Vår ref.: TPS/MOLKJE Deres ref.: Arknr.: GNR 6/20 - Dato: Jnr.: 13/ /13

Transkript

1 BoligPartner AS Åsveien SKI Vår ref.: TPS/MOLKJE Deres ref.: Arknr.: GNR 6/20 - Dato: Jnr.: 13/ /13 DISPENSASJON OG RAMMETILLATELSE etter plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1 jf 21-2, 5. ledd Det vises til søknad om rammetillatelse datert , kommunens brev av med avslag på dispensasjonssøknad, samt ny dispensasjonssøknad mottatt her den Tiltak: Dispensasjon fra reguleringsplan, oppføring av to kjedede eneboliger Byggested: Løkenveien 10, gnr 6/bnr 20 (under deling) Tiltakshaver: BoligPartner AS Ansvarlig søker: BoligPartner AS Bruksareal: 381,8m 2 (2x190,9 m 2 ) Nærmere beskrivelse av tiltaket Det er søkt om deling av gnr 6 bnr 20 for oppføring av til sammen tre nye eneboliger. Den ene av disse («parsell 3») er frittliggende, og rammetillatelse for denne ble gitt Nærværende sak gjelder de øvrige to («parsell 1 og 2»). De to omsøkte boligene er kjedede eneboliger, og faller som sådanne utenfor planformålet «frittliggende småhusbebyggelse» slik det er definert i gjeldende reguleringsplan. Tillatelse er derfor avhengig av dispensasjon fra planformålet. Nabovarsling Søknaden er vedlagt dokumentasjon for varsling av naboer i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl) Det er ikke kommet inn nabomerknader i saken. Dispensasjon Tiltaket krever dispensasjon fra plan, da det er i strid med reguleringsbestemmelsene 4 a. Bestemmelsen lyder: «a. Bebyggelsens form I området skal det oppføres frittliggende småhusbebyggelse.» Begrepet «frittliggende småhusbebyggelse» er definert innledningsvis i 4 slik: «Frittliggende småhusbebyggelse er eneboliger, eneboliger med sekundærleilighet og tomannsboliger. ( ) Når to bygninger med en boenhet i hver er sammenkjedet med bod, garasje, o.l. regnes dette ikke som tomannsbolig eller frittliggende småhusbebyggelse, men som sammenhengende bebyggelse.» Byggesaksavdelingen Postadresse: Postboks SKI Besøksadresse: Rådhuset, Idrettsveien 8, Ski Kontonr: Org.nr: Telefon: E-post: postmottak@ski.kommune.no

2 Det er søkt om dispensasjon fra kravet til boligform for oppføring av sammenhengende bebyggelse. 2 Reguleringsplaner og bestemmelser er utarbeidet gjennom en omfattende beslutningsprosess. Planen er kommunens styringsverktøy og skal blant annet ivareta utbyggingsmønster og forholdet til allmennheten. Etter pbl 19-2 kan dispensasjon fra plan bare gis dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse og hensynene bak den aktuelle planbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Dette henspiller først og fremst på en interesseavveining av de allmenne hensynene som foreligger. Personlige hensyn vil bare unntaksvis være utslagsgivende der det gjør seg gjeldende allmenne mothensyn. Det vil normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf Ot.prp. nr. 32 ( ) s Som det også framgår av kommunens brev av 22.01, så er hensynet bak bestemmelsen å hindre at området blir for tettbygd, og dessuten å sikre at boligene får tilstrekkelig med utomhusarealer. Kravet har sammenheng med at minste tomteareal er satt nokså lavt. Som kommunen har signalisert tidligere, ligger forholdene her til rette for å kunne vurdere den omsøkte sammenhengende bebyggelse på linje med en tomannsbolig. Dette særlig fordi man i situasjonsplanen har vist en disponering av tomtearealet som ivaretar de hensynene reguleringsplanen skal sikre, også om man oppfører to kjedede eneboliger slik det er søkt om. Hensynene bak kravene blir således ikke skadelidende selv om det gis dispensasjon i dette tilfellet. Kommunen finner at begge vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, og innvilger søknaden. Avstand framtidige eiendomsgrenser og brannkrav Eiendommen er per i dag ikke delt, men det er innsendt søknad om deling og de ønskede grensene er angitt på situasjonsplanen. Både i forhold til avstandsreglene og tomtestørrelse/- utnytting legger bygningsmyndighetene til grunn at delingen vil skje i henhold til søknaden. Tiltaket er plassert 4,3 meter fra det som i henhold til delingssøknaden vil bli ny nabogrense mot øst (eksisterende bolig). Avstanden er i samsvar med hovedregelen i pbl Imidlertid er minste avstand til eksisterende bebyggelse på eiendommen 7,6 meter. Slik avstand mellom byggene krever at det iverksettes tiltak mot brannspredning, jf TEK Kommunen ber om at det i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse bekreftes at nødvendige tiltak mot brannspredning er prosjektert og vil bli utført. Med forbehold om at dette blir ivaretatt kan kommunen ikke se at det foreligger forhold som taler imot den ønskede plasseringen. Plasseringen tillates derfor. Det er videre angitt at framtidig tomtegrense vil gå i skillet mellom de to nye boligenes carporter. Begge bygningene blir derfor liggende i nabogrensen. I og med at grensen ennå ikke er fastsatt, kan det ikke kreves noen erklæring om bygging i grensen, men kravene til brannsikring mellom byggene gjelder uavkortet. Dette innebærer at skillet mellom carportene må være tett i hele bygningsdelens høyde, ikke åpent slik som angitt på tegningene, og tilfredsstille relevante brannkrav. Vi anmoder om at deling av eiendommen ikke gjennomføres før fundamentene er utført, slik at man sikrer at grensen faktisk blir trukket i skillet mellom carportene. Tomteutnyttelse Gjeldende reguleringsplan sier at det tillatte bebygde arealet (%-BYA) av bygninger på eiendommen ikke skal overstige 24,0% av netto tomteareal. Terrasse som på sitt høyeste

3 overstiger 0,5m skal innregnes i BYA. Kravet om at det skal avsettes 42 m 2 til framtidig garasje gjelder ikke her da garasjebehovet blir ivaretatt gjennom carport. I dette tilfellet får eiendommen en tomteutnyttelse på 23,2% som er innenfor tillatt utnyttelse. 3 Utforming Det omsøkte tiltaket tilfredsstiller relevante krav til utforming og visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf pbl 29-1 og Vannforsyning, avløp og atkomst Eiendommen har direkte atkomst til kommunale vann- og avløpsledninger. Kravene i pbl kap 27 er ivaretatt. Eventuell sikring av rettigheter etter deling av eiendommen forutsettes ivaretatt gjennom delingssaken. Avfallsplan Avfallsplan i henhold til byggteknisk forskrift 9-6 skal foreligge i tiltaket (på byggeplassen), jf byggesaksforskriften 5-5. Andre myndigheter Sanitærabonnement Tilknytning til kommunalt vann- og avløpsnett tillates ikke før sanitærabonnementet er behandlet og godkjent av Virksomhet Kommunalteknikk. Syning Alle tilkoblinger til kommunalt og privat ledningsnett samt ledningsanlegg som settes permanent ut av drift ved plugging skal synes av Virksomhet kommunalteknikk før gjenfylling. VA- ferdigmelding Når tiltaket er utført og senest ved anmodning om brukstillatelse skal det innsendes VA- ferdigmelding til Virksomhet kommunalteknikk. For øvrig vises til vedlagte informasjonsskriv fra Virksomhet kommunalteknikk. Tilknytningsgebyr Etter kommunens forskrifter om vann- og kloakkgebyr skal tilknytningsgebyr være betalt før tilknytning skjer. Etter forskriftenes pkt. 7 skal størrelsen på tilknytningsgebyr fastsettes etter de satser som gjelder på tilknytningstidspunktet. Vi gjør oppmerksom på at tilknytningsgebyr også gjelder ved til- og påbygging av eksisterende bygning som allerede er tilknyttet offentlig nett. Ved tilbygg eller påbygg mindre eller lik 30 m 2 bruksareal (BRA) beregnes ikke tilknytningsgebyr. Ved tilbygg eller påbygg over 30 m 2 betales tilknytningsgebyr fra første m 2 bruksareal. Egen faktura blir sendt fra Virksomhet Kommunalteknikk, eventuelle spørsmål om tilknytningsgebyret må rettes til samme virksomhet. Avkjørsel Avkjørsel må utformes i henhold til Ski kommunes krav til utforming av private avkjørsler. Det skal bl.a. tas hensyn til frisikt, overvann, stikkrenner, fall, høyder etc. Se vedlegg. Gravemelding Ved bygging og graving i kommunal vei, eiendom eller på annen eiendom hvor det ligger kommunale ledninger har tiltakshaver ansvar for at gravemelding innsendes til Ski kommune v/kommunalteknisk virksomhet. Foretak som har fått ansvarsrett for grave- og planeringsarbeider er ansvarlig for å påse at installasjoner i grunnen ikke blir skadet eller feilbehandlet.

4 4 VEDTAK A. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra 4 a i reguleringsplan for oppføring av to sammenkjedede eneboliger. B. I henhold til plan- og bygningsloven kap 23 gis følgende sentralt godkjente foretak ansvarsrett innenfor de opplistede funksjoner og fagområder i forbindelse med tiltaket: BoligPartner AS SØK: Ansvarlig søker PRO: Trehus, våtrom, ventilasjon, grunntrykk, mur og betongarbeider C. I henhold til plan- og bygningsloven 20-1 jf 21-2, 5. ledd gis det rammetillatelse til tiltaket i samsvar med innsendt søknad mottatt og utfyllende dokumentasjon mottatt D. Tiltakshaver plikter å betale slikt behandlingsgebyr: Tiltaket x 2 Kr ,- Ansvarsrett Kr 760,- Dispensasjon Kr 5 770,- Sum Kr ,- Faktura ettersendes og forfaller til betaling på angitt forfallsdato. Klageadgang Vedtakene kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til forvaltningsloven (fvl) 28 jf plan- og bygningsloven 1-9. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf fvl 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt faller den bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven Naturgitte forhold Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere at tiltaket er prosjektert i henhold til byggteknisk forskrift kap 7, sikkerhet mot naturpåkjenninger, og 13-5, radon. For mer informasjon om radon, se Statens stråleverns nettsider, BYGGESAKSAVDELINGEN Tore P. Stensrud avdelingsleder Kjell Ivar Moland spesialrådgiver Kopi: Forkontoret Plan, byggesak og geodata Geodata- og oppmålingsavdelingen Avgiftskontoret Kommunalteknisk virksomhet v/ Trond Henrik Hanssen Nordre Follo Brannvesen IKS, her Planavdelingen ved Kirsti Nyberg Karlsen

5 5 REGISTRERING AV DISPENSASJONER (skrives ut og leveres Kirsti) Gnr./bnr.: Adresse: 6/20 Løkenveien 10 Saksnummer i esak : 13/93 og 13/92 PBL Tiltak : Tiltak etter liste: 10. Arbeid som krever byggetillatelse 20. Nybygg/tilbygg/påbygg, anlegg x 21. Nybygg 22. Tilbygg 23. Påbygg 24. Underbygg 25. Konstruksjon 30. Fasadeendring, endring/reparasjon 31. Fasadeendring 32. Reparasjon 35. Bruksendring, utvidelse/endring drift 39. Riving av tiltak 40. Byggetekniske installasjoner 41. Heis, rulletrapp 42. Ventilasjonsanlegg 45. Sammenføying av bruksenheter i boliger 50. Innhegning, skilt, reklame og lignende 51. Gjerde Beskrivelse av tiltaket: Oppføring av to sammenkjedede eneboliger Vedtak X 1. Godkjent 2.Godkjent midlertidig 6. Trukket 7. Opphevet 8. Foreldet 9. Avslått Vedtaksdato: Dispensasjon fra lov 10. PBL med tilhørende forskrift, vedtekt 11. PBL 12. Byggeforskrifter 13. Vedtekter til PBL 14. Arealbruk kommune(del)plan Beskriv med kapittel/paragraf og tekst Planbestemmelsene 4 a 15.Bestemmelser kommune(del)plan x 16. Regulerings- / bebyggelsesplan 20. Veglov 30. Jordlov 40. Arbeidsmiljølov Beskrivelse av området: 1. LNF og Marka 2. LNF utenfor Marka 3. Sårbarhetsbeltet rundt Langen metersbelte fra annet vassdrag Annet. (Beskriv): Boligformål, frittliggende småhusbebyggelse Koordinater legges inn av reguleringsavdelingen Denne blanketten legges ved kopi av dispensasjonsbehandlingen til reguleringsavdelingen.

6 6 MATRIKKELREGISTRERING FOR BYGNING Bygningens identifikasjon Saksnr. Gnr./bnr. Bygningsnr. Løpenr. Seksj.nr. Saksbeh. 13/92 og 13/93 6/20 MOLKJE Byggeplassadresse Gatekode Løkenveien 10 Datoer Rammetill. gitt Igangsettingstill. gitt Till gitt Midl.brukstill. gitt Ferdigattest gitt Rivetill. gitt Bygning revet Bygging avlyst Bygn.nr. utgår Tatt i bruk Bygningstype og næringsgruppe Tiltak (nybygg, tilbygg etc.) Bygn.type Næringsgrupe Nybygg 133 X Tiltakshaver Rolle Type Navn T F BoligPartner AS Adresse Postnr. Poststed Åsveien Ski Etasjer Etasje Antall boliger BRA bolig BRA annet BRA total H ,9 19,4 105,3 H02 85,9 85,9 SUM 171,8 19,4 191,2 Boligspesifikasjon Husnr. Bolignr. Seksj.nr. BRA bolig Ant.rom Kjøkkenk. Ant.bad Ant. WC 171,8 6 K1 2 2 Detaljer, kommunal tilleggsdel Energi Oppvarm. Vannfors. Avløp Fundament Renovasjon El. x El. x Off. Off. x Gr.mur Off. x Olje Sent.varm Priv. Priv. Såle x Bio. Annen x Ingen Ingen Peler Priv. Sol Septik Annet Sommer Gass Ingen Varmepum. Priv.vann Rensing Annet Fjernvarm Borebrønn Innfiltr. Røykløp 1 Annen Vnl.brønn Lukket Heis: Sandfilter BYA 127 Annet