AVTALE. mellom. HAVNEUTVIKLING AS (under stiftelse) organisasjonsnummer:. (herunder kalt UTBYGGER)

Transkript

1 AVTALE mellom LEVANGER KOMMUNE som grunneier / LEVANGER NÆRINGSSELSKAP AS organisasjonsnummer: / som forvalter av arealene (herunder kalt kommunen) og HAVNEUTVIKLING AS (under stiftelse) organisasjonsnummer:. (herunder kalt UTBYGGER) om utvikling og salg av definerte parseller på Indre Havn I BAKGRUNN OG MÅLSETTINGER FOR AVTALEN 1. Bakgrunn Kommunen har vedtatt at en vil innlede samarbeid med eiendomsbesitterne av nedenstående parseller om utvikling og senere salg gnr 315 bnr 106, gnr 314 bnr 297 og gnr 315 bnr 300. Området er på ca m2 og er i dag regulert til næringsformål Kommunen og UTBYGGER (heretter benevnt som partene) ønsker å utvikle området etter en helhetlig plan slik at det kan bidra til å styrke sentrum i Levanger. Parsellene er festet av følgende eiere av UTBYGGER: bnr 106 (Hallem & Sønn AS), bnr 297 (Helga den Fagres gt 12 AS) og bnr 300 (Norsk Salgssentral Eiendom AS). Festerne eier også bygningsmassen på eiendommene. Denne avtale gjøres også gjeldende for eiendommer og bygninger UTBYGGER erverver i området og som er nødvendig for at en samlet utvikling av et område/kvartal kan gjennomføres. For det tilfelle at nåværende fester av de aktuelle tomtene ønsker å erverve tomten, skal nåværende fester og UTBYGGER konkurrere i en priskonkurranse om rett til å kjøpe tomten. For det tilfelle at fester ikke ønsker å delta i budkonkurransen skal UTBYGGER kunne erverve eiendommen i samsvar med de prinsipper som følger av denne avtales kapittel IV. 2. Målsettinger med avtalen Avtalen skal sikre best mulig samarbeid mellom partene gjennom hele prosessen fra avtaleinngåelser til ferdig utbygd område Partene skal tidligst mulig informere hverandre om hvem som til enhver tid representerer h.h.v. kommunen og UTBYGGER. (Av hensyn til kontinuiteten skal det fortrinnsvis være de samme personene gjennom hele prosessen.)

2 De nevnte representantene skal danne en samarbeidsgruppe (styringsgruppe) som skal styre framdriften innen vedtatte rammer. Gruppen skal bl.a. samarbeide om utarbeidelse av reguleringsplan utkast til bebyggelsesplan forslag til framdriftsplan forslag til økonomisk oppgjør, herunder tidspunkt og betingelser for oppgjør. Se likevel kap. IV, pkt. 6. spørsmål om sikkerhetsstillelse for oppgjør og andre økonomiske forhold. II AVTALENS DOKUMENTER Avtalen med avtalevedlegg vedlegges følgende dokumenter, som ved motstrid med avtalen og avtalevedleggene skal legges til grunn i den rekkefølge de er opplistet: 1. Den til enhver tid gjeldene reguleringsplan for området. 2. Kart med eiendomsgrenser og gnr. og bnr., datert.. 3. Oversikt over offentlige vann- og avløpsledninger med tilhørende innretninger. 4. Kart med oversikt offentlige veger III AVTALENS STEDLIGE VIRKEOMRÅDE Avtalen gjelder areal eid av kommunen, under festekontrakt med eiendomsbesitterne, slik det fremkommer på kart vedlagt denne avtale. Avtalen gjelder videre for de eiendommer/bygninger nevnt under denne avtales kap. I pkt. 1. Kommunen skal sørge for at gjeldende festekontrakter ikke blir forlenget. Partene skal i fellesskap arbeide for å finne alternativ plassering for virksomhet som drives på eiendommene. UTBYGGER skal ha rett til å erverve de tilstøtende eiendommer skravert med rødt i vedlegg 2, når festetiden går ut, basert på de verdsettelsesprinsipper som følger av denne avtales kapittel IV. Dersom fester ønsker å kjøpe den aktuelle eiendommen gjelder bestemmelsen om priskonkurranse nevnt i kapittel I punkt 1. IV AVTALENS SAKLIGE VIRKEOMRÅDE 1. Utbyggingsområdet og videre planlegging UTBYGGER skal utarbeide forslag til utbyggingsplan for sitt område/sine områder. Videre skal UTBYGGER stå ansvarlig som utbygger. Alle tjenester som er nødvendig for å utvikle området skal kjøpes inn til markedspris. 2. Infrastrukturanlegg Utbygging av infrastrukturanlegg, fellesanlegg m.m. løses gjennom utbyggingsavtale iht. plan- og bygningslovens Kap. XI-A, Utbyggingsavtaler, 64, 64 a-f sine rammer. Kommunen som grunneier tar ansvaret for utarbeidelse av en

3 utbyggingsavtale. Utarbeidelsen av utbyggingsavtalen skal skje i nært samarbeid med UTBYGGER. Hvis UTBYGGER blir grunneier/utbygger under utarbeidelsen av avtalen, blir det også part i utbyggingsavtalen. 3. Riving av eksisterende bygningsmasse Partene er innstilt på å få fjernet aktuelle bygg i den utstrekning eksisterende bygningsmasse ikke kan brukes på regningssvarende måte etter at de er tømt og på en slik måte at kostnadene blir lavest mulig. Partene vil i fellesskap lage en plan for tilpassing, flytting og riving. Riving bekostes av UTBYGGER. Kommunen skal gis innsyn i riveregnskapet. 4. Framdrift Partene er enig om følgende framdrift og ansvarsdeling i den vider planprosessen: Kommunen har ansvaret for utarbeidelse av reguleringsplan og utbyggingsavtale. Det tas sikte på å ferdigstille dokumentene for behandling innen Det legges fram en plan for riving av bebyggelse innen 3 mnd. etter vedtatt reguleringsplan. Partene er enige om å gjennomføre den videre utbyggingen så raskt som mulig i forhold til markedets etterspørsel og de rammer som vil bli gitt i reguleringsplanen og utbyggingsavtale. UTBYGGER forplikter seg til å aktivt markedsføre område for å stimulere etterspørselen uten kostnad for kommunen. Partene legger til grunn at den fysiske utbyggingen kan starte innen 2 år etter at endelig reguleringsplan er vedtatt. Dersom UTBYGGER mener byggestart må utsettes, skal det gis en konkret begrunnelse for det til kommunen. Utbyggingen skal gjennomføres i klart definerte etapper/byggetrinn. Den endelige framdrift for hver etappe/byggetrinn må avgjøres i forhold til etterspørselen i markedet. Denne framdriftsplanen forutsetter at det ikke dukker opp forhold som SELSKAPET ikke har eller kunne ha kontroll over. 5. Eiendomsoverdragelser Eiendommene overdras til UTBYGGER uten pengeheftelser samtidig med erleggelse av første del av det økonomisk oppgjør. For det tilfelle at det etter hjemmelsoverføring avdekkes ekstraordinære forhold ved tomtene, så som arkeologiske eller miljømessige funn som påfører UTBYGGER kostnader ut over det normale, kan utbygger kreve refusjon for disse kostnadene, oppad begrenset til kjøpesummen for tomten. Levanger kommune har ut over dette ikke ansvar for grunnforholdene i området. Hjemmelsoverføring avtales etter nærmere avtale mellom partene, dog slik at omkostningene med tinglysningen (oppmålingsavgift, tinglysningsgebyr, dokumentavgift etc) skal dekkes av kjøper/ UTBYGGER.

4 6. Betaling Prisen fastsettes etter følgende modell, som også gjøres gjeldende for eiendommer/bygninger som UTBYGGER senere erverver i området jfr. kap. 1, pkt. 1, siste setning: a. Grunnpris avtales gjennom forhandlinger mellom partene. b. Hvis det ikke oppnås enighet, fastsettes prisen etter takst utført av 2 takstmenn. Hver av partene oppnevner en takstmann. Avtalt pris/takst skal ha skjedd senest 1 mnd. etter inngåelse av denne avtalen. Disse to skal oppnevne en tredje som skal være leder i takstnemnda. Prisen er endelig såfremt senere takster ikke medfører høyere pris/takst. c. Hvis ikke minimum 75% av områdets tillatte utbyggingsgrad er bebygd innen 3 år fra prisen ble fastsatt i følge pkt. a, kan kommunen kreve ny takst for hele tomta. Det samme gjelder etter ytterligere 3 år osv. Ved fastsettelse av ny takst skal ikke hensyntas verdistigning som følge av UTBYGGERs eget arbeid på tomten og den verdiøkning utbyggingsprosjektet har for området. Hvis markedsprisen ikke har økt og/eller tidspunkt for gjennomføring for det enkelte byggetrinn er nært forestående, kan partene bli enig om at det ikke foretas ny takst. d. Ved oppstart av hvert enkelt byggetrinn innenfor området skal det foretas en ny takst i samsvar med de prinsipper som er nevnt i punkt c ovenfor. Hvis taksten er høyere enn avtalt grunnpris (pkt. a), takst (pkt. b og c) skal ny takst legges til grunn. Hvis taksten er lavere enn avtalt grunnpris eller takst, skal høyeste grunnpris/takst legges til grunn. e. Oppgjøret skjer før byggetrinnet igangsettes. Det økonomiske oppgjøret skal skje etappevis ved det enkelte byggetrinn og skal betales før byggearbeidene for det enkelte byggetrinn igangsettes. Unntatt fra dette er betaling i forbindelse med inngåelse av denne kontrakt, ref. pkt. 7 i denne avtale. Til fratrekk for markedsprisen kommer kostnader til riving UTBYGGERS andel av infrastrukturkostnader fra hovedanlegg fram til området, enten dette gjelder direkte kostnader eller refusjon til Levanger Kommune kjøp av eksterne tjenester til utvikling av området gebyrer mv øvrige utviklingskostnader som partene mener er nødvendig for å klargjøre området for utbygging finanskostnader for ovennevnte fram til utbygging av det enkelte byggetrinn restverdi av festekontraktene på tomtene fastsatt i samsvar med vedlegg til denne avtalen. Dette avtalepunkt gjelder begrenset til de tomter UTBYGGER fester ved inngåelse av avtalen. I den utstrekning Utbyggers kostnader har verdiøkende effekt, skal summen av fradrag for kostnader og korreksjon i markedsverdi for verdiøkning nevnt i punkt c ovenfor ikke bli negativ. Kommunen v/representantene nevnt i pkt I nr 2, skal på forhånd godkjenne budsjett for disse oppgavene, og skal ha full innsikt i de faktiske kostnadene.

5 7. Oppgjørstidspunkt Betaling i henhold til kap. IV, pkt. 6 forfaller 30 dager etter at avtale er signert og når senere takster foreligger. Den videre utbetalingen skal fordeles over utbyggingsperioden, i samsvar med og i samme relative omfang som den etappevise utbyggingen av området, jfr. kap. IV, pkt. 4 og pkt. 6 lita b og c i denne avtale. Tidspunktet for realisering av de enkelte byggetrinn baseres på markedsanalyser utført av UTBYGGER, gitt at etterspørselen i markedet er til stede. Dersom UTBYGGER ikke arbeider aktivt med å realisere utbyggingen, har kommunen rett til å heve kontrakten. Kommunen må varsle skriftlig om at man vurderer å benytte seg av retten til å heve kontrakten i god tid. Tilsvarende gjelder også dersom UTBYGGER uten at det er begrunnet i markedsmessige eller andre forhold utenfor UTBYGGERS kontroll utsetter byggestart til mer enn 2 år etter vedtatt reguleringsplan på området/deler av området. Heving kan ikke skje etter at byggestart er iverksatt for noen del av området. Ved heving av kontrakten dekker kommunen ikke andre kostnader enn det som er avtalt på forhånd, pkt IV nr 6. Ved helt eller delvis forsinket oppgjør for hvert av byggetrinnene, uansett grunn, må UTBYGGER betale forsinkelsesrente, jfr. forsinkelsesrentelovens bestemmelser. V SAMARBEID 1. Dialog i planfasen Kommunen bekrefter at man er inneforstått med at UTBYGGER, for å sikre en hensiktsmessig og nødvendig fremdrift av prosjektet, må få nødvendige tilbakemeldinger om kommunale vedtak så raskt det er praktisk mulig for kommunen. Det må tas hensyn til ulike sektormyndigheter og kommunale etaters og organers ordinære møteplaner. 2. Samarbeid i gjennomføringsfasen Partene ønsker en god dialog i gjennomføringsfasen. Partene skal ha dialog om gjennomføring av de enkelte utbyggingsetappene, slik at utbyggingen best mulig kan tilpasses behovene i markedet og gi kommunen høyest mulige salgsinntekter. UTBYGGER har plikt til å informere om alle sider ved prosjektet, inklusiv de økonomiske sidene, når kommunen ber om det eller UTBYGGER mener det er nødvendig i forhold til utviklingen i prosjektet. 3. Rett til styreplass Kommunen skal være representert i UTBYGGERS styre. Kommunen peker selv ut en styrerepresentant. Dette kan gjøres på et hvilket som helst tidspunkt i den videre prosessen, også etter at godkjent reguleringsplan foreligger.

6 VI TVISTELØSNING Dersom det skulle oppstå tvist mellom partene i tilknytning til denne avtalen, skal tvisten søkes løst ved forhandlinger. Fører forhandlingene ikke frem, skal tvisten avgjøre ved de ordinære domstoler, med mindre partene skulle bli enige om noe annet i det konkrete tilfellet. Partene vedtar eiendommens verneting som rett verneting. VII SIKKERHET UTBYGGER skal for egen regning stille sikkerhet for sine kontraktsforpliktelser, herunder morarenter og inndrivelsesomkostninger ved eventuelt mislighold. Sikkerheten stilles som selvskyldnerkausjon fra eierne av UTBYGGER for det til enhver tid økonomiske mellomværende. Kausjonsløftet skal stilles direkte til Levanger kommune og skal ikke være begrenset på annen måte enn det som følger av denne kontrakten. Garantistenes ansvar skal ikke være begrenset ved forbehold for eventuelle manglende premiebetaling eller annet mislighold fra den som stiller garanti. Kommunen stiller ingen sikkerhet for sine forpliktelser. VIII VARIGHET Avtalen gjelder fram til utbyggingen er endelig gjennomført. IX GODKJENNELSE Avtalen er av begge parter inngått med forbehold om nødvendig godkjennelse fra Levanger kommunestyre/styret i Levanger Næringsselskap AS og styret i Havneutvikling AS. Nærværende avtale er utstedt i 2 eksemplarer, ett til hver av partene. Levanger den../ Levanger kommune/levanger Næringsselskap AS Havneutvikling AS Odd Thraning Bjørn Pedersen Bernt Østhus Ordfører/Styreleder Styreleder Styremedlem