Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Mosserød Hage - GBNR 39/20 og 39/148.

Transkript

1 PLANNAVN , GBNR Arkiv: - 39/20, FA - L13, SA-HIST - 16/3682, FE Arkivsak: 17/ Saksbehandler: Roar Rabbevåg Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 120/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Mosserød Hage - GBNR 39/20 og 39/148. Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsendring for Reguleringsplan for Mosserød Hage GBNR 39/20 og 39/148 vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens Reguleringskart, sist revidert og reguleringsbestemmelser, sist revidert tillater følgende endringer i planen: Plankart: BRA i område BB endres fra 1400 m2 til 1875 m2. Bestemmelsene: BRA endres til 1875 m Presisering av at gjesteparkeringsplasser skal ligge på bakkenivå. Oppsettende virkning. Under henvisning til forvaltningslovens 42 gis det utsatt iverksetting på reguleringsendringen som følger av dette vedtak, inntil klagesak på reguleringsplan for Mosserød Hage GBNR 39/20 og 39/ 148 er avgjort og planen er kjent gyldig. Begrunnelsen fremgår av rådmannens merknader nedenfor. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 120/18 Vedtak: 1

2 Forslag til reguleringsendring for Reguleringsplan for Mosserød Hage GBNR 39/20 og 39/148 vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens Reguleringskart, sist revidert og reguleringsbestemmelser, sist revidert tillater følgende endringer i planen: Plankart: BRA i område BB endres fra 1400 m2 til 1875 m2. Bestemmelsene: BRA endres til 1875 m Presisering av at gjesteparkeringsplasser skal ligge på bakkenivå. Oppsettende virkning. Under henvisning til forvaltningslovens 42 gis det utsatt iverksetting på reguleringsendringen som følger av dette vedtak, inntil klagesak på reguleringsplan for Mosserød Hage GBNR 39/20 og 39/ 148 er avgjort og planen er kjent gyldig. Begrunnelsen fremgår av rådmannens merknader nedenfor. SAKSUTREDNING Behandling: Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker, som fatter vedtak i saken. Bakgrunn: Reguleringsplan til klagesaksbehandling: Kommunestyret vedtok den sak 127/17 reguleringsplan for Mosserød Hage GBNR 39/20 og 39/148. Saken er et fortettingsprosjekt, med mulighet for 16 nye boenheter i eksisterende bomiljø på Mosserød. Saken ble påklaget av nabo, og gikk i hovedsak på følgende forhold: Negative effekter i form av økte byggehøyder Trafikksikkerhet Usikre grunnforhold og stabilitet Parkering/ gjesteparkering Manglende rekkefølgebestemmelser. Saken ble lagt frem for klagesaksbehandling i HMP i møte sak 084/18. Utvalget opprettholdt planvedtaket, og avviste klagen. Saken er sendt Fylkesmannen for endelig klagesaksbehandling jf. Plan- og bygningslovens Ved behandling av klager opplyser Fylkesmannen klagebehandlingstid på 5 6 måneder. Saksopplysninger: Saksbehandling: Mindre endringer fremmes kun en gang til politisk behandling (HMP) jf. vedtatte delegasjonsreglement. Selve endringen kan påklages på normal måte med tre ukers klagefrist fra kunngjøring. 2

3 Reguleringsplanen: Parallelt med at vedtak av reguleringsplan er ute på kunngjøring i februar 2018, tar Spir Arkitekter AS kontakt med kommunen. Det var oppdaget feil i prosjekteringsgrunnlaget for boligprosjektet, og dette har medført at planen har angitt for lav BRA- verdi. Vedtatt plan har oppgitt en maksimal BRA på 1400 m2 innenfor område BB. I møte med forslagsstiller opplyser Spir at beregningene som er lagt til grunn for BRA- tallet i planen er innvendig BRA. Ved en inkurie er BRA- arealer utendørs ikke medtatt i beregningene, og arealer for blant annet overbygde balkonger, parkeringsarealer på bakkenivå mv. er ikke innebefattet i de 1400 m2. som planen åpner for. Det vises i møtet også til at kommunen ved sluttbehandlingen stilte krav om 4 gjesteparkeringsplasser, uten at BRA- tallene ble oppjustert (72 m2 ekstra). I møtet er kommunen og forslagsstiller enige om at det er behov for en reguleringsendring i planen, dersom BRA- verdiene skal økes. Spir varsler deretter den en reguleringsendring for planen, med formål å øke BRAverdien innenfor område BB fra dagens 1400 m2 til 1875 m2. Det redegjøres i varslingen for at eksisterende bygg etter en nærmere gjennomgang viser en BRA på 1784 m2. I tillegg kommer 4 gjesteparkeringsplasser som ble lagt inn ved sluttbehandlingen, tilsvarende 72 m2. Samlet gir dette en BRA på 1856 m2. Kommunen får i e-post den den oversendt det aktuelle arealregnskap, datert (følger vedlagt.) Denne redegjør for BRA- beregningene som illustrert ved reguleringen, og som prosjektert per Varsel om reguleringsendring: Etter avtale med kommunen, varslet SPIR reguleringsendring til naboer og andre interessenter per brev den Brevet redegjør for reguleringsendringen og forslagsstiller redegjør for hvilke endringer som ønskes. Følgende endringer foreslås i plankart: BRA i område BB endres fra 1400 m2 til 1875 m2 Følgende endringer foreslås i bestemmelsene: BRA endres til 1875 m2 Endringene som foreslås i bestemmelsene fremgår med rødt i forslag til endrede reguleringsbestemmelser. (sist revidert ) Høringsfristen på varselet var satt til Det ble registrert inn tre høringsinnspill på varselet: Statens Vegvesen , Vestfold Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold Ingen av disse hadde vesentlige merknader til endringen. Rådmannens vurdering: Rådmannen mener at det er uheldig at vedtatt reguleringsplan ikke inneholdt riktige opplysninger vedrørende BRA gjennom de aktuelle trinn i reguleringsprosessen. SPIR har i etterfølgende møter beklaget dette. Når feilen ble oppdaget, har forslagsstiller så snart som mulig ønsket å rette opp dette, og å tilpasse planen til de forhold som for øvrig var prosjektert, og som ble forelagt kommunen underveis i reguleringsprosessen. Illustrasjonsplanen, snitt, sol- og skyggediagrammer mv. har dannet grunnlag for utarbeiding 3

4 av reguleringsplan med bestemmelser og de vurderinger rådmannen har gjort i denne saken. I reguleringsfasen er det ikke vanlig at kommunen har tilgang til detaljprosjekteringstegninger. Dette fordi detaljprosjekteringen i mange prosjekt i hovedsak foregår etter at reguleringsplanen er vedtatt. Kommunen har derfor ikke har hatt mulighet til å detaljert ettergå de tall forslagsstiller har kommet med i reguleringsfasen. Tallmaterialet som er redegjort for i arealoversikten har SPIR utarbeidet i ettertid av at reguleringen fant sted. Det fremgår av veilederen «Grad av utnytting» 5-4 Bruksareal (BRA) at: «Bruksareal for alle måleverdige plan, bruksareal for åpent overbygd areal og parkeringsareal inngår i beregningsgrunnlaget dersom ikke annet er fastsatt i bestemmelsene til arealplanen for området» I denne planen er det ikke gitt unntak for slike arealer. Rådmannen er etter en gjennomgang av den oppfatning at vedlagte illustrasjoner og snitt som fulgte planen frem til reguleringstidspunktet er i tråd med det som er hevdet av SPIR, med en samlet bygningsmasse på ca m2 + utearealer, og ikke de 1400 m2 som faktisk ble regulert. Naboene har i plansaken blant annet uttrykt bekymring for at parkeringskjelleren kun ligger under deler av det vestre bygget, og hevder dette kan medføre mulig skjevbelastning og økt setningsfare. Forslagsstiller har i endringen foreslått å justere avgrensningen av parkeringskjelleren for å legge eventuelle uteboder ned i kjeller, og samtidig imøtekomme deler av naboers klage. Ved å revidere reguleringskartet på dette punkt, får utbygger mulighet til å etablere en parkeringskjeller under hele det vestre bygget. Gjesteparkering på eller under bakkenivå: Rådmannen viser til at gjesteparkeringsplaser bør etableres på bakkenivå, og ikke i parkeringskjeller, der det ofte er utfordringer med adgangskontroll m.v. I reguleringsbestemmelsenes er dette hensynet ikke presisert. Rådmannen foreslår derfor at det tas inn en endring i reguleringsbestemmelsenes om at gjesteparkeringen skal etableres på bakkenivå. Vurdering av mindre endring: I henhold til lovkommentaren til Plan- og bygningsloven (Prop. 149 L ) fremgår følgende: «Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne ansees som mindre. Da vil saken måtte behandles som en vanlig reguleringsendring» Rådmannen legger til grunn at det ikke er kommet inn kritiske merknader til varsel om mindre reguleringsendring fra regionale myndigheter eller naboer. Grunnlaget for mindre endring vurderes derfor å være til stede. Juridiske spørsmål vedrørende endring av plan, mens hovedplanen er til klagebehandling: Det er i saken et dilemma at endringssaken kommer opp samtidig som saken er til klagebehandling. Kommunen har vært i dialog med Fylkesmannens juridiske avdeling. Det er fullt mulig å kjøre disse sakene parallelt, men at det samtidig er avgjørende for et endringsvedtak at selve reguleringsplanen kjennes gyldig. (Det kan ikke gjøres endring på en ugyldig plan). Rådmannen har i denne sammenheng vurdert at det er naturlig at en eventuell reguleringsendring gis oppsettende virkning i henhold til forvaltningslovens 42 inntil klagen på reguleringsplanen er avgjort, og reguleringsplanen er gyldig. Det gjøres oppmerksom på at beslutningen om oppsettende virkning er en prosessuell avgjørelse, som ikke kan påklages. 4

5 Fylkesmannen viser samtidig til at en reguleringsendring er å anse som et enkeltvedtak, som kan påklages. Klagen vil imidlertid kun omfatte de forhold som endres, og ikke reguleringsplanen i sin helhet. Konklusjon: Rådmannen vurderer at en reguleringsendring umiddelbart etter at planen er vedtatt, fremstår som uheldig. Når situasjonen likevel har oppstått, mener rådmannen at det er riktig å gjøre endringen som en reguleringsendring, i stedet for å måtte behandle en eventuell fremtidig dispensasjon for maksimal BRA- verdi. Fremlagte illustrasjoner og snitt i reguleringssaken samsvarer med de tall som arkitektens arealregnskap viser. Samtidig ser rådmannen Fylkesmannens poeng om at en reguleringsendring ikke vil være gyldig, dersom hovedplanen på et senere tidspunkt i klagesaksbehandlingen kjennes ugyldig. Rådmannen anbefaler derfor at reguleringsendringen gis oppsettende virkning i henhold til forvaltningslovens 42, inntil klagen på reguleringssaken er avklart, og reguleringsplanen er kjent gyldig. Rådmannen fremmer en presisering i punkt om at gjesteparkering skal ligge på bakkeplan, jf. kommentaren i rådmannens merknader ovenfor. Rådmannen legger med denne bakgrunn saken om mindre endring av Reguleringsplan for Mosserød Hage frem for Hovedutvalg for miljø- og plansaker til vedtak. Forslagsstiller: Tiltakshaver: Spir Arkitekter AS Inter Eiendom AS Vedlegg i saken: Revidert plankart - Planforslag Mosserødveien17_best_rev Varslingsbrev sendt ut Vedlegg varsel om endring - Fugleperspektiv fra vest Vedlegg varsel om endring - Krysset ringveien mosserødveien Aarealregnskap - oversendelsesmail - Mosserød Hage Arealregnskap - MosserødHage_arealsjekk - MindreEndring Plandokumenter - Planbeskrivelse_MosserødHage_ Plandokumenter - Snitt Mosserødveien Plandokumenter - Solstudie samlet vurdering Uttalelser til varsel om endring - samlet 5