Byrådssak /17 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /17 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Årstad, gnr. 162 bnr m.fl., Krohnsminde, Detaljregulering 2 gangs behandling Hva saken gjelder: Rambøll fremmer på vegne av Bergen kommune, Idrettsetaten, planforslag for kombinert formål idrettsanlegg/kontor for et område på Krohnsminde i Årstad bydel, gnr.162 bnr m.fl.. Planområdet er på ca. 4,9 daa og omfatter arealet mellom Krohnsminde idrettsplass og Ibsens gate (jf. fig. 1). Figur 1. Planområdet merket med rød linje Figur 2. Foreliggende planforslag. Området er regulert gjennom reguleringsplan Årstad. Gnr. 162 bnr. 39 Krohnsminde Idrettsplass (arealplan-id 71400), hvor bnr er regulert til Kontor/offentlig formål (F2) og øvrige areal (deler av bnr. 39 og 301) til Anlegg for idrett og sport. FRI2. Planområdet er i gjeldende kommuneplans arealdel KPA ( ) avsatt til Idrettsanlegg. Området ligger innenfor hensynsone kulturminne, og er belastet med gul sone for luftkvalitet og rød- og gul sone hva gjelder veistøy. Planforslaget omfatter også en ny avkjørsel fra Ibsens gate og fortau lang planområdet som grenser mot forannevnte gate. 1

2 Bakgrunn for planforslaget er vedtak i byrådet , sak 1227/13 vedrørende omregulering av tomt F2 i gjeldende reguleringsplan fra kontor/offentlig administrasjon til idrettsformål. Byrådet anbefalte gjennom ovennevnte vedtak at man skulle vurdere ulike løsninger for et idrettsbygg som kunne gi lokaliteter for flerbruk av ulike idretter, eksempelvis kampsport, klatring, dans og annet. Innholdet i idrettsformålet skulle utdypes og drøftes med Idrettsrådet i forbindelse med rullering av idrettsplanen. I forslaget legges det til rette for et bygg for idrettsformål i kombinasjon med kontorformål. Som en del av bygget er det også planlagt et tribuneanlegg og en større åpen plass/terrasse som i planforslaget er benevnt «bygulv» og er tenkt brukt som en møteplass for nærområdet. Planforslaget viser et bygg med 4 etasjer pluss en kjelleretasje til kombinert bruk for parkering og idrett. De to øverste etasjene er foreslått til kontorformål. Det legges til rette for ca. 170 kontorarbeidsplasser (ca m 2 BRA). Idrettsdelen av bygget er sentrert rundt en flerbrukshall på 24 x 36 m. Denne kan deles i 4 saler for parallell bruk. Flerbrukshallen kan også nyttes til arrangement/stevner på konkurransenivå. I alt legges det til rette for ca m 2 BRA til idrettsformålet. Atkomst løses med avkjørsel fra Ibsens gate i den nordlige delen av planområdet, 40 meter sør for eksisterende avkjørsel til Kronstad Distrikts psykiatriske senter DPS. Det er planlagt parkeringsplasser og snu-sløyfe for hente-/bringe situasjon i parkeringskjeller. Ved utleggelse til offentlig høring i tidsrommet kom det inn 9 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene, samt fagetatens anbefalinger, er oppsummert og kommentert i vedlegg D- Merknadsoppsummering-. Primært omhandlet merknadene byggehøyde og forholdet til nabobebyggelsen, trafikksikkerhet i forbindelse med Ibsens gate og avkjørsel fra planområdet til Ibsens gate, vareleveranse og trafikksikkerhet for myke trafikanter, kulturmiljø og bevaring av områdets karakter, grunnvannstand, støy og solforhold. Endringer som er foretatt etter offentlig høring er i hovedsak at byggets femte etasje (på søndre del av forslaget) er tatt bort og maksimal byggehøyde er senket fra kote til kote moh, at avkjørsel til område er flyttet 10 meter lengre sørover og at hensynsone bevaring av naturmiljø erstattes med formålet grønnstruktur. Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten har i sitt fagnotat av kommentert de aktuelle hovedproblemstillingene i planforslaget og redegjort for sitt syn på saken (jf. vedlegg). Det vises også til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C-Planbeskrivelse-. Fagetaten vurderer planforslaget til å legge godt til rette for de aktivitetene som byrådet anbefalte i sitt vedtak vedrørende omregulering av F2. Figur 3. Tverrsnitt gjennom bygget og Ibsens gate. Figur 4. Retningsgivende Illustrasjons plan ( ). 2

3 Etaten er positiv til at det i bestemmelsene er satt et minimumskrav til andel idrettsformål i forhold til kontorformål, at det innlemmes en tribune i selve bygningskroppen og at det legges til rette for en møteplass, et «bygulv», for nærområdet. Prosjektet har endret seg med bakgrunn i merknader/tilbakemeldinger til forslaget som lå ute til offentlig høring. Maksimal byggehøyde er senket fra kote moh. til kote moh. i sør, og høyde forholder seg nå til høyder som gjeldende plan gir rom for. Figur 5: Lengdesnitt av illustrert bygg. Brun stiplet linje viser høyder og volumavgrensning i gjeldende plan. Maksimal byggehøyde varierer nå fra kote moh. på den sørlige delen av bygget til kote på den nordligste delen. Etter fagetatens vurdering fremstår nå foreslått prosjekt bedre tilpasset sine omgivelser enn tidligere forslag, i det det stilles krav til grønne tak og til at fasaden mot Ibsens gate skal deles inn i sekvenser for å bryte opp lengden (noe også gjeldende plan la opp til). Det foreslås en maksimal utnyttelse på % -BRA=220 %, dette er inklusiv parkering. Det er høyere utnyttelse av tomten enn gjeldende reguleringsplan som har maksimal TU = 200 %. Til offentlig ettersyn ble det antydet et bruksareal på ca m 2 og % BRA=220. Maksimal BRA er nå endret til 9363 m 2, BRA er altså redusert med ca. 690 m 2. Etter fagetatens vurdering tyder dette på at illustrert planforslag i innsendt planmateriale til 2. gangs behandling vil ende opp med en utnyttelsesgrad på ca. 200 % BRA. Fagetaten har forståelse for at man kan beholde en viss fleksibilitet i forhold til prosjektfasen, men fraråder en høyere utnyttelse enn 210 % BRA. Avkjørselen i nord er nå flyttet 10 meter sørover etter dialog med Statens vegvesen (SVV). Fagetaten finner å kunne akseptere en avstand fra avkjørselen til DPS på 40 meter. Når det gjelder varelevering og snuhammer inne i BKB er fagetaten sterkt kritisk til løsningen vist i illustrasjonsplanen datert Bekymringen gjelder trafikksikkerheten til brukere av området. Fagetaten peker på Bymiljøetatens uttalelse om at areal ikke kan defineres som gangvei dersom det brukes til varelevering og fraråder også en løsning der det må rygges i et område med gangtrafikk. Fagetaten ønsker primært varemottak og snuhammer løst i plansaken, men slutter seg til å sikre trafikale løsninger innenfor BKB i byggesaks-behandlingen. Fagetaten vurderer antall parkeringsplasser både hva gjelder biler (i alt 11 plasser inkludert en HC- plass) og sykkelparkeringsplasser (i alt 92 stk.) som tilfredsstillende. Området ligger nær bybanen og parkeringshus i Solheims gaten som kan benyttes av tilreisende med bil. Forholdet til grunnvannstand er ikke undersøkt gjennom planforslaget. I gjeldende plan er det satt krav om at overkant (o.k.) gulv ikke kan ligge lavere enn kote moh. grunnet høy grunnvannstand i området. Fagetaten har bedt om en nærmere vurdering av om det er 3

4 hensiktsmessig å etablere en parkeringskjeller på kote +9.00moh, noe som sannsynligvis vil kreve spesielle tiltak både i bygge- og driftsfasen. Man har etterspurt dokumentasjon på at grunnvannstanden ikke endres, og etterspurt hvilke byggetekniske tiltak som hindrer senkning i grunnvannstanden. Forslagsstiller har foreslått at dokumentasjonskravet flyttes til byggesaksbehandlingen da undersøkelsene kun skal utføres dersom det er behov for dem. Dette ut fra et ønske om å unngå å pålegge idrettsseksjonen store utgifter til undersøkelser dersom man i prosjekteringen velger å overholde kote Etter å ha konsultert byggesaksavdelingen tar fagetaten forslaget til etterretning og gir sin tilslutning til utsettelsen. Primært er det boligbebyggelsen nord for Ibsens gate som blir berørt av planforslaget, blant annet gjennom at eiendommene med bnr. 300 og 302 får noe dårligere solforhold enn gjennomføring av gjeldende plan ville gitt. Fagetaten ser på grepet med å redusere bygningshøyde som et riktig valg for å redusere ulempene for naboeiendommer. Støyrapporten er revidert til 2.gangsbehandling, og vurderingen av endring i lydnivå for naboer som følge av refleksjoner fra ny bygningsmasse, viser at denne endring er svært liten og 1dB. Rapporten konkluderer med at det ikke er nødvendig å gjøre tiltak for å redusere refleksjoner fra fasaden på nytt bygg. Trafikksikring av Ibsens gate, gjennom etablering av nye overgangsfelt, vurderes ikke i dette planforslaget og ligger utenfor ansvaret i en reguleringsplan. Skilt og overganger må vurderes av SVV. Hva gjelder forholdet til barn og unges interesser i området, universell tilgjengelighet og naturmangfold, vises det til fagetatens vurderinger i fagnotat datert Forslagstiller opplyser at planområdet hovedsakelig ikke har naturlig vegetasjon bortsett fra en rekke med løvtrær langs Ibsens gate. Løvtrærne langs Ibsens gate har ikke kjente verdier som tilsier at forekomsten kvalifiserer som viktig naturtype, men utgjør viktige grøntelementer i planområdet. Det er ønskelig å bevare trærne om mulig, men de kan erstattes hvis bevaring ikke er mulig under utbyggingen. Dette forholdet er sikret gjennom forslag til planbestemmelser. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet Idrettsanlegg/ Kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Trafikale løsninger innen planområdet må bearbeides i forbindelse med byggesaksbehandling. Løsning for varemottak som er vist på plankartet, kan ikke anbefales. Det må fremmes ny løsning for varemottak i samsvar med TEK Varelevering kan ikke skje via gangveg. Løsninger som innebærer rygging i områder med gangtrafikk, aksepteres ikke. Ny varemottaksløsning kan ha innvirkning på ordlyden i reguleringsbestemmelsenes kulepunkt 3, 5.6, 5.10 og 6.1. Maksimal grad av utnytting settes til % BRA 210 %. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. 4

5 Byrådens vurdering og anbefaling/konklusjon: Planforslaget er utarbeidet som følge av vedtaket i Byrådet , sak 1227/13 vedrørende omregulering av tomt F2 i gjeldende reguleringsplan fra kontor/offentligadministrasjon til idrettsformål. Byrådet er positiv til foreliggende planforslag. Et nytt idrettsbygg som gir bedre tilrettelegging for en rekke ulike idretter vil være positivt for nærområdet og hele bydelen. Byrådet ser også positivt på at planforslaget inneholder en åpen plass «bygulv» - som er tenkt brukt som en møteplass for nærområdet. Dette er en type tilrettelegging som kan bidra positivt til økt aktivitet og attraktivitet i et sentralt byutviklingsområde. Slik kan en realisering av tiltaket bidra til å utvikle Bergen i ønsket retning, jf. målsettinger i KPS Bergen 2030, forslag til ny KPA, byrådsplattformen, etc. Byrådet er likevel ikke tilfreds med alle deler av planforslaget slik det foreligger. Dette gjelder spesielt det forhold at beslutninger om enkelte sentrale plangrep er foreslått utsatt til byggesaksbehandlingen, herunder forhold som handler om trafikksikkerhet. Dette er forhold som burde vært løst gjennom plansaken og derfor må befestet i planbestemmelsene, som sammen med plankartet er de juridiske dokumentene i saken. Plankartet ivaretar i dette tilfellet primært utnyttelsesgraden og byggehøyder. Byrådet ser at trafikkløsninger innenfor planfeltet, som er vist i retningsgivende illustrasjonsplan (vedlegg E), ikke ivaretar trafikksikkerheten for myke trafikanter godt nok. Byrådet peker på at det i prosessen er understreket overfor forslagsstiller at et areal ikke kan defineres som gangvei dersom den også brukes til varelevering. Ved å utsette løsningen på plassering av varemottaket innenfor arealformålet BKB til byggesaken, må prinsippene være sikret i bestemmelsene. At problemstillingen ikke er løst i plansaken, kan tyde på at utnyttelsen av tomten i seg selv er noe høy. Byrådet foreslår derfor et tillegg i bestemmelsenes 5.10 angående trafikksikkerhet etter første punktum: «.Varelevering kan ikke skje via gangveg. Løsninger som innebærer rygging i områder med gangtrafikk, aksepteres ikke. Krav til trafikksikkerhet ved varemottaket går foran utnyttelsesgraden». Med siste punktum menes, at dersom ikke man klarere å løse varemottak adskilt fra publikumsareal, så går trafikksikkerhet foran maks utnyttelse av området. 5

6 Forslagsstiller har valgt å «flateregulere» tomten gjennom at hele tomtearealet bortsett fra formålene fortau, grøntstruktur langs fortauet og avkjørsel, er regulert til bebyggelse og anlegg- BKB. Man har ikke eksplisitt regulert til trafikkarealer (gangveier, snu-hammer osv.) innenfor BKB. I veilederen til Grad av utnytting angir 5-5, % BRA som forhold mellom bruksareal (BRA) og tomteareal. Definisjonen på tomteareal i denne sammenheng fremgår av 5-8 som sier at tomtearealet er det arealet som i planen er regulert til formål - bebyggelse og anlegg-. Ved at formålet BKB er endret fra 4,6 daa i forslaget som lå ute til høring, til 4,3 daa i forelagte forslag, og maksimalt prosjektert BRA nå er endret til 9363 m 2 har det illustrerte prosjektet en % BRA =218. En % BRA =220 vil muliggjøre en BRA på 9460 m 2, dvs en fleksibilitet på 97 m 2 i forhold til viste prosjekt (fordelt på 4 etg.). Illustrasjonsplanen viser, som beskrevet over, en situasjon som ikke er løst tilfredsstillende i plansaken. En maksimal % BRA gir en mulighet, men ikke en rett til slik utnyttelse. Tomten kan utnyttes til maksimal % BRA dersom alle andre kriterier og kvaliteter er imøtekommet. Byrådet følger planetatens ønske om en viss fleksibilitet i forslaget, og åpner derfor for en maksimal % BRA= 220, med forbehold om at 5.10 får et tillegg som beskrevet over. Byrådet finner det videre lite ønskelig at undersøkelser angående et så viktig tema som grunnvannstanden utsettes til byggesaksbehandlingen, når foreliggende illustrasjoner i detaljplanen viser at prosjektet er avhengig av en parkeringskjeller hvor overkant gulv ligger lavere enn kote Byrådet ser samtidig at forslag til bestemmelse krever geotekniske undersøkelser gjennomført som skal sikre at tiltaket ikke medfører senkning av grunnvannstanden i området. Med en slik løsning kan byrådet anbefale forslaget. Når det gjelder må denne utvides som følger: «Geotekniske og miljøtekniske grunnundersøkelser skal være utført før det gis tillatelse til igangsetting av arbeider innenfor planområdet. Det må dokumenteres at eventuelle tiltak som følger av undersøkelsene er gjennomført». Med disse justeringer, anbefaler byrådet at planforslaget vedtas. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet for byutvikling innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: 1. Årstad. Gnr.162 bnr.1364 m.fl. Krohnsminde. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert sist revidert med følgende endringer/tillegg; (endringene «kursivert tekst»): a tas ut og erstattes med: «Geotekniske og miljøtekniske grunnundersøkelser skal være utført før det gis tillatelse til igangsetting av arbeider innenfor planområdet. Det må dokumenteres at eventuelle tiltak som følger av undersøkelsene er gjennomført» b får et tillegg i første punktum «.. grønne tak av biologisk materiale, sukkulenter». 6

7 c. Annet punktum i 5.10 tas ut og erstattes med «Varelevering kan ikke skje via gangveg. Løsninger som innebærer rygging i områder med gangtrafikk, aksepteres ikke. Krav til trafikksikkerhet går foran utnyttelsesgraden» d. Ny Energi: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative, fornybare energikilder. De vedtatte endringer tas inn i bestemmelsene før bystyrevedtaket kunngjøres. Dato: 21. desember 2017 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for Byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagetatens fagnotat A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Planbeskrivelse, Forslagsstillers D Merknadsoppsummering E Illustrasjonsplan F Snitt G Perspektivtegninger H Sol-Skygge I Kulturminnedokumentasjon J Støyutredning K Trafikkanalyse L Va-rammeplan M Ros- analyse