BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN NOTAT Dato: Arkivkode: GBR-41/143, GBR-41/442, GBR-41/817, PLANID , N- 531 J.postID: 12/ Arkivsaksnr: 07/5851 Til : Fra: Ordfører Rådmannen Vedrørende: Telenor arena - Widerøeveien 1 -reguleringsmessige forhold flerbruksarena Innledning Rådmannen viser til kontakt og korrespondanse mellom Euforum AS, som eier av Telenor Arena, og kommunen omkring bruken av arenaen etter at kontraktsforholdet med Stabæk Fotball AS opphørte og det permanente kunstgresset ble fjernet høsten I lys av de spørsmål som ble omtalt i kommunestyret i anledning av en interpellasjon om parkeringsarealer til bruk for Telenor Arena, finner rådmannen det riktig å redegjøre for administrasjonens håndtering av de spørsmål som er reist rundt reguleringsbestemmelsene for arenaen og de foreløpige juridiske vurderinger som er foretatt. Bakgrunn Telenor Arena sto ferdig i 2009 (da som Fornebu Arena). Arenaen var frem til 2011 hjemmearena for Stabæk fotballklubb (elitefotball herrer). Arenaen ble bygget av Stabæk Fotball AS og eies nå av Euforum AS. Arenadriveren som først var Stabæk Holding AS gikk med underskudd i alle årene Gjennom innskyting av ny kapital ble Kjell Ulrichsen eneeier av Telenor Arena gjennom Euforum AS (heretter omtalt som Euforum). Sommeren 2011 skilte Stabæk Fotball AS og Euforum lag da det ikke var mulig, slik sistenevnte opplyser, å finne en bærekraftig driftsmodell med elitefotball som basis. Fotballforbundets krav medførte utvidet reservasjon av arenaen og båndla denne i store deler av året og ifølge eieren - umuliggjorde forutsigbar booking av andre inntektsbringende arrangementer. Den tekniske beskaffenheten på kunstgresset var også slik at det ble ekstra høye kostnader knyttet til å klargjøre arenaen for annen bruk. Reguleringsplanen for området ble vedtatt Politisk ble det åpnet for høyere utnytting /flere boliger andre steder på Fornebu for å kompensere for at tomten

2 kostnadsfritt kunne stilles til disposisjon for arenaen. Plankart, bestemmelser og forarbeidene bekrefter at intensjonen med planen var å muliggjøre anlegg av en flerbrukshall med kunstgressbane slik at den kunne brukes både av fotball og annen idrett og også konserter, messer, show og lignende. Dette ligger i begrepet flerbruk. I bestemmelsene 9 står det Det tillates oppført overdekket flerbruksarena med kunstgressbane Høsten 2011 ble kommunen kjent med at det forelå planer om å fjerne kunstgresset. Rådmannen rettet da en henvendelse til Euforum som arenaeier om at fjerning av kunstgresset over tid ville kunne oppfattes som brudd på reguleringsbestemmelsene. Kunstgresset ble fjernet høsten I januar 2012 skrev bygningssjefen til Euforum at hvis det i en periode over 6 mnd ikke er kunstgress, oppfatter kommunen at det bør søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen. I brev av 20.mars imøtegår Euforums advokat spørsmålet om det er hjemmel til å kreve søknad om dispensasjon av en slik ikke bruk. De anser at spørsmålet om type dekke inne i arenaen ikke har noen betydning for formålet så lenge flerbrukshallen er fleksibel til å kunne bytte dekke avhengig av den aktivitet som skal bedrives. De opplyser at de har inngått avtale om kunstgressleie med Vikingsskipet på Hamar, som medfører at Telenor Arena kan legge kunstgress godkjent for Adecco-liga spill. Om aktuelle forhold i reguleringsplanen. Gjeldende regulering er reguleringsplan for Fornebu, område 1.2 og 1.3 med omlagte bane vedtatt Plankart, bestemmelser og forarbeidene bekrefter at intensjonen med planen var å muliggjøre anlegg av en flerbrukshall med kunstgressbane slik at den kunne brukes både av fotball og annen idrett og også konserter, messer, show og lignende. Dette ligger i begrepet flerbruk. I dokumentasjonen er det gjennomgående fokus på flerbruksarena. Dette framkommer i reguleringsplanens 1.1. Hovedhensikt: Hovedhensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utbygging av Flerbruksarena med sitteplasser. Bestemmelsene i 9 Byggeområde for arena, lyder : Det tillates oppført overdekket flerbruksarena med kunstgressbane og tribuner med et tillatt bruksareal T-BRA = m2. Arenabygningen kan i tillegg inneholde følgende bruksformål: T-BRA = m2 tilknyttet drift av arena; som - VIP-områder, serveringssteder, kiosker, toaletter, vrimlearealer, treningssenter, legesenter og kontorer mm. T-BRA = m2 plasskrevende handel.. I møte behandlet formannskapet sak om grunnlag for gjenopptagelse av arbeidet med en flerbruksarena på Fornebu. I sitt vedtak uttrykte formannskapet seg positivt til det samarbeidet som var innledet mellom Fornebu Boligspar og Stabæk Fotball med sikte på realisering av en flerbruksarena for idrett og kultur på Fornebu nord. Formannskapet fikk seg samtidig forelagt avtalen som var inngått mellom de to nevnte parter den

3 I henhold til denne avtalen ble det forutsatt at Fornebu Boligspar / Fornebu Næring skulle kunne etablere nye næringsarealer på område 1.2 / 1.3 og overføre 300 boliger til Fornebu Boligspars øvrige områder på Fornebu mot å frigjøre areal til bygging av arenaen. Til behandlingen av de reguleringsmessige spørsmål som avtalen forutsatte skulle gjennomføres anførte Fornebu Utvikling (tidligere Boligspar) at: Fordi arenaen er planlagt som en innebygget flerbruksarena med tett tak, vil den ikke bare kunne benyttes som fotballarena, men være tilgjengelig for mange typer arrangementer hele året. Dette antas å øke hallens attraktivitet, og gir grunnlag for å etablere et hotell i dets umiddelbare nærhet, noe som også miljømessig er fordelaktig for transportbehovet i området. Vurdering av opphør av kunstgress. Når kommunen i november 2011 ble oppmerksom på at Euforum planla å fjerne kunstgresset, ba bygningssjefen om en redegjørelse. Kommunen innhentet også en juridisk betenkning fra advokatfirma Kluge. Bygningssjefen ba i brev av om Euforums redegjøring av forholdet og fikk svar fra Euforum Bygningssjefen følger opp i brev av brev til Euforum om at det etter kommunens oppfatning, må søkes om dispensasjon. Fra brevet siteres: I arbeidet med reguleringsplan for arenaen var det fra kommunens side en klar forutsetning om å tilgodese og tilrettelegge for idretten, og da særskilt fotballidretten og Stabekks eliteserielag. Bygningssjefen fastholder sin tolkning av reguleringsplanen, og at permanent (eller mer varig) fjerning av kunstgress vil medføre at bruken og virksomheten i flerbrukshallen kommer i strid med planen. Reguleringsbestemmelsen stiller krav om "flerbrukshall med kunstgress". En viss andel av bruken skal derfor være innenfor for formålet idrett, nærmere bestemt idrettsaktivitet som kan utøves på kunstgress. Dersom arenaen blir stående uten kunstgress i lengre tid så vil dette innebære at det må søkes dispensasjon etter plan- og bygningsloven "Lengre tid" i denne sammenheng vurderes å være en tidsperiode på 6 mnd. Det er bestemmelsen om at hallen skal være flerbrukshall med kunstgress det må søkes dispensasjon fra. Euforums advokat Håvard Wiker i Ro Sommernes advokatfirma gir den et tilsvar til bygningssjefens brev. Adv Wiker imøtegår det juridiske grunnlaget for å kreve at det må søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen pga at kunstgress er fjernet. Brevet er en gjennomgang av advokatens vurderinger av dette juridiske forholdet. Brevet fra adv.wiker ender opp med følgende : "Eieren av Telenor Arena har vært, og vil for fremtiden være, en positiv bidragsyter for idrett og kultur, barn og unge i Bærum i tillegg til en nasjonal storstue. De endringer som er gjennomført i arenaen sikrer muligheten for det flerbruk som reguleringen forutsetter.... Telenor Arena vil i den sammenheng tilrettelegge for og tilby utleie til idrett og andre aktiviteter som trenger kunstgress. Det arbeides kontinuerlig med dette, men så langt har det ikke meldt seg leietakere i den sammenheng" (sitat slutt)

4 Det siste oppfattet rådmannen som en uttrykt vilje om å oppfylle reguleringsplanens intensjoner om flerbruk inkludert kunstgress. Etter formannskapets besøk på Telenor Arena 25. mars 2012 og samtaler med eieren, valgte kommunen inntil videre ikke å gå videre med formalisering av krav om dispensasjonssøknad pga at det var på gang prosesser som eventuelt kunne sikre reguleringsplanens flerbrukskrav (og slik overflødiggjøre dispensasjonsbehandling). Det er om resultatet av denne prosessen som ordføreren overfor Telenor Arena har bedt om et konkret svar innen jul. Det er derfor i forståelse med Telenor Arena at kommunen ikke har kommentert brevet av 12/3-12, men har avventet resultatet av det pågående arbeid vedrørende flerbruken av arenaen. Rådmannen oppfatter at det er to hovedspørsmål i saken nå: A. Er den eksisterende og/eller skisserte bruken av Telenor Arena innenfor rammen av de intensjoner for bruken som er nedfelt i kommunestyrets vedtak av planen, jfr reguleringsbestemmelsene 9? B. Hvis bruken jfr pkt A oppfattes å være i strid med reguleringsbestemmelsene, er det da rettslig grunnlag for å kreve at Euforum tilbakesetter kunstgress, eventuelt søker om dispensasjon eller endring av reguleringsplanen? Hvis det søkes om dispensasjon, må kommunen gi en vurdering av om det omsøke tiltaket vil tilsidesette intensjonene med planen. Spørsmål A er vanskelige å gi et presist svar på og er gjenstand for både vurderinger av juridisk og politisk art. En vurdering knytter seg til hva kommunestyrets intensjon med bestemmelsen var. Den juridiske vurderingen er knyttet til om hvor langt en kan styre driften av arenaen gjennom bestemmelsen i reguleringsplanen, jfr generelle rettsregler og Plan- og bygningsretten. Rådmannen understreker at reguleringsbestemmelsene er bindende for bruken, men reguleringsbestemmelsene er dog grove verktøy som nok i sin natur ikke er fininnstilt på å bestemme asfalt eller gress innendørs i en hall. Kommunen kan bare regulere til gitt formål, ikke til gitte personer eller aktører. I hvilken utstrekning en kan tolke inn at reguleringsbestemmelser stiller krav om kunstgress, versus åpner for kunstgress, er gjenstand for juridisk uenighet. Rådmannen har foreløpig lagt til grunn at formålet flerbruk skal inneholde idrettsformål (der noe foregår på kunstgress). Dermed vil en kunne si at det skjer en søknadspliktig bruksendring når arenaen har stått uten idrettsbruk herunder tidvis også kunstgress, i en lengre periode. Til det siste og til spørsmål B har rådmannen behov for å innhente ytterligere juridisk betenkning før en kan konkludere med større sikkerhet. Rådmannen oppfatter at kjernen i saken er om Telenor Arena var tenkt som en ekte flerbrukshall der kommunens velvilje til å endre reguleringsforutsetninger var knyttet til at også kommunens egne innbyggere kunne få tilbud knyttet til arenaen. Kunstgress er viktig - ikke for å umuliggjøre andre arrangementer, men for å kunne virkeliggjøre også idrettsarrangementer som foregår på gress.

5