BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: N / /34854 Saksbehandler: Arthur Wøhni Behandlingsutvalg Møtedato Saksnr. Formannskapet /13 Formannskapet /13 NB! NB! Ordføreren vil at saken sendes ut til formannskapet som en orientering. Pga stor saksmengde i møtet den blir saken først satt opp til realitetsbehandling i neste formannskapsmøte den TELENOR ARENA - VURDERING AV DRIFTSOPPLEGG OG REGULERINGSBESTEMMELSENE VIKTIGE PUNKTER I SAKEN: Innledning Rådmannen viser til kontakt og korrespondanse mellom Euforum AS, som eier av Telenor Arena, og kommunen omkring bruken av arenaen etter at kontraktsforholdet med Stabæk Fotball AS opphørte og det permanente kunstgresset ble fjernet høsten I formannskapets møte 19.desember 2012 la ordføreren under eventuelt frem et notat (coverletter) fra Euforum Orientering om Telenor arenas driftsplaner. Ordføreren ba i møtet om rådmannens vurdering. Rådmannen finner det riktig å redegjøre for administrasjonens håndtering av de spørsmål som er reist rundt reguleringsbestemmelsene for arenaen og om samtalene med Euforum knyttet til driftsopplegget fremover. Bakgrunn Telenor Arena sto ferdig i 2008 (da som Fornebu Arena). Arenaen var frem til 2011 hjemmearena for Stabæk fotballklubb (elitefotball herrer). Arenaen ble bygget av Stabæk Fotball AS og eies nå av Euforum. Arenadriveren som først var Stabæk Holding AS gikk med underskudd i alle årene Gjennom innskyting av ny kapital ble Kjell Ulrichsen eneeier av Telenor Arena gjennom Euforum AS (heretter omtalt som Euforum). Sommeren 2011 skilte Stabæk Fotball AS og Euforum lag da det ikke var mulig, slik sistenevnte opplyser, å finne en bærekraftig driftsmodell med elitefotball som basis. Fotballforbundets krav medførte utvidet reservasjon av arenaen og båndla denne i store deler av året og ifølge eieren -

2 umuliggjorde forutsigbar booking av andre inntektsbringende arrangementer. Den tekniske beskaffenheten på kunstgresset var også slik at det ble ekstra høye kostnader knyttet til å klargjøre arenaen for annen bruk. Reguleringsplanen for området ble vedtatt Politisk ble det åpnet for høyere utnytting /flere boliger andre steder på Fornebu for å kompensere for at tomten kostnadsfritt kunne stilles til disposisjon for arenaen. Plankart, bestemmelser og forarbeidene bekrefter at intensjonen med planen var å muliggjøre anlegg av en flerbrukshall med kunstgressbane slik at den kunne brukes både av fotball og annen idrett og også konserter, messer, show og lignende. I reguleringsbestemmelsene 9 står det Det tillates oppført overdekket flerbruksarena med kunstgressbane Høsten 2011 ble kommunen kjent med at det forelå planer om å fjerne kunstgresset. Rådmannen rettet da en henvendelse til Euforum som arenaeier om at fjerning av kunstgresset over tid ville kunne oppfattes som brudd på reguleringsbestemmelsene. Kunstgresset ble fjernet i november I januar 2012 skrev bygningssjefen til Euforum at hvis det i en periode over 6 mnd ikke er kunstgress, oppfatter kommunen at det bør søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen. I brev av 20.mars imøtegår Euforums advokat spørsmålet om det er hjemmel til å kreve søknad om dispensasjon av en slik ikke bruk. De anser at spørsmålet om type dekke inne i arenaen ikke har noen betydning for formålet så lenge flerbrukshallen er fleksibel til å kunne bytte dekke avhengig av den aktivitet som skal bedrives. De opplyser at de har inngått avtale om kunstgressleie med Vikingsskipet på Hamar, som medfører at Telenor Arena kan legge kunstgress godkjent for Adecco-liga spill. Etter formannskapets besøk på Telenor Arena 25. mars 2012 og samtaler med eieren, valgte kommunen inntil videre ikke å gå videre med formalisering av krav om dispensasjonssøknad pga at det var på gang prosesser som eventuelt kunne sikre at reguleringsplanens krav ble oppfylt (og slik overflødiggjøre dispensasjonsbehandling). Det er derfor i forståelse med Telenor Arena at kommunen ikke har kommentert brevet av 20/3-12, men har avventet resultatet av det pågående arbeid vedrørende flerbruken av arenaen. Det er om resultatet av denne prosessen ordføreren ba Telenor Arena om et konkret svar innen jul Euforum svar kom ca 15.desember i form av redegjørelse med Orientering om Telenor Arenas driftsplaner. Euforums svar på ordførerens ønske om hva Telenor Arena kan bidra med for å oppfylle reguleringsplanens intensjoner om flerbrukshall med kunstgressbane er bl.a. følgende arrangement/tilbud for driftssesongene : 1. Avtale om to fotballarrangement i januar 2013 med Snarøya Fotball (fotball skole + fotball cup som er avholdt) 2. Avtale om Norges største håndballskole i høstferien 2013 og de to påfølgende år i samarbeid med Haslum Håndball. 3. Euforum tilbyr Bærum kommune disposisjon av 5 arrangement pr år. Kommunen vil ikke bli avkrevd arena leie, men skal dekke driftsutgifter. Videre vises det til at aktivitet på kunstgress på arenaen vil være avhengig av at man har en leietaker/sponsor som legger forholdende til rette for dette sammen med Telenor Arena. Som en minimumsløsning har arenaen en avtale med Hamar Olympiske Anlegg vedrørende leie av kunstgress. For øvrig opplyses at Telenor Arena har en pågående dialog med Norges Fotballforbund (NFF) om en annen kunstgressløsning.

3 Kommunens idrettsforvaltning har vurdert Euforums tilbud knyttet til pkt 3 over. Tilbudet er interessant, men selv leie av hallen til selvkost påløper mange kostnader. Det er anslått at det vil koste 1-2 millioner kroner å gjennomføre arrangementer disse 5 helgene i året. Parallelt har rådmannen vurdert hvorvidt permanent fjerning av kunstgresset og de planer Euforum har presentert ligger innenfor eller er et brudd på - reguleringsbestemmelsene. Etter gjennomgang av sakens forhistorie, arbeidet med reguleringsplanen og byggesaken, finner rådmannen det lite tvilsomt at planen og den etterfølgende rammetillatelse forutsetter et permanent kunstgressdekke. Samtidig må det fastslås at krav til gress i seg selv ikke sikrer en bestemt bruk av arenaen, f.eks til fotballspill. Rådmannen presiserer at kommunen som regulerings- eller bygningsmyndighet ikke kan bestemme hvem som skal gjøre bruk av hallen og kunstgresset, verken Stabæk Fotball eller andre. Dette er et privatrettslig spørsmål som faller utenfor kommunens myndighet. I dagens situasjon er det åpenbart at fotball på elitenivå ikke er en realistisk bruk av arenaen siden det ikke finnes eliteserielag i alle fall i Bærum- som har økonomisk evne til å leie hallen for seriespill på permanent kunstgress. Det er også anført at kunstgress som permanent banedekke uansett vil være en ulempe for den flerbruk som er foutsatt i reguleringsplanen. Et kunstgress kan i praksis bli liggende uten at det benyttes for eksempel til fotball. Etter rådmannens syn bør Euforum gis mulighet til å innrette seg etter reguleringsbestemmelsen og rammetillatelsen slik disse er å forstå, jfr. de kontakter og avtaler som er aktuelle mellom Telenor Arena og Norges Fotballforbund og Haslum Håndball. Arenaeieren vil bli bedt om under henvisning til de føringer som er gitt i saken - å melde tilbake til kommunen hvordan etablering av et kunstgressdekke og utnyttelse av arenaen kan gjennomføres på en hensiktsmessig måte i tråd med planen og slik kommunestyret har forutsatt.. Rådmannen vil gi en ny redegjørelse om administrasjonens håndtering av saken etter tilbakemelding fra arenaeieren. Forslag til vedtak: Rådmannens redegjørelse tas til orientering Hans Kr. Lingsom Arthur Wøhni Vedlegg: Adv. Kluge brev av 17. november 2011 Adv. Ro Sommero brev av 12. mars 2012 Adv. Hjort brev av 15. februar 2013 Reguleringsplan for Fornebu, område 1.2 og 1.3, vedtatt

4 4 BEHANDLINGEN I FORMANNSKAPET Votering: Enstemmig tatt til orientering. FSK-041/ Vedtak: Rådmannens redegjørelse tas til orientering. BEHANDLINGEN I FORMANNSKAPET Saken blir realitetsbehandlet i formannskapets møte FSK-039/ Innstilling: Saken blir realitetsbehandlet i formannskapets møte

5 5 RÅDMANNENS REDEGJØRELSE Om reguleringsplanen. I møte behandlet formannskapet sak om grunnlag for gjenopptagelse av arbeidet med en flerbruksarena på Fornebu. I sitt vedtak uttrykte formannskapet seg positivt til det samarbeidet som var innledet mellom Fornebu Boligspar og Stabæk Fotball AS med sikte på realisering av en flerbruksarena for idrett og kultur på Fornebu nord. Formannskapet fikk seg samtidig forelagt avtalen som var inngått mellom de to nevnte parter den I henhold til denne avtalen ble det forutsatt at Fornebu Boligspar / Fornebu Næring skulle kunne etablere nye næringsarealer på område 1.2 / 1.3 og overføre 300 boliger til Fornebu Boligspars øvrige områder på Fornebu mot å frigjøre areal til bygging av arenaen. Til behandlingen av de reguleringsmessige spørsmål som avtalen forutsatte skulle gjennomføres, anførte Fornebu Utvikling (tidligere Boligspar) at: Fordi arenaen er planlagt som en innebygget flerbruksarena med tett tak, vil den ikke bare kunne benyttes som fotballarena, men være tilgjengelig for mange typer arrangementer hele året. Dette antas å øke hallens attraktivitet, og gir grunnlag for å etablere et hotell i dets umiddelbare nærhet, noe som også miljømessig er fordelaktig for transportbehovet i området. Reguleringsplan for Fornebu, område 1.2 og 1.3 ble vedtatt Arealet er i reguleringsplanen avsatt til Byggeområde for Arena. Det følger av reguleringsbestemmelsene 1.1 at: Hovedhensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utbygging av Flerbruksarena med sitteplasser. Den nærmere utnyttingen av arealet er fastlagt i reguleringsbestemmelsene 9 som lyder: Det tillates oppført overdekket flerbruksarena med kunstgressbane og tribuner med et tillatt bruksareal T-BRA = m2. Arenabygningen kan i tillegg inneholde følgende bruksformål: T-BRA = m2 tilknyttet drift av arena; som - VIP-områder, serveringssteder, kiosker, toaletter, vrimlearealer, treningssenter, legesenter og kontorer mm. T-BRA = m2 plasskrevende handel.. Arenaen ble deretter oppført med permanent kunstsgressbane, som tidvis har blitt overdekket ved andre arrangementer enn fotball. Om lovligheten av å fjerne kunstgressbanen Da kommunen i november 2011 ble oppmerksom på at Euforum planla å fjerne kunstgresset, ba bygningssjefen om en redegjørelse.

6 6 Kommunen innhentet en juridisk betenkning fra advokat Tarjei Pedersen i advokatfirma Kluge (vedlagt) datert om forholdet til 9 i reguleringsbestemmelsene. Der uttales bl.a.: Vår vurdering er derfor at den naturlige forståelsen av ordlyden i 9 er at reguleringsmyndigheten har vurdert og konkludert med at fotball ikke bare skal være mulig å spille i arenaen, men at dette er arenaens hovedfunksjon samtidig som det åpnes for annen bruk.. Tiltak som innebærer at dette ikke lengre er mulig, er nærliggende å tolke som strid med reguleringsplanens tillatte bruk Advokaten anbefalte ved oversendelsen av notatet til kommunen at det for mer entydige konklusjoner brukes ytterligere tid på å undersøke den/de byggetillatelser som er gitt samt at planens forarbeider ved oppstart, varsling og offentlig ettersyn også gjennomgås. Bygningssjefen ba i brev av om Euforums redegjøring av forholdet og fikk svar fra Euforum Bygningssjefen følger opp i brev av brev til Euforum om at det etter kommunens oppfatning, må søkes om dispensasjon. Fra brevet siteres: I arbeidet med reguleringsplan for arenaen var det fra kommunens side en klar forutsetning om å tilgodese og tilrettelegge for idretten, og da særskilt fotballidretten og Stabekks eliteserielag. Bygningssjefen fastholder sin tolkning av reguleringsplanen, og at permanent (eller mer varig) fjerning av kunstgress vil medføre at bruken og virksomheten i flerbrukshallen kommer i strid med planen. Reguleringsbestemmelsen stiller krav om "flerbrukshall med kunstgress". En viss andel av bruken skal derfor være innenfor for formålet idrett, nærmere bestemt idrettsaktivitet som kan utøves på kunstgress. Dersom arenaen blir stående uten kunstgress i lengre tid så vil dette innebære at det må søkes dispensasjon etter plan- og bygningsloven "Lengre tid" i denne sammenheng vurderes å være en tidsperiode på 6 mnd. Det er bestemmelsen om at hallen skal være flerbrukshall med kunstgress det må søkes dispensasjon fra. Euforums advokat Håvard Wiker i Ro Sommernes advokatfirma gir den et tilsvar (vedlagt) til bygningssjefens brev. Advokat Wiker imøtegår det juridiske grunnlaget for å kreve at det må søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen pga at kunstgress er fjernet. Brevet er en gjennomgang av advokatens vurderinger av dette juridiske forholdet. Brevet fra advokat Wiker ender opp med følgende: "Eieren av Telenor Arena har vært, og vil for fremtiden være, en positiv bidragsyter for idrett og kultur, barn og unge i Bærum i tillegg til en nasjonal storstue. De endringer som er gjennomført i arenaen sikrer muligheten for det flerbruk som reguleringen forutsetter.... Telenor Arena vil i den sammenheng tilrettelegge for og tilby utleie til idrett og andre aktiviteter som trenger kunstgress. Det arbeides kontinuerlig med dette, men så langt har det ikke meldt seg leietakere i den sammenheng". Rådmannen har i forbindelse med nærværende sak innhentet ytterligere en ekstern juridisk vurdering, fra advokatene Frode A Innjord og Kristian Korsrud i advokatfirma Hjort DA, datert 15. februar 2013 (vedlagt). Advokatfirmaet har også gjennomgått regulerings- og byggesakshistorien, jfr forbeholdet fra Kluge. Konklusjonen er at reguleringsplanen stiller krav til permanent kunstgress, og at banedekket ikke fritt kan velges av tiltakshaver.

7 7 Vurdering av tilbud knyttet til driftsplanen for Telenor Arena. I formannskapets møte den 19. desember 2012 ble det omdelt en orientering om Telenor Arenas driftsplaner, samt en statusrapport til Bærum kommune for driften av arenaen for perioden Euforum AS som er driftsselskapet for Telenor Arena, har i sitt brev til kommunen vektlagt tre arrangementer knyttet til breddeidrett i arenaen i Det første arrangementet som allerede er gjennomført - er fotballcup og fotballskole de to siste helgene i januar Arrangementet gikk på kunstgress med Snarøya sportsklubb som arrangør. Kostnadene til dette arrangementet var dekket av arenaeier. Det andre arrangementet er håndballskole i regi av Haslum håndball høstferien Her stilles arenaen til gratis disposisjon. Men Haslum håndball må dekke alle variable kostnader som påløper ved det å ha arrangementet. Det tredje er at arenaen stilles til Bærum kommunes disposisjon fem helger i 2013 og hvert av årene fremover. Arenaen stilles da til gratis disposisjon. Men kommunen må dekke alle variable kostnader ved det å gjennomføre arrangementene. Målgruppen for disse fem helgene er; idrett, kultur, musikk m.m. Både bredde og elite idrett kan være brukere av disse helgene. Likeledes kommunens kulturliv og kommunens skolekorps m.fl. Rådmannen ser muligheter for at kommunen sammen med idretts- og kulturorganisasjonene kan fylle arenaen med aktivitet fem helger i året. Aktuelle aktiviteter kan være; trialkjøring, BMX sykling, skateboard, rollerblades, innebandyspill, kampsportsarrangement, håndballturneringer, fotballturneringer, skiskyting på snø alternativt rulleski, storkorpsfestival for skolekorps, åpen hall for uorganisert aktivitet m.fl. Listen kan sikkert gjøres lenger, men dette er eksempler på aktivteter som lar seg gjennomføre i arenaen. Kommunen er tilbudt å bruke arenaen uten å betale arenaleie. Men driftsutgifter knyttet til bruk/arrangement skal dekkes av kommunen. Dette er kostnader som : vektertjeneste under arrangement, energikostnader til lys i arenaen, energikostnader til varme i hallen, utgifter til legging av spesialdekke om det trengs, utgifter til rigging, renhold av garderober, toaletter og tribuner om disse er benyttet samt toalettartikler, renhold av arenagulvet etter bruk. Hva disse kostnaden vil beløpe seg til er vanskelig å anslå. Men basert på den fotballcup og fotballskole som ble gjennomført i de påfølgende helgene den 19/20 og 26/27 januar kan kostnadene anslås i størrelseorden kr pr. helg. Et breddeidrettslag vil ikke ha mulighet for å gjennomføre et breddearrangement til en så høy kostnad. De vil ikke kunne ta inn nok i deltageravgift til å dekke de variable kostnadene. Skal man kunne gjennomføre breddearrangement i arenaen må andre dekke de variable kostnadene.

8 8 Rådmannen anslår uten at en kjenner størrelsen på de ulike kostnadselementene, at det vil koste mer enn 1 mill kr. til sammen å gjennomføre arrangementer disse fem helgene i året. Dette er penger idretten i Bærum ikke har i dag. Skulle kommunen medvirke til bruk av disse helgene så vil det kreve noe tid til forberedelser og planlegging samt avklaring av de økonomiske forutsetninger. Det er neppe mulig å få til noe første halvår 2013 men i andre halvår 2013 bør det være mulig å få til arrangementer dersom bl.a. de økonomiske forutsetninger avklares raskt. Rådmannen er i dialog med Euforum as for å kartlegge nærmere hvilke kostnader som kan knytte seg til ulike arrangementer. Rådmannen er også i dialog med Bærum idrettsråd for å kartlegge hvilke idrettslag som kan være mulige arrangører i arenaen. Rådmannens vurdering. Hovedspørsmålet i denne saken er hvordan reguleringsplanen skal tolkes og hvordan bruken av arenaen er tilpasset denne. Innledningsvis bemerkes at det utvilsomt var hjemmel for kommunen på reguleringstidspunktet til å gi bestemmelse om at hallen skulle ha permanent kunstgressdekke. Dette kan sees på både som en bestemmelse om utforming og bruk av bygninger i reguleringsområdet og bestemmelse som setter vilkår for bruken for å fremme eller sikre formålet med reguleringen, jf plan- og bygningsloven av Rådmannen understreker at reguleringsbestemmelsene er bindende for arealbruken. Kommunen har hjemmel til i reguleringsplan å bestemme fremtidig arealbruk. Derimot kan kommunen ikke bestemme privatrettslige forhold som for eksempel hvem som skal ha rett til å utøve arealbruken; f.eks. en fotballklubb. Det er heller ikke gjort. Når man skal fastlegge reguleringsbestemmelsens innhold er det sentrale utgangspunkt hva som følger av en naturlig språklig forståelse av ordlyden. Rådmannen tar derfor utgangspunkt i ordlyden i reguleringsbestemmelsene 9. Det følger av denne at eneste tillatte arealbruk er overdekket flerbruksarena med kunstgressbane og tribuner. Uttrykket kunstgressbane tilsier at kunstgressmatten skal være permanent. Rådmannen viser videre til planens forarbeider, og til saksdokumentene ved behandlingen av reguleringssaken. Det vises til den gjennomgang som er gjort i advokatfirmaet Hjorts notat om dette. I punkt 4.5 i saksfremlegget til kommunestyret den (sak 032/2006) heter det at Hallen kan også tilrettelegges for messer, utstillinger ol. Banelegemet vil da kunne fjernes eller tildekkes. Uttalelser må ut fra sammenhengen og planens forarbeider - forstås slik at kommunen åpner for at kunstgresset kan fjernes unntaksvis og midlertidig de gangene hallen skal brukes til et annet formål. Rådmannen viser også til byggesaksbehandlingen, som for øvrig skjedde parallelt med vedtakelse av reguleringsplanen, og advokatfirmaet Hjorts gjengivelser fra denne.

9 9 Uttalelser i byggesaken peker, i likhet med reguleringsbestemmelsene og reguleringsplanens forarbeider, mot at kunstgressbanen skal være permanent og at fotball var ett hovedformål ved valg av dette banedekket. Rådmannen konkluderer med - etter å ha konsultert kommuneadvokaten - at planen stiller krav om permanent kunstgress til bruk for fotball. Fjerning av kunstgressdekket langvarig eller permanent er derfor i strid med reguleringsbestemmelsene 9. Dette er i tråd med bygningssjefens vurdering og brev til Euforum av Rådmannen fastslår at det ikke lenger er permanent kunstgress i hallen, og at fotballarena ikke lenger er en hovedfunksjon. Hallen fremstår nå som en flerbrukshall med mange forskjellige funksjoner; også idrettsaktiviteter tidvis på kunstgress. Slik den eksisterende bruken av anlegget fremstår, vil kunstgresset være fjernet i så stor utstrekning at det må anses i strid med bestemmelsene i 9. Rådmannen viser for øvrig til opplysninger fra Euforum om avtale med Hamar Olynpiske Anlegg vedrørende leie av kunstgress og en pågående dialog med Norges Fotballforbund om en annen kunstgressløsning. Rådmannen presiserer at kommunen som regulerings- eller bygningsmyndighet ikke kan bestemme hvem som skal gjøre bruk av hallen, verken Stabæk Fotball eller andre. Dette er et privatrettslig spørsmål som faller utenfor kommunens myndighet Rådmannen finner det ikke - i alle fall ikke nå - naturlig å foreslå omregulering for å bringe reguleringsplanen i tråd med faktisk bruk. Bortfallet av bruk som fotballarena er ikke et ønsket bortfall, og det er derfor foreløpig ikke naturlig eller formålstjenlig å foreta en planendring for dermed permanent å fjerne reguleringsplanens krav om kunstgressbane. Arenaeieren må i stedet sørge for en bruk av hallen som faller innenfor reguleringsbestemmelsen; m.a.o legge et kunstgressdekke som kan benyttes til fotball. Uansett bakgrunnen for bestemmelsen, kan ikke rådmannen se at reguleringsplanen oppstiller et vilkår om at kunstgressbanen skal oppfylle krav til eliteseriespill. Rådmannen ser ikke bort fra at det i dag finnes tekniske løsninger som muliggjør midlertidig overdekking, eventuelt også kortvarig fjerning av dekket, og som lar seg forsvare økonomisk. Rådmannen vil gi arenaeieren mulighet til å innrette seg etter reguleringsplanen og rammetillatelsen slik disse bestemmelsene er å forstå. Arenaeieren vil bli bedt om under henvisning til de føringer som er gitt i saken - å melde tilbake til kommunen hvordan etablering av et kunstgressdekke og utnyttelse av arenaen kan gjennomføres på en hensiktsmessig måte i tråd med planen og slik kommunestyret har forutsatt. Dersom arenaeieren ikke finner det mulig å gjennomføre en bruk som nevnt innenfor de rammer som er bestemt i reguleringsplanen eller i byggesaken, har selskapet mulighet til å søke dispensasjon fra kravet om kunstgressbane. En dispensasjonssak kan kun behandles når arenaeier formelt søker om det.

10 10