Forslag til detaljregulering for Villa Mokollen, Mokollveien 20, gbnr. 42/299 - Sluttbehandling

Transkript

1 GBNR - 42/299, FA - L13, SA-HIST - 16/2989, Arkiv: PLANNAVN - Villa Mokollen, PLANID Arkivsak: 17/25-38 Saksbehandler: Tone Refsahl Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 009/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker /18 Formannskapet /18 Kommunestyret Forslag til detaljregulering for Villa Mokollen, Mokollveien 20, gbnr. 42/299 - Sluttbehandling Rådmannens innstilling: reguleringsbestemmelser datert , sist revidert vedtas jf. plan og Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 009/18 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: reguleringsbestemmelser datert , sist revidert vedtas jf. plan og Formannskapet behandlet saken : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FSK- 012/18 Vedtak: 1

2 Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: reguleringsbestemmelser datert , sist revidert vedtas jf. plan- og Kommunestyret behandlet saken : Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt med 56 stemmer. KST- 008/18 Vedtak: reguleringsbestemmelser datert , sist revidert vedtas jf. plan- og SAKSUTREDNING Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker som behandler saken og legger frem sitt forslag til innstilling for formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret, kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Bakgrunn: Spir arkitekter AS har på vegne av Villa Mokollen AS v/thomas Eriksen utarbeidet forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen, Mokollveien 20. Formålet med planforslaget er å legge til rette for å etablere offentlig eller privat seniorsenter, sykehjem, aldersboliger, omsorgsboliger med service. Bestående eldre villa skal bevares. Planen legger til rette for å oppføre nytt bygg i to etasjer øst for villaen. Plan- og utbyggingsutvalget (gamle Sandefjord) behandlet 21.september 2016 forespørsel om igangsetting av reguleringsplan for Mokollveien 20 og fattet følgende vedtak: Plan- og utbyggingsutvalget finner å kunne anbefale at det settes i gang reguleringsarbeid for Mokollveien 20, gnr. 42/299. I planarbeidet må det spesielt legges vekt på tilpassing til eksisterende bygg og terreng, eksponering av ny bebyggelse m.h.t. fargevalg og materialbruk og på fjernvirkning av ny bebyggelse i landskapet. Forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen, Mokollveien 20 ble behandlet i møte sak 133/17. Med bakgrunn i føringer fra forespørselssaken hadde rådmannen flere kritiske merknader til planforslaget, men anbefalte likevel å fremme saken til behandling. Hovedutvalget for miljø- og plansaker fattet følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes ikke på høring. Innvendingene var knyttet til estetikk og overordnet volum, arealformål og parkering. Forslagstiller bearbeidet planforslaget og fremmet saken på nytt. Det ble foreslått endring i arealformål og endringer i planen som gir en bedre tilpasning til eksisterende bebyggelse. Endringene framgår av vedlagte notat fra forslagsstiller. 2

3 Revidert forslag ble behandlet i Hovedutvalg for miljø- og plansaker , sak 201/17. Hovedutvalget fattet da følgende enstemmige vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Villa Mokollen med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og Minimumskrav til parkering må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Detaljert innhold i planforslaget og synspunkter til varsel om oppstart vedrørende naturtyper, terreng/grunnforhold/damanlegg, trafikksikkerhet, framtidig jernbanekorridor og anleggets kulturminneverdi framgår av forslagstillers planbeskrivelse (vedlegg). Konsekvenser av planforslaget og rådmannens vurdering av adkomst og tilgjengelighet, trafikk, estetikk, risiko og sårbarhet, naturverdier, barn og unges interesser/ UU/ folkehelse og friluftsliv samt bruk av kommunalt areal til utbyggingsformålet framgår av sak 133/17 og sak 201/17. Saksopplysninger Planområdet Planområdet ligger under Mokollen nord for sentrum. Til planområdet er det atkomst nordover via Mokollveien til Ringveien. Mot sentrum er det mulig atkomst via Mokollveien og Nedre Åsenvei til Nedre Movei eller til Dølebakken via Nedre eller Øvre Åsenvei. Gang og sykkelavstand fra sentrum er ca. 1,5 km, men det er stor høydeforskjell. Planstatus Planområdet er uregulert. Arealene nord og øst for Mokollveien inngår i reguleringsplanen for Midtåsen vedtatt Hovedeiendommen gbnr. 42/299 og den kommunale parsellen av gbnr. 42/82 i sydøst, er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Resten, deler av gbnr. 42/82 og 43/60, samt atkomstveien, er avsatt til LNF- område. Eierforhold Hovedeiendommen på ca. 12,7 daa eies av Villa Mokollen AS. I tillegg omfatter planforslaget ca. 1,9 daa som eies av Sandefjord kommune. Revidert planforslag I planforslaget behandlet ble østre del av området foreslått regulert til kombinert formål: offentlig eller privat tjenesteyting, hotell/overnatting. Det reviderte forslaget behandlet tillates offentlig eller privat tjenesteyting for å etablere seniorsenter, sykehjem, aldersboliger, omsorgsboliger og boliger med service. Imidlertid åpner det reviderte forslaget ikke lengre for hotell, overnatting eller kulturinstitusjon. Hele byggeområdet/østre del av planområdet omfattes av hensynssone for bevaring av naturmiljø og bevaring av kulturmiljø. Det er ikke foretatt endringer knyttet til vestre del av planområdet. Dette foreslås som tidligere regulert til naturområde. I tillegg foreslås regulert privat atkomstvei tilsvarende som i forrige forslag. Avgrensing av planområdet er som tidligere. Maksimalt BRA er redusert fra 2500 kvm til 2200 kvm. Endringene i planforslag med vedlagte illustrasjoner dreier seg i hovedsak om bedre tilpasning til den gamle villaen. Tidligere planforslag forutsatte bebyggelse med flatt tak med maksimal byggehøyde kote 96,6 meter samt teknisk rom med maksimal kotehøyde 98,5 meter. Foreliggende planforslag legger til rette for saltak med maksimal gesims- og mønehøyde på henholdsvis kote 93,5 meter og 96,5 meter. Revidert planforslag forutsettes at ny bebyggelse underordner seg materialer og fargebruk og tar opp i seg elementer fra den gamle villaen. Dette gjelder følgende: Fasaden skal være i pusset støp med synlig hvit markering rundt vinduer i plan 2, i en 3

4 dempet jordfarge Takform skal følge hovedtrekkene i vedlagte illustrasjoner datert Det skal være brudd i fasadene med utforming som følger hovedtrekkene i vedlagte illustrasjoner datert Takmaterial herunder beslagsdetaljer i gesims og eventuelt takrenner. Vindusgeometri: større vinduer i plan 1 enn i plan 2. Franske balkonger eller meget smale balkonger. Det ble foretatt justering av byggegrensen mot øst. Ny byggegrense ble foreslått lagt inn på kommunal grunn. Dette er arealer med fjell som må sprenges for å etablere lysgård og arealer for vedlikehold av bygget. Øvrige detaljer knyttet endringene i revidert planforslag i forhold til tidligere planforslag fremgår av forslagsstillers endringsbeskrivelse. Sluttbehandling: Planen har ligget ute til offentlig ettersyn fra til Det har kommet inn 4 uttalelser. Disse er kort som følger: Bane NOR Viser til sitt brev ved varsel om oppstart. Det er to aktuelle korridorer for ny Vestfoldbane hvorav den ene går gjennom Mokollen. Det er viktig at de punktene som ble tatt inn i reguleringsbestemmelsene vedrørende søknadsplikt for etablering av brønner og krav om oversendelse av byggetekniske tekninger til Bane NOR følges opp av kommunen ved videre saksbehandling slik at Bane NOR får anledning til å vurdere eventuelle konflikter. Fylkesmannen i Vestfold melder at de føringer som miljø- og samfunnssikkerhetsavdelingen har signalisert gjennom uttalelse til planvarselet, er fulgt opp i planforslaget. De er tilfredse med at det er innhentet ny kunnskap om naturmangfold innenfor planområdet. Planforslaget anses ikke å være i konflikt med viktige regionale eller nasjonale interesser. Statens Vegvesen mener at frisikt i krysset Kometveien/fv 251 Ringveien som inngår i en gammel reguleringsplan, må sikres og utbedres før det kan gis igangsettingstillatelse innenfor planområdet (rekkefølgebestemmelse). Vestfold Fylkeskommune er fremdeles av den oppfatning at nybyggets plassering er uheldig, men ser at det reviderte forslaget har tatt grep for ivareta hensynet til det bevaringsverdige anlegget. De ser imidlertid fortsatt behov for å bearbeide planforslaget og har konkrete forslag til konkretisering både av kart og bestemmelser slik at bevaringshensynet framgår tydeligere (se vedlagte uttalelser). Endringer etter offentlig ettersyn. M.h.t. fokus på klima og miljø er det tatt inn krav i bestemmelsene pkt om at det skal tilrettelegges for ladestasjoner og for elektriske kjøretøy. Det er tatt inn et nytt punkt 1.8 om at det skal utarbeides energiplan. Det er også satt krav til at det skal etableres 13 parkeringsplasser (pkt 2.1.5) i henhold til vedtak i HMPsak 201/17. Det er videre presisert i pkt at veien opp skal være åpen for allmenn ferdsel og at det ikke tillates skilting eller andre privatiserende tiltak. Det er avholdt møte med Vestfold fylkeskommune og deres forslag til endringer er i hovedsak tatt inn i plankart og bestemmelser (pkt 4.2.) I plankartet er både hagestue og garasje markert som bygninger som skal bevares. Den nye bebyggelsen forutsettes å underordne seg materialbruk og fargebruk i den gamle villaen og skal ta opp i seg elementer fra den. Fylkeskommunen har i mail datert akseptert endringene. For å tilrettelegge bedre for allmenhetens ferdsel i området er det tatt inn et nytt punkt

5 om at det skal ryddes og skiltes stier. Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Rådmannens vurderinger framgår i hovedsak som i HMP sak 133/17 og sak 201/17. Trase for dagens merka tursti krysser alléen forholdsvis nærme bygningsmasse og garasje. Rydding og skilting av denne samt tilrettelegging av sti til utsiktpunkt på kollen øst for ny bebyggelse er formaliseres i plankart og bestemmelser. Kommunal eiendom inngår i deler av reguleringsplanen. Senterets bruk av kommunal grunn styrker kommunens forhandlingsgrunnlag for å sikre allmennhetens tilgang til naturområdet vest i planområdet. Damanlegget vil også være attraktivt for besøkende, og det bør være mulig å tilrettelegge slik at nedre dam kan fungere som fellesareal for senterets beboere og allmennheten. Rådmannen har imidlertid ikke tatt krav om dette inn i plandokumentene fordi beboergruppen og behovet for å kunne stenge av området på nå værende tidspunkt ikke er avklart. Det forutsettes imidlertid at dette blir en del av forhandlingene om kjøp/erverv av kommunalt areal. Det er utarbeidet oppdatert reguleringsplankart og planbestemmelser med utgangspunkt i fylkeskommunens kommentarer. De endringer som er gjort i plan og bestemmelser etter offentlig ettersyn på bakgrunn av fylkeskommunens uttalelse og interne drøftinger er med på å gjøre neste fase i utviklingen av eiendommen mer forutsigbar. Krav til tiltak i omgivelsene og til utforming av bygninger og uteområder er tydeligere. Krav til frisikt i krysset Kometveien/Ringveien er ikke tatt inn som rekkefølgebestemmelse slik Statens vegvesen ønsker. Rådmannen mener imidlertid at en slik utbedring bør gjøres på generelt grunnlag som et ledd i å bedre trafikksikkerheten i kommunen og med hjemmel i veiloven og ikke knyttes opp mot gjennomføringen av denne planen. Konklusjon: Rådmannen mener at reviderte plandokumenter ivaretar de føringer planutvalget har gitt i sin behandling av forslaget med tanke på eksponering av ny bebyggelse og fjernvirkning på en tilfredsstillende måte. Uttalelser fra høringsinstanser er vurdert og innarbeidet i plan og bestemmelser for å gjøre dokumentene tydeligere. Gjennomføring av planen forutsetter erverv av kommunal grunn. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Vedlegg i saken: Plankart revidert Bestemmelser revidert Uttalelser samlet Notat - Endringer m illustrasjoner Planbeskrivelse revidert