Forvaltning, Drift og Vedlikehold (FDV) konsekvenser av valg tatt i tidlig fase

Transkript

1 multiconsult.no Forvaltning, Drift og Vedlikehold (FDV) konsekvenser av valg tatt i tidlig fase (men for også Utvikling, FDVU) Byggebørsen Ålesund 25. oktober Professor / FoU leder Svein Bjørberg NTNU / Multiconsult

2 Innhold multiconsult.no Min bakgrunn - Hvem er jeg? Forvaltning, Drift, Vedlikehold og Utvikling (FDVU) - Hva, hvorfor, hvordan? Tidligfase - Hva omfatter denne? - Hva påvirker vedlikeholdet? - Hvordan ivareta FDVU FDVU og kjernevirksomheten - Er det noen sammenheng? Diskusjoner underveis 2

3 Bakgrunn multiconsult.no Siv.ing. Bygg fra NTNU 1973 Eksisterende bygg fra Ombygging, bevaring, fredning FoU-aktiviteter - Utvikling av bygningsforvaltning som fagområde - NS 3424, NS 3454, Modell (Multi-Map) for teknisk verdi, opp-gradering, åpningsballanse, tilpasningsdyktighet++ - LCC-Norden, ISO / CEN - Byggeskader (RUB), Bygningssakkyndige, Hurtig-Erfa - Effektive helsebygg - Sustainable Refurbishment (SURE Nordisk) Professor II ved NTNU (ombygging, BEF) ved bygg (Eiendomsutvikling og forvaltning) ved ark 3

4 Klimaendring eller har hus sjel? multiconsult.no Det ene utelukker ikke det andre 4

5 FDVU multiconsult.no

6 FDVU hva er det? Forvaltning - Tiltak for oversikt, organisere, planlegge, kommunisere Drift - Daglige tiltak innen drift o ettersyn for å opprettholde funksjoner Vedlikehold - Tiltak for å opprettholde teknisk og funksjonelt akseptert nivå Utvikling - Tiltak som ivaretar endrede bruksbehov FDVU hvorfor? - Ivareta «well-being» = bærekraftig bygg = balansen mellom økonomi-, sosial-, og miljømessig tilstand multiconsult.no 6

7 Sustainable Building Well-being Core business funcionality Challenge: Upkeep Well-being over time Professor Svein Bjørberg Metamorfose - Senter for eiendomsutvikling og forvaltning

8 multiconsult.no Litt om lovverket Gamle testamentet - Ca 3000 år siden Magnus Lagabøter Romeriket - Ca 2000 år siden - Vakre varige funksjonelle - Straffen Sunnhetsloven Helse og fukt Dagens PBL - tredjepartsansvar 8

9 Drift versus Vedlikehold versus Utvikling multiconsult.no Drift: - Daglig, ukentlig ettersyn og tiltak for opprettholdelse av funksjon - Eget personale + serviceavtaler tekniske anlegg Vedlikehold: - Tiltak med frekvens ut over et år, - kan settes ut i tiltakspakker Utvikling - Tiltak som av nye krav fra Kjernevirksonheten myndigetene 9

10 Vedlikehold hvordan? multiconsult.no Tilstandsbasert relatert til definert akseptnivå - Ingen TG 3 - Vektet TG < 1,2 Grunnlag for riktige beslutninger ifm. vedlikehold, utvikling, ombygging, garanti, kjøp/salg,byggeskader/byggefeil 5-årsplaner basert på tilstandsanalyse. Definere klart skille mellom eiers og leiers ansvar 10

11 Tidligfase hva er nå det? multiconsult.no

12 bakgrunn Well-being over tid Tidligfase (der eggene legges) Bruksfasen (Verdi for Eier og Bruker) Bærekraftige byggverk (Økonomi, Sosial, Miljø) (Bygg, bygninger, områder) Delområder - Grønt skifte - Urban FM - Akademia - nnnnn Digitalisering (Tvilling for de tre brukerne) Delområder - Brukerportaler - Fellesplattform - Kompetanse - mmmm

13 A FOOL IS A MAN WHO KNOWS THE PRICE OF EVERYTHING, BUT THE VALUE OF NOTHING - OSCAR WILDE 25

14 multiconsult.no Noe å dvele ved Fukt Tak: ikke fulgt anvisning fra leverandør Bad: ikke dimmensjonert for riktig belastning Kjeller: ikke sikret kjellervegg, drenering 14

15 MÅL FOR OSCAR Å utvikle kunnskap, metoder og analyseverktøy som muliggjør optimalisering av utformingen av bygg slik at bygget kan bidra til god verdi for eiere og brukere gjennom dets levetid. Målbildet: Byggverk som fungerer godt for sitt formål over tid, til lavest mulig ressursforbruk

16 Oscar det er oss

17 DP 2 Gjennomføringsmodeller og -prosesser DP 3 Metoder og verktøy DP 1 Tidligfase Verdikjeden og OSCAR fokus BRUKER Analyse og strategi Avhending/ riving DP 4 Implementering / læring I bedrift, master, phd Konferanser, artikler

18 = Tenk deg om = fryspunkt Fra Strategisk analyse (behov) til visualisert beslutningsunderlag

19 OSCAR: bridge from early design to delivery in user phase) Quality checking Four main pilars Four main pilars Strategy Goal User (FM+CB) Team (CT, DT, Con) Value Management Delivery outcome User phase documentation Added value Integrated economy DP 3 Stepwise Guideline

20 Men hvordan påvirke vedlikeholdet? multiconsult.no

21 Levetidsmodellen 21

22 Fra tidlig til lenge utsatt vedlikehold kan fort bety fra 1 via 5 til 20 ganger i kostnad Tot. vedl. 3: Avbrudd i virksomhet 2: Kortere LT andre BD 1: Kortere LT egen BD 0: Mer skade egen BD Prev vedl. Akutt vedl. Friområde Følgeskader 22

23 Hva er det som betyr noe?? Materialene, men.. Dato: Side: 23

24 Hva er det som betyr noe??? Materialer settes sammen til komponenter Dato: Side: 24

25 Hva er det som betyr noe??? Komponenter settes sammen til bygningsdeler BD 1 Dato: Side: 25 som settes sammen til hus

26 Hva er det som betyr noe??? BD 3 BD 1 BD 2 Overgangene gir de største problemene Dato: Side: 26

27 Hva er tidlig vedlikehold? multiconsult.no Gjøre ting i tide, dvs før skader oppstår Definert vedlikeholdsstartegi - Ingen TG 3 - Varsko og planlegg for utbedring av TG 2 Ha et jevnt og godt forhold til fastlegen, dr husgod Opprettholde verdier Husk: akkumulert vedlikeholdsbehov er egentlig en gjeld på balanseregnskapet 27

28 Detaljene ved overganger er viktigst multiconsult.no 28

29

30 multiconsult.no Vi vil jo ikke ha slike løsninger 30

31 Oscar generic phaseplan = circular economy (analysis-design-production-commission-use- Commissioning refurbishment-demolish) Production Early design Strategic analysis - What to do? Total cost integrated elements: Investment Management, Operation, Maintenance Core Business Enhancement / Refurbishment Core Business Demolish Use

32 Life time categories Professor Svein Bjørberg Metamorfose - Senter for eiendomsutvikling og forvaltning

33 Demands delivery check Strategic FM Tactical FM Operative FM FM in user phase

34 LIFE CYCLE PERSPECTIVES

35 Husk at bygninger har sjel Takk for oppmerksomheten Professor Svein Bjørberg Metamorfose - Senter for eiendomsutvikling og forvaltning