MULTICONSULT. Definisjoner. Kontoplan. Beregningsnivåer. Bruksområder. Professor Svein Bjørberg MULTICONSULT

Transkript

1 MULTICONSULT Totalleverandør av rådgivningstjenester kompetent - kreativ - komplett NS 3454 Livssykluskostnader Professor Svein Bjørberg MULTICONSULT Innhold Definisjoner Kontoplan Beregningsnivåer Bruksområder Dato: Side: 2

2 Utvikling mot bygningsforvaltning 1975: Lov om sanering ble lov om byfornyelse 1980-tallet: Byfornyelse/ombygging : 3B-programmet (Årskost., bolig/miljø) : Bygningsforvaltning som delprogram i NFR (organisering, EDB-systemer,totaløkonomi, totaløkonomi tilstandsanalyse, vedlikeholdsplanlegging, utdanning) 2007: CEN-standard om FM (Facility Management) Dato: Side: 3 Bokstavenes inntog V (vedlikehold): 1200-tallet D (drift): RIF 1978 F (forvaltning): Bærum kommune ca 1980 FDV (i sammenheng): NS 3454 Årskostnader 1987 U (utvikling): Nytt rikshospital 1990 S (service / støtte): CIB W P (potensiale): Rev. NS Livsykluskostnader FM: Tidlig på 90-tallet Nordisk enighet: LCC-Norden 2004 Dato: Side: 4

3 Livssykluskostnader Livssykluskostnader omfatter iht NS 3454 alle kostnader for tjenester og ressurser for at byggverket skal fungere til sin hensikt. Som tillegg kan medtas kostnader som støtter opp om virksomheten. FDVU dvs knyttet til byggverket S dvs knyttet til service og støttefunksjoner Dato: Side: 5 Arealkostnader Kumulative kost over 50 år Kapitalkostn. Byggekostn. Planløsning 5-7 år Installasjoner år Bærekonstruksjon 50 år Tid Dato: Side: 6

4 Facility Management Vedlikehold Drift Potensiale Kjernevirksomhet Forvaltning Utvikling Service Dato: Side: 7 Det er blitt mange bokstaver FDVUS + P = FM FM + K = BEF Dato: Side: 8

5 Forvaltning (F) Omfatter ledelse, planlegging, organisering og kontroll av det totale FDVU-arbeidet: Målformulering for FDVU-arbeidet og strategiutvikling Ansvar for utvikling og service av eksisterende bygningsmasse (bruksendring, arealbehov, nybygg/ombygg) bygg) Administrasjon Skatter og avgifter Oppfølging av avtaler/kontrakter (forsikring, service, leieforhold) Dato: Side: 9 Drift (D) Mål: Opprettholde bygningen og de tekniske installasjoner på et fastsatt funksjonalitetsnivå Tilsyn og overvåking (varme/-ventilasjonsanlegg) Renhold (Kvalitet- eller kvantitet?) Energiforsyning (ENØK) Renovasjon Dato: Side: 10

6 Vedlikehold (V) Mål: Opprettholde bygningen og de tekniske installasjoner på et fastsatt kvalitetsnivå Planlagt vedlikehold (intervallbundet) Utskifting Tilstandsbasert vedlikehold Dato: Side: 11 Utvikling (U) og Service (S) U: Tiltak for å opprettholde bygningsmassens verdi over tid Nye funksjonskrav/brukerkrav (små endringer) Endrede markedsvilkår Oppgradering i henhold til nye forskrifter (HMS, brann) S: Service-tilbud til kjernevirksomheten (støtte opp om): IT-tjenester, kantine, post, transport i forb. med flytting Dato: Side: 12

7 Facility Management Tar utgangspunkt i brukernes og virksomhetens behov Ledelse og oppfølging av lokaler, service og ressurser som skal være til støtte for bedriftens kjernevirksomhet = samling av støttefunksjoner for kjernevirksomheten Skal bidra til at rammen omkring kjernevirksomheten til enhver tid er optimale Dato: Side: 13 Fire hovedbegrep Levetidskostnader (L K = prosjekt + neddisk. FDVU) (Livssykluskostnader (L K + avhendingskostnad)) Årskostnader (Å k = annuitet av L k ) Årlige kostnader (kalkulerte eller registrerte kostnader for et år) Nøkkeltall (gjennomsnittlige registrerte for mange bygninger eller en bygning over mange år) Dato: Side: 14

8 Investering kr år Dato: Side: 15 Årlig FDV kr Årlig FDV-kostnader år Dato: Side: 16

9 Periodiske kostnader (Vedlikehold / Utskiftning / Utvikling) kr V VUU VUU V VU Årlig FDV-kostnader år Dato: Side: 17 Diskontering kr Diskonteringsfaktor: Nåverdienavenkrone innbetalt i slutten av år n. FDVU Årlig FDV-kostnader år Dato: Side: 18

10 Årskostnader (annuitet) FDVU kr Annuitetsfaktor: Den faktor en må multiplisere levetidskostnaden med for å få like årlige beløp over brukstiden. Årskostnad år Dato: Side: 19 Revidert NS 3454 Livssykluskostnader STANDARDPOSTER BYGG- OGEIENDOMSFORVALTNING TILLEGGSPOSTER FM- FacilitiesManagement FDVU 1 Kapitalkostnader 2 Forvaltningskostnader 3 Driftskostnader 4 Vedlikeholdskostnader 5 Utviklingskostnader 6Ledig 7 Service/Støttekostnadtil kjernevirksomheten 8 Potensialei eiendom 9Ledig 10 (Ledig) 20 (Ledig) 30 (Ledig) 40 (Ledig) 50 (Ledig) (Ledig) 80 (Ledig) Prosjektkostnader 21 Skatter ogavgifter 31 Løpende drift 41 Planlagt vedlikehold 51 Løpendeombygging Adm. ogkontorledelse 81 Ombygging Restkostnad 22 Forsikringer 32 Renhold 42 Utskiftinger 52 Offentligekrav og pålegg Sentralbord/resepsjonstjeneste 82 Påbygg/Tilbygg Administrasjon 33 Energi Oppgradering Kantine/Catering tjeneste Vann og avløp Møbler oginventar Avfallshåndtering Flytting/rokkeringarbeidsplasser Vakt ogsikring Tele- ogit-tjenester Utendørs 47 Utendørs 57 Utendørs Post- ogbudtjeneste 87 Utendørs Rekvisita- og kopieringstjeneste Diverse 29 Diverse 39 Diverse 49 Diverse 59 Diverse Diverse 89 Diverse 99 Dato: Side: 20

11 NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur 1 Kapitalkostnader 10 Ledig 11 Prosjektkostnader 12 Restkostnader 3 Driftskostnader 30 Ledig 31 Løpende drift 32 Renhold 33 Energi 34 Vann og avløp 35 Avfallshåndtering 36 Vakt og sikring 37 Utendørs 2 Forvaltningskostnader 20 Ledig 21 Skatter og avgifter 22 Forsikringer 23 Administrasjon 4 Vedlikeholdskostnader 40 ledig 41 Planlagt vedlikehold 42 Utskiftinger Dato: Side: 21 NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur 5 Utviklingskostnader 50 Ledig 51 Løpende ombygging 52 Offentlige krav og pålegg 53 Oppgradering g - 57 Utendørs 6 Ledig (denne er tiltenkt mediakost. Omfatter post 33, 34, 35 for sammenligning med DK, S) Dato: Side: 22

12 NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og struktur 7 Service / støtte til kjernev. 70 ledig 71 Adm. Og kontorledelse 72 Sentralbord / resepsjon 73 Kantine / cateringtjeneste gj 74 Møbler og inventar 75 Flytting / rokkering arb.pl. 76 Tele- og IKT-tjenester 77 Post- og budtjeneste 78 Rekvisita- og kopiering 79 Diverse 8 Potensiale i eiendommen 80 Ledig 81 Ombygging (tømt bygg) 82 Påbygg / tilbygg Utendørs 9 Ledig Dato: Side: 23 Kostnadstall påvirkes av skjulte feil og mangler nylig utførte investeringer kalkylerente tidshorisont frekvenser levetider formål med tallene Dato: Side: 24

13 Begrep i livssyklus Forventningsavvik Byggefeil/skade Kvalitet / Funksjon Nye krav -Offentlig -Marked -Virksomhet Bærekraftig bygging Ref.: S. Bjørberg Multiconsult Utvikling Oppgradering TG 0 Utskifting Påvirkningsmulighet Periodisk vedlikehold TG 1 Reparasjon Utbedring TG 2 Akkumulert vedlikeholdsbehov TG 3 Idé, Program Ferdigstillelse TG = Tilstandsgrad iht NS 3424 Dato: Side: 25 Modell for kostnadsdekkende husleie, årskostnader Modell basert på NS 3454 Årskostnader for bygninger Kapitalkostnader Verdi fastsatt i prosjektet FDV - kostnader Regnskapstall fra år 200x Indeksregulert Lagt ut over for eksempel 60 år, 7 % rente Diskontert til nåverdi Utv Uts FS FDV Brukstid Årskostnad Dato: Side: 26

14 Bruksområder Utarbeidelse av kostnadsrammer Konsekvenser av investering Utarbeidelse av FDV(US)-budsjetter Alternativsvurderingerti i Konsekvenser ved endret bruk Verdivurderinger Kostnadsdekkende husleie Dato: Side: 27 Beregningsnivåer iht RIF Tre nivåer (iht Årskostnader Bok 1 Kalkyleanvisning ) Nivå 1 Innledningsvis, grovt anslag av tot. FDV basert på entreprisekost samt faktorer Nivå 2 Nøkkeltall på to-sifret nivå. Kvalitet, standard klart Nivå 3 Kalkyle på bygningsdelsnivå Dato: Side: 28

15 Hvordan ta hensyn? Konsept program For-prosjekt Detaljprosjekt Byggefase Overlevering Bruksfase Estimat av investering og FDV Levetidskategori TPD-krav Miljøregnskap FDVU på nivå 2 3 Miljøregnskap (faktor 4 og 10- mål) Alternativskalk. Synliggjøre TPDkrav Miljøkrav om ombruk, gjenbruk etc Krav til FDVUleveranse i alle anbud Dokumentkontroll. Alt. løsninger med LCC-kalk. Serviceavtaler Ajourførte dokumenter FDVUbusdsjett Nøkkeltall for avvik Nøkkeltall Benchmarking Aktiv TPD Tilstandsbasert drift og vedlikeh SLA KTI TFP Produksjon for å bygge Prod. av bygget Produksjon i bygget Dato: Side: 29 Levetidsmodellen Levetidsmodellen: 1, 2, 3: Ballongen 4: Loddet 5: Korreksjon Kvalitet / Funksjon 1. Materiale 2. Design 3. utførelse 5. Prev. vedl. 4. Miljø Dato: Side: 30

16 Hva skjer ved å utsette vedlikehold? 3: Avbrudd i virksomhet 2: Kortere LT andre BD 1: Kortere LT egen BD 0: Mer skade egen BD Tot. vedl. Prev vedl. Akutt vedl. Friområde Følgeskader Dato: Side: 31 Hva er det som betyr noe?? Materialene, men.. Dato: Side: 32

17 Hva er det som betyr noe??? Materialer settes sammen til komponenter Dato: Side: 33 Hva er det som betyr noe??? Komponenter settes sammen til bygningsdeler BD 1 som settes sammen til hus Dato: Side: 34

18 Hva er det som betyr noe??? BD 3 BD 1 BD 2 Overgangene gir de største problemene Dato: Side: 35 Hva er TFP? TFP er å føre en idé frem til visualisert beslutningsgrunnlag med akseptabel risiko De etaljering Visjon Kunder, brukere Kundens marked Nettverk erk Driftskompetanse Kommunikasjon Marked Økonomi Kunde Analyse Virksomhetsanalyse Myndigheter Egne resurser Syntese Konsulent Miljøteknologi Økonomi, risiko, LCC Visualisering Prosjektledelse Bygge- og anleggsteknologi Nettverk Arkitekter Finansinstitusjoner Beslutningsgrunnlag Myndigheter Entreprenører Eiendomsutviklere Ref.: K. Hegge Multiconsult AS Prosess/tid KHe Juni 2002 Dato: Side: 36

19 TFP gir tryggere og raskere beslutningsunderlag Endrede krav Opprinnelige krav System Ef Erfaring TFP Prosjektering Bygging FDVU Kjernevirksomhet Ombygging med TFP Idé Visualisert beslutningsunderlag Tidspunkt hvor en vet nok med akseptabel risiko Dato: Side: 37 De fire økonomier Kan gi store utviklingskostnader Nåv. FDV Virksomhetskostnader Inntekter TFP 10% 10% Kapital Husleie 10% 10% 1% 0,65% 0,065% Prosjektering Bygging Utbygger Bruker Dato: Side: 38

20 Økonomi Kostnad Kostnad Dynamisk innhold i bygget, dvs krav til TPD Statisk innhold I bygget, dvs ingen spesielle krav til TPD Tid 1. SLP 2. SLP 3. SLP 1. SLP Cash flow Totaløkonomi Stikkord: TPD, SLP Dato: Side: 39 Sentrale begrep Tilpasningsdyktighet (TPD) er en funksjon av fleksibilitet generalitet evne til planendring evne til funksjonsendring elastisitet evne til volumendring Service Life Period (SLP) er den perioden det ikke foregår endringer i kjernevirksomheten Dato: Side: 40

21 Summary of developement on LCC 1. Only investment K Lowest price 2. K + MOM Life Cycle Cost (LCC) 3. K + MOM+D+S=K+FM Total Area-cost and Service 4. As 3 but also Core Business Adaptability to support change in core business activities K K K ADB K CB-Cost Dato: Side: 41 Erfaringer Bra hjelpemiddel både i prosjektering, bygging og drift Klare krav fra byggherren for å lykkes Stor nytte av systematikken for utvikling av nøkkeltall Bevisstgjøring om at arealer koster Påvirkning av primærvirksomheten Systematikken og kravene er kommet for å bli Dato: Side: 42

22 Computer aided tools A lot of self-made tools based on excel Alternativ wall solution and materials Free for use: LCProfit developed by DPCP Free for use, just download: 11 excel sheets for all the calculations and extraction of main key figures KPI Benchmarking Network (nfb) Members put their figures into the database Member data (organisation, sector, adress, contact etc Object data (building type, location, area, year of constr. Etc Consumption data (MOM-costs on sub-level, consumption etc Norwegian Facility Management (NfN) Activities simular to nfb, but Limited to members Dato: Side: 43 Referanser Årskostnader Bok 1: Beregningsanvisning RIF 1993 Årskostnader Bok 2: Bygninger i bruk RIF 1993 Årskostnader Bok 3: Beregningseksempler RIF 1993 Rapport: Nøkkeltall for Benchmarking RIF 1999 NS 3454 Livsykluskostnader for Byggverk NBR 2000 Livssykluskostnader Innføring og prinsipper NBEF 2003 Avskrivninger Innføring og prinsipper NBEF 2005 NBI s Byggdetaljblader LCProfit fra Statsbygg LCC-kalkyle Dato: Side: 44

23 Takk for oppmerksomheten Questions? Suggestions? Proposals? Critisism? Improvement? Dato: Side: 45