Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/ Arknr.: GNR 107/32 Saksbehandler: Ellen Flatøy BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 22/ Kommunestyret 51/ SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSBESTEMMELSENE FOR OPPFØRING AV BOLIG SLORAVEIEN 27 - GNR 107 BNR 32 Forslag til vedtak: Med henvisning til plan og bygningslovens 19-2 avslås søknaden for dispensasjon fra Kommuneplan av og fra «Reguleringsplan for et område mellom Langhus og Ski Stasjonsby til landbruksformål i Ski Kommune», stadfestet i Avslaget begrunnes med at det rådende regelverket som er nedfelt i kommuneplanens arealdel for området, taler i mot en detaljeregulering før områderegulering er vedtatt. Ingress/hovedbudskap: Grunneier Frank De Kinder søker dispensasjon fra reguleringsplan for å føre opp bolig på eiendommen Sloraveien 27. Han har tidligere søkt om dispensasjon fre reguleringsplanens bestemmelser og har i to omganger fått administrativt avslag på søknader. Området er lagt ut til fremtidig byggeområde i kommuneplanens arealdel og søknaden må derfor tas opp til behandling dispensasjon fra plankravet. Saksopplysninger: Grunneier Frank De Kinder fremmer søknad om dispensasjon fra regulerings-bestemmelsene for gnr/bnr 107/32, en eiendom på 1,8 daa bestående av skog og gjengrodd mark. Bakgrunnen for søknaden er ifølge søker at; området ligger innenfor arealformål for bolig, vann og kloakk kan lett knyttes til kom i nærheten, det er gitt dispensasjon til oppføring av ny bolig i Sloraveien 21 i nær tid, det er lagt ut boliger til salgs i Sloraveien 40, nabohuset i Sloraveien 25 har gjennomgått vesentlig fornyelse, grunneier er blitt kontaktet av velet for opprydning på tomta, tomten innehar restene av en nedbrent hytte. I søknaden legges det vekt på behovet for å få ryddet tomta for forskjønnende forhold. Grunneier aksepterer at det settes byggegrense mot veien med mål om å skape en mer trafikksikker vegløsning som er tilpasset fremtidig løsning. Tidligere forespørsler om dispensasjon i Sloraveien 27: På bakgrunn av henvendelser har administrasjonen i brev (Sak 12/1570) og (Sak 13/3423) redegjort for status for eiendommen og om saksgang dersom han ønsker å søke om dispensasjon.

2 2 Gjeldende planer og overordnede føringer Gjeldende reguleringsbestemmelser i området i dag er; - Reguleringsbestemmelser i tilknytning til reguleringsplan for et område mellom Langhus og Ski Stasjonsby til landbruksformål i Ski Kommune, stadfestet i i reguleringsbestemmelsene gir føringer for formål; «I det regulerte område, jfr. 1, må grunn ikke gis utnytting for andre formål enn jord-, skog-, og hagebruk.» Videre gir den føringer for tiltak; «I det regulerte område, jfr. 1, er det ikke tillatt å sette i verk tiltak med husbygging eller anlegg uten at disse har direkte tilknytting til jord-, skog-, eller hagebruksdrift med tilhørende boliger.» «Det er videre ikke tillatt å bygge eller påbygge hytter, sommerhus, kiosker, boder o.l. Allerede oppførte bolighus som ikke har tilknytning til jord-, skog- eller hagebruksdrift kan tillates ombygd eller tilbygd i den utstrekning det ikke i vesentlig grad endrer husets karakter eller gir flere leiligheter.» Planområdet er i Kommuneplanens arealdel omtalt som LNF-område og ligger i et viktig jordbrukslandskap og denne omtaler dette i følgende bestemmelser; 2 Krav om reguleringsplan (pbl pkt. 1): «I områder avsatt til bebyggelse og anlegg, kan tiltak nevnt i pbl. 20-1, 20-2, 20-3 og 20-4 ikke finne sted før reguleringsplan for området er vedtatt. For følgende områder skal det foreligge områderegulering før det kan fremmes forslag til detaljregulering: - Felt Q2, Jonsrudåsen og Slora Det vises til 19.5 vedr. behandling av tiltak inntil områdereguleringsplaner foreligger.» Planområdet omfatter følgende hensynsoner i kommuneplanen; «19.5. Hensynssoner for båndlegging for regulering etter plan- og bygningsloven ( 11-8d) Krav til områderegulering, pbl. 11-8d) I følgende områder kan detaljregulering ikke vedtas og tiltak som nevnt i pbl. 20-1,20-2, 20-3 og 20-4 ikke finne sted, før områderegulering er vedtatt: Hensynssone H710-4: Slora Jonsrudåsen» Plan- og bygningslovens 20-1 til 20-4 omfatter alle byggetiltak som krever behandling etter pbl., herunder deling av eiendom. En områdeplan er en oversiktsplan som bare kan fremmes av kommunen. En områdeplan ved Slora er blant annet påkrevd fordi hovedatkomst til Jonsrudåsen (felt Q2) ikke er fastlagt. En mulighet kan være en trase ved Slora, enten ved utbedring av eksisterende veg eller ny veg parallelt med Sloraveien. Det er ikke åpenbart hvordan gnr. 107/32 kan bli påvirket ved framtidig regulering. Saken er nabovarslet og følgende innspill er innkommet: 1. E-post fra Ali Broa, Sloraveien 25, 1405 Langhus dat : Ber at den gamle hytten og trær samt søppel blir fjernet og at det skal bli bygd hus slik at eiendommen tar seg bedre ut. Ser gjerne at det bygges hus eller gjøres noe med eiendommen. Kommentar: Vi ser det er et hensyn at en utbygging vil forskjønne området, slik som naboen har bedt om. Dette er samtidig bakenforliggende hensyn i forhold til en eventuell utbygging og kan ikke være tungtveiende i de tilfeller hvor kommunen skal ta stilling til en dispensasjon. Behovet for opprydning er derimot et privatrettslig anliggende.

3 3 Orientering om politisk behandling av dispensasjon Plan- og bygningslovens 19-2 fastslår at kommunen skal drøfte hovedspørsmålene og eventuelt gi råd og føringer når private søker om dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Vilkårene i lovbestemmelsen lyder slik: «Kommunen har myndighet til etter søknad å dispensere fra bestemmelser i loven, forskrifter eller planer gitt i medhold av loven. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. 1-6 i plan- og bygningsloven slår fast at forvaltningsloven gjelder for saker som behandles etter loven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon. Begrunnelsen skal som hovedregel gis samtidig med at vedtaket treffes, jf. 24 i forvaltningsloven. Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger.» Ved søknad om dispensasjon blir det avholdt møte med planmyndigheten og berørte fagetater for å avklare forutsetninger som skal legges til grunn for søknaden. Dersom søknad om dispensasjon er i henhold til kommuneplanens arealdel og forholder seg til gitte planforutsetninger og andre overordnede føringer, vil det normalt sett ikke være behov for politisk behandling av søknaden. Politisk behandling av dispensasjonsspørsmål kan være aktuelt i saker hvor: - Det ikke er i samsvar med overordnede føringer. - Arealet ønskes omdisponert til annet formål enn det som er angitt i kommuneplanens arealdel. - Det kan være aktuelt å gi spesielle føringer. - Området ligger innenfor Marka. - Berører landbruksområder eller landbruksinteresser. - Det er mulige interessekonflikter mellom pågående / fremtidige planarbeider. - Saken er av spesiell politisk interesse. Vurdering Eiendommen er som nevnt i søknaden lagt ut til fremtidig byggeområde i kommuneplanens arealdel. Dette er en rettslig bindende arealbruk. Det er samtidig lagt ned en båndlegging med et krav om at det skal utarbeides en reguleringsplan for området, før det kan igangsettes søknadspliktige tiltak. Det påhviler dermed i praksis et generelt, midlertidig forbud mot byggetiltak inntil en områdereguleringsplan er på plass. I Sloraveien 21 og 25 er det gjennomført søknadspliktige tiltak. Det er tidligere gitt dispensasjoner til tiltaket i Sloraveien 21. Denne ble gitt i 2006, med hjemmel i tidligere kommuneplan og reguleringsplan, hvor området var regulert til landbruksformål. Forskjellen fra situasjonen i dag, er det nevnte plankravet som nå påhviler området. I Sloraveien 25 er det tilsvarende gitt tillatelse til tiltak som er vurdert og ikke å utløse dispensasjonskrav (fasadeendring og omdisponering av et bodareal). Sloraveien 40 er bygget ut i senere tid. Disse eiendommene omfattes av reguleringsplanen for Slora, denne ble vedtatt i 1989 og er avgrenset til nordsiden av Sloraveien. Denne utbyggingen er dermed i henhold til en vedtatt reguleringsplan. I de tilfeller der boligbygg brenner ned, vil normalt kommunen sammen med grunneier, vurdere tillatelse for gjenoppbygning, til tross for at det ligger en hensynssone som nevnt ovenfor. Det er ikke noen automatikk i dette og en slik vurdering er ikke gjort i dette tilfellet.

4 4 Konklusjon Dersom kommunen skal vurdere en dispensasjonssøknad til et boligformål i dette området, bør det fremmes etter at områderegulering er avklart. Rådmannen har på dette grunnlag avslått dispensasjonen tidligere. Dette avspeiler at de ubebygde arealene i Langhus enten har vesentlig verdi som frilufts- og naturområder og er vernet ved marka-lov eller at områdene er del av regulert landbruksområde hvor store deler også inngår i kulturlandskap av nasjonal og regional verdi. På grunn av slike overordnede arealbrukskonflikter er et påkrevet at området vurderes i en helhetlig sammenheng. I kommuneplanen er området båndlagt til hensynsone for områderegulering av Jonsrud-Slora. På denne bakgrunn går rådmannen inn for at søknaden om dispensasjon avslås. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene b) Situasjonskart i M 1: 2500 c) Utsnitt av kommuneplankart, vedtatt i kommunestyret d) Svar på dispensasjonsspørsmål behandlet administrativt den (Sak 13/3423) Vedlegg som ligger i saksmappen: Nabovarsel og kvittering for nabovarsling Plan og byggesaksutvalgets behandling : H, FRP og KRF fremmet følgende forslag: minimum 12 meter fra regulert senter vei (Sloraveien). Byggegrensen gjelder også for

5 Venstre fremmet følgende forslag til nytt pkt. 2: For å ivareta mulighet for fremtidig utvidelse av Sloraveien må byggegrense mot vei være minimum 18 meter fra regulert senter vei (Sloraveien). Byggegrensen gjelder også for eventuell garasje, uthus, bod o.l. Votering: H, FRP og KRF sitt forslag fikk 6 stemmer (3H, 2FRP, KRF) Venstre sitt forslag fikk 1 stemme (V) og falt Forslag til vedtak fikk 4 stemmer (3 A, SV) og falt 5 Utvalgets innstilling til kommunestyret: minimum 12 meter fra regulert senter vei (Sloraveien). Byggegrensen gjelder også for Mindretallsinnstilling 1: Forslag til vedtak: Med henvisning til plan og bygningslovens 19-2 avslås søknaden for dispensasjon fra Kommuneplan av og fra «Reguleringsplan for et område mellom Langhus og Ski Stasjonsby til landbruksformål i Ski Kommune», stadfestet i Avslaget begrunnes med at det rådende regelverket som er nedfelt i kommuneplanens arealdel for området, taler i mot en detaljregulering før områderegulering er vedtatt. Mindretallsinnstilling 2: minimum 18 meter fra regulert senter vei (Sloraveien). Byggegrensen gjelder også for

6 6 Kommunestyrets behandling: Vedtak: 1. Plan og byggesaksutvalgets flertallsinnstilling ble vedtatt med 22 stemmer. 2. Plan og byggesaksutvalgets mindretallsinnstilling nr. 1 fikk 16 stemmer og falt. 3. Plan og byggesaksutvalgets mindretallsinnstilling nr. 2 fikk 3 stemmer og falt. Kommunestyrets vedtak er: minimum 12 meter fra regulert senter vei (Sloraveien). Byggegrensen gjelder også for Utskrift sendt til: Ellen Flatøy