Vår ref.: TPS/STETOR Deres ref.: Arknr.: GNR 6/14 - Dato: Jnr.: 09/ /09

Transkript

1 SKI KOMMUNE SAMFUNN BoligPartner AS Åsveien SKI Vår ref.: TPS/STETOR Deres ref.: Arknr.: GNR 6/14 - Dato: Jnr.: 09/ /09 Det vises til søknad mottatt her den samt utfyllende dokumentasjon mottatt Tiltak: 2 stk. kjedede eneboliger. Byggested: Kråkstadveien 122D, gnr./bnr. 6/14 Tiltakshaver: Bolig Partner AS Ansvarlig søker: Bolig Partner AS Bruksareal: 338 m 2 Nærmere beskrivelse av tiltaket Søknaden omfatter to eneboliger som er sammenkjedet med en dobbel carport/sportsbod. Avløpssituasjon Spillvannsavløpet fra denne eiendommen føres via bl.a. pumpeledning til Kråkstad renseanlegg ved Asper Bru. Fra forurensingsmyndigheten i Ski kommune har vi fått informasjoner om at kapasiteten ved renseanlegget av forskjellige grunner for tiden ikke er tilstrekkelig for tilknytning av flere boliger. I et brev datert har forurensingsmyndigheten gjort slikt vedtak: VEDTAK DISPENSASJON OG RAMMETILLATELSE etter plan- og bygningsloven 7og 93 Gjeldende utslippstillatelse anses som brudd av anleggseier. Med hjemmel i forurensningsforskriften kap og 13-11, forurensningsloven 24 og plan- og bygningsloven 66.2, gis det følgende pålegg vedr. Kråkstad renseanlegg: 1. Det må snarest innsendes en søknad om midlertidig utslippstillatelse for perioden frem til renseanlegget skal nedlegges. 2. Lamellsedimenteringsenheten på renseanlegget er overbelastet og må snarest mulig skiftes ut med et komplett flotasjonsanlegg (musling anlegg) med nødvendig kapasitet for planlagt utbygging. 3. Bortledning av avløpsvann til Kråkstad renseanlegg er i dag ikke sikret i samsvar med forurensningsloven. Fradeling av tomt eller oppføring av bygning kan derfor ikke igangsettes før renseanlegget er utbedret med nødvendig kapasitet, jf. plan- og bygningsloven 66. Dette betyr at det på denne eiendommen ikke kan gis tillatelse til å igangsette byggearbeider før renseanlegget er utbedret. Vi har fått forståelse av at det fra renseanleggets eier, kommunalteknisk virksomhet, er satt i gang tiltak for å utbedre kapasiteten ved anlegget. Vi kjenner imidlertid ikke til når det kan slippes på avløpsvann fra nye boliger. PLAN- OG BYGGESAK Postadresse: Postboks 3010, 1402 SKI Kontoradresse: Rådhuset Idrettsvegen 8 SKI Giro: Org.nr: Telefon: Telefaks:

2 - 2 - Dette betyr at vi på nåværende tidspunkt kun kan behandle den innsendte søknaden som en søknad om rammetillatelse. Det kan ikke gis igangsettingstillatelse. Dispensasjon Reguleringsbestemmelsene for området sier at eiendommen er bebyggbar med småhus som enebolig, enebolig med sekundærleilighet eller tomannsbolig. Videre sies det at tomt for enebolig må være minst 650 m 2, mens tomt for tomannsbolig må være på minimum 1000m 2 (2x500). Alle arealer er nettoarealer. Eiendommen 6/14 er på 1117 m 2 netto og er derfor bebyggbar med tomannsbolig. Oppføring av to eneboliger krever 1350 m 2. Det er derfor søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen. Nabovarsling Søknaden er vedlagt dokumentasjon for varsling av naboer i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl) 94 nr. 3. Innenfor fristens utløp kom det inn merknad dat fra Martin og Lise Vister, Kråkstadveien 122 B, samt fra Per Ivar Lund, Løkenveien 4, datert Naboprotestene tar opp følgende tema: a. Atkomst Eiendommen skal i følge reguleringsplanen ha atkomst via regulert fellesavkjørsel til Kråkstadveien. Dette er også vist i søknaden. Regulert fellesavkjørsel er imidlertid i privat eie og det er gitt veirett kun 6 meter opp fra tomtens sydvestre hjørne. Søker har tatt denne bemerkning fra naboene til etterretning og justert planen noe slik at atkomsten løses innenfor den veirett som gjelder. b. Tomteutnyttelse Tomteutnyttelsen er beregnet til 23,7% (oppgitt 24.1% i søknaden). Dette ligger innenfor det som er satt som maksimum i reguleringsplanen (24,0%). Vi gjør oppmerksom på at beregningen er foretatt i forhold til netto tomt og regulert fellesavkjørsel er ikke med i beregningsgrunnlaget. Utgangspunktet for naboenes innsigelser i forhold til tomteutnyttelse synes derfor å være feilaktig. Med en utnyttelse på 23,7% (inkl. carporter) er det imidlertid ikke rom for ytterligere bebyggelse i form av for eksempel frittliggende garasjer. c. Høyde Bestemmelsene til reguleringsplanen angir maksimal møne- og gesimshøyde til henholdsvis 8,5 og 6,0 meter. Den innsendte søknad viser disse høyder på hhv. 7,9 og 5,9 meter og er derved innenfor reguleringsbestemmelsene. I søknaden er ferdig gulv 1.etasje i den vestligste boligen satt til cotehøyde 101,3, mens den østligste ligger 20 cm høyere. Den vestligste boligen er i sin helhet lagt på en fylling. Fyllingen er ca. 0,7 meter i øst og varierer mellom 1,0 til 1,5 meter i vest. Fra østligste til vestligste gavlvegg har tomten en høydeforskjell på ca. 2 meter. Spranget i bygningens lengde på over 31 meter, tar opp kun 0,2 meter. Dette medfører, som det fremgår av fasadetegningene at den aller østligste delen må senkes noe ned i terrenget, mens den vestligste blir liggende på en fylling med høyde mellom 1 og 1,5 meter. For å oppnå en bedre tilpassing til terrenget finner bygningsmyndigheten at det må legges inn ytterligere avtrapping i bygningsmassen. Den østligste boligen ligger tilsynelatende godt tilpasset eksisterende terreng, men ikke den vestligste. Basert på de innsendte planer og på befaring på stedet finner vi det riktig å kreve at det legges inn ytterligere avtrapping ved at den vestligste boligen senkes minst 70 cm ut over det omsøkte. I hvilket tverrsnitt trappingen legges overlates til søker. Nabos innsigelse på høyde vil således delvis imøtekommes. Reviderte tegninger må innsendes. d. Vei, vann og avløp 2

3 - 3 - Drift av felles atkomstvei og felles vann- og avløpsledninger anses å være av privatrettslig art og må således avtales mellom partene. Dispensasjon Eiendommen ligger i område regulert til utbyggingsformål, frittliggende småhusbebyggelse. Siden sammenkjedet bebyggelse i form av to sammenkjedede eneboliger faller utenfor definisjonen av frittliggende småhusbebyggelse, er søknaden avhengig av dispensasjon. Etter pbl 7 kan dispensasjon innvilges dersom det foreligger særlige grunner. Dersom de to eneboligene hadde vært bygget sammen til en lang tomannsbolig ville prosjektet ikke vært avhengig av dispensasjon. Det er altså splittingen i to bygningskropper og sammenkjedingen med carportene som medfører avviket fra reguleringsbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsenes 4e åpner for at det kan gis dispensasjon for sammenhengende bebyggelse dersom forholdene ligger til rette for det. Ved sammenhengende bebyggelse er krav til tomteareal 500m² pr. bolig. Tomta oppfyller dette kravet. Det anses som en fordel at carporter og gårdsplassfunksjonen samordnes felles midt på tomta. Dette er plassbesparende. Det er uheldig at man ikke har kommet til enighet med eier av grunnen til den private fellesavkjørselen slik at atkomstforholdene kunne bli mer optimale. En opparbeidelse av den omsøkte innkjøringen parallelt med den regulerte fellesavkjørselen forhindrer imidlertid ikke at dette blir rettet opp i fremtiden. Dersom boligmassen trappes slik det er kommentert ovenfor, med ytterligere senking av den vestligste boligen slik at forskjellen mellom ferdig gulv på de to boligene blir 0,9 meter, anses det at det ligger til rette for denne sammenhengende bebyggelsen. Estetikk Det omsøkte tiltaket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf pbl 74 nr 2. Vannforsyning, avløp og atkomst Det forutsettes at det foreligger privatrettslige avtaler i forhold til plan- og bygningsloven 65 og 66, slik at fremføring av vann- og avløpsledninger samt atkomst til eiendommen er sikret. Sportsboder Det er et forskriftskrav til minst 5 m 2 sportsbod pr. leilighet. Det er derfor et krav at de 2 viste sportsbodene bygges før det kan gis midlertidig brukstillatelse. Vi ber også om en vurdering på om ikke sportsbodene burde ligge inntil hverandre med felles vegg i grensen. Dette vil gjøre gangavstanden til hovedinngangen kortere. Dørslag Selv om det ikke er noe forskriftskrav, vil allikevel få bemerke at hengslingen på begge hovedinngangsdørene burde snus. Pipe/ildsted Ildsted skal kontrolleres og godkjennes av godkjent kontrollør før det tas i bruk. Også dersom ildsted monteres i ettertid må dette meldes til Nordre Follo brannvesen IKS. Sanitærabonnement Tilknytning til kommunalt vann- og avløpsnett tillates ikke før sanitærabonnementet er behandlet og godkjent av Virksomhet Kommunalteknikk. Sanitærmelding må innsendes av rørlegger. 3

4 - 4 - Tilknytningsgebyr Etter kommunens forskrifter om vann- og kloakkgebyr skal tilknytningsgebyr være betalt før tilknytning skjer. Etter forskriftenes pkt. 7 skal størrelsen på tilknytningsgebyr fastsettes etter de satser som gjelder på tilknytningstidspunktet. Dersom tilknytning ikke skjer innen ikrafttreden av nye gebyrsatser, vil de nye satser gjelde også for denne eiendommen. Tilleggsfaktura vil da bli utstedt. Vi gjør oppmerksom på at tilknytningsgebyr også gjelder ved til- og påbygging av eksisterende bygning som allerede er tilknyttet offentlig nett. Ved tilbygg eller påbygg mindre eller lik 30 m 2 bruksareal (BRA) beregnes ikke tilknytningsgebyr. Ved tilbygg eller påbygg over 30 m 2 betales tilknytningsgebyr fra første m 2 bruksareal. Egen faktura blir sendt fra Virksomhet Kommunalteknikk, eventuelle spørsmål om tilknytningsgebyret må rettes til samme virksomhet. Avkjørsel Avkjørsel må utformes i henhold til Ski kommunes krav til utforming av private avkjørsler. Det skal bl.a. tas hensyn til frisikt, overvann, stikkrenner, fall, høyder etc. Se vedlegg. Gravemelding Ved bygging og graving i kommunal vei, eiendom eller på annen eiendom hvor det ligger kommunale ledninger har tiltakshaver ansvar for at gravemelding innsendes til Ski kommune v/kommunalteknisk virksomhet. Foretak som har fått ansvarsrett for grave- og planeringsarbeider er ansvarlig for å påse at installasjoner i grunnen ikke blir skadet eller feilbehandlet. VEDTAK A. I henhold til plan- og bygningsloven 98a gis følgende sentralt godkjente foretak ansvarsrett innenfor de nødvendige funksjonene i forbindelse med tiltaket: <BoligPartner AS> SØK: Hele tiltaket PRO: Brannsikring, støyisolering, radonsikring, grunnarbeider, ventilasjon, mur og betong, byggeteknikk og tømrerarbeider. KPR: Brannsikring, støyisolering, radonsikring, grunnarbeider, ventilasjon, mur og betong, byggeteknikk og tømrerarbeider. <Bravida Norge AS, avd. Follo service rør> PRO: Utvendig stikkledning og innvendig sanitæranlegg inkl. bunnledning. KPR: Utvendig stikkledning og innvendig sanitæranlegg inkl. bunnledning. <Solli & Hoff Oppmåling AS> PRO: Oppmålingsteknisk prosjektering. KPR: Oppmålingsteknisk prosjektering. B. I medhold av plan- og bygningsloven 7 gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om boligform slik at eiendommen Kråkstadveien 122 D, Kråkstad kan bebygges med to sammenkjedete eneboliger i samsvar med byggemelding datert De særlige forhold som gir grunnlag for dispensasjonen er terrengforholdene som tilsier at bygningskroppene forskyves horisontalt og vertikalt, slik at byggemeldingen samlet kan gi en bedre løsning en ordinær tomannsbolig. C. I henhold til plan- og bygningslovens 93 gis det rammetillatelse for tiltaket i samsvar med innsendt søknad mottatt og utfyllende dokumentasjon mottatt Følgende vilkår gjelder for rammetillatelsen: 4

5 Tiltakets plassering berører kritiske avstander og skal derfor angis med digitale koordinater i sosi-format. Koordinatliste sendes geodata-avdelingen. 2. Den vestligste boligen senkes ytterligere minst 0,7 meter slik at innbyrdes høydeforskjell mellom de to boligenheten blir minst 0,9 meter. Det må innsendes reviderte tegninger som viser endringen. 3. Når kapasiteten på Kråkstad renseanlegg er forbedret vil det kunne søkes om tillatelse til igangsetting av arbeidene. Den nødvendige dokumentasjon må da innsendes på ny fra søkers side. D. Tiltakshaver plikter å betale slikt behandlingsgebyr: Tiltaket (bolig ,- x2 + carporter 4.090,- x2) Kr ,- Ansvarsrett Kr 1.950,- (650,- x 3) Sum Kr ,- Dispensasjon Kr 4.678,- Sum Kr ,- Faktura ettersendes og forfaller til betaling på angitt forfallsdato. Klageadgang Vedtakene kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til plan- og bygningsloven 15 og forvaltningsloven 28. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf forvaltningsloven 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune. Når det gjelder vedtak om gebyr, vil kommunen opplyse at beløpet er fastsatt i henhold til standard satser for gebyr ved byggesaksbehandling og planbehandling. Disse framgår av kommunens gebyrregulativ for byggesaker og plansaker, gitt i medhold av pbl For øvrig opplyses om følgende: Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelsen er gitt faller den bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 96 Naturgitte forhold Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere at tiltaket er prosjektert i henhold til Teknisk forskrift 7-32, sikkerhet mot naturpåkjenninger, og 8-33 pkt.4, radon. For mer informasjon om radon, se Statens stråleverns nettsider, Vi minner om at ansvarlig søker har ansvar for at tilstrekkelige og nødvendige opplysninger i henhold til tillatelsen kommer kommunen i hende. Ufullstendig eller manglende dokumentasjon kan få følger for lokal godkjenning og ansvarsrett i denne eller senere saker, jf godkjenningsforskriften 16 og 20. BYGGESAKSAVDELINGEN Tore P. Stensrud avdelingsleder 5

6 - 6 - Kopi: Per Ivar Lund, Løkenveien 4, 1408 KRÅKSTAD Martin og Lise Vister, Kråkstadveien 122 B, 1408 KRÅKSTADBolig Partner AS Forkontoret i 4.etg. v/ Hilde Kjønvik, her Geodata- og oppmålingsavdelingen Avgiftskontoret Kommunalteknisk virksomhet v/ Øyvind Huse Planavdelingen ved Kirsti Nyberg Karlsen 6