LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Leif-Ove O. Olsen Arkiv: GBNR 050/066 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Ja

Transkript

1 LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Leif-Ove O. Olsen Arkiv: GBNR 050/066 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Ja GBNR 050/066 - Redegjørelse for byggeaktivitet på eiendommen Administrasjonssjefens innstilling: Utslippstillatelse er gitt og plassering av anlegg på annenmanns grunn anses å være et privatrettslig anliggende som må ordnes opp i av partene selv og/eller rettsvesen. Uthus nummer 1 er å anse som et uthus, og kan ikke benyttes til beboelsesformål, herunder overnatting. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 og 1-8 gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om antall uthus på eiendommen samt forbudet mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Dispensasjonen begrunnes med at hensynet bak bestemmelsene ikke blir vesentlig tilsidesatt og det foreligger klar fordel med å la uthuset stå, versus å erstatte to uthus med ett større. Uthus nummer 2 godkjennes i henhold til plan- og bygningslovens Det skal svares byggesaksgebyr for godkjenning av uthus nummer 2 jf. bestemmelsene i plan- og bygningslovens 33-1 og kommunens vedtatte gebyrregulativ. Saksutredning: Saken omhandler henvendelse fra nabo og grunneier på gnr 50 bnr 07, Torbjørn Edvardsen, angående godkjenning av utslippsanlegg, bruk av uthus og oppsett av uthus nummer 2 i Oddhavn hyttefelt. Leirfjord kommune har mottatt henvendelser fra Edvardsen som angår tilsammen 8 eiendommer i hyttefeltet. Henvendelse: tomt nummer 9. Gnr 50 bnr 80. Godkjent tilfredsstillende kloakkanlegg? Ikke mottatt varsel før anlagt kloakk på min eiendom. Bygning nummer 2 uthuset er blitt til anneks? Har 3 bygninger. Administrasjonen sendte i etterkant av mottatt henvendelse likelydende brev til alle 8 eiendommene hvor vi hadde mottatt klage fra grunneier i området, hvor vi etterspurte redegjørelse for all byggeaktivitet på eiendommene. Følgende redegjørelse er kommet fra eier av gnr 50 bnr 80: Pål Inge Andersen

2

3 I tilsvar på redegjørelsen konkluderte administrasjonen i brev med følgende: Leirfjord kommune ber om at tinglyst erklæring for fremføring av avløpsrør over annenmanns grunn oversendes. Leirfjord kommune ber om at vedskjul byggesøkes svarte tiltakshaver via sin advokat, NORD Advokatfirma på kommunens fremsatte krav.

4

5

6 søker eier av gnr 50 bnr 66, Pål-Inge Andersen om dispensasjon for å beholde oppsatt vedskjul. Nabovarsel er sendt rekommandert til Torbjørn Edvardsen Andersen begrunner dispensasjonssøknaden med følgende: Det er ingen ulemper ved å gi dispensasjonen. Bygget er ikke til hinder for ferdsel, utsyn eller begrensende for naboeiendom. Tomten er omgitt av friarealer. Fordel ved å kunne dele opp uthus i mindre enheter er at dette letter plassering på kupert tomt og gir bedre estetikk. Uten å gjøre tomteinngrep kan høyder dempes og dette gir bedre tilpassing til tomt og omgiverlser. Vurderinger Uthus nummer 1 blitt til anneks? Uthuset ble i utgangspunktet satt opp delvis utenfor eiers eiendom gnr 50 bnr 66. saken ble behandlet av Leirfjord kommune i sak 13/6, og da det ikke ble enighet om kjøp av tilleggsareal ble uthuset vedtatt flyttet. Uthuset ble flyttet og fikk ferdigattest Det er på det rene at uthuset faktisk er et uthus og ikke kan benyttes til beboelsesformål, herunder overnatting. Utslippstillatelse: Utslippstillatelse ble gitt av Leirfjord kommune Av saksbehandlingen fremgår det at det ikke er innlevert nabovarsel, da rett til anlegg over naboeiendom er medtatt i skjøte. Anlegget ble ferdigmeldt Som det også fremgår at tiltakshavers advokats utredning i saken er administrasjonen av den oppfatning at utslippstillatelse kan gis på bakgrunn av fremlagte dokumentasjon tinglyst i skjøte. Alt med at det var gitt en tinglyst rett til fremføring av vannledning over naboeiendom er det ikke «åpenbart» for bygningsmyndigheten at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, jf. Plan- og bygningslovens 21-6 (gjengitt under), og utslippstillatelse kan dermed gis. Det som også er på det rene at det offentligrettslige vedtaket om utslippstillatelse ikke påvirker det privatrettslige spørsmål angående etablering av anlegg på naboeiendom. Denne konflikten må løses av partene selv og/eller rettsvesenet. Administrasjonen må i så måte demantere tidligere fremsatt krav om tinglyst erklæring for fremføring av avløpsledning da dette allerede er forutsatt i vedtaket om utslippstillatelse som er fattet. Uthus nummer 2 eiendommens tredje bygg: Andersen søker om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om antall uthus. Søknaden begrunnes med at det ikke er noen ulemper med å gi dispensasjon. Bygget er ikke til hinder for ferdsel, utsyn eller begrensende for naboeiendom. Det fremsettes også påstand om at fordelen ved å kunne dele opp uthus i mindre enheter gjør det lettere å plassere byggene estetisk i terrenget og gir bedre tilpasning til tomten. Søknaden er nabovarslet og komplett og kan derfor tas opp til behandling.

7 I reguleringsbestemmelsene står følgende om bygg: Plan- og bygningsloven sier blant annet følgende om dispensasjon: Ved dispensasjonsbehandlingen må det først vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispenasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Om dispensasjon fra arealplaner er det i forarbeidene sagt følgende: Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutnignsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike fra plan. Dispenasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstramming er likevel ikke til hinder for at det for eksempel dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Som man ser fra reguleringsbestemmelsene (gjengitt over) legger planen opp til at hver fritidseiendom har en ramme 65 m2 hytte/beboelse og 20m2 uthus (lagerbehov).

8 Ankepunktet til grunneier på gnr 50 bnr 07, Torbjørn Edvardsen, er at det i reguleringsplanens bestemmelser er sagt eventuelt (entallsform) uthus inntil 20m2. Han mener derfor at det ikke kan tillates at det settes opp to uthus på inntil 20m2 totalt. Uthus nummer 2 er ikke byggesøkt før det ble oppsatt, og avhengig av dispenasjon fra bygge- og deleforbudet i plan- og bygningsloven i tillegg til eventuell dispenasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Administrasjonen kan ikke se at planenes intensjoner eller hensyn blir vesentlig tilsidesatt ved at det bygges to uthus istedenfor ett, alt med at totalt areal ikke overstiges. Planen legger opp til at hver enhet skal kunne ha inntil 20 m2 lagerplass i tilknytning til hytta. Plassering av byggene ødelegger ikke for realiseringen av resten av planen og administrasjonen anser derfor dette for å være et mindre avvik som kan godkjennes. Byggenes plassering fremgår av kart under. Som man ser fra kartet er verken uthus 1 eller 2 til hinder for tilgrensende eiendom, og heller ikke for de nærmeste fritidseiendommene. Det er ikke lagt opp til flere fritidstomter rundt eksisterende tomt jf. reguleringsplankart, gjengitt under. Her bemerkes for øvrig at så godt som ingen av tomtene er nøyaktig plassert i terrenget slik som de i utgangspunktet var plassert på vedtatt plankart. Ved fradeling og oppmåling av tomtene som er realisert er det tatt hensyn til plassering i terrenget i mye større grad enn det som var tilfelle når plankartet ble vedtatt i I tillegg er 7 av 12 tomter er over 500 m2, slik som planen legger opp til, 1 er akkurat 500m2 og 4 er under 500 m2. 3 av hyttene er over 65 m2, en er akkurat 65 m2 og 8 er under 65m2. Dette viser at det er gjort en del tilpasninger i forhold til planens bestemmelser uten at dette har medført at planen ikke kan realiseres videre, noe som underbygger administrasjonens syn vedrørende ett versus to uthus.

9 Administrasjonen mener at fordelene med å la begge uthusene stå, fremfor å rive begge og sette opp ett nytt, som vil kunne dekke mer areal enn de to som står er klart større enn ulempene ved å gi dispensasjon. Vedlegg: