NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk

Transkript

1 NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk Innlegg på kurset Livsløpskostnader (LCC) Hva - Hvorfor Hvordan FoU-ansvarlig, professor II Svein Bjørberg Multiconsult AS Dato: Copyright: Multiconsult Side: 1

2 Innhold Definisjoner Kontoplan Beregningsnivåer Bruksområder Dato: Copyright: Multiconsult Side: 2

3 Livssykluskostnader Livssykluskostnader omfatter iht NS 3454 alle kostnader for tjenester og ressurser for at byggverket skal fungere til sin hensikt. Som tillegg kan medtas kostnader som støtter opp om virksomheten. FDVU dvs knyttet til byggverket S dvs knyttet til service og støttefunksjoner Dato: Copyright: Multiconsult Side: 3

4 Arealkostnader Kumulative kost over 50 år Kapitalkostn. Byggekostn. Planløsning 5-7 år Installasjoner år Bærekonstruksjon 50 år Tid Dato: Copyright: Multiconsult Side: 4

5 Facility Management Vedlikehold Drift Potensiale Kjernevirksomhet Forvaltning Utvikling Service Dato: Copyright: Multiconsult Side: 5

6 Det er blitt mange bokstaver FDVUS + P = FM FM + K = BEF Dato: Copyright: Multiconsult Side: 6

7 Forvaltning (F) Omfatter ledelse, planlegging, organisering og kontroll av det totale FDVU-arbeidet: Målformulering for FDVU-arbeidet og strategiutvikling Ansvar for utvikling og service av eksisterende bygningsmasse (bruksendring, arealbehov, nybygg/ombygg) Administrasjon Skatter og avgifter Oppfølging av avtaler/kontrakter (forsikring, service, leieforhold) Dato: Copyright: Multiconsult Side: 7

8 Drift (D) Mål: Opprettholde bygningen og de tekniske installasjoner på et fastsatt funksjonalitetsnivå Tilsyn og overvåking (varme/-ventilasjonsanlegg) Renhold (Kvalitet- eller kvantitet?) Energiforsyning (ENØK) Renovasjon Dato: Copyright: Multiconsult Side: 8

9 Vedlikehold (V) Mål: Opprettholde bygningen og de tekniske installasjoner på et fastsatt kvalitetsnivå Løpende vedlikehold/akutt vedlikehold Planlagt vedlikehold (intervallbundet) Tilstandsbasert vedlikehold Dato: Copyright: Multiconsult Side: 9

10 Utvikling (U) og Service (S) U: Tiltak for å opprettholde bygningsmassens verdi over tid Nye funksjonskrav/brukerkrav (små endringer) Endrede markedsvilkår Oppgradering i henhold til nye forskrifter (HMS, brann) S: Service-tilbud til kjernevirksomheten (støtte opp om): IT-tjenester, kantine, post, transport i forb. med flytting Dato: Copyright: Multiconsult Side: 10

11 Facility Management Tar utgangspunkt i brukernes og virksomhetens behov Ledelse og oppfølging av lokaler, service og ressurser som skal være til støtte for bedriftens kjernevirksomhet = samling av støttefunksjoner for kjernevirksomheten Skal bidra til at rammen omkring kjernevirksomheten til enhver tid er optimale Dato: Copyright: Multiconsult Side: 11

12 Fire hovedbegrep Levetidskostnader (L K = prosjekt + neddisk. FDVU) (Livssykluskostnader (L K + avhendingskostnad)) Årskostnader (Å k = annuitet av L k ) Årlige kostnader (kalkulerte eller registrerte kostnader for et år) Nøkkeltall (gjennomsnittlige registrerte for mange bygninger eller en bygning over mange år) Dato: Copyright: Multiconsult Side: 12

13 Investering kr Kapital år Dato: Copyright: Multiconsult Side: 13

14 Årlig FDV kr Kapital Årlig FDV-kostnader år Dato: Copyright: Multiconsult Side: 14

15 Periodiske kostnader (Vedlikehold / Utskiftning / Utvikling) kr Kapital V VUU VUU V Årlig FDV-kostnader VU år Dato: Copyright: Multiconsult Side: 15

16 Diskontering kr Diskonteringsfaktor: Nåverdien av en krone innbetalt i slutten av år n. FDVU Kapital Uts Utv Uts Uts Utv Årlig FDV-kostnader år Dato: Copyright: Multiconsult Side: 16

17 Årskostnader (annuitet) Kapital FDVU kr Annuitetsfaktor: Den faktor en må multiplisere levetidskostnaden med for å få like årlige beløp over brukstiden. Årskostnad år Dato: Copyright: Multiconsult Side: 17

18 Revidert NS 3454 Livssykluskostnader STANDARDPOSTER BYGG- OG EIENDOMSFORVALTNING TILLEGGSPOSTER FM - Facilities Management FDVU 1 Kapital- kostnader 2 Forvaltningskostnader 3 Drifts- kostnader 4 Vedlikeholdskostnader 5 Utviklings- kostnader 6Ledig 7 Service/Støttekostnad til kjernevirksomheten 8 Potensiale i eiendom 9Ledig 10 (Ledig) 20 (Ledig) 30 (Ledig) 40 (Ledig) 50 (Ledig) (Ledig) 80 (Ledig) Prosjektkostnader 21 Skatter og avgifter 31 Løpende drift 41 Planlagt vedlikehold 51 Løpende ombygging Adm. og kontorledelse 81 Ombygging Restkostnad 22 Forsikringer 32 Renhold 42 Utskiftinger 52 Offentlige krav og pålegg Sentralbord/resepsjonstjeneste 82 Påbygg/Tilbygg Administrasjon 33 Energi Oppgradering Kantine/Catering tjeneste Vann og avløp Møbler og inventar Avfallshåndtering Flytting/rokkering arbeidsplasser Vakt og sikring Tele- og IT-tjenester Utendørs 47 Utendørs 57 Utendørs Post- og budtjeneste 87 Utendørs Rekvisita- og kopieringstjeneste Diverse 29 Diverse 39 Diverse 49 Diverse 59 Diverse Diverse 89 Diverse 99 Dato: Copyright: Multiconsult Side: 18

19 NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur 1 Kapitalkostnader 10 Ledig 11 Prosjektkostnader 12 Restkostnader 3 Driftskostnader 30 Ledig 31 Løpende drift 32 Renhold 33 Energi 34 Vann og avløp 35 Avfallshåndtering 36 Vakt og sikring 37 Utendørs 2 Forvaltningskostnader 20 Ledig 21 Skatter og avgifter 22 Forsikringer 23 Administrasjon 4 Vedlikeholdskostnader 40 ledig 41 Planlagt vedlikehold 42 Utskiftinger Dato: Copyright: Multiconsult Side: 19

20 NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur 5 Utviklingskostnader 50 Ledig 51 Løpende ombygging 52 Offentlige krav og pålegg 53 Oppgradering - 57 Utendørs 6 Ledig (denne er tiltenkt mediakost. Omfatter post 33, 34, 35 for sammenligning med DK, S) Dato: Copyright: Multiconsult Side: 20

21 NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur 7 Service / støtte til kjernev. 70 ledig 71 Adm. Og kontorledelse 72 Sentralbord / resepsjon 73 Kantine / cateringtjeneste 74 Møbler og inventar 75 Flytting / rokkering arb.pl. 76 Tele- og IKT-tjenester 77 Post- og budtjeneste 78 Rekvisita- og kopiering Dato: Copyright: Multiconsult Side: Diverse 8 Potensiale i eiendommen 80 Ledig 81 Ombygging (tømt bygg) 82 Påbygg / tilbygg Utendørs 9 Ledig

22 Kostnadstall påvirkes av skjulte feil og mangler nylig utførte investeringer kalkylerente tidshorisont frekvenser levetider formål med tallene Dato: Copyright: Multiconsult Side: 22

23 Begrep i livssyklus Forventningsavvik Byggefeil/skade Kvalitet / Funksjon Nye krav -Offentlig -Marked -Virksomhet Bærekraftig bygging Ref.: S. Bjørberg Multiconsult Utvikling Oppgradering TG 0 Utskifting Påvirkningsmulighet Periodisk vedlikehold TG 1 Reparasjon Utbedring TG 2 Akkumulert vedlikeholdsbehov TG 3 Idé, Program Ferdigstillelse TG = Tilstandsgrad iht NS 3424 Dato: Copyright: Multiconsult Side: 23

24 Modell for kostnadsdekkende husleie, årskostnader Modell basert på NS 3454 Årskostnader for bygninger Kapitalkostnader Verdi fastsatt i prosjektet FDV - kostnader Regnskapstall fra år 200x Indeksregulert Lagt ut over for eksempel 60 år, 7 % rente Diskontert til nåverdi FS FDV Brukstid Dato: Copyright: Multiconsult Side: 24 K Årskostnad Utv Uts

25 Bruksområder Utarbeidelse av kostnadsrammer Konsekvenser av investering Utarbeidelse av FDV(US)-budsjetter Alternativsvurderinger Konsekvenser ved endret bruk Verdivurderinger Kostnadsdekkende husleie Dato: Copyright: Multiconsult Side: 25

26 Beregningsnivåer iht RIF Tre nivåer (iht Årskostnader Bok 1 Kalkyleanvisning ) Nivå 1 Innledningsvis, grovt anslag av tot. FDV basert på entreprisekost samt faktorer Nivå 2 Nøkkeltall på to-sifret nivå. Kvalitet, standard klart Nivå 3 Kalkyle på bygningsdelsnivå Dato: Copyright: Multiconsult Side: 26

27 Hvordan ta hensyn? Konsept program Detaljprosjekt Forprosjekt Byggefase Overlevering Bruksfase Estimat av investering og FDV Levetidskategori TPD-krav Miljøregnskap FDVU på nivå 2 3 Miljøregnskap (faktor 4 og 10-mål) Alternativskalk. Synliggjøre TPD-krav Miljøkrav om ombruk, gjenbruk etc Krav til FDVUleveranse i alle anbud FDVUbusdsjett Dokumentkontroll. Alt. løsninger med LCCkalk. Serviceavtal er Ajourførte dokumenter Nøkkeltall for avvik Nøkkeltall Benchmarking Aktiv TPD Tilstandsbasert drift og vedlikeh SLA KTI TFP Produksjon for å bygge Prod. av bygget Produksjon i bygget Dato: Copyright: Multiconsult Side: 27

28 Levetidsmodellen Levetidsmodellen: 1, 2, 3: Ballongen 4: Loddet 5: Korreksjon Kvalitet / Funksjon 1. Materiale 2. Design 3. utførelse 5. Prev. vedl. 4. Miljø Dato: Copyright: Multiconsult Side: 28

29 Hva skjer ved å utsette vedlikehold? 3: Avbrudd i virksomhet 2: Kortere LT andre BD 1: Kortere LT egen BD 0: Mer skade egen BD Tot. vedl. Prev vedl. Akutt vedl. Friområde Følgeskader Dato: Copyright: Multiconsult Side: 29

30 Hva er det som betyr noe?? Materialene, men.. Dato: Copyright: Multiconsult Side: 30

31 Hva er det som betyr noe??? Materialer settes sammen til komponenter Dato: Copyright: Multiconsult Side: 31

32 Hva er det som betyr noe??? Komponenter settes sammen til bygningsdeler BD 1 som settes sammen til hus Dato: Copyright: Multiconsult Side: 32

33 Hva er det som betyr noe??? BD 3 BD 1 BD 2 Overgangene gir de største problemene Dato: Copyright: Multiconsult Side: 33

34 Hva er TFP? TFP er å føre en idé frem til visualisert beslutningsgrunnlag med akseptabel risiko Marked Myndigheter Detaljering Visjon Kunder, brukere Driftskompetanse Kundens marked Nettverk Kommunikasjon Økonomi Kunde Analyse Virksomhetsanalyse Egne resurser Syntese Konsulent Miljøteknologi Økonomi, risiko, LCC Visualisering Prosjektledelse Bygge- og anleggsteknologi Nettverk Arkitekter Finansinstitusjoner Beslutningsgrunnlag Myndigheter Entreprenører Eiendomsutviklere Ref.: K. Hegge Multiconsult AS Prosess/tid Dato: Copyright: Multiconsult Side: 34 KHe Juni 2002

35 TFP gir tryggere og raskere beslutningsunderlag Endrede krav Opprinnelige krav System Erfaring TFP Prosjektering Bygging FDVU Kjernevirksomhet Ombygging med TFP Idé Visualisert beslutningsunderlag Tidspunkt hvor en vet nok med akseptabel risiko Dato: Copyright: Multiconsult Side: 35

36 De fire økonomier Kan gi store utviklingskostnader Nåv. FDV Virksomhetskostnader Inntekter TFP 10% 10% Kapital Husleie 10% 10% 1% 0,65% 0,065% Prosjektering Bygging Utbygger Bruker Dato: Copyright: Multiconsult Side: 36

37 Økonomi Kostnad Kostnad Dynamisk innhold i bygget, dvs krav til TPD Statisk innhold I bygget, dvs ingen spesielle krav til TPD Tid 1. SLP 2. SLP 3. SLP 1. SLP Cash flow Totaløkonomi Stikkord: TPD, SLP Dato: Copyright: Multiconsult Side: 37

38 Sentrale begrep Tilpasningsdyktighet (TPD) er en funksjon av fleksibilitet generalitet evne til planendring evne til funksjonsendring elastisitet evne til volumendring Service Life Period (SLP) er den perioden det ikke foregår endringer i kjernevirksomheten Dato: Copyright: Multiconsult Side: 38

39 Erfaringer Bra hjelpemiddel både i prosjektering, bygging og drift Klare krav fra byggherren for å lykkes Stor nytte av systematikken for utvikling av nøkkeltall Bevisstgjøring om at arealer koster Påvirkning av primærvirksomheten Systematikken og kravene er kommet for å bli Dato: Copyright: Multiconsult Side: 39

40 Referanser Årskostnader Bok 1: Beregningsanvisning RIF 1993 Årskostnader Bok 2: Bygninger i bruk RIF 1993 Årskostnader Bok 3: Beregningseksempler RIF 1993 Rapport: Nøkkeltall for Benchmarking RIF 1999 NS 3454 Livsykluskostnader for Byggverk NBR 2000 Livssykluskostnader Innføring og prinsipper NBEF 2003 Avskrivninger Innføring og prinsipper NBEF 2005 NBI s Byggdetaljblader LCProfit fra Statsbygg LCC-kalkyle Dato: Copyright: Multiconsult Side: 40

41 Takk for oppmerksomheten Questions? Suggestions? Proposals? Critisism? Improvement? Dato: Copyright: Multiconsult Side: 41