Interessentanalyse vedrørende nytt kulturhus i Levanger. 13. november Arne U. Hoff PTL. Side 1 av 27. Skrevet av: Arne U. Hoff Dato:

Transkript

1 Interessentanalyse vedrørende nytt kulturhus i Levanger 13. november 2006 Arne U. Hoff PTL Side 1 av 27

2 Innhold OM OPPDRAGET LEVANGERS HAVNEOMRÅDE HVA GJØRES I ANDRE BYER? UTGANGSPUNKT PR MAI 2006 INTERESSENTANALYSE GENERELT Side 2 av 27

3 YTRE HAVNEOMRÅDE HELGA DEN FAGRES GATE LEVANGERELVA GUNNL. ORMTUNGES GATE HELGA DEN FAGRES GATE FERGELEIET GUNNLAUG ORMTUNGES GATE ANDRE INTERESSENTER SAMLEDE KOMMENTARER GJENNOMFØRINGSSTRATEGI UTBYGGINGSAVTALER FINANSIERING TOMTEVERDI Side 3 av 27

4 KONKLUSJON AVSLUTNING VEDLEGG Side 4 av 27

5 Om oppdraget Levanger kommune har gitt PTL i oppdrag å gjennomføre en interessentanalyse i forbindelse med planlagt bygging av kulturhus i tilknytning til mulig hotell på havneområdet. Prosjektet har hatt fokus på de som eier eiendom i området og som har interesse i utvikling av havneområdet. Å finne en god måte å finansiere utbyggingen på har stått sentralt. Et eget prosjekt med en annen konsulent har sett nærmere på drift av selve kulturhuset og mulighetene for å finansiere dette. Med bakgrunn i eier- og leierforhold i området har vi kontaktet eiendomsbesittere, festere og andre interessenter for å få frem informasjon om økonomiske og finansielle forutsetninger for realisering av prosjektet. Målet med interessentanalysen har vært å analysere interesse og grunnlag for å gå videre med planene om et kulturhus / hotell og hvilken rolle de ulike interessentene kan spille i et mulig utbyggingsprosjekt. På et felles informasjonsmøte i Levanger Rådhus ble hensikten med interessentanalysen og de foreløpige utbyggingsplanene presentert. Samtlige var skriftlig invitert og det ble i tillegg annonsert med møtet i avisene. Møtet ble også referert i media. Utredningen har blitt gjennomført med hjelp av spørreskjema og personlige intervjuer. Det er tatt utgangspunkt i eksisterende tegninger, skisser og planverk. Utarbeidelse av alternative tegninger, skisser eller tekniske beregninger har ikke vært en del av prosjektet. Kommunen ga oss en liste over aktuelle og mulige interessenter og prosjektet har indirekte og direkte kontakt vært i kontakt med ca 60 personer. Vi har inntrykk av at prosjektet har vært drøftet i flere styrer og administrasjoner. Vi har intervjuet 42 personer, hvorav 5 ikke har konkrete investeringer i området i dag, men er potensielle interessenter. De vi har snakket med representerer 27 parseller (eiendommer) i området. Vi har innhentet informasjon om samtlige parseller. Interessentene til 5 parseller er av ulike grunner ikke intervjuet.. Side 5 av 27

6 Fra Prosjekt og teknologiledelse AS (PTL har Arnt Ove Okstad, Arnhild Herrem og Arne U. Hoff arbeidet med prosjektet. Vi benytter anledningen til å takke alle som har bidratt. Trondheim den 13.november 2006 Arnt Ove Okstad Arnhild Herrem Arne U. Hoff Side 6 av 27

7 Levangers havneområde Den aktuelle bydelen begrenses av krysset Kirkegata og Gunnlag Ormtunges gate til Levangerbrua og ut til og med ytre havneområde. I tillegg har vi sett nærmere på kvartalet mellom Sjøgata og ferjeleiet. I området fester Levanger kommune bort arealer i størrelsesorden m2. På disse arealene står det en bygningsmasse bestående av ca 30 bygninger med grovt beregnet ca m2 Side 7 av 27

8 grunnflate. Bebyggelsen i nord ligger på oppfylt areal. Området utvides løpende med oppfylling. Klipp fra Kommunedelplanen : Havneområdet preges av industribygg fra forskjellige epoker. Arkitekturen i området er i høyeste grad variabel og naturlig nok bryter den med arkitekturen for øvrig i byen. Plassering av bygningene gir et rotete inntrykk med mye parkeringsareal. Bygningene har ingen spesiell verneverdi. Næringslivet i området sysselsetter i underkant av 600 personer (kilde: Kommunedelplanen) og består av variert virksomhet. I tillegg til lett industri er mye av næringsvirksomheten knyttet opp mot varedistribusjon og logistikk. Kommunen har formulert følgende målsettinger for området (Kilde: Kommunedelplanen): 1. Tydeliggjøre og videreutvikle Levanger sin posisjon som den grønne byen ved fjorden. 2. Ta vare på og videreutvikle miljøet slik at opplevelse og trivsel blir dominerende i området. 3. Gi næringslivet forutsigbare og stabile rammevilkår for utvikling, vekst og mangfold. 4. Legge til rette for boligbygging med godt bo- og oppvekstmiljø i egnede områder. 5. Sikre området god tilgjengelighet i forhold til byen og fra sjøsiden. 6. Arkitektonisk og estetisk tilpassing skal vektlegges. 7. Det skal legges til rette for videreutvikling av båtliv og maritimt miljø i Sundet. Reguleringsplanen åpner for en kombinasjon av næring og bolig i deler av området. Nedenfor har vi sakset noen viktige momenter fra planen: Havna med nærområdene representerer betydelige arealressurser. Her er det et attraktivt område for næringsvirksomhet. Målet må være at dette området etter hvert skal fremstå som en bydel. Langsiktig mål åpner for kombinasjon av bolig og næring i kvartalet mellom ferjeleiet og G. Ormtunges gate og i havneområdet mellom Havnevegen og Sundet. Boligene orienteres mot Sundet. Næring prioriteres på gateplan (1.etasje). Området kan bygges ut med 3 etasjer. Side 8 av 27

9 Målet er at havneområdet skal utvikles til en pulserende bydel der boliger vil være en del av mangfoldet som kjennetegner et levende sentrum. Innslaget av boliger skal på ingen måte fortrenge videre utvikling basert på næringsvirksomhet og nye arbeidsplasser. Areal som har kombinert formål bolig/næring utgjør en mindre del av havneområdet slik at næringsvirksomhet har en høg prioritering fortsatt. Hva gjøres i andre byer? Mange byer utvikler nye bydeler med utgangspunkt i områder som tidligere har vært dominert av industri, havneretta virksomhet, varetransport, etc. I Stortingsmeldinga om arealplanlegging er det bl.a. anbefalt: Det må legges til rette for virksomhet i tettsteder og bysentre. Det er viktig å ta i bruk gamle havnearealer, industritomter, jernbaneområder og veganlegg som ikke lenger er i aktiv bruk. Det må legges opp til et mangfold i funksjoner som gir rikdom og variasjon i aktiviteter gjennom døgnet, uka og året og stimulerer til flerbruk med blanding av funksjoner som kan støtte opp om hverandre. Tilgjengelighet til forretninger og andre aktiviteter må sikres samtidig som de som bor og ferdes i sentrum skjermes mot forurensning, støy og fare fra trafikken. Sentrumsområdene må gjøres vakre, trygge og trivelige. Det offentlige rom må sikres høy bruksmessig og miljømessig kvalitet. Det bør opparbeides gode, sentrumsnære boligområder for å sikre liv i sentrum til ulike tider. Dette er også gunstig med tanke på å redusere bruken av bil til daglige gjøremål. Side 9 av 27

10 Utgangspunkt pr mai 2006 Slik vi har forstått situasjonen har Platon-gruppen (se nedenfor) lansert planer om et nytt hotell ut mot Levanger-sundet i området mellom indre og ytre havn. Kommunen ønsker å bygge kulturhus, og man har sett på mulighetene for å bygge hotell og kulturhus på samme tomt for å få sambruk og synergi. Dette er en løsning som også er kjent fra andre byer. Det er en utfordring å finne gode finansielle løsninger, og mange leter etter alternativer som innebærer forskjellige former for samarbeid mellom private og det offentlige. Dette gjelder også Levanger. Dersom det blir bygging av kombinert hotell og kulturhus, vil bydelen endre karakter i vesentlig grad: noe som vil føre til en betydelig verdistigning på eiendom i området. Levanger Havn og Levanger kommune eier de fleste tomtene i området (festekontrakter) og vil da sitte på store verdier. Utfordringen blir å synliggjøre disse verdiene i en tidlig fase for å kunne finansiere utbyggingen. Med utgangspunkt i mulig utbygging av hotell/kulturhus har vi i interessentanalysen kartlagt ståsted, ønsker og behov i forhold til investering og drift i området. Vi har fått interessentenes synspunkter på planene og kartlagt deres eventuelle interesse i å delta i en utbygging av bydelen. Det har vært vår oppgave å speile interessentenes oppfatninger og rapportere om dette. Det har ikke vært innenfor vårt mandat å komme med analyse og vurdering av hva som bør gjøres med området og hvordan det ideelt sett bør bygges ut. Rapporten inneholder kun en oppsummering av konkrete ønsker og anbefalinger som har fremkommet fra interessentene. Nedenfor gjengis resultatene av undersøkelsen samt forslag til finansiering av utbyggingen. Side 10 av 27

11 Interessentanalyse Generelt Med noen få unntak har samtlige av de 25 parsellene vi har studert nærmere festekontrakter med enten Levanger kommune eller Havnevesenet. Det finnes i området kun 5 parseller som eies av de som har sin virksomhet der. Nesten samtlige vi har snakket med er positive til det som skjer i området og støtter initiativ for å videreutvikle bydelen. Det er forståelse for at utviklingen vil innebære endringer i hva området skal benyttes til i fremtiden; noen vil tilpasse seg dette og bli værende i området, mens andre ser at det om noen år vil Side 11 av 27

12 være vanskelig å drive den virksomhet de driver. Ca 1/3 sier de vurderer å bygge ut på eiendommen, mens de øvrige ikke har slike planer. Noen få har konkrete planer om å flytte fra området. Vi har delt inn interessentene i følgende områder: 1. Ytre havneområde 2. Helga Den Fagres gate Levangerelva 3. Gunnlaug Ormtunges gate Helga den Fagres gata 4. Fergeleiet Gunnlaug Ormtunges gate 5. Andre interessenter Vi vil nedenfor kort gjengi de innspill og momenter som vi har fått. For g.nr og bnr henviser vi til oversiktstabellen i vedlegg Side 12 av 27

13 Ytre havneområde 315/ /142 Eiendomsbesittere her er Nortroll, Havnevegen 15, Persøy Eiendom og Havnevesenet. Nortroll har nylig kjøpt bygningen (bygd i 1995) og ønsker å bli i området. De har den lengste festekontrakten på havna (frem til år 2045). Havnevegen 15 (Fritjof Sandstad) er brukt som grønnsakslager og sorteringsanlegg. Bygget ble restauret/modernisert i Side 13 av 27

14 Persøy sitt bygg er fra Han har konkrete planer om å utvikle sin eiendom til en kombinasjon av næring (maritimt senter/maskinutleie) og bolig (leiligheter). Persøy har bruksrett på kaiarealer knyttet til slipp for vedlikehold av båter, hvor allmennhetens tilgjengelighet og ferdsel skal ivaretas. Han mener at dette kan kombineres med boligbygging. Havnevesenet eier øvrig bygningsmasse. Ett bygg (267) leies ut til Innherred Produkter AS (vaskeri). Sistnevnte ble restaurert i 2001 og har relativt lang restlevetid. Øvrige bygg kan saneres. Innherred Produkter hevder å ha opsjon på parsellene 122 og 123. Interessentene mener at området er attraktivt, særlig hvis det åpnes for kombinasjon bolig/næring og det blir fortsatt med å fylle opp mot sjøen/elva. Noen hevder at deler av oppfyllingen på deler av området er av dårlig kvalitet og må skiftes ut. Platon-gruppen består av Platon Prosjektutvikling as (eies av Bjørn Lyng og Per Joar Wold), Fritjof Sandstad (som er eier av Havnevegen 15) og David Letnes (entreprenør fra Inderøy). Gjennom firma Levanger Brygge eiendom AS (100 % eid av Platon Prosjektutvikling as) arbeides det med et prosjekt for å videreutvikle ytre havneområde til boområde (leiligheter). Platon-gruppen er samtidig initiativtaker til et hotellbygg mot Sundet i overgangen mellom ytre og indre havn. De mener at et hotell på havna vil styrke hele området og bidra til verdistigning. Tomta eies av Havnevesenet (142). Platon har fått med seg lokale investorer til å delfinansiere de utredninger rundt hotell som pågår. Det er ikke avklart hvordan man skal finansiere byggingen eller hvem som skal drive hotellet. Platon har lansert muligheten for å kanalisere overskudd fra salg av leiligheter på ytre havn inn mot finansiering av hotellet. Side 14 av 27

15 Helga Den Fagres gate Levangerelva Eiendomsbesittere (festere) er Levanger Maskin (Aasmund Erstaas), Rolf Langnes, Norcem, Steen Eiendom, Innherred Diesel og Olje, Helga Den Fagres gate 12 (Ketil Fjerdingen m.fl.), Norsk Salgssentral (Bjørn Pedersen), Kiropraktor1 (Rolf Østhus) og Grendahl Bil. Hydro Texaco. LevaFro, Heie/Skjerve Bygg og Norsk Inkasso Eiendom er selveiere. Sistnevntes bygg er nylig oppusset. LevaFro sitt bygg ble oppusset i Rolf Langnes (315/295) framleier til Levanger kommune (vedproduksjon/-lager). Virksomheten planlegges flyttet og de ønsker å selge etter at reguleringen er gjennomført. Side 15 av 27

16 Helga den Fagres gt. 12 AS har bl.a. Posten som leietaker og ønsker å bidra til å utvikle denne delen av indre havn til boligbygging. Norsk Salgssentral Eiendom AS ønsker å utvikle eiendommen med næring / bolig. Heia/Skjerve Bygg AS har hatt planer om rehabilitering og/eller påbygg. Kiropraktor1 rehabiliterte sitt bygg i Arkitekt Kosberg og Norcem har planer om å utnytte sement-siloen til boligformål. Norcem er innstilt på å flytte sin virksomhet til Verdal Havn, dersom det blir aktuelt med en utbygging. Bygningsmassen ble satt opp på 60-tallet. Noe rehabilitering i Havnevegen 6 (Levanger Maskin) er bygd i 1968 og rehabilitert i flere omganger fra 1991 og frem til i dag. Området kan altså være aktuell for boligutvikling, kombinert med lettere næringsvirksomhet dersom det blir åpnet for dette i reguleringsplanen. Side 16 av 27

17 Gunnl. Ormtunges gate Helga den Fagres gate Området er dominert av to aktører. Innherred Produkter as, som er eid av Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Verdal kommune og Levanger kommune, har parsellene 107 og 112. Kirkegata 73 A/B Levanger as eier parsell 265 og fester parsell 109. Selskapet eies av Grande Holding og Jonny og Erna Myhre. De to sistnevnte eier og driver firmaet Medipro (medisinsk utstyr og forbruksmateriell) som har lokaler i kvartalet. Kirkegata 73 er planlagt bygd ut med leiligheter og næringsareal i 1. etasje ut mot Kirkegata. Etter det vi har forstått er byggestart nært forestående. Flere av dem vi har snakket med peker på muligheten for å flytte Innherred Produkter ut av området og at dette, sammen med en utbygging av Kirkegata 73, vil medføre en betydelig mulighet for utbygging av bolig og næring i området. Side 17 av 27

18 Fergeleiet Gunnlaug Ormtunges gate Vi har snakket med Bjørn Hallem (106) som er leder for Hallem & Sønn AS og med Levanger Hjemmel AS ved Stein Rune Leschbrandt (114, 288), leder for et rådgivings- og finansieringsselskap som heter Caveo og som står bak etablering av Levanger Hjemmel as. Sistnevnte er solgt videre i andeler til private investorer. (se: ). Sjøgt 33 er nylig restaurert og Levanger Hjemmel har ingen konkrete planer om utbygging. Sjøgt 33 (Hallem & sønn) ble oppusset i Side 18 av 27

19 Andre interessenter Flere av eiendomsbesitterne i området har samarbeid med eksterne investorer. Eksempler på dette er firma Maske i Trondheim, Byggmester Grande (Verdal), Tronstad på Steinkjer og Ketil Fjerdingen m.fl.. Vi har ikke intervjuet slike potensielle interessenter, da henvendelser til disse fortrinnsvis bør gå gjennom de lokale interessentene. Noen av de som opprinnelig sto på listen over mulige interessenter er avventende og ønsker å bli kontaktet på et senere tidspunkt når planene er mer konkrete. Blant disse er Coop Inn-Trøndelag (Bjørn Storhaug), Berg Eiendom (Arild Berg) og Black Design (Frode Vevle). Vi har også snakket med potensielle interessenter blant de som pr i dag ikke er eiendomsbesittere i havneområdet. Disse er: Vidar Burmo (Innherred Utvikling), Eilif Due, Trond Thomassen (Normilk), Kjetil Hveding (Innherred-Bygg), Atle Romstad (RG Prosjekt) og Ole R. Jørstad (K4 Eiendomsutvikling). Det er interesse blant disse for å delta i utvikling og utbygging av havneområdet. Deres innspill og forslag harmonerer godt med det eiendomsbesitterne i området har ment (se avsnittene foran). Side 19 av 27

20 Samlede kommentarer Vi har nedenfor forsøkt å oppsummere de inntrykk vi har fått gjennom intervjuene. Samtalene har vært fortrolige og ingen er av den grunn direkte sitert. Det er betydelig interesse for hva som kan skje i Levangers havneområde. Samtlige vi har snakket med er positive til utvikling av området, men mange hevder at det er behov for en bredere sammensetting av investorer og større innslag av langsiktig, tålmodig kapital for at planene kan realiseres. Noen uttrykker at de har fått for liten informasjon om hva som skjer, og uttrykker skepsis til kommunens rolle i arbeidet. Det hevdes at det som har skjedd hittil har vært en for lukket prosess og at kommunen ikke har vært kritisk nok. Mange etterlyser en samlet plan for området, uavhengig av enkeltinteresser, der kommunen tar styring. Dersom en slik plan foreligger, kan flere tenke seg å delta for å gjennomføre en utbygging. Mange mener at indre havneområde må utvikles først. Det er relativt få av de næringsdrivende som ser på en mulig utvikling av området som en trussel for virksomheten sin. Flere virksomheter ble etablert i en periode hvor mye transport gikk gjennom Levanger by; det vil i fremtiden være mindre behov for transport og lagerplass i selve byen. Det er vår klare oppfatning at det finnes interessenter som er villig til å arbeide sammen med kommunen i en utvikling av havneområdet. Side 20 av 27

21 Gjennomføringsstrategi Gjennom den pågående reguleringsplanprosessen for området må det samlede investeringsbehov i infrastruktur avklares. Kommunen må ha en aktiv rolle i dette. Utbyggingen kan skje i kommunens regi eller gjennom felles utbyggingsselskap for området. Det må forventes at utviklingen av området vil skje gradvis og over lang tid. Det må legges til rette for alternative tomteområder for de som ønsker å flytte fra bydelen. Det må avklares hvor mye av den tekniske infrastrukturen som må være etablert før utbygging av området kan starte og hva som kan etableres etter hvert. Reguleringsplanen har to hovedvirkemidler for gjennomføring: Plankrav er krav om bebyggelsesplan for deler av området. Kravet om bebyggelsesplan kan være aktuelt for å sikre kvalitet i utforming av bebyggelse og uterom, avklaring av adkomst- og parkering, m.m. Rekkefølgekrav er krav som skal sikre at nødvendig infrastruktur og samfunnstjenester etableres i takt med utbyggingen. Det skal være en rimelig sammenheng mellom utbyggingstiltak og det aktuelle infrastruktur-tiltaket, som kan gjelde gater/veganlegg og friområder. Konsekvensene av rekkefølgekravene knyttet til området må konkretiseres slik at kostnadsnivået blir kjent og forutsigbart for partene. Rekkefølgekravene bør detaljeres i bebyggelsesplaner og byggesaker for de konkrete utbyggingsprosjektene. Side 21 av 27

22 Utbyggingsavtaler PBL har fått et nytt kapittel XI-A som omhandler utbyggingsavtaler. Bestemmelsen trådte i kraft 1. juli Utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet og gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. Utbyggingsavtalene skal sikre finansiering basert på en hensiktsmessig og rettferdig fordeling av kostnadene. I følge 64 b kan avtalen bl.a. gå ut på at utbygger helt eller delvis skal besørge og bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtaket gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i kommuneplan/reguleringsplan/ bebyggelsesplan regulere antall boliger, boligstørrelse, eventuell kommunal fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelsene etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen Gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtaket Rekkefølgekrav i arealplanene for området er nødvendig for å gi kommunen sikkerhet for at utbyggingen ikke kan skje før nødvendige infrastrukturtiltak er på plass, eller at utbyggingsavtaler som sikrer gjennomføring av disse tiltakene er inngått. Når utbyggingsavtaler er inngått, vil kommunen ha et grunnlag for evt. å gi dispensasjon fra rekkefølgekravene hvis det er særlige grunner for det. Side 22 av 27

23 Som nevnt ovenfor vil utfordringen være hvordan store infrastrukturanlegg skal gjennomføres når utvikling og utbygging av området vil skje over lang tid. For de tekniske hovedanleggene kan det skisseres to hovedstrategier som begge er basert på prinsippet om full kostnadsinndekning gjennom inngåtte utbyggingsavtaler: Kommunal forskottering av viktige hovedanlegg. Dette medfører at kommunen påtar seg risiko og kapitalutgifter ettersom det kan gå lang tid mellom investering og tidspunkt for innbetaling av bidrag ved det enkelte utbyggingsprosjekt Etappevis etablering av infrastruktur i takt med utbyggingen Dette innebærer at kommunen avventer utbygging av infrastruktur inntil at utbyggingsprosjekter i området realiseres i et slikt omfang at det gir finansieringsgrunnlag for hele eller deler av hovedanleggene. Side 23 av 27

24 Finansiering Kommunen er den store eiendomsbesitteren i området og har mulighet til å frigjøre kapital ved å selge arealer. I dagens marked er det klart beste alternativet for å frigjøre midler at man gjør om arealer til boliger (leiligheter), eventuelt i kombinasjon med næring (butikk) på gateplan. Våre undersøkelser tyder på at det finnes konkrete interessenter som kan tenke seg å delta sammen med kommunen i en utbygging av havneområdet. Flere mener at dette bør skje ved at man i fellesskap etablerer utbyggingsselskap med både private og kommunen som eiere. Kommunen kan legge inn tomteareale i havneområdet som egenkapital og invitere til aksjetegning med formål å bygge ut hele bydelen. Dersom man etablerer ett aksjeselskap som står for utbygging av indre havneområde og etablerer et annet selskap i samarbeid med Havnevesenet som skal stå for utvikling av ytre havneområde, kan de ulike investorene velge hvor de vil være med. To selskap vil kunne konkurrere om både kapital og kompetanse. Konkurranse er erfaringsmessig en fordel for lettere å kunne få finansiert de best funderte prosjektene. Begge utbyggingsselskapene bør samtidig fristes til å være med som medeiere i kulturhuset. Dette kan presenteres som en premiss fra Levanger kommune sin side i etablering av utbyggingsselskapet(ene). Kommunen kan så, etter nærmere avtale, velge å selge andeler i utbyggingsselskap(ene) på et senere tidspunkt for å finansiere bygging og drift av kulturhus. I en utbyggingsfase vil verdiene på arealene stige etter hver som utbyggingen skrider frem; de første årene vil arealene ha en lavere pris enn når området er ferdig utviklet. Suksessivt nedsalg av andeler vil derfor øke verdien for kommunen. Side 24 av 27

25 Tomteverdi Totalt er det m2 i havneområdet som eies av kommunen og havneselskapet. Det er nylig gjennomført analyser fra tilsvarende områder i Sverige, der prisintervallene pr m2 for tomter til flerbostadshus (leiligheter) er som følger: Tabell: Oppnådd pris pr m2 tomtearealer til flerbostadshus. By Høy Lav Gj.snitt Stockholm Gøteborg Malmø Linkøping Lund Lerum Gjennomsnitt Attraktiv beliggenhet gir høyere priser og dette er årsaken til at det varierer så mye. Prisberegninger er dessuten avhengig av utnyttelesegrad på tomtene Dersom man legger en gjennomsnittspris på kr pr m2 til grunn, vil verdiene av Levanger kommunes tomteareal være verdt mill kroner. Til fradrag kommer utviklingskostnader og investeringer i forbindelse med kjøp, riving og eventuelt rehabilitering av bygningsmasse på tomtene. I Malmø er de i ferd med å bygge ut Vestre hamnen i en kombinasjon av bolig og næring. Området er på ca m2 BTA. Byggetakten beregnes å bli 300 leiligheter og 300 arbeidsplasser pr år fremover (dette er ca 30 % av det årlige behovet). Malmø har basert seg på en gjennomsnittlig verdi på ca kroner pr m2 og gjort følgende nåverdiberegning for utbyggingen: Kostnader til utvikling av området Salg av tomter (over en periode på 15 år) 700 mill SEK 900 mill SEK Malmø sitt overskudd på 200 mill tilsvarer 22 % av tomteverdien (900 mill). For Levanger sin del skulle dette bety at kommunen vil sitte igjen med en netto på mill, tilsvarende i underkant av 300 kroner pr m2 tomteareal. Side 25 av 27

26 Vestra Hamnen i Malmø Grønn farge viser hva som skal videreutvikles. Side 26 av 27

27 Konklusjon Interessentanalysen har pekt på at det er et stort potensial i å videreutvikle havneområdet, og Levanger kommune bør så snart som mulig følge opp dette. Vi har merket oss at det på Ytre Havn er to offentlige aktører. Det er viktig at man klargjør roller og samordner alle gode krefter for å få til en best mulig utvikling på havneområdet. Vi foreslår følgende: 1. Prosjektet hotell/kulturhus utvides og defineres til å være et helhetlig byutviklingsprosjekt. 2. Det etableres et kommunalt eid utbyggingsselskap for havneområdet (evt. eget selskap for ytre havn). 3. Man bør snarest få inn en langsiktig, kompetent investor som hovedsamarbeidspartner i prosjektet og i utbyggingsselskapet(ene). En byutvikling er et langsiktig prosjekt som vil pågå minst i 10 år. Dette krever langsiktig tankegang og overordnet planlegging. Levanger kommune som grunneier er den sentrale aktøren som starter og driver prosessen i den første fasen, men vi anbefaler at kommunen kompletterer sin kompetanse med å inngå sterke bånd til en utenforstående investor som i første omgang kan gå inn i utbyggingsselskapet, for eksempel som arbeidende styreformann. Vedkommende må muligvis være garantert å få komme med i første bølge av investorer som inviteres inn i et bearbeidet prosjekt. Den det gjelder må kunne vise til topp nasjonal kompetanse og kunnskap innenfor denne type eiendomsutvikling og stå for et meget bredt nettverk. God bestiller-kompetanse er viktig. Det er naturlig at vedkommende vil be om klare fullmakter og relativt vide rammer fra eieren (styret). Personen vil fungere som et naturlig og akseptert kontaktpunkt og være fyrtårnet som tiltrekker seg potensielle investorer og innflyttere til den nye bydelen. Side 27 av 27

28 Avslutning Prosjektet har hatt som formål å kartlegge interessenters syn på en utbygging av Levanger Havn i forbindelse med planer om å bygge kulturhus/hotell. Interessentene viser stor interesse for utbyggingen og flere uttrykker også ønske om å delta i å utvikle området. Når det gjelder utbygging i området, er det vår anbefaling at kommunen konverterer hele eller deler av sitt tomteareal i havneområdet til kapital for å finansiere planene. Kommunen bør snarest etablere et selskap som i samarbeid med ekstern kompetanse planlegger den nye bydelen. Deretter bør man invitere inn investorer på bred basis for å delta i utbyggingen. Vi håper nærværende rapport er et fyllestgjørende svar på oppgaven og ønsker lykke til videre. Side 28 av 27

29 Vedlegg Oversikt over parsellene Virksomhet Navn Gate-adresse BNR Utløp Løpetid m 2 Avgift Sum Persøy Liften as / Persøy Liftutleie Geir Tore Persøy Havnevegen 10B * , Nortroll as Runar Myhre Havnevegen 17B , Kiropraktikk & Helse as Ingjerd og Rolf Østhus Helga den Fagres gt 8B * , Innherred Diesel & Olje Arne Skive Havneveien 308 jul , Steen Eiendom a/s Frode Norum Steen Havnevegen 3 A 307 jan , Norsk Salgssentral Eiend. as Bjørn Pedersen Helga den Fagres gt feb , Helga den Fagres gt 12 as Ketil Fjerdingen Helga den Fagres gt mar , Norcem Cement as Viggo Eriksen Havnevegen des , Norcem Cement as Viggo Eriksen Havnevegen 5 41 des , Rolf og Eli Langnes Rolf Langnes Havnevegen jan , Levanger Maskin a/s Aasmund Ertsaas Havnevegen 6B 294 jan , Levanger Hjemmel as Stein Rune Leschbrandt Sjøgata , Levanger Hjemmel as Stein Rune Leschbrandt Sjøgata , HydroTexaco Trond Heistad Kirkegata Selveier HydroTexaco Trond Heistad Kirkegata Selveier Innherred Produkter as (vaskeriet) Alf Skjerve Havnevegen 267 jan * * Innherred Produkter as Nils M. Sellgren Helga den Fagres gt jul.05 * , Innherred Produkter as Nils M. Sellgren Helga den Fagres gt jul , Kirkegata 73 ab Levanger as Jonny Myhre Kirkegata Selveier Kirkegata 73 ab Levanger as Jonny Myhre Kirkegata * , Levanger brygge eiendom Fritjof Sandstad Havnevn , Hallem & Sønn Bjørn Hallem Sjøgata 33c 106 okt , Norsk Inkasso Eiendom as Arnfinn Falstad Kirkegata 75A Selveier Grendahl bil Bjørn Grendahl Kirkegata 75D * * * Heia / Skjerve Bygg as Anders Olav Skjerve Kirkegata 75C Selveier Leva-Fro as Rune Lyngen Kirkegata 75e Selveier sum / * Spesifikke data mangler snitt ,88 482` Side 29 av 27