Møteinnkalling Plan og byggesaksutvalget

Transkript

1 Møteinnkalling Plan og byggesaksutvalget Av hensyn til innkalling av varamedlemmer bes eventuelt gyldig forfall meldt snarest til tlf Møtested: Kommunestyresalen Møtedato: Møtetid: Kl TIL BEHANDLING: PBU-25/09 HELGESTAD GÅRD, GNR. 84/6. SØKNAD OM FRADELING AV BOLIG PBU-26/09 DISPENSASJON - UTVIDELSE AV KJØKKEN, BØHLERVEIEN 13B KLAGE PÅ VEDTAK PBU-27/09 KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KRÅKSTADVEIEN 133B PBU-28/09 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR ELVEVEIEN, KRÅKSTAD. DEL AV GNR/BNR 10/ GANGS BEHANDLING PBU-29/09 HYTTER I LANDBRUKSOMRÅDER ORIENTERINGSSAK Ski, Jørn Yngve Sørum leder

2 Saksbehandler: Erik A Hovden Arknr.: GNR 84/6 Arkivsak: 09/118-6 BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 25/ HELGESTAD GÅRD, GNR. 84/6. SØKNAD OM FRADELING AV BOLIG Forslag til vedtak: Det vises til brev av fra Ski Arkitektkontor, på vegne av grunneier Lars Rich. Bjertnæs om fradeling av en parsell av Helgestad gård med påstående bolig. Søknaden er kun vurdert i forhold til plan- og bygningsloven. Vurdering og vedtak etter jordloven vil måtte gjøres av landbruksmyndighetene. Med henvisning til 7 i plan- og bygningsloven av gis med dette dispensasjon fra reguleringsplanen for landbruksområdene i søndre del av Ski, stadfestet , slik at det kan fradeles en parsell av Helgestad gård, gnr 84/6, på inntil 5 daa med påstående arbeiderbolig på følgende vilkår: Den fradelte parsellen sikres nødvendige rettigheter til atkomst og avløpsanlegg på hovedbruket. Det må foreligge byggetillatelse for ny kårbolig på Helgestad gård, slik dette skisseres i foreliggende søknad, før fradelig kan gjennomføres. Før deling gjennomføres skal det foreligge en faglig vurdering fra Akershus fylkeskommune. Endelig avgrensning gjøres i marken i samarbeid med landbrukskontoret. Saksopplysninger: Ski arkitektkontor søker på vegne av grunneier Lars Rich. Bjertnæs, i brev av , om fradeling av en parsell på ca 28 daa med påstående arbeiderbolig. Omsøkte bolig ble oppført i 1986 med en grunnflate på ca 300 m², og har siden da vært Bjertnæs bolig. Den ligger ca 300 m fra tunet, på en lav kolle som for det meste er impediment. Det fremgår av søknaden at det ønskes å la hele kollen, som er på ca 28 daa, fradeles med arbeiderboligen. Det søkes videre om en sammenslåing av denne parsellen med en parsell, gnr 83/8, på 1,1 daa. Helgestad gård er på ca 160 daa. Bjertnæs er i tillegg eier av landbrukseiendommen Skiseng, som ble ervervet i Denne eiendommen, som er på ca 228 daa, er uten bygningsmasse og ligger ca 2 km vest for Helgestad. Side 2

3 Begge eiendommene ligger i sin helhet innenfor reguleringsplanen for landbruksområdene i søndre del av Ski, stadfestet , og samlet areal er ca 390 daa hvorav ca 260 daa dyrka mark. I bestemmelsenes 4 sies: I det regulerte område, jfr. 2, må grunn ikke gis utnytting for andre formål enn jord-, skog-, og hagebruk. I det regulerte område, jfr. 2, er det ikke tillatt å sette i verk tiltak med husbygging eller anlegg uten at disse har direkte tilknytting til jord-, skog- eller hagebruksdrift med tilhørende boliger. En fradeling som omsøkt er derfor avhengig av en dispensasjon fra reguleringsplanen. Boligen ble første gang søkt fradelt i Den ble da av landbrukskontoret vurdert som eiendommens kårbolig, og søknaden ble således ikke imøtekommet av landbruksnemnda. Vedtaket ble opprettholdt i fylkeslandbruksstyret. I følge vedlegg til søknaden i 1994 har det opprinnelige våningshuset på gården en grunnflate på 98 m² og er i 1½ etasje. Boligen er vertikaldelt og består av to boenheter. Den har en brutto grunnflate på 118 m², og en brutto boligflate er på 150 m². I 2005 ble det igjen søkt om en fradeling av boligen, med ca 11 daa eiendom rundt. Formålet med fradelingen var da å kunne belåne denne boligen separat for å kunne realisere et produksjonsanlegg for grønnsaker på Skiseng. Søknaden ble avslått administrativt, da en dispensasjon etter reguleringssjefens syn ikke ville være i tråd med kommunens langsiktige arealpolitikk. Dette vedtaket ble påklaget bl.a. med henvisning til jordlovens 12, 2. avsnitt. Landbrukssjefen konkluderte i brev av at søknaden ikke burde imøtekommes, da en fradeling ville være i konflikt med hensynet til eiendommens avkastningsevne, jfr jordlovens 12. I brev av presiserer landbrukssjefen at boligbehovet for eiendommen anses dekket ved at hovedbygningen har to leiligheter. Klagen ble behandlet i det faste utvalg for plansaker, og avslaget ble opprettholdt. Vedtaket ble stadfestet av fylkesmannen. Bakgrunnen for foreliggende søknad er at tunet tenkes rehabilitert ved at kårdelen av hovedhuset flyttes ut til ny selvstendig bygning syd på tunet. Det vil da, ifr. søknaden, ikke lenger være behov for arbeiderboligen som del av eiendommen. Dette begrunnes med at forutsetningene fra 1980-tallet nå er endret. I brev av tilskrives landbrukskontoret i Follo om dette ønsket, for å få deres faglige vurdering etter jordloven. Landbrukssjefens svar foreligger i brev av Det sies her at behovet for kårbolig vil være dekket ved å flytte kårdelen av hovedbygningen ut til ny bygning på tunet, og at arbeiderboligen så kan fradeles. Landbrukssjefen er videre av den oppfatning at det meste av de omsøkte arealene fortsatt skal følge landbrukseiendommen, og at et fradelt areal bør ligge på ca 5 daa. I brev av tilskrives fylkesmannen om søknaden etter plan- og bygningsloven, og svar foreligger i brev av Det påpekes at det bare kan dispenseres dersom det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon. Det må videre vurderes om en dispensasjon i dette tilfellet kan skape presedens for lignende saker. Ved en feil er ikke Akershus fylkeskommune tilskrevet om søknaden. Dette vil nå bli gjort, og det vil da måtte settes som vilkår for dispensasjonen at det ikke kommer innvendinger fra fylkeskommunen. Side 3

4 Vurdering: Det synes godtgjort, jfr brev fra landbrukskontoret, at behovet for kårbolig vil være dekket når kårdelen søkes flyttet ut i ny bygning syd på tunet, og den gamle hovedbygningen restaureres til én boenhet. Hovedinnvendingene fra tidligere behandlinger, synes dermed å være lite relevante, samtidig som utviklingen i landbruket har gått mot at det skal være lettere å kunne fradele bygninger som ikke lenger er nødvendige for driften av eiendommen. Videre synes forholdene i dette tilfellet fysisk sett å ligge godt til rette for en fradeling i og med at boligen ligges så pass langt fra tunet på gården. Dette er etter rådmannens syn å se på som særlige grunner etter pbl 7. Det bør da imidlertid stilles som vilkår for fradelingen at den beskrevne utflytting av kårdelen til eget bygg, faktisk blir realisert som en del av planen for rehabilitering av tunet på Helgestad gård. Før delingen kan gjennomføres må det også foreligge en dispensasjon etter jordloven. Dersom det gis dispensasjon etter plan- og bygningsloven skal saken derfor sendes landbrukskontoret for videre behandling. Det er også viktig at den fradelte parsell ikke blir større enn det som er nødvendig for bruken av denne boligen. Etter markslagskartet går det fram at det bebygde arealet, inkl. tun er på ca 3 daa. Landbrukssjefen antyder derfor et areal på ca 5 daa som tilstrekkelig. Resten av arealet på denne kollen bør for fremtiden følge hovedbruket. Det vil da ikke være aktuelt å sammenføye den fradelte parsellen med den ubebygde parsellen gnr 83/8, som ligger ca 100 m syd for huset. Endelig avgrensning gjøres i marken i samarbeid med landbrukskontoret. Endelig må det settes som vilkår for fradeling at det foreligger byggetillatelse for ny kårbolig på Helgestad gård, slik dette skisseres i foreliggende søknad. Økonomiske konsekvenser: Ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Ingen konsekvenser for bærekraftig utvikling. Konklusjon: Rådmannen er av den oppfatning at det er en overvekt av hensyn som taler for at det skal gis dispensasjon for fradeling i denne saken. Ski, Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal kommunalsjef Side 4

5 Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart 1: b) Markslagskart Helgestad gård. c) Brev av fra Ski Arkitektkontor, m/vedlegg. d) Brev av til Landbrukskontoret i Follo e) Brev av fra landbrukskontoret i Follo. f) Brev av til Fylkesmannen i Oslo og Akershus. g) Brev av fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus. Side 5

6 Saksbehandler: Tore Petter Stensrud Arknr.: GNR 120/30 Arkivsak: 09/992-9 BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 26/ DISPENSASJON - UTVIDELSE AV KJØKKEN, BØHLERVEIEN 13B KLAGE PÅ VEDTAK Forslag til vedtak: Plan- og byggesaksutvalget har vurdert klage datert og fra Astrid Falch Irgens på punkt A i administrativt vedtak om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 70 nr.2, fattet Vedtaket opprettholdes med følgende tillegg: For å dekke det hulrom som vil oppstå under tilbygget på grunn av søylefundamentering, pålegges det å montere egnede plater som dekker for innsyn til kryperommet. Utvalget har også vurdert om vedtaket skal gis utsatt iverksetting, men finner ikke å vedta dette. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Saksopplysninger: Lill Gjessing og Trond Ove Solberg søkte den om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 70 nr.2 for å la oppføre et tilbygg til sin del av boligen som ligger i Bøhlerveien 13B og som er sammenbygd med boligen i nr.13a. Tilbygget gjaldt to elementer nemlig ca 12,5 m 2 tilbygg til kjøkkenet og en terrasseutvidelse mot vest. Begge disse elementene var anhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovens 70 nr.2 fordi de var søkt bygget i nabogrensen og det forelå ikke noe samtykke til dette fra naboen. Det forelå en naboinnsigelse på dispensasjonssøknaden dat fra eier av naboeiendommen Astrid Falch Irgens. Innsigelsen var fremmet av foretaket siv.ing. Hallvard Hammer på vegne av Falch Irgens. I brevet aksepteres det ikke at det oppføres tiltak nærmere nabogrensen enn 4 meter. Begrunnelsen er dårligere solforhold på nr.13a sin hellelagte hageterrasse i kroken mellom husfløyene. I et nytt brev dat kommer fra siv.ing. Hammer med ytterligere utdyping av sin klients synspunkter i saken. Momentene er nå i tillegg til solforhold også verditap og innsyn. Alle synspunktene ble vurdert i dispensasjonssaken og det ble i et brev datert (mottatt hos Falch Irgens den ) gitt dispensasjon for oppføring av et tilbygg til kjøkkenet på ca. 12,5 m 2 beliggende inntil felles grense med tett vegg mot nabo. Dispensasjon for utvidelsen av verandaen nærmere grensen enn 4 meter ble avslått. Dispensasjonsvedtakets pkt A er påklaget av Astrid Falch Irgens i brev datert , mottatt i Ski kommune den Side 6

7 Følgende momenter tas opp i klagen: Kjøkkenutvidelsen er ikke en utvidelse av kjøkkenet, men en ny spisestue. Tiltakshavers fremtidige planer om å bygge et nytt inngangsparti Utførelsen av fundamentet på kjøkkentilbygget Sikring av faglig utførelse Fremtidig vedlikehold Fasadetegning hevdes å være manipulert ved skyggelegging og inntegning av falsk nedgang til hagen fra naboens balkong. Stående kledning på tilbygget. Mener at tiltakshaver bør bygge på sydsiden eller kjøpe et annet hus dersom de ønsker større plass. Nabo har ikke mottatt noen revidert tegning som viser boligen uten verandatilbygget som det ikke ble gitt dispensasjon for. Etter dette har vi mottatt et nytt brev fra siv.ing. H.Hammer på vegne av nabo. I dette brevet sendes tidligere oversendt vedlegg 1A og 2 over på nytt. På tegningen vedlegg 1A er Falch Irgens terrasse i grensen mot nr. 13B redusert noe slik at den samsvarer med de faktiske forhold. På tegning 2 er betegnelsen spisestue fjernet. I tillegg påstår Hammer at det har kommet inn et nytt tiltak i de reviderte tegningene av hvor det er vist at avslått veranda nærmere eiendomsgrensen enn 4 meter er fjernet. Det som har tilkommet er en trapp med 3-4 trinn fra utgangsdøra fra kjøkkentilbygget og ned på bakken som erstatter den fjernede verandaen. Hammer mener at det nå også er vist en verandautvidelse mot vest. Denne har imidlertid figurert i planene hele tiden. Vurdering: Utsatt iverksetting Det er vurdert om vedtaket skal gis utsatt iverksetting på grunn av klagen. Under vurderingen er det tatt i betraktning om sakens art krever at det gis oppsettende virkning for at klageretten skal ha hensikt. Så er ikke tilfelle. Det er vurdert om eventuelle motparter vil lide om vedtkets gjennomføring utsettes. Så er heller ikke tilfelle. Til sist er det vurdert om hva som antas å bli utfallet av klagebehandlingen. Ut fra innholdet i klagen kan vi ikke se at det vil være trolig at vedtaket endres etter klagebehandlingen. Det innstilles derfor på at det ikke gis utsatt iverksetting av vedtaket. Kjøkkenutvidelsen er ikke en utvidelse av kjøkkenet men en ny spisestue. Klager mener at den omsøkte kjøkkenutvidelsen ikke skal brukes til kjøkken, men til spisestue, noe som allerede finnes annet sted i huset. Vi kan ikke se at dette spiller noen rolle for dispensasjonssakenen. Tilbygget er på de innsendte tegninger vist med et spisebord, hvorvidt dette er et kjøkkenbord eller spisestuebord kan ikke spille noen rolle. Vi kan heller ikke se at det er interessant for dispensasjonssaken om det lages mat eller spises mat i det nye tilbygget. Det er meget begrenset spisemulighet på dagens kjøkken. Tilbygget har tett vegg mot naboen som av den grunn ikke vil få noen befating med hvordan rommet brukes. Side 7

8 Tiltakshavers fremtidige planer om å bygge et nytt inngangsparti Det er ikke mulig å legge til grunn for denne saken hvilke fremtidige planer tiltakshaver muligens har for sin bolig. Det som nabo skisserer er ikke omsøkt og ukjent for byggesaksavdelingen. Hvis det søkes om ytterligere utbygging vil dette bli en egen byggesak som nabovarsles og behandles på grunnlag av nye og andre innsendte planer. Utførelsen av fundamentet på kjøkkentilbygget Vi ser at en fundamentering på søyler som omsøkt vil medføre at det fra det nærmeste nærområdet blir innsyn inn under det nye tilbygget, og at det ikke nødvendigvis er særlig pent. Vi finner det derfor riktig å kreve at åpningen inn under kryperommet under tilbygget tildekkes med plater slik at den får et grunnmurspreg. Dette er tatt opp med tiltakshaver Lill Gjessing på telefon den Hun påpekte at disse åpningene ikke ble særlig høye, men hadde ingen innvendinger mot dette. Sikring av faglig utførelse Oppføring av et tilbygg på ca.13 m 2 skal i utgangspunktet behandles som en melding etter plan- og bygningslovens 86a og saksbehandlingsforskriftens kapittel III. I slike saker er tiltakshaver selv ansvarlig for at alle arbeider utføres forskriftsmessig. Selv om deler av tilbygget må få en brannklasse, er det tiltakshavers ansvar å sørge for at forskriftskravene følges. Passusen i meldingssaken som det henvises til i klagen, er fra vår side kun ment som en påminnelse til tiltakshaver. Vedlikehold For maling og vedlikehold av den tette veggen med 3 meters lengde som blir liggende i grensen, vil det trolig være nødvendig å betre naboeiendommen i et kort tidsrom. Dette er et forhold som forekommer ved alle kjedede boliger, tomannsboliger og rekkehus hvor det er sprang sideveis i fasaden. Om dette er problematisk kan dette selvfølgelig reguleres ved en avtale mellom eierne. For øvrig vises til plan- og bygningslovens 101 nr.2 om tiltak på nabogrunn. Fasadetegning hevdes å være manipulert ved skyggelegging og inntegning av falsk nedgang til hagen fra naboens balkong. Hva angår skyggelegging på fasadetegningen mot vest, er det vanskelig å forstå hva som menes med at den er manipulert. Det ser ut til å være gjort et forsøk på å legge skygge på de deler av fasaden som ligger bak i tegningen og som ved sol fra syd vil være i skyggen. Dette er ikke vist helt riktig projeksjonsmessig, men skyggen kan bidra til å tolke fasadetegningen litt enklere. Vi ser av skråfotos at den viste trappen fra naboens veranda ikke finnes i virkeligheten uten at dette har hatt noen innvirkning på administrasjonens vurdering av dispensasjonssøknaden. Det ønskes nå å bruke stående kledning på tilbygget. Vi vurderer at valg av stående eller liggende kledning ikke vil ha noen nevneverdig betydning for bygningens fasadeuttrykk og dette vil således være unntatt fra saksbehandling. Av skråfoto kan man se at det i dag er både liggende og stående kledning på de sammenkjedede bygningene. Mener at tiltakshaver bør bygge på på sydsiden eller kjøpe et annet hus dersom de ønsker større plass. Dette er ikke noe vurderingsemne i denne byggesaken. Bygningsmyndigheten må vurdere den innsendte søknad. Side 8

9 Revidert tegning Klager har etterlyst revidert tegninger for tiltaket etter at tessasse / verandautvidelsen er tatt ut av søknaden. Dette er sendt over både til byggesaksavdelingen og til siv.ing. Hammer som vedlegg til brev fra tiltakshaver av Av de reviderte tegningene fremgår det at ytterdøren fra kjøkkentilbygget i vegg mot vest er opprettholdt. Det tidligere omsøkte verandatilbygget er tatt vekk og erstattet med en trapp ned til bakken. Ved måling av den lovfestede avstanden på 4 meter til nabogrensen skal dette måles fra veggliv. En ren trapp på 3-4 trinn er heller ikke å regne som et utspring eller utbygg i fasaden og kan ligge i 4-meterssonen. Utgangsdøra vender ikke mot naboeiendommen og bygningsmyndighet har intet å bemerke til dette. Nabo hevder også at det på de reviderte tegningene er innført et nytt tiltak, nemlig en utvidelse av veranda mot vest. Det stemmer ikke, den utvidelse av verandaen er vist på planene allerede fra første stund. I administrasjonens første vedtak er det avslått dispensasjon for oppføring av verandatilbygg nærmere grensen enn 4 meter. Dette betyr selvfølgelig at det viste tilbygg til verandaen mot vest som ligger mer enn 4 meter fra grensen er akseptert. Forhold til H-18/90 I departementets rundskriv H-18/90 forutsettes at en del tilpassinger til terreng og naboeiendommer er vurdert. Kjøkkentilbygg og den lille verandautvidelsen som ligger mer enn 4 meter fra grensen vurderes å ha en tilfredsstillende tilpasning til både terreng og eksisterende bebyggelse. Kjøkkentilbygget er senket i høyde for å følge det fallende terrenget og å underordne seg bygningens eksisterende hovedtak. Vi kan ikke se at tilbyggene går ut over attraktivt uteområde for verken eier eller nabo i det plasseringen for kjøkkentilbyggets del er inne i en krok og verandautvidelsen bare er en kort forlengelse av eksisterende veranda. Plasseringen går ikke ut over senere disponering av egen tomt eller nabotomt. Det branntekniske blir ivaretatt ved bygging av bygningsdeler i tilfredsstillende brannklasse. Økonomiske konsekvenser: Ingen økonomiske konsekvenser for Ski kommune. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Ingen konsekvenser for bærekraftig utvikling. Konklusjon: Bortsett fra momentet om en forbedring av fundamentets synlige vegg, kan vi ikke se at det i klagen fra Astrid Falch Irgens fremkommer momenter som skulle tilsi at vedtaket i dispensasjonssøknaden bør endres. Vi merker oss spesielt at de momenter som angår innsyn, skyggevirkninger og estetiske vurderinger som kom frem ved naboprotesten og førstegangsbehandlingen ikke er gjentatt i klagen. Ski, Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal kommunalsjef samfunn Side 9

10 Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart b) Situasjonskart c) Tegninger som fulgte meldingen d) Brev med naboinnsigelse av e) Brev datert med suplement til innsigelsen f) Vedtak i dispensasjonssøknaden dat g) Aksept i meldingssak for kjøkkentilbygg datert h) Revidert tegning med oversendelsesbrev datert i) Aksept i meldingssak for del av verandatilbygg mer enn 4 meter fra nabogensen dat j) Klage fra siv.ing. Hallvard Hammer på vegne av Astrid Falch Irgens dat med vedlegg. k) Tilleggsbrev til klage datert med vedlegg. Side 10

11 Saksbehandler: Hanne Hjorth Arknr.: GNR 6/162 Arkivsak: 09/ BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 27/ KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KRÅKSTADVEIEN 133B Forslag til vedtak: Utvalget har vurdert klage datert fra Galjo Sahmanovic. Administrasjonens avslag på søknad i vedtak av med jnr. 09/ opprettholdes. Avslaget gjelder dispensasjon fra reguleringsplan vedrørende bruksendring av del av bolig til næringsvirksomhet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus, juridisk avd. for endelig vedtak. Saksopplysninger: Det foreligger søknad om påbygg av bolig og søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for bruk av påbygget til næringsvirksomhet. Vi valgte å behandle søknad om dispensasjon som egen sak da det ikke fremkom av søknaden om påbygget var aktuelt dersom dispensasjon ikke blir gitt. Denne sak gjelder derfor dispensasjonssøknaden. Naboer er varslet om dispensasjonssøknaden det er ikke innkommet merknader. Deler av boligen søkes brukt som næringsvirksomhet. Tiltakshaver er utdannet massør og ønsker å drive denne virksomhet i sin bolig. Det er aktuelt med klassisk massasje, idrettsmassasje, terapeutisk tøyning, selv tøyning og eventuelt andre former for behandling. Da det tar tid å bli kjent i markedet er planen å holde åpent tre dager i uken fra 9 16 den første tiden. Han akter å ha fast jobb ved siden av. Mye av virksomheten vil også være å reise rundt til kunder. Det er totalt seks parkeringsplasser på eiendommen, på den andre siden av eiendommen er det en stor parkeringsplass som eventuelt kan benyttes. Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplan for Kråkstad tettsted, nord. Vedtatt , med endringer av 4 er vedtatt Reguleringsplanen er kommunens styringsverktøy og skal blant annet ivareta utbyggingsmønster og forholdet til allmennheten. Side 11

12 Plan- og bygningslovens 7 gir kommunene anledning til å dispensere fra vedtatte planer, når det er vurdert at det foreligger særlig grunn. Uttrykket "særlige grunner" i plan- og bygningsloven 7 må ses i forhold til de offentlige hensyn lovgivningen, planer med mer skal ivareta. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr.56 ( ) er dette omtalt slik: Det må i den enkelte sak foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold til saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er loven krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis, De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Sivilombudsmannens har presisert dette i sin årsmelding av 1997 (s.80): For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det således foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn reguleringsplanen og de tilhørende reguleringsbestemmelser er ment å ivareta. Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig. Etablering av en næringsvirksomhet som er basert på kundetrafikk er ikke ønskelig i et boligområde. Virksomheten vil føre til økt trafikk til Kråkstadveien som er fylkesvei. Statens vegvesen har ikke uttalt seg til saken, men vi finner ikke det nødvendig på nåværende tidspunkt da deres utsagn ikke har betydning for vår vurdering av søknaden. Kommunen har en restriktiv holding til etablering av næringsvirksomhet i boligområder. Vi har riktignok gitt tillatelser til hjemmekontorer, men det har vært virksomheter som ikke generer kundetrafikk og hvor det ikke er ansatte. Vi er av den oppfatning av at omsøkte virksomhet må etableres i områder hvor reguleringen tillater det. Med bakgrunn i ovennevnte vurdering og begrunnelse fant vi ikke at det forelå tilstrekkelige særlige grunner til å fravike gjeldende plan, søknad om dispensasjon for etablering av næringsvirksomhet ble avslått Avslaget er påklaget av tiltakshaver Følgende momenter fremkommer av klagen: Han er nyutdannet massør som ønske å drive en selvstendig virksomhet i et beskjedent lokale med hjemmevirksomhet tre dager i uken. Naboene som blir berørt av virksomheten har ingen motforestillinger til utvidelsen eller bruken. Hans bolig er det første man kommer til og vil derfor ikke plage naboer med trafikk. Utkjøringen har god sikt i begge retninger. Kommunens merknad om økt trafikk i denne sammenheng virker merkerkelig for bare noen få meter på den andre siden av veien er det ukjøring hele døgnet fra idrettsanlegg og klubbhus som leies ut som selskapslokaler. Vi har ingen merknader til dette, men sett i forhold til vår planlagte virksomhet virker avslaget merkelig. Han har fått tillatelse til å bruke parkeringsplassen til sine kunder. Eventuelle kunder vil da komme usett til hans eiendom. Massasje virksomheten vil i de fleste tilfeller foregå hjemme hos kunder og det vil være i boligområder med all slags beliggenhet og utkjøringer. I et boligområde vil det alltid være pleietrengende som i årrekke vil ha behov for hjemmehjelp. Vil det være næringsvirksomhet? Kundetrafikk? Side 12

13 Vurdering: Det er lang gangavstand fra idrettsanlegget til søkers eiendom, det er derfor lite sansynlig at kunder vil parkere her. Mest sansynlig vil parkering skje på eiendommen eller langs Kråkstadveien. Hjemmehjelp er tjeneste på lik linje med håndverkere, man er ikke næringsdrivende når man mottar/bestiller slik tjeneste. Det er ikke mengde trafikk til og fra eiendom som avgjør bruken, men hva eiendommen er regulert til. Vi tar kun stilling til om boligen kan benyttes til næringsvirksomhet. En kan ikke se at tiltakshaver i sin klage bringer inn forhold som ikke er vurdert i saken ved førstegangsbehandling av dispensasjonssøknaden. En mener derfor at klagen ikke bør etterkommes Økonomiske konsekvenser: Er vurdert, men en kan ikke se at dette har økonomiske konsekvenser for Ski kommune. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Er vurdert, men en kan ikke se at dette har konsekvenser for bærekraftig utvikling i Ski kommune. Konklusjon: Administrasjonens vedtak av med jnr.09/1176 opprettholdes, klagen fører ikke frem. Ski, Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal kommunalsjef samfunn Vedlegg som følger saken: a) Søknad om dispensasjon b) Gjenpart av nabovarsel c) Situasjonskart d) Oversiktskart e) Gjeldende reguleringsbestemmelser f) Avslag på søknad g) Klage på avslag Vedlegg som ligger i saksmappen: Søknadsskjema for melding av arbeid Plan- og fasadetegninger Side 13

14 Saksbehandler: Marit Killingrød Bjørke Arknr.: PLA L12 Arkivsak: 09/ BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 28/ FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR ELVEVEIEN, KRÅKSTAD. DEL AV GNR/BNR 10/ GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Med henvisning til plan- og bygningslovens 5-2 og legges forslag til reguleringsplan for Elveveien, Kråkstad. Del av gnr/bnr 10/104, med bestemmelser, datert , ut til offentlig ettersyn. Vedtak av planen vil medføre at reguleringsplan for del av gnr. 10/104 ved Elveveien, Kråkstad, vedtatt , erstattes og utgår i sin helhet. Saksopplysninger: På vegne av tiltakshaver FRA Eiendom AS fremmer Halvorsen & Reine Sivilarkitekter AS privat forslag til Reguleringsplan for Elveveien, Kråkstad. Del av gnr/bnr 10/104 Området omfatter del av gnr. 10 bnr. 104 som ligger syd i Kråkstad tettsted, like ved Kråkstadtunet bo- og servicesenter. Eiendommen er i dag regulert til bolig, konsentrert småhusbebyggelse og friområde, hvor boligområdet er delt mellom rekkehus- og blokkbebyggelse. Gjeldende reguleringsplan krever bebyggelsesplan før utbygging, med mindre utbygging skjer i samsvar med den detaljplan som forelå ved regulering. Nå foreligger en vesentlig ulik plan. Bebyggelsesplan som juridisk bindende arealplan utgikk ved ny plan- og bygningslov som trådte i kraft Der eldre reguleringsplaner gir bestemmelser om bebyggelsesplan, forutsettes en slik detaljplan behandlet som en detaljreguleringsplan. Eneste forskjell i behandlingsmåten er at detaljreguleringsplan sluttbehandles i kommunestyret, mens bebyggelsesplan ble vedtatt av det faste utvalg for plansaker. Det nye planforslaget omfatter et areal på 5,5 daa og området er foreslått regulert til følgende formål: - Bebyggelse og anlegg, boligbebyggelse - blokkbebyggelse. Pbl. 25 nr m² - Offentlige trafikkområder, kjørevei. Pbl. 25 nr m² - Friområde 1696 m² I planforslaget er rekkehusbebyggelsen i gjeldende plan tatt ut og erstattet med blokkbebyggelse, slik at hele boligarealet er benyttet til dette formålet. Halvorsen & Reine AS har beskrevet tiltaket nærmere i vedlagte planbeskrivelse. Varsling og merknader til planen: Planen ble varslet igangsatt ved annonse i Østlandets Blad den , og i brev datert til grunneiere og rettighetshavere. Frist for merknader ble satt til Det kom inn 3 merknader til planen. Side 14

15 Nedenfor følger et kort sammendrag av hver merknad, med tiltakshavers kommentar og evt. administrasjonens kommentar Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert (a) Forutsetter at planforslaget ikke berører jordressurser, og anbefaler at kantsoner mot jordbruksareal bevares. (b) Ber om at friområde opprettholdes i tråd med gjeldende plan, samt at vegetasjon i kantsonen mot vassdraget bevares. (c) Ber om at diverse følgende nasjonale og regionale føringer vurderes og ivaretas dersom de berøres av planforslaget. (d) Minner på at det skal utarbeides en konkret risiko- og sårbarhetsanalyse til alle arealplaner. (e) Opplyser om at planformen vil være en detaljregulering. Tiltakshavers kommentar: (a) Formålsgrense mot tilstøtende områder opprettholdes. (b) Formålsgrense mot Friområde, og således størrelse på Friområde, opprettholdes. Bestemmelser er skjerpet inn mtp sikring av vegetasjon og terreng i byggeperioden. Amfibiedam er lagt inn i formål Friområde som en egen hensynssone bevaring av naturmiljø. (c) Planen omfattes ikke av nye momenter mtp nasjonale føringer etc., og spesielt er biologisk mangfold/naturtype, barn og unges interesser samt universell utforming aktuelt for området. Disse er nevnt i planbeskrivelsen, samt ivaretatt i bestemmelsene. (d) ROS-analyse er utarbeidet, og lagt ved planmaterialet. (e) Planen utformes som en detaljreguleringsplan, og erstatter således kravet om bebyggelsesplan hjemlet i gjeldende plan. Administrasjonens kommentar: Eksisterende landbruksarealer berøres ikke av planforslaget. Reguleringsplanen krever ikke konsekvensutredning, da detaljplanen erstatter en nylig vedtatt reguleringsplan som bygger på de samme forutsetningene også hva gjelder overordnede rammebetingelser. Arealet ligger ca 750 meter fra Kråkstad stasjon. Det tilsier at området bør få en relativ høy utnyttelse, slik tiltakshaver legger opp til. Dette er i tråd med føringer for samordnet areal og transportplanlegging. Området er ikke utsatt for støy fra biltrafikk eller andre klider. Fylkesveien gjennom Kråkstad ligger ca 200 meter fra boligområdet. Akershus fylkeskommune, datert (a) Automatisk fredete kulturminner: krav om registrering ble trukket i forbindelse med utarbeidelse av gjeldende plan. Det vil bli gitt en endelig uttalelse når planen legges ut til offentlig ettersyn. (b) Det er positivt at forslag til ny plan legger opp til redusert etasjeantall i forhold til gjeldende plan, og til en reduksjon av bruksareal. (c) Universell utforming må legges til grunn i planarbeidet. Kommunen må vurdere om det skal stilles krav til en viss andel av boliger med livsløpsstandard. (d) Planen må behandles etter ny planlov. Tiltakshavers kommentar: (c) Universell utforming er tatt inn som en egen reguleringsbestemmelse. Det er også satt krav til at boligene fortrinnsvis skal ha livsløpsstandard. Administrasjonens kommentar: Se forøvrig kommentarene til uttalelse fra Fylkesmannen. Side 15

16 Follo Ren, datert (a) Bør legge til rette for effektiv renovasjon allerede på reguleringsplanstadiet, mtp myke trafikanter, størrelse etc. (b) Anbefaler fellesløsninger for flerfamiliesboliger. Gir diverse føringer for plassering av beholdere. (c) Gir føringer for utforming av kjøreveier, og snuplass/vendehammer, samt avstandskrav og dimensjonerende mengder. Tiltakshavers kommentar: (a) Punktene tas til etterretning, og vil legge føringer for utarbeidelse av utomhusplanen i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Vurdering: Utnyttelse av området. Området ligger ca 750 meter fra Kråkstad stasjon, og det tilsier at området bør få en relativt høy utnyttelse. Reguleringsbestemmelsene legger opp til en utnyttelsesgrad på BYA = 40 % (inkludert parkering). Det planlegges å oppføre to blokker á 3 etasjer, med tilsammen 18 leiligheter. Regulert gesimshøyde er satt til kote +102,5, som tilsier at bebyggelsen er redusert med en etasje i forhold til gjeldende reguleringsplan. Adkomst. Adkomst til bolifeltet vil skje via Elveveien, fra regulert adkomst syd i planområdet. Grunnforhold. Det ble i 2006 gjennomført grunnundersøkelser av tomten. Disse konkluderer med at det er hovedsakelig dårlige grunnforhold innenfor planområdet. Utnyttelse vil kreve heving av dagens terreng, og av hensyn til stabillitet, og for å unngå setninger, må oppfylling utføres etter spesielle anvisninger (lette masser, vertikaldrenering etc.) Dette vil bli fulgt tett opp ved byggesaksbehandling. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Det er behov for nye boliger på Kråkstad for å opprettholde dette som et levedyktig tettsted, og på denne eiendommen kan boliger kombineres med kort vei til offentlig kommunikasjon (tog). Konsekvenser for beredskap og sikkerhet: Det er utarbeidet ROS-analyse i tilknyttning til reguleringsplanen. Ski, Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal komunalsjef samfunn Side 16

17 Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart, M 1:2500 b) Forslag til Reguleringsplan for Elveveien, Kråkstad. Del av gnr/bnr 10/104, datert c) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert d) Illustrasjon/situasjonsplan, datert e) Snitt Elveveien, datert f) Planbeskrivelse, datert g) ROS-analyse, datert h) Varsel om oppstart av planarbeid, datert i) Gjeldende reguleringsbestemmelser, vedtatt Merknader til varsel om planarbeid: j) Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert k) Akershus fylkeskommune, datert l) FolloRen, datert Side 17

18 Saksbehandler: Erik A. Hovden Arknr.: L19 Arkivsak: 09/ BEHANDLING: SAKNR DATO Plan og byggesaksutvalget 29/ Kommunestyret / HYTTER I LANDBRUKSOMRÅDER ORIENTERINGSSAK Forslag til vedtak: Tas til orientering. Saksopplysninger: I møte 04. mars 2008 behandlet det faste utvalg for plansaker en søknad om bruksendring av en fritidsbolig til helårsbolig på en uregulert eiendom i landbruks-, natur- og friluftsområde på Klemma. Søknaden ble avslått, men det ble samtidig vedtatt et oversendelsesforslag med følgende ordlyd: Det fremmes et oversendelsesforslag om at administrasjonen fremmer en sak for det faste utvalg for plansaker og kommunestyret, hvor det vurderes omdisponeringsmuligheter for hytter som er beliggende i LNF-områder utenfor Marka med utredning om presedensspørsmålet. Administrasjonen har registrert antall hytter i denne kategorien, og det er kun tatt med hytter utenfor Marka og utenfor 100-metersbeltet langs vassdrag. Det ble totalt registrert 45 hytter. I tillegg er det 6 hytter utenfor 100-metersbeltet på Klemma, som tidligere lå utenfor Marka. I oktober 08 ble det klart at markagrensen ikke kom til å bli vedtatt i egen forskrift med tilhørende høringsrunde, men i loven direkte. Det ble også klart at de regulerte områdene rundt nordre del av Langen skulle legges inn i Marka. Arbeidet ble da fokusert på å få disse områdene ut av Marka, i samsvar med gjeldende kommuneplan da disse områdene siden 1999 hadde vært avsatt til byggeområder. Av de 45 hytter kan det trekkes fra: - 2 speiderhytter. Uaktuelle for bruksendring. - 5 landbrukseiendommer m/kun fritidsbolig. Disse blir ved evt. søknad vurdert individuelt av landbrukskontoret etter gjeldende regler. - 5 hytter på eiendommer som har godkjente boliger/tun. Disse blir også ved evt. søknad vurdert individuelt av landbrukskontoret etter gjeldende regler. - 7 hytter i Steinsleppen som ble vurdert v. forrige rullering av kommuneplanen og funnet uegnet pga umulig/bratt atkomst. - 1 bygg som er i ruin. Det er da 25 hytter tilbake: - 8 v/løvstadvn. på grensa til Hobøl, ca 2 km øst for Skotbu. Disse eiendommene er delvis uten kjøreatkomst. Side 18

19 - 2 langs Tomterveien. - 2 nord for E18 mot Skotbu. Én med atkomst fra E18 og én med atkomst fra Skotbuveien. - 6 i Kråkstad syd, mellom Nesveien og Audenbølveien, ca 3 km syd for Kråkstad - 5 på Langli. Disse kan evt. vurderes ved rullering av kommuneplanen når off. avløp skal føres fra Skotbu til Kråkstad. Avstanden til off. infrastruktur er imidlertid lang og vanskelig, og stoppestedet står i fare for å legges ned. - 1 v/dalen på Langhus. Mellom E6 og næringsområde. - 1 i Oppsandvegen. Felles for mange av disse er at de ligger uveisomt og usentralt til, og bruksendring kan derfor utløse behov for skoleskyss, krav om gangveg mm, og evt. behov for hjemmetjenester. Disse hyttene har etter gjeldende praksis, siden ca. 1970, ikke hatt anledning til å få bruksendring. Kriteriene for å kunne påregne bruksendring når de ligger i LNF-områder er at de etter landbruksmyndighetenes vurdering er nødvendige for driften av landbruksområdene, typisk som kårbolig på eiendommen. På denne måten har vi i Ski hatt en boligutvikling som har vært konsentrert til eksisterende tettsteder, og med et godt infrastrukturtilbud. Dette er også i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportpolitikk. Innenfor gjeldende regelverk er det anledning til å søke om å utvikle eksisterende hytter inntil 60m 2, så lenge de fortsatt brukes som fritidsbolig. Da områdene rundt nordre del av Langen i 1999 ble satt av til framtidige boligområder, var dette for å rydde opp i den uholdbare forurensningssituasjonen. Alle disse områdene ligger innenfor 4 km avstand fra Siggerud skole, og utløser dermed ikke behov for kommunal skoleskyss, etter 1. klasse. I tillegg kommer de tidligere nevnte 6 hyttene på Klemma (som nå ligger i Marka). Her er avstanden til skole så lang, at det uansett vil være krav om skoleskyss. Det har tidligere blitt argumentert med at Landskau på Enebakksiden ikke ligger i Marka. Enebakk kommune åpner ikke for bruksendring i dette området, som i kommuneplanen er avsatt til fritidsbebyggelse. Vurdering: Disse hyttene har gjennom gjeldende praksis blitt ansett som uegnet for boligbygging grunnet beliggenhet utenfor våre eksisterende tettsteder. Det har vært en bevisst og villet politikk ikke å legge til rette for spredt boligbygging i Ski kommune. Dette har vært med på å begrense kommunale utgifter, og har gitt en robust og håndterbar arealbruk. Det har også vært med på å begrense faren for forurensning av våre vassdrag. Om kommunen skulle åpne for at enkelte av disse skal kunne få bruksendring, vil det måtte gjøres endring i kommuneplanens bestemmelser som vil kunne gi inntil 45 boliger i landbruks-, natur- og friluftsområdene. Økonomiske konsekvenser: Helårsbebyggelse på disse eiendommene, som stort sett ligger utenfor områder med offentlig infrastruktur, vil kunne føre til øket behov for skoleskyss og sosiale hjemmetjenester, og evt. andre kommunale tjenester. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Bruksendring i disse områdene vil ikke være i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportpolitikk. De fleste av hyttene vil ikke kunne knyttes til offentlig avløp. Å åpne for bruksendring vil derfor ha negativ konsekvenser for en bærekraftig utvikling. Side 19

20 Konklusjon: Ski kommune har siden 1970 hatt en konsekvent holdning til bruksendring av hytter utenfor regulerte boligområder. Hytte områdene rundt Langenvassdraget var en stor belastning på vannkvaliteten her, og Langenprosjektet ble derfor gjennomført. De resterende hyttene i Ski kommune ligger spredt, enkeltvis eller i mindre klynger. Disse hyttene er stort sett små og gamle, og de ligger som regel uveisomt til. Av i alt 45 hytter ligger 10 stk på landbrukseiendommer, enten som eneste bolig, eller som bolig nr 2 eller 3 på et eksisterende gårdsbruk. En søknad om bruksendring håndteres rutinemessig i samarbeid med landbruksmyndighetene. Hyttene i Steinsleppen er vurdert i kommuneplansammenheng ved forrige rullering av kommuneplanen og ble da funnet uegnet pga umulig/bratt atkomst. De gjenværende 25 hytter ligger i områder som kan vurderes mht spredt boligbygging ved rullering av kommuneplanen. Hyttene ved Langli vil kunne knyttes til offentlig avløp når ledningen mellom Skotbu og Kråkstad føres fram. Ski, Audun Fiskvik rådmann Jan Willy Mundal kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart b) Liste over eiendommer med hytter. Side 20