LCC: Konseptvalg i tidligfase

Transkript

1 LCC: Konseptvalg i tidligfase Christian Listerud Seksjon for Eiendomsledelse Kort om meg Christian André Listerud Sivilingeniør Bygg og Miljøteknikk Jobber i seksjon for Eiendomsledelse i Multiconsult Erfaring med LCC: - Masteroppgave: Levetid og livsløpskostnader for bygninger - Jobbet med LCC for mange byggeprosjekter: Nye Deichmanske hovedbibliotek, nytt Munch museum, Campus Ås, Kilden, Bodø kulturhus m.m. - Medlem i standardiseringskomiteen for den internasjonale standarden for LCC (ISO Buildings and constructed assets Service life planning Part 5: Life cycle costing) - Styremedlem i LCC forum 2

2 Agenda Bakgrunn Eksempler på bruk Erfaringer 3 Hvorfor brukes LCC i dag? I Lov om offentlige anskaffelser 6: Alternativanalyser - Hva gir mest kostnadseffektiv balanse mellom kapital og driftskostnader. Hva kan vinnes på driftssiden mot hvilken investering på kapitalsiden? BREEAM, OPS m.m. Utarbeidelse av kostnadsrammer, FDV budsjetter 4

3 Når gjøre LCC vurderinger? Mulighetene for påvirkning/foreta endringer i tidligfase er store til minimal kostnad. Fokus bør ligge på virksomhetens (sluttbruker) endringsbehov over tid. 5 Fokus på tidligfase Eksempel: Kontorbygg, 60 år levetid, 7 % kalkulasjonsrente 6

4 Økt fokus på tidligfaseplanlegging Viktig i tidligfase 7 Eksempler på bruk 8

5 Eksempel på vurderinger i tidligfase Framsenteret Framsenteret i Tromsø er en videreføring av Polarmiljøsenteret. Dagens bygg er på m² og ble tatt i bruk i Det nye bygget er forutsatt plassert parallelt med eksisterende bygg, på sørsiden. Nybygget prosjekteres som passivhus og er et pilotprosjekt i "Framtidens byer". Forprosjektet ble levert oktober 2012, og Statsbygg avventer vedtak om finansiering før igangsetting av detaljprosjekt/byggefase. 9 Vurderinger i tidligfase Film 1 Konseptvalg Film 2 Bygningsform Film 3 Arealeffektivitet Film 4 Fasadeform Film 5 Energi Film 6 Romløsning 10

6 Konseptvalg Må se totalbildet ikke kun FDVU/m2 - Kr pr ansatt/bruker - M2 pr ansatt/bruker Høy arealeffektivitet gir høy LCC pr BTA men lav pr ansatt/bruker - Brutto/netto faktor - Sambruk Lav faktor gir høy LCC pr BTA, men lavest totalkostnad Gir lengre driftstider og høyere LCC pr m2 men lavere pr bruker. Kan gi inntekter 11 Alternativsberegninger BREEAM Skal gjøres i konsept/ forprosjektfasen Stiller krav til - Beregning av LCC over 25/30 og 60 år Alternativsberegning for minst to materialer av - Kontruksjon - Klimaskjerm - Tekniske installasjoner - Overflater 12

7 BREEAM Valg av alternativer Velg materialer som det er stort omfang av eller det er behov for mye vedlikehold på Alternativer kan være: - Fasademateriale - Dobbelfasade vs rehab av gammel - LED vs T5 belysning - Takoverflate - Varmesystem - Overflater gulv 13 BREEAM Grunnlagsinfo LED Investering: 325 kr/m2 Drift(strøm): 22 kr/m2 Vedlikehold: 0 kr/m2 Utskiftning: 423 kr/m2 Levetid: 15 år T5 Investering: 265 kr/m2 Drift: 32 kr/m2 Vedlikehold: 24 kr/m2 hvert 5. år Utskiftning: 345 kr/m2 Levetid: 15 år 14

8 BREEAM Beregning Analyseperiode: 60 år Realrente: 4 % 15 Estimere totale FDV kostnader Forprosjektfase Årskostnader (kr/år) Totalt 1 Kapitalkostnader Forvaltningskostnader Løpende drift Renhold Energi Vann og avløp Avfallshåndtering Vakt og sikring Utendørs Vedlikeholdskostnader Kr/m2 BTA Sum FDV Totalt (KFDV)

9 Erfaringer Beregninger gjøres gjerne i slutten av prosjekter, og gjerne kun for å oppfylle LOA Noen krever beregning av LCC i anbudskonkurranser på detaljert nivå - Vanskelig å vurdere da alle bruker ulike forutsetninger samt ingen konsekvenser ved feil i beregningene Beregningene er sterkt avhengig av forutsetninger - Nøkkeltall lite tilgjengelig for allmennheten - Lite dokumenterte levetider fra praksis 17 Oppsummering Tidligfaseplanlegging med fokus på livsløpet til bygningen er der man kan bruke LCC som beslutningsunderlag - Vurdering av konsepter - Levetidsplanlegging Husk at god tilrettelegging for kjernevirksomheten er det som har størst innvirkning på totalkostnadene 18

10 Takk for oppmerksomheten! CHRISTIAN ANDRÉ LISTERUD Sivilingeniør Eiendomsledelse og FM (+47) www. 19 Alternativsvurderinger Alternativsvurdering ift ulike løsninger - Eks fasademateriale, tekniske anlegg Gjøres i noen tilfeller der det er tvil om hvilken løsning som bør velges 20

11 Typisk fordeling av kostander Forsyningskostnader 20 % Renholdskostnader 23 % Forvaltningskostnader 8 % Utskiftnings og utviklingskostnader 22 % Drifts og vedlikeholdskostnader 27 % 21 Eksempel på vurdering i tidlig fase Vurdering av teknisk mellometasje Ref HMT nr

12 Eksempel på vurdering i tidlig fase Vurdering av teknisk mellometasje Drift: 750 mill kr pr år 70% lønnsavhengig mill kr pr år 10 % effektivitetstap - 50 mill kr pr år Neddiskontert verdi over 15 år mill kr avh kalkylerente I dag er det tekniske mellometasjer på ca 40 % av arealene 23