å stige i takt med inflasjonen. PEN sine leietakere anses som relativt solide, og de 10 største leietakerne står for ca. 82 % av totale leieinntekter. De tre største leietakerne, herunder stat/kommune, Freja Transport & Logistics AS, og Scan AB, står for 39,6% av de totale leieinntektene. PEN har en økonomisk ledighet på 4,1 % som i sin helhet relaterer seg til en handelseiendom på Forus i Rogaland (Forus Park AS). Forvalter jobber aktivt med å prøve å forlenge leiekontraktene i porteføljen for å sørge for at prosjektene er best mulig strukturert for salg innen utløpet av Leietakere %-andel Stat/kommune 19,1 % Freja Transport & Logistics 10,4 % Scan AB 10,1 % SAS 10,2 % ÅF Norge AS 9,1 % Plantasjen Norge AS 7,2 % Expert AS 5,4 % Kongsberggruppen 4,5 % Møbelringen 3,2 % Scan Tech AS 2,2 % Megaflis 1,8 % Caverion Norge AS 1,7 % Andre 15,1 % Sum 100,0 % Utløpsprofil leiekontrakter ,1 % 25 17,5 % 20 13,3 % 15 9,6 % 7,3 % 8,2 % 9,5 % 10 4,1 % 5 3,9 % 3,2 % 1,8 % 0,5 % 0 Ledig Årstall utløp leiekontrakt Type leiekontrakter 26% BareHouse Standard 74% 7

8 Forfall rentesikring (mill NOK) Porteføljen - Finansiering Finansiering Samtlige av de underliggende prosjektselskaper i PEN er fullfinansiert. De underliggende prosjektselskaper har langsiktig finansiering der rentebindingen stort sett er knyttet opp mot lengden på underliggende leiekontrakter. Totalt er vektet snitt på rentebindingene 2,8 år og gjennomsnittlig lånerente inkl. margin er på 5,6 %, hvilket er 40 basispunkter høyere enn ved forrige kvartalsrapportering. Økningen er i sin helhet relatert til at PEN har solgt to selskaper (Bryggeriet Holding KS og Logistikkbygg II KS) der total lånekostnad var betydelig lavere enn i øvrige prosjekter. Etter hvert som flere rentebindinger utløper, forventer forvalter at den totale lånekostnaden vil falle som resultat av svært lav flytende rente. Således forventes det at man får en marginalt bedret kontantstrøm i enkelte av prosjektene gjennom de neste årene. Totalt er 74 % av underliggende rente bundet. Omtrent 40% av rentebindingene til PEN løper ut i perioden Lånemarginer PEN har en gjennomsnittlig lånemargin per 30. september 2017 på 170 basispunkter, noe som er marginalt lavere enn forrige kvartal. Nedgangen skyldes i sin helhet at prosjektene som ble solgt hadde noe høyere marginer enn øvrig portefølje. Normale markedsmarginer for prosjekter av den typen PEN er investert i utgjør anslagsvis basispunkter på nåværende tidspunkt. Låneportefølje PEN sin underliggende låneportefølje utgjør omtrent NOK 1,1 milliarder. Basis siste verdivurdering tilsvarer det en gjennomsnittlig belåningsgrad på ca. 71 % (underliggende prosjektlån / bruttoverdi eiendom). PEN har en langsiktig målsetning om å ha en underliggende belåningsgrad på under 75 %. Gjennom 2017 vil PEN indirekte betale avdrag tilsvarende ca. NOK 25 millioner, noe som tilsvarer 2,3 % av låneporteføljen for Det bemerkes at endringene i strukturen på låneporteføljen, herunder gjennomsnittlig lånemargin, rentebinding og total rentekostnad, vil i den fasen PEN er inne i påvirkes av hvilke prosjekter som selges. Dette som følge av at det er relativt store individuelle forskjeller mellom underliggende lån i prosjektene. Derfor kan det oppleves at endringene fra kvartal til kvartal ikke nødvendigvis følger markedets bevegelser ,6 % ,1 % 14,4 % ,7 % 11,5 % 11,8 % ,8 % 4,4 % 1,7 % 0 Flytende Utløp rentesikring (årstall) 8

9 Porteføljen - Nøkkeltall PEN sin eiendomsportefølje er verdsatt til NOK 1,5 milliarder per 30. september Dette tilsvarer en netto yield på 7,6 %. Vektet gjenværende kontraktslengde er 6,7 år. Porteføljen har en geografisk spredt eksponering der hovedvekten representeres av eiendommer i Stor-Oslo og Stavanger regionen. Kursutvikling VEK ( ) NOK 102 per aksje Akkumulert utbetaling NOK 131,70 per aksje Sist omsatt NOK 82 per aksje Eiendomsportefølje Brutto eiendomsverdier NOK 1,53 mrd Verdi av EK (basis VEK) NOK 494 mill Verdi av EK (basis omsetningskurs) NOK 397 mill Brutto leieinntekter NOK 124 mill Netto yield portefølje basis VEK 7,6 % Estimert netto yield basis sist omsatt 8,1 % Estimert EBITDA yield basis VEK 7,3 % Kontraktslengde (år) 6,7 Andel av areal portefølje kvm Antall bygg 23 Ledighet 4,1 % KPI Regulering 98 % Beliggenhet 11% 10% 41% Type bygg (Segment) 25% 14% Stor-Oslo Østlandet Stavanger/Sola Sverige Danmark Leienivå portefølje (NOK per kvm) Kontor Handel Lager og logistikk Industri Annet Lånefinansiering Belåningsgrad 71 % 26% 10% 18% 7% Handel Industri Kontor Lager/Logistikk Gjennomsnittlig lånerente (ink margin) 5,6 % Gjenomsnittlig rentebinding (år) 2,8 Andel rentebundet 74 % Gjennomsnittlig lånemargin 1,7 % Overkurs swapavtaler NOK 18 per aksje 38% Annet Prosjekt / selskap Eierandel Type bygg Beliggenhet Antall kvm Gjenstående leietid (år) Netto yield Andel av portefølje * Dusavika Eiendomsinvest IS/AS 20 % Industri Stavanger/Sola ,7 7,2 % 2,3 % Forus Handelsbygg AS 50 % Handel Stavanger/Sola ,9 6,0 % 3,6 % Forus Kontorbygg AS 50 % Kontor Stavanger/Sola ,5 9,0 % 10,1 % Forus Park AS 100 % Handel Stavanger/Sola ,7 6,9 % 14,3 % Innovasjonsenteret Holding AS/KS 25 % Kontor Stor-Oslo ,2 4,6 % 10,3 % Krags Gate Eiendom III IS/AS 30 % Industri Østlandet ,9 9,1 % 4,6 % Logistikbyg Århus ApS 100 % Lager/Logistikk Danmark ,2 7,7 % 10,5 % Logistikbygg Linköping Fastighet AB 100 % Lager/Logistikk Sverige ,4 7,1 % 9,7 % Lysaker Nova AS 100 % Kontor Stor-Oslo ,1 8,8 % 8,6 % Sola Næringseiendom KS 35 % Annet Stavanger/Sola ,2 24,6 % 10,4 % Stamveien 1 AS 40 % Lager/Logistikk Stor-Oslo ,2 8,8 % 6,1 % Vangsveien Eiendom Holding AS 100 % Kontor Østlandet ,8 5,3 % 9,5 % * basert på andel av total nettoleie 9

10 Markedskommentar Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Kontorleiemarkedet i Oslo Kontorledigheten i Oslo er per juli ,1 %, og har holdt seg mer eller mindre uendret de siste tre kvartalene. Basert på fortsatt positiv sysselsettingsvekst, konvertering fra kontor til annet bruk og begrenset nybyggingsaktivitet er kontorledigheten forventet å falle fremover. Leieprisene for kontor i store deler av Oslo har vært stigende så langt i 2017, og denne trenden er forventet å fortsette ut 2017 og inn i Prime CBD vil oppleve en signifikant vekst de kommende årene grunnet det økte fokuset på effektiv bruk av lokalene, og villigheten til å betale for ekstra tjenester. Følgende er de største kontraktene siden forrige kommentar: NAV og Lånekassen har signert leiekontrakter for henholdsvis ~ kvadratmeter og ~4.200 kvadratmeter i den planlagte kontoreiendommen Fyrstikkalléen 1 på Helsfyr. Prosjektet er nå nesten fullt utleid. Sophies Minde Ortopedi har signert en leiekontrakt på kvadratmeter i det planlagte nybygget til Ferd Østensjøveien 16. Leiemarkedet for logistikk i Stor-Oslo regionen er fremdeles sterkt med stabilt lav ledighet, og etterspørsel etter moderne logistikkbygg innen de kommende 2-4 årene er fortsatt på et høyt nivå. Leienivåene har ikke endret seg stort i logistikkmarkedet de siste årene, og leienivåene for de beste områdene er fremdeles på NOK / m2. Observerte leiepriser er høye fra Berger til Vinterbro ettersom disse områdene anses som mest attraktive. Hafslund har signert en leiekontrakt for m² med Møller Eiendom i det nye prosjektet Harbitz Torg på Skøyen. Verisure har signert en 15 års leieavtale for ~5.000 kvadratmeter i Portal Skøyen i Drammensveien 211. Oslo, kontorleie

11 Markedskommentar (fortsettelse) Kilde: Akershus Eiendom per tredje kvartal Transaksjonsmarkedet Fortsatt høy aktivitet i det norske transaksjonsmarkedet. Transaksjonsvolumet er så langt i år på NOK 50 milliarder (inkluderer kun transaksjoner over NOK 50 millioner). Dette tilsvarer en økning på nesten 22 % sammenlignet med volumet på samme tidspunkt i Det totale transaksjonsvolumet for 2017 er forventet å ende noe høyere enn fjoråret, og det endelige volumet for året er anslått til å ende over NOK 80 milliarder. Prime yield-estimatet for kontoreiendom holder seg stabilt på 3,75 %. Yield for gode kontoreiendommer med sekundær beliggenhet er punker høyere. Utvalgte transaksjoner som er blitt kjent siden vår forrige kommentar inkluderer: Øgreid Eiendom har solgt Ankerkvartalet i Stavanger sentrum til Union Eiendomskapital. Ankerkvartalet består av 5 eksisterende bygg på til sammen kvadratmeter. Glastad Holding og Fortus har solgt Norwegian Outlet på Vestby til en nettopris på NOK 1,1 milliard til VIA Oulets, en pan-europeisk plattform satt opp av APG, Hammerson og prinsipaler fra Meyer Bergman og Value Retail. Et Castelar-syndikat har kjøpt tre bileiendommer i Stavanger til en eiendomsverdi tilsvarende NOK 427 millioner og yield 5,7 %. Telenor Eiendom har solgt Kongens gate 8/Kirkegaten 9 i Kvadraturen i Oslo til et syndikat tilrettelagt av Arctic Securities for NOK 904 millioner inkludert en annuitetsleie på NOK 199,1 millioner. Entra kjøper 50 % av Sundtkvartalet fra Skanska Commercial Development for NOK 795 millioner og eier nå 100 % av eiendommen. Transaksjonen priser hele eiendommen til NOK millioner.

12 Fallende yield, men ikke for alt Kilde: Tema-artikkel Akershus Eiendom Verdiutviklingen har fortsatt oppover for næringseiendom, og den enkle forklaringen på dette er en sterk vedvarende etterspørsel etter spesielt avkastningseiendom. De samme investorgruppene som var aktive i holder etterspørselen oppe, og bakenforliggende investorer i syndikater og eiendomsfond stiller fortsatt mye kapital til rådighet. De internasjonale aktørene kjøper mer i 2017 enn i 2016, og det er flere av dem. Det er ingen åpenbar stor trend hva angår opprinnelsesland og investeringsfokus, men Norge er på kartet på en helt annen måte enn det vi opplevde i Pensjonskasser av forskjellige størrelser har et styrket fokus på å øke volumet av næringseiendom, både direkte, og indirekte gjennom fond. I tillegg til aktive investorer har vi et velfungerende marked for fremmedkapital, der obligasjonsfinansiering blir benyttet i enda større grad enn i fjor; fra januar til september ble det utstedt 17 mrd kroner i eiendomsobligasjoner. Dette, i tillegg til at både pensjonskasser og internasjonale kjøpere primært stiller med egenkapital, gir bankene solid konkurranse. Mange typer eiendom er blitt mer verd som følge av dette. Vi ser at både randsonene rundt Oslo, og de fleste områder i mindre byer, opplever verdistigning for kontoreiendom. I tillegg er logistikk et spennende segment der vi har sett solide yieldnivåer, helt ned under 5%, i det siste. Dette nivået krever helst en 15 års leiekontrakt. Hvilke segmenter er minst berørt av dette? En litt uvanlig situasjon er at topp-segmentet, lange kontorkontrakter i Oslo sentrum, er ganske uberørt verdimessig gjennom Dette skjer til tross for at det er det viktigste segmentet for internasjonale investorer. Det kan forklares med at avkastningen ble presset veldig langt ned i 2016, og investorene har slik sett mindre å gå på. I tillegg ser vi at bygg med kombinasjonen randsone-beliggenhet og korte kontrakter i andre byer enn Oslo ikke har særlig fokus hos investorene. Dette har sammenheng med ledigheten i denne typen områder, enten det er utenfor Stavanger, Bergen eller Trondheim. Handelseiendom med korte kontrakter oppfattes også som noe mindre trygt ettersom e-handel og en mulig overetablering, samt økte driftskostnader, begrenser den tradisjonelle forventede oppsiden i segmentet. Fortsetter dette? Teorien er nå at leieoppgang skal ta over stafettpinnen og dra verdiene videre. I Oslo er det klare tegn til dette, mens de mindre byene fortsatt har en flat utvikling i kontorleie. Det svært gunstige markedet for salg av bygg med lange kontrakter burde logisk sett gi en begrenset oppside på leienivåene i de fleste områder, så verdivekst kan være begrenset i et fortsatt lavrentescenario. Oslo sentrum står best stilt i det mellomlange perspektivet med middels vekst og svakt stigende renter men så er det også her man nå er skarpest priset i utgangspunktet, i påvente av at veksten er sikrest i sentrum. Nøkkelen for de aller fleste er den lange leiekontrakten med den solide leietakeren. Det gjør eiendommen velegnet for obligasjonsfinansiering og i tillegg gir kjøper en «problemfri» periode på 8-10 år. Aktører som har god tilgang på egenkapital og ønsker volum går primært etter disse nær sagt nesten samme hvor de ligger eller hvilket formål de har, så lenge leietakeren er god. De korte kontraktene påvirkes også om enn noe indirekte, og ikke i alle segmenter. Til en viss grad er kjøperne av disse også selgere av eiendom med lange kontrakter, i tillegg til at de aller fleste aktører med en utviklings- eller utleieorganisasjon ser økt verdipotensial ved å kjøpe de «korte» eiendommene. Stigende verdier smitter med andre ord over på det meste.

13 Definisjoner og ansvarsfraskrivelse I denne kvartalsrapporten har nedenstående utrykk følgende betydning, med mindre annet er direkte uttalt eller fremgår av sammenheng. De nedenstående definisjonene gjelder også for de foregående sidene i denne kvartalsrapporten. Definisjoner: 10 års swap rente Den faste renten banken tilbyr på lån over en periode på 10 år, før tillagt lånemargin. EBITDA Earnings Before Interest Tax, Depreciation and Amortization. Dette tilsvarer inntekter før finanskostnader, avskrivninger, nedskrivinger og skatt (tilsvarer netto kontantstrøm fratrukket driftskostnader). Hjemmelsselskap Selskapet med tinglyst hjemmel (registrert i grunnboken) til en eiendom IRR Årlig avkastning, målt i prosent. Overkurs Overkursen reflekterer nåverdien av differansen mellom rentebindingen og gjeldende markedsrente for tilsvarende durasjon, og representerer kostnaden tilknyttet en evt. innfrielse av rentebindingsavtalen. Ved beregning av VEK per er 87,5 % av brutto overkursen hensyntatt i beregning av VEK. PEN / Selskapet Pareto Eiendomsinvest Nordic AS. PAI Pareto Alternative Investments AS. Pareto Selskaper i Pareto Gruppen. Prime yield Markedets laveste yield. Prime yield relateres gjerne til den direkteavkastning som kan oppnås på moderne kontorbygg med den mest attraktive beliggenheten i Oslo sentrum. VEK Verdijustert egenkapital. Yield Forholdet mellom årlig netto leieinntekter (brutto leieinntekter minus årlige eierkostnader) og brutto eiendomsverdi, oppgitt i prosent. Yielden måler direkteavkastningen man oppnår på en eiendomsinvestering. Yield gap Forskjellen mellom prime yield og swap rente, målt i basispunkter (Ett basispunkt = 0,01%). En indikator på meravkastningen man oppnår utover den faste renten bankene tilbyr. Ansvarsfraskrivelse: Kvartalsrapporten er utelukkende ment for informasjonsformål, og må ikke under noen omstendighet betraktes som et tilbud om eller en oppfordring til å handle aksjer i Selskapet. Det gis ingen garantier og det aksepteres intet ansvar for tap, direkte eller indirekte, som oppstår som følge av at leseren agerer på bakgrunn av informasjon, meninger eller estimater som finnes i dette dokumentet. Informasjonen i dette dokumentet, herunder uttrykte oppfatninger eller prognoser, er innhentet fra eller basert på kilder som vi har vurdert som pålitelige. Vi kan imidlertid ikke garantere for informasjonens nøyaktighet, tilstrekkelighet eller fullstendighet. Noe av informasjonen i dokumentet kan inneholde prognoser eller fremoverskuende uttalelser vedrørende fremtidige hendelser eller fremtidige resultater i markeder eller selskaper. Faktiske hendelser og resultater kan avvike substansielt fra dette. Pareto Alternative Investments AS aksepterer ikke ansvar for tap som oppstår som følge av bruk av slik informasjon. Det understrekes at den historiske kursutviklingen og de avkastningsmål det er referert til ikke innebærer noen garanti for framtidig avkastning. Det understrekes også at avkastningen / kursutviklingen kan variere som følge av svingninger i valutakursene. Fremgangsmåten ved beregning av VEK er nærmere beskrevet i Pareto Securities AS Project Finance s markedsrapport av mai Risikofaktorer og kostnadsstruktur er nærmere beskrevet i prospektet (Informasjonsmemorandum) utarbeidet i forbindelse med tidligere emisjoner. 13