SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 6 Arkivsak: 14/4233 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORSLAG TIL DETALJREGULERING FOR TALLAKSHAVN - DEL AV GNR. 100/2 - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 52/16 Plan- og utbyggingsutvalget /16 Formannskapet /16 Bystyret Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Plan- og utbyggingsutvalget anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak: plan og bygningslovens 12-10, og Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: plan og bygningsloven 12-10, og Formannskapet behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Formannskapet anbefaler at bystyret fatter følgende vedtak:

2 Side 2 av 6 plan og bygningslovens 12-10, og Bystyret behandlet saken i møte den : Formannskapets innstilling ble vedtatt med 37 mot 2 stemmer. Bystyrets vedtak: plan og bygningslovens 12-10, og

3 Side 3 av 6 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Gullik Gulliksen AS landskapsarkitekter MNAL fremmer på vegne av eier og forslagsstiller Eidar Jensen Eian forslag til detaljreguleringsplan for deler av gnr. 100/2 i Tallakshavn. Arealet er avsatt til område for framtidig fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel vedtatt av bystyret Hensikten med planarbeidet er å utarbeide detaljert reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Det ønskes fleksibilitet med hensyn til endelig oppdeling av tomter og bygningsplassering. Tomtedeling vil skje i forbindelse med byggesøknad. Saksopplysninger: Hovedproblemstillinger ved 1. gangsbehandling var landskapstilpassing, friluftsinteresser og mulighet for framtidig kyststi gjennom området. Rådmannen konkluderte med at planforslaget på en god måte ivaretar de forhold som kan oppfattes som negative konsekvenser ved ny fritidsbebyggelse. Rådmannen anbefalte at forslag til detaljreguleringsplan for inntil 7 nye fritidseiendommer med de forutsetninger som framgikk av planbeskrivelsen og planbestemmelsene, ble lagt ut til offentlig ettersyn. Plan- og utbyggingsutvalget behandlet sak 143/15 i møte og fattet følgende enstemmige vedtak: Forslag til reguleringsplan for Tallakshavn hyttefelt, del av gnr. 100/2 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og Beskrivelse av planen: Planområdet ligger ca. 11 km fra Sandefjord sentrum, på Østerøya. Det er uregulert og er på 7,1 daa. Området ligger mellom eksisterende hyttebebyggelse i Tallakshavn. Kyststien er merket inntil nordre avgrensning av planområdet, og området grenser til et statlig sikret friluftsområde. Planområdet er ikke bebygget bortsett fra en trafostasjon. Det er vei med akseptable kommunal standard fram til planområdet. En smal grusvei inn i planområdet og fram til Tallakshavn nr. 51 er etablert. Planområdet ligger mellom to koller. Nord for området ligger åpne jorder ut mot vannet i øst. Kollene er ikke høyere enn ca. 25 moh. og opp mot 50 moh. litt lenger vest. Området er skogkledd med stor andel av unge trær. Det er noe fjell i dagen. Det går noen få stier/tråkk gjennom området. Planforslaget omfatter følgende reguleringsformål; område for fritidsbebyggelse, energianlegg, veg, felles friområde (lekeareal) og turdrag (framtidige stier). I tillegg er det regulert en hensynsone; faresone for høyspentanlegg i en bredde på 12 m. Planforslaget legger til rette for ubebygde tomter for salg. Da det er en markedsmessig vurdering hvor store tomter eventuelle kjøpere ønsker, er det ikke delt opp i enkelttomter i reguleringsforslaget. Det er foreslått en maksimal utnytting på 650 m2 BYA for F1 og 260 m2 BYA for F2 som gir rom for maksimalt 7 fritidseiendommer. I tillegg er det regulert mulighet for å bygge en bod/garasje tilknyttet Tallakshavn 51 med BYA=30 m2.

4 Side 4 av 6 Utnyttelsesgraden er satt uten å inkludere åpent parkeringsareal i BYA i henhold til føringer i kystsoneplanen og kommuneplanen. Det foreslås tettere utbygging i planområdet enn det som er i de tilgrensende områdene fordi byggeområdene dels ligger lavt og dels tilbaketrukket fra brinker og eksponerte terrengformer. Mellom hyttene blir det fortsatt rom for skjermede oppholdssoner og naturkvaliteter. Kraftlinjen gjør at noe av byggeområdet blir ubebygget og maksimalt utnyttelse blir ca. 17 % BYA i F-1 og ca. 27 % BYA i F-2. Planområdet forutsettes knyttet til offentlig vannledning i Østerøyveien. Avløpsvann må renses. Det planlegges etablert et felles renseanlegg i planområdet. Det planlegges felles renovasjonspunkt ved atkomstveien. Sluttbehandling: Planen har ligget ute til offentlig ettersyn fra til Det har kommet 6 uttalelser til planforslaget. Disse er kort som følger: Statens vegveseen Region sør, datert og Kystverket, datert har ingen merknader til planen. Vestfold fylkeskommune, datert , anser sine kommentarer vedrørende kystsonen, estetikk, arkitektur, landskapsbilde og friluftsinteresser som ivaretatt. De har ingen merknader angående fredete kulturminner, men minner om meldeplikten. Hilde og Vidar Buksrud, Tallakshavn 53, datert , er nærmeste nabo og mener at det er for mye med 7 tomter på dette lille området. De opplyser om at de har tinglyst rett hovedkran for vann, septiktank og til biloppstillingsplasser i dette området og at det derfor ikke kan bygges to hytter midt i mot deres garasje. De mener at det alltid er to eller flere biler til hver av de 3 hyttene som allerede i dag parkerer og har atkomst fra grusveien inn i området. De mener at det derfor bør bygges maksimalt 5 hytter. Geir l. Alfheim, Tallakshavn 51, datert oppfordrer grunneier til å reduserer antall hytter for å gi et mer naturlig preg og bedre tilpassing til dagens hytter i området. Han mener at den sydlige tomten bør ha innkjøring fra syd mellom Tallakshavn 35 og 37 der det er en bred parsell tilhørende grunneier. Det blir da bilfritt forbi planlagt friområde. Fylkesmannen i Vestfold, datert , minner om at vurdering av naturverdier i felt bør utføres av kvalifisert personell med naturfaglig kompetanse, men basert på tilgjengelig informasjon ansees sannsynligheten for funn av viktige naturverdier i planområdet som liten. Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Park- og idrettsseksjonen har vært i dialog med turistforeningen og ønsker en omlegging av kyststitraseen gjennom planområdet når planene realiseres. En slik omlegging må forankres i en egen grunneieravtale da omleggingen også berøre arealer som ikke inngår i reguleringsplanen. Avtalen forventes å være på plass før sluttbehandling i bystyret. Andre grunneiere i området har i telefon gitt uttrykk for at de ikke ønsker turdrag gjennom området som kan føre til mer trafikk av allmennheten ned til stranda i Tallakshavn som tilhører forslagsstiller. De ønsker heller ikke utvidelse av bryggeanlegget. Rådmannen mener imidlertid at planforslaget ivaretar en mulighet for å bedre turmulighetene for allmenheten ved

5 Side 5 av 6 en omlegging av kyststien. Denne muligheten var et vesentlig moment da området ble anbefalt tatt inn som nytt byggeområde ved revisjon av kommuneplanen. Tinglyste rettigheter for parkeringsplasser og annet er et privatrettslig forhold mellom grunneierne. Rådmannen kan imidlertid ikke se at reguleringsplanen er til hinder for å ivareta slike rettigheter i forbindelse med oppgradering og utvidelse av grusveien. Opprettholdelse av tinglyste rettigheter kan bety at antall hyttetomter må reduseres, at det må settes av et areal til felles parkering for hytteeierne som i dag bruker veien inn i området eller at plassering av regulert vei bør justeres noe. Det er derfor tatt inn en mulighet for å justere plassering av veien med inntil 3 m i nytt punkt og i reguleringsbestemmelsene. Beslutning om hvilken løsning som velges kan skje ved søknad om tomtedeling. Rådmannen ser ingen grunn til å regulere parkeringsareal, men forutsetter at parkering skjer i byggeområdene og ikke på areal regulert til felles friområde/lek/turdrag, Det vil i tilfellet være i strid med planen. Rådmannen ser videre at det vil være i strid med reguleringsplanen og regulert turdrag dersom det ved videre prosjektering viser seg at det er mest hensiktsmessig i forhold til terrenget at den sydlige hytta i illustrasjonsplanen bør få atkomst fra syd. En atkomst her vil ikke i vesentlig grad påvirke eller være til hinder for at tilgjengeligheten for allmennheten opprettholdes, men en endring vil kreve ny høring blant berørte grunneiere i Tallakshavn 35 og 37. Det som imidlertid taler mot en slik løsning er felles renovasjon som ligger best til rette ved hovedatkomsten og felles vann og renseanlegg. Rådmannen vil derfor anbefale at atkomst til den sydligste hyttetomta skjer fra ny felles atkomstvei inn i planområdet. Konklusjon: Nye hyttetomter medfører ikke vesentlige negative konsekvenser for landskap og kan påvirke friluftslivet positivt ved at kyststien kan legges om og får en trase nærmer sjøen. Rådmannen anbefaler at planen med en mindre endring av reguleringsbestemmelsene for å ivareta rettigheter til eksisterende hytter, vedtas. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert Reguleringsbestemmelser datert , revidert Illustrasjonsplan datert Modellbilder og snitt datert Vedlegg som ikke sendes til formannskap og bystyre: 6. Uttalelser fra - Statens vegvesen datert Kystverket datert Vestfold fylkeskommune datert Hilde og Vidar Buksrud, Tallakshavn 53 datert Geir l. Alfheim, Tallakshavn 51, datert Fylkesmannen i Vestfold, datert Sakens øvrige dokumenter er tilgjengelige via kommunens kartløsning.

6 Side 6 av 6 Forslagstiller: Gullik Gulliksen AS Landskapsarkitekter MNAL ved Erik Munkebye, Postboks 5199 Majorstuen, 0302 Oslo Grunneier Eidar Jensen Eian, Eianveien 10, 3237 Sandefjord