Tilstandsregistrering, FDV og forvaltningsplan

Transkript

1 Forum for MA-kirker i stein Tilstandsregistrering, FDV og forvaltningsplan 4. februar 2014 Professor / FoU-leder Svein Bjørberg

2 Bakgrunn Siv.ing. Bygg fra NTNU 1973 Eksisterende bygg fra Ombygging, bevaring, fredning FoU-aktiviteter - Utvikling av bygningsforvaltning som fagområde - NS 3424, NS 3454, Modell (Multi-Map) for teknisk verdi, opp-gradering, åpningsballanse, tilpasningsdyktighet++ - LCC-Norden, ISO / CEN - Byggeskader (RUB), Bygningssakkyndige, Hurtig-Erfa - Effektive helsebygg - Sustainable Refurbishment (SURE Nordisk) Professor II ved NTNU (ombygging, BEF) ved bygg (Eiendomsutvikling og forvaltning) ved ark KA - Veileder dr-grad Før tårnene faller (Max Ingar Mørk), mange kirkebygg 2

3 Multiconsults kjernevirksomhet er rådgivning og prosjektering Multiconsult skal være multifaglige tilby multifaglige produkter i regionene vi er tilstede i tilstede i seks forretningsområder Bygg og eiendom Industri Olje og gass Samferdsel og infrastruktur Energi Miljø og naturressurser God fagkompetanse i kombinasjon med prosjektstyrings- og prosjektlederkompetanse er basis for vår virksomhet God eiendomsledelse 19 oktober 2011

4 Bygg- og eiendomsforvaltning i Multiconsult Oppdragseksempler Nye Ahus Tidligfaserådgivning og livsløpsanalyser FDVU- rådgivning i byggeprosjekter Porteføljeforvaltning og -utvikling Strategiske bygningsanalyser/ porteføljevurderinger (multimap.) Mulighetsstudier Vedlikeholdsplanlegging Eiendomsledelse/Endringsprosesser Strategi- og policy for eiendomsforvaltning Omstillingsprosesser/organisering Lokalisering og effektivisering Konkurranseutsetting/ SLA Leietakerrådgivning Eiendomsøkonomi og benchmarking Nøkkeltall LCC/alternativsvurderinger Benchmarkingsprosesser Radiumhospitalet Telenor Fornebu Operaen Kilden God eiendomsledelse 19 oktober 2011

5 Tilstandsregistrering

6 Noen kjennetegn i offentlig bygningsmasse MC-rapporter (163 mrd), 2007 (145 mrd), 2013 (124 mrd) NOU 22: Velholdte bygg gir mer til alle Riksrevisjonen - Sykehus, kommuner, universitet og høyskoler State of the Nation , 2011 Arbeidstilsynet - Skolebygg (inneklima), sykehus (arbeidmiljø) Diverse prosjekt- og masteroppgaver ved NTNU - Bygg. Og eiendomsforvaltningen er usynlig pulverisert I byråkratisk hierarki KA 6

7 Vel bevart? (KA 2005/ /2010) Ved undersøkelsen i 2005/2006 ble det påvist alvorlige vedlikeholdsmangler knyttet til kirkenes ytterflater, det vil si tak, tårn, yttervegger og fundamenter. 32 %, eller hver tredje kirke, utilfredsstillende tilstand på ytterveggene. For de automatisk fredede kirkene (eldre enn 1650) var andelen 44 %. tilstanden på yttertak og tårn utilfredsstillende på 26 % Undersøkelsen i 2009/2010 viser at det har skjedd en vesentlig forbedring av tilstanden de siste årene. utilfredsstillende tilstand på ytterveggene for bare 22 % av kirkene. For de automatisk fredede kirkene har andelen sunket til 25 %. En lignende utvikling har skjedd med yttertak og tårn som er redusert til 21 % 7

8 8

9 Hva er tilstand??? 9

10 Ekte hussopp 10

11 Bakgrunn for standard Hva? Tilstandsanalyse gir øyeblikkstilstand og vurderer denne mot gitte krav. Også vurderinger av konsekvens, årsak m.v. Hvorfor? Behov for å sikre pålitelig og entydig tilstandsdokumentasjon. Grunnlag for riktige beslutninger ifm. overtagelse, vedlikehold, utvikling, ombygging, garanti, kjøp/salg, byggeskader/byggefeil. Hvem? Effektivt verktøy for ulike beslutningstakere, slik som: - eiere og leietakere - selger / kjøper - driftsansvarlige - rådgiver, arkitekter, takstmenn, entreprenører etc. 11

12 Definisjoner (NS 3424) Avvik - Tilstanden er dårligere enn det referansenivå som fastsettes for analysen Tilstand - objektets status / beskaffenhet på et gitt tidspunkt Tilstandsanalyse - samlet analyse med definering av oppgavens formål, omfang og referansenivå, planlegging, registrering, vurdering og rapportering av tilstand samt beskrivelse av tiltak Referansenivå - Forhåndsdefinerte krav til tilstand som gjelder for byggverket eller bygningsdelen Symptom - observerbare forhold som gir indikasjon for hvilken tilstand et byggverk eller bygningsdel befinner seg i 12

13 Prinsipp Enkelt og greit prinsipp, men - medfører ansvar - krever fagkompetanse 13

14 Om standarden 3 analysenivåer 4 tilstandsgrader (TG 0-TG 3) - Gradering av avvik fra et referansenivå - Referansenivå = forhåndsdefinerte krav (dagens/opprinnelige krav, funksjonskrav mm) 4 konsekvensgrader (KG 0-KG 3) 3 nivåer av risiko (lav, middels, høy) 14

15

16 Hovedprinsipper Fastsettelse av tilstandsgrad: hele tall dvs 0, 1, 2 eller 3 16

17 Gjennomføring av oppdrag Utstyr ved nivå 1 Generelt - målebånd / meterstokk, syl, hammer - lommelykt, kamera, blitz, film, - skrivesaker, vater (rettholdt), - poser for prøver Oppmåling - målebånd, teleskopisk målestav, enkel elektronisk avstandsmåler Bærekonstr. - enkelt borutstyr, meisel, risslupe, overdekningsmåler, gipspulver, - fenolftalinoppløsning Lydforhold - enkel dba-måler Temp., fukt - enkel fuktmåler, termografering 17

18 Krav til kompetanse Kunnskap om - tilstandsanalyser/metoder og erfaring fra gjennomføring - byggverket, farer, problemstillinger - samspillet mellom byggverket og andre forhold Nødvendig kjennskap til relevante fagområder Ansvarlig skal kjenne NS 3424 Kompetanse skal dokumenteres i rapporten 18

19 Vel bevart? 1. Yttertak og tårn 2. Yttervegger 3. Grunn og fundamenter 4. Interiør og inventar 5. Sikring av verdigjenstander 6. Orgel 7. Brann- og tyverisikring 8. Tekniske installasjoner og inneklima 9. Utendørs 10. Tilgjengelighet 11. Funksjonalitet 12. Samlet vurdering av bygning, installasjoner og funksjoner Ha fokus på overganger, detaljer og symptomer 19

20 Forvaltning, Drift og Vedlikehold

21 The First Maintenance Law King Magnus the Lawmaker in 1278: All farmers must tar their church every third winter 21

22 God eiendomsforvaltning 22

23 Hvordan? Vedlikeholdsplan Tilstandsanalyse Forventet levetid (LCC) Vedlikeholdsstrategi 23

24 Bygningene trenger ulik oppfølging gjennom livsløpet hvordan er din portefølje sammensatt? Her befinner alle kirkene seg 24

25 Vedlikeholdsstrategi - en «slagplan» for riktig vedlikehold Valg av strategi har konsekvenser FRA: Manglende strategi Manglende vedlikeholdsplan Lite planmessig vedlikehold Akkumulert etterslep Dårlig kapitalforvaltning Ingen referanse Vedlikehold salderes «Brannslukking» Følgeskader Verdiforringelse TIL: Vedlikeholdsstrategi Vedlikeholdsplan Budsjettplan Verdibevaring God kapitalforvaltning Kilde: Multiconsult 25

26 Eksempel på innhold i vedlikeholdsstrategi Ambisjonsnivå - Eks: Bygningsmassen skal ikke ha en samlet vektet tilstandsgrad svakere enn 1,3 - Detaljering av porteføljen med ulike arealtyper med hvert sitt ambisjonsnivå Referansenivå - Tilstanden objektet hadde da det var nytt (designnivå) - Funksjonen objektet hadde da det var nytt (designnivå) - Antikvarisk tilstand som sikrer at verneverdi ikke går varig tapt Akseptnivå - Eks. Det skal ikke forekomme komponenter med tilstandsgrad 3 Føringer for prioritering av tiltak - Eks. Tiltak skal prioriteres etter levedyktighetsmodellen - Eks. Tiltak skal prioriteres etter risikovurdering Styringsparametere for vedlikehold - Eks. Tilstandsanalyser skal gjennomføres hvert 5. år (20% av bygningene hvert år). 26

27 Ambisjonsnivå Hvor høyt skal ambisjonsnivået være for ulike typer arealer? Eks: Skal et lager ha krav til like god tilstand som et laboratorium? Hvilken tilstandsgrad skal bygningsmassen ha? - For hele porteføljen - For hver enkelt bygning/bygningstype - Levedyktige bygninger - Bygninger som skal fases ut - Komponentnivå / vurdering av kritikalitet 27

28 Akseptnivå Ulike akseptkriterier Lover og forskrifter HMS/SHA Funksjonskrav, driftssikkerhet Økonomisk verdibevaring Estetikk 28

29 Prinsippskisse for vedlikehold - hvilket nivå passer for helseforetakene? 29

30 Forvaltningsplan

31 Verdibevarende vedlikehold Det handler om å bevare verdier Det er stor forskjell på 1) å holde seg i form (preventivt vedlikehold) 2) å komme i form (oppgradering) Om du lar (huset) kroppen forfalle, går det fort nedover.. 31

32 Forankring av vedlikeholdsplanen Strategiplan Helhetsplan (totale bygningsmassen, funksjonalitet, TPD) Utviklingsplan (ombygging, oppgradering av det enkelte bygg) Vedlikeholdsplan (kort og lang sikt, baseres på tilstandsanalyse) Driftsplan (dag, uke, måned) 32

33 Prosessen Tilstandsregistrering Oppdatering av tilstandsregistrering hver 3. til 5. år Oppdatere vedlikeholdsplanen Etablere 3-5- årsplaner Prioritere neste års tiltak Anbefaling: Lag en veileder For kirkebygg Gjennomføre tiltak Budsjettprosess Planlegge tiltak Evt. justeringer ift. endelig budsjett 33

34 Utarbeidelse av vedlikeholdsplanen Etablere 3-5- årsplaner Identifisering av nødvendige tiltak - Beskrivelse, mengde Vedlikeholdsplanen er et levende dokument som - Gir oversikt over tilstand og behov for tiltak, kort og lang sikt - Bidrar til at riktige tiltak blir gjort til riktig tid - Sikrer at større utskiftninger kan planlegges - Underlag for utarbeidelse av realistiske budsjetter - Sikrer avsetting av midler til å dekke fremtidig behov - Gir bedre mulighet for oppfølging Oppfølging og ekstrahering av styringsinformasjon 34

35 Utarbeidelse av vedlikeholdsplanen Detaljert nivå Basert på en detaljert tilstandsanalyse Inneholder - Objektdata - Tilstandsbeskrivelse - Tilstandsgrad / konsekvensgrad - Omfang /mengde - Enhetspris - Tidspunkt (startår + frekvens) Prosessen: Detaljert plan Prioritering Budsjett Anbud/ tilbudsforespørsel Gjennomføring 35

36 Vedlikeholdsplan 36

37 Takk for oppmerksomheten Har du spørsmål, ta kontakt med Svein Bjørberg Preben Jensen Bygg har sjel 37