Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Bergenhus, Gnr. 166 Bnr. 188 mfl. Bellevue. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering. 2.gangs behandling Hva saken gjelder: ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Byggmester Markhus AS planforslag for et område på Bellevue, i Fjellsiden. Planområdet er på ca. 4 daa. Washingtons vei Fjellveien Bellevue Planområdet Planforslaget Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommene Bellevue 2 og Washingtons vei 13. Bellevue 2 er ubebygd. Villaen som stod på eiendommen, ble totalskadet i brann i Eksisterende villa i Washingtons vei 13, fra 1934, forutsettes revet. Planforslaget legger til rette for oppføring av boligblokker, med 16 boenheter fordelt på to bygningsvolumer, som varierer fra to til seks etasjer. Utnyttelsesgraden er oppgitt til 120 % BRA. Felles uteoppholdsarealer er plassert på bakkeplan og takterrasser. Planforslaget viser også en ny gang- /trappeforbindelse fra Bellevue til Washingtons vei. Adkomsten er vist fra Bellevue via ny/utbedret avkjørsel fra Fjellveien. Parkering er planlagt under bebyggelsen. Skredfarevurderingen foreslår sikringstiltak. KDP Fjellsiden Sør gjelder for området. Foreliggende planforslag viser en vesentlig høyere grad av utnyttelse enn kommunedelplanen (20 % BRA) som har bestemmelser om at bebyggelsen skal være villamessig og tilpasset strøkskarakteren. Når det gjelder fortetting, ligger foreliggende planforslag innenfor fortettingssone 2 (byfortettingssonen) i forslag til ny KPA. Byfortettingssonen skal romme tette og varierte boligområder. Avhengig av hvordan det enkelte prosjekt svarer på ulike kvalitetskrav, åpner forslag til ny KPA for stor variasjon av tetthet i byfortettingssonen, fra % BRA. 1

2 Fagetatens vurdering og anbefaling: Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 16 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det, med hovedvekt på tema der det er innvendinger/ motforestillinger/innspill, pekt på følgende: For store avvik i forhold til kommunedelplanen Tar ikke hensyn til den kulturhistoriske bebyggelsen i området Både bygningsvolum og antall boenheter må reduseres Økt trafikk vil forverre trafikksituasjonen i området Behov for trafikksikringstiltak En ekstra parkeringskjeller (for nabolaget) er ikke nødvendig Uteoppholdsareal på bakkeplan bør innarbeides Skredrisikoen er ikke tilstrekkelig utredet Bekymringer for rystelser i forbindelse med utsprenging Manglende medvirkning Endringer etter offentlig ettersyn Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetaten vurderer det slik at disse ikke krever ny varsling. Kort oppsummert innebærer endringene: Redusert bygningsvolum, både bygg A og B Redusert fasadelengde, både bygg A og B Redusert byggehøyde, bygg A Maksimalt antall boenheter er redusert fra 17 til 16 Økt avstanden til nabo (Washingtons vei 11) med 1 m Den ekstra parkeringsetasjen for nabolaget er tatt ut av planforslaget Avsatt uteoppholdsareal på bakken Tidligere behandling Det er tidligere utarbeidet et planforslag for samme område, saksnr Denne plansaken ble avvist i Komité for miljø og byutvikling som mente bygningsvolumene måtte reduseres og i større grad samsvare med bestemmelsene i kommunedelplanen for Fjellsiden sør. Se fagetatens vurdering av nytt forslag sammenholdt mot forslaget fra 2005 under (side 4). Fagetatens vurdering Grad av utnytting, byggehøyder og strøkstilpassing Kommunedelplanen for Fjellsiden sør har detaljerte bestemmelser om bebyggelsens omfang; maksimal fasadelengde 18 m, maksimalt bebygd areal 20 % BYA, maksimalt 120 m² grunnflate, maksimal gesimshøyde 9 m samt at bebyggelsen skal være åpen villamessig. Hensikten med bestemmelsene er at Fjellsidens karakter som bebygget «grønn vegg» med frittstående bygninger skal bevares. Kommunedelplanen anbefaler ikke omfattende fortetting, men legger til grunn innfylling innenfor skalaen i eksisterende bebyggelse. Planområdet inngår også i kommuneplanens hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Nærværende planforslag legger til rette for en bebyggelse som klart bryter med ovennevnte bestemmelser; fasadelengder på over 30 m, grunnflater på 697 m 2 (parkeringsetasje) og 429 m 2 over parkering for bygg A og 386 m 2 for bygg B samt byggehøyder på over 18 m. Planlagt bebyggelse kan heller ikke karakteriseres som åpen villamessig. 2

3 Problemstillingen blir således hvorvidt det bør kunne tillates avvik fra de spesifikke enkeltbestemmelsene. En slik avgjørelse må bygge på flere forhold, herunder kommunedelplanens intensjon, utviklingen og praksisen siden planen ble vedtatt (2001), planers troverdighet/forutsigbarhet, forholdet til nabolaget og avbøtende tiltak. Når det gjelder kommunedelplanens intensjon i forhold til fortetting, fremheves det at bebyggelsen bør ha karakter av enkeltbygninger i terrenget, tilpasset strøkskarakteren og være gode representanter for vår tid. Videre fremkommer det at større fortettingsprosjekter ikke anbefales fordi grensen mellom bebyggelse og natur ikke skal flyttes oppover, adkomstog parkeringsforholdene er vanskelige, stor avstand til kollektivtrafikknettet og tjenestetilbudet samt mangel på offentlige uteoppholdsarealer. Store terrenginngrep anbefales ikke. Nærvirkning fra Fjellveien Perspektiv Etter fagetatens vurdering viser planmaterialet et forholdsvis stort fortettingsprosjekt som bryter med strøkskarakteren. Illustrasjonene viser imidlertid bygg av vår tid med høy kvalitet på arkitektur og materialbruk. Utbyggingen krever store terrenginngrep, men illustrasjonsmateriellet viser et sluttresultat som representerer gode løsninger for fortetting i sterkt skrånet terreng. Planforslaget viser også tiltak for å bedre trafikksikkerheten og adkomstforholdene, jf. nedenfor. Planområdet betjenes av buss, linje 11 med 22 avganger i hver retning på hverdager. Fagetaten er opptatt av at vedtatte planer skal følges. Vedtatte planer skal imidlertid ikke være til hinder for nye gode løsninger, og således er det ikke unaturlig at eldre planer utfordres (KDP Fjellsiden Sør vedtatt 2001). I denne aktuelle saken vurderer fagetaten det slik at intensjonen og de viktige grepene i kommunedelplanen kan opprettholdes selv om spesifikke enkeltbestemmelser fravikes. I slike saker er det imidlertid viktig med gode planprosesser og sikre at det ikke legges til rette for utbygging som kan danne uheldige presedensvirkninger. Etter fagetatens vurdering tar nærværende planforslag hensyn til nabolaget i forhold til solog utsiktsforholdene. Noe økt innsyn må likevel påregnes. Forholdet til kulturmiljøet er også, slik fagetaten vurderer det, ivaretatt. Det presiseres her at kommuneplanens hensynssone for bevaring av kulturmiljø er fastsatt utfra et overordnet nivå og omfatter både sentrum, Sandviken og Fjellsiden. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter og da særlig innen grønnstruktur, gangforbindelser og trafikksikring. I denne plansaken vil trafikksikring av Fjellveien/avkjørselen og gangforbindelsen til Washingtons vei være gode kvaliteter som tilføres nærmiljøet. I tillegg legger planforslaget til rette for en sentral møteplass på bakkeplan, ved den planlagte gangforbindelsen. Dette er positivt for nabolaget. 3

4 Fortettingsprosjektet er redusert/forbedret etter offentlig ettersyn og er nå omtrent på størrelse med forslaget fra Fagetaten vurderer imidlertid nærværende planforslag som et vesentlig bedre prosjekt i forhold til terreng- og strøkstilpassing. I tillegg er sol- og utsiktsforholdene for naboene bedre ivaretatt. Planforslaget viser fremdeles et forholdsvis stort fortettingsprosjekt som tøyer grensen for hva som skal kunne tillates i Fjellsiden, men etter en samlet vurdering finner fagetaten grunnlag for å kunne anbefale planforslaget. Leke- og uteoppholdsarealer Aktuelle krav fra kommuneplanens bestemmelser er; 7 m² privat areal og 30 m² fellesareal per boenhet. Inntil 50 % av arealkravet for fellesarealer kan legges på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngangen. Nærværende planforslag viser totalt vel 27 m² fellesareal per boenhet. Disse er plassert på takterrasser (70 %) og bakkeplan med universell utforming. Dersom også uteoppholdsareal som kun er tilgjengelig via trapp medtas, utgjør arealene vel 34 m 2 per boenhet. Alle boenhetene får i tillegg romslige private uteoppholdsarealer. Arealene får gode solforhold. I tillegg viser planforslaget en gjennomgående gangforbindelse, fra Bellevue til Washingtons vei, som knytter sammen de tre nivåene med fellesarealer. Selve gangforbindelsen er ikke universelt utformet (trapper), grunnet stor høydeforskjell. Etter fagetatens vurdering viser nærværende planforslag totalt sett tilfredsstillende løsninger for uteoppholdsarealer, til tross for utfordringer knyttet til sterkt skrånete terreng. Trafikk- og parkeringsforhold Fjellveien er en kommunal samleveg. Fortausbredden er på det smaleste ca. 1,3 m. Strekningen fra Lyststedet Bellevue og frem til planområdet er vist som «utrygghetsstrekning» i Trafikksikkerhetsplan Foreslåtte tiltak er her innføring av 30 km/t fartsgrense supplert med fartsdempende tiltak. Kommunedelplanen anbefaler også trafikksikring og heving av standarden for fotgjengere på denne strekningen. For å bedre fremkommeligheten i busstraseen anbefales det i kommunedelplanen å innføre parkeringsforbud langs deler av traseen samt etablering av felles parkeringsanlegg for nabolaget. Nærværende planforslag viser utbedring/trafikksikring av krysset Fjellveien Bellevue. I tillegg er det inntatt i bestemmelsene rekkefølgekrav om at det, i samarbeid med Bymiljøetaten, skal utarbeides en plan for trafikkregulerende tiltak på strekningen fra Bellevuebakken 9 til Fjellveien 128. Aktuelle tiltak kan være: forbud mot kantparkering, fartsreduserende tiltak, humper og lignende. Når det gjelder kommunedelplanens føringer vedrørende felles parkeringsanlegg for nabolaget, er imidlertid dette tatt ut av planforslaget etter offentlig ettersyn. Forslagsstiller begrunner dette med at det er vist liten interesse for tiltaket. I tillegg vil fjerning av en parkeringsetasje medføre reduksjon i det totale bygningsvolumet/byggehøyden. Tanken om et parkeringsanlegg for nabolaget er god og ville i teorien kunne ført til redusert kantparkering (bedre fremkommelighet og trafikksikring). Fagetaten påpeker at det ikke er klart hvordan en slik løsning med et privat fellesanlegg skal driftes og kontrolleres slik at det kommer nabolaget til gode. Et offentlig beboeranlegg, kombinert med soneparkering, ville kunne gitt en bedre løsning. På denne bakgrunn vil fagetaten ikke motsette seg at tiltaket tas ut av planforslaget. Rassikring Multiconsult som har utført en skredfarevurdering for skråningen bak de aktuelle tomtene konkluderer med at planområdet oppfyller kravene til sikkerhet mot skred i henhold til TEK 10 dersom skisserte sikringstiltak blir utført. Dette er ivaretatt i forslaget til bestemmelser. 4

5 Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering er barn og unges interesser tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Naturmangfoldloven I følge planbeskrivelsen er det er ikke registret viktige naturtyper eller arter innenfor eller i nærheten av planområdet. Det er ikke grunn til å tro at det foreligger risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, jf nml 9. Fagetatens konklusjon Plan- og bygningsetaten påpeker at plansaker som omhandler fortetting er spesielt krevende. I slike saker må det foretas skjønnsmessige vurderinger av ulike og motstridende interesser. I denne aktuelle plansaken har fagetaten forsøkt å balansere ønsket om fortetting opp mot nærmiljøets interesser og føringene i gjeldende planer. Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget og vil etter en samlet vurdering kunne anbefale planforslaget. For utfyllende opplysninger vises til fagnotatet og vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet har etter en helhetsvurdering besluttet å anbefale at planforslaget vedtas. Byrådet er innforstått med at planforslaget avviker fra bestemmelsene i KDP Fjellsiden Sør når det gjelder grad av utnyttelse og tilpasning til strøkskarakter. Samtidig viser byrådet til at planforslaget viser moderne bygg med høy kvalitet på arkitektur og materialbruk. Utbyggingen krever betydelige terrenginngrep, men prosjektet er vist med godt tilpasning til det bratte terrenget og er gitt en dempet fjernvirkning. Det siste mener byrådet må ligge fast ved videre saksbehandling, jf. innstillingspunkt 1Bb. Byrådet merker seg at planforslaget er justert etter høring, blant annet med hensyn til bygningsvolum, fasadelengder og byggehøyder, i samsvar med merknader fra en rekke høringsinstanser. Byrådet merker seg også fagetatens vurdering av at forholdet til kulturmiljø er ivaretatt i planforslaget slik det nå foreligger. Byrådet viser videre til at området er sentrumsnært og har gode sol- og utsiktsforhold. Planforslaget innebærer redusert utsikt og økt innsyn for naboer, men fagetaten peker på at forslaget like fullt tar hensyn til nabolaget mht sol- og utsiktsforhold. Byrådet viser også til fagetatens vurdering av at prosjektet tilfører nærmiljøet nye og forbedrede kvaliteter i form av trafikksikring av Fjellveien/avkjørsel og gangforbindelsen til Washingtons vei, med en sentral møteplass på bakkeplan. Byrådet viser videre til at planforslaget svarer godt på målsettinger i Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) «Bergen 2030», om den kompakte og attraktive «gåbyen». Videre er planområdet innenfor den fremtidige byfortettingssonen i forslag til ny KPA, der det åpnes for å bygge tettere på grunn av nærhet til viktige tjenestetilbud. I forslag til ny KPA er det ikke definert maksimal utnyttelsesgrad som % BRA, men i stedet sterkere fokus på oppfyllelse av kvalitetskrav (utgangspunkt i byromsstruktur, byggehøyde, uteoppholdsareal). Avhengig av disse faktorene, åpner forslag til ny KPA for stor variasjon av tetthet i byfortettingssonen, fra % BRA. Ny KPA vil, når den er vedtatt, gjelde foran gjeldende KDP der det er konflikter. 5

6 Foreslått bebyggelse Fjernvirkning Byrådet peker også på at det legges opp til store leiligheter, som gir potensial for variert beboersammensetning (gjennomsnittlig størrelse på over 100 m 2 ). Maksimalt antall boenheter (16 stk) er sikret i bestemmelsene (pkt ). Etter byrådets vurdering er det krevende å sikre gode løsninger for trafikk og parkeringsforhold i denne saken. Fjellveien er smal og fortetting langs denne er utfordrende når det gjelder trafikksikkerhet, kantparkering og framkommelighet for buss. Det er behov for å redusere omfang av kantparkering, og det har derfor blant annet vært krav om etablering av boligsoneparkering og felles parkeringsanlegg ved Bellevue, jf. KDP Fjellsiden sør. Byrådet peker på at det nylig er etablert boligsoneparkering i området (sone 18 Starefossen) jf. vedtak i byrådet 26. april. Dette vil være et bidrag til å bedre parkeringsforholdene gjennom redusering av fremmedparkering på gateplan. Når det gjelder spørsmålet om etablering av felles parkeringsanlegg, viser byrådet til prinsippsak om parkering knyttet til rullering av ny KPA, behandlet i bystyret sak Av vedtaket framgår det at «Trafikkareal på bakkeplan skal sikre fremkommelighet for alle» og «parkering bør være samlet i fellesanlegg med tilkomst som begrenser lokal kjøring». Kommunen signaliserer i saken også en mer aktiv rolle m.h.t tilrettelegging og gjennomføring av parkeringsanlegg. Samtidig ser byrådet de utfordringene som Plan- og bygningsetaten løfter frem mht drift og kontroll av felles parkeringsløsning for nabolaget. Byrådet ser også at det er krevende p.t. å ta på seg forpliktelser mht kommunal tilrettelegging og bidrag til gjennomføring av denne typen parkeringsanlegg. Høringsprosessen har vist at det ikke er konkret interesse for tiltaket. Det er videre ikke ønskelig med en rekke mindre offentlige parkeringsanlegg knyttet til enkeltstående boligprosjekter. 6

7 Etter byrådets oppfatning vil nylig gjennomført etablering av boligsone og de rekkefølgekrav som ligger i planen om gjennomføring av trafikkregulerende tiltak, samlet gi grunnlag for tilfredsstillende løsninger av de trafikale utfordringene. I tillegg vil byrådet ytterligere stimulere til hensiktsmessige transportløsninger ved å legge inn krav til etablering av ladepunkt ved alle parkeringsplasser, redusert ordinær parkering i prosjektet, og spesifikt kreve at det for overskytende parkeringsplasser legges til rette for bildeleordning. Når det gjelder sikring mot rasfare innenfor planområdet, er dette ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Opplysninger fremkommet i møte med representanter fra Bellevue Velforening , tyder imidlertid på at skredvurderingen også bør omfatte tilgrensende områder som kan bli berørt og at det må stilles krav om dette i bestemmelsene. Byrådet foreslår på bakgrunn av dette at det i bestemmelsen stilles krav om geologiske undersøkelser også utenfor planområdet. I reguleringssammenheng tas det ikke stilling til eierskap og eiendomsforhold. Før en kan realisere tiltak i en vedtatt plan må tiltakshaver dokumentere at vedkommende har de nødvendige rettigheter knyttet til å disponere og bebygge eiendommen. Kommunen er i det siste blitt kontaktet av Gunnar Holmefjord og byggmester Markhus om ulike syn på eiendomsforhold i planområdet. Det er ikke fremlagt påstander som gir grunn til å tro at kommunens behandling av plansaken er ugyldig. Byrådet kan heller ikke se at de forhold det fremsettes påstander om er noe kommunen skal gå inn i. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om å vedta planforslaget med byrådets tilføyelser slik det fremgår av forslag til vedtak. Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Bergenhus, gnr. 166 bnr. 188 mfl. Bellevue. Arealplan-ID , sist datert plankart den B. Tilhørende bestemmelser datert den med følgende tillegg: a. Ny : «Kommunen kan kreve geologisk undersøkelse utenfor planområdet der dette er relevant. b Tilføyes: «Fargebruk skal bidra til at fjernvirkningen dempes. Kommunen kan kreve at fjern- og nærvirkning skal dokumenteres.» c , endres til: «Det tillates maksimalt 1 parkeringsplass for bil per boenhet innenfor felt BBB. I tillegg skal det legges til rette for bildeleordning på 3 parkeringsplasser. Min 5 % av plassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede». d. Ny : «Alle parkeringsplasser skal etableres med ladepunkt». 2. Før kunngjøring må plankart og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 4. september 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling 7

8 Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Plankart datert , B. Reguleringsbestemmelser datert , C. Planbeskrivelse datert , D. Merknadsskjema datert , E. Illustrasjonsplan datert , F. Illustrasjonsplan, utsnitt, datert , G. Snitt datert , H. Sol- og skyggeillustrasjoner datert , I. Perspektiver datert , J. Skredfarevurdering datert , K. Kommunedelplan Fjellsiden sør L. Vedtak i Prinsippsak om fortetting vedtatt av bystyret