ÅRSTAD, GNR. 162, BNR. 1364, MFL., KROHNSMINDE, DETALJREGULERING. AREALPLAN-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /63 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH ÅRSTAD, GNR. 162, BNR. 1364, MFL., KROHNSMINDE, DETALJREGULERING. AREALPLAN-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Rambøll fremmer på vegne av Bergen kommune v/idrettsetaten planforslag for et område på Kronstad i Årstad bydel, gnr.162 bnr mfl. Planområdet er på ca. 4,9 daa og omfatter arealet mellom Krohnsminde idrettsplass og Ibsens gate. Figur 1 Planområdet vist på skråfoto med rød stiplet strek Figur 2 Oversiktskart Bakgrunnen for planarbeidet er vedtak i Byrådet om omregulering av tomt F2 i gjeldende reguleringsplan for Krohnsminde idrettsplass (planid 71400) fra kontor/offentlig administrasjon til idrettsformål. Byrådet anbefalte gjennom vedtaket at det i planarbeidet skulle vurderes ulike løsninger for å plassere et idrettsbygg som kunne gi lokaliteter for flerbruk av ulike idretter, eksempelvis kampsport, klatring, dans og andre. Innholdet i idrettsformålet skulle utdypes og drøftes med Idrettsrådet i forbindelse med rullering av idrettsplanen. I forslaget legges det til rette for et bygg for idrettsformål i kombinasjon med kontorformål. Som en del av bygget er det også planlagt et tribuneanlegg og en større åpen plass/terrasse som i planforslaget er benevnt «bygulv». Illustrasjonene til planforslaget viser et bygg med 4 etasjer i tillegg til kombinert bruk til parkering/idrett i kjelleretasje. De øverste etasjene er foreslått til kontorformål. Idrettsdelen av Side 1 av 8

2 bygget er sentrert rundt en flerbrukshall på 24 x 36 m. Denne kan deles i 4 saler for parallell bruk. Flerbrukshallen kan også nyttes til arrangement/stevner på konkurransenivå. Det legges videre ifølge planbeskrivelsen side 2, til rette for ca. 200 kontorarbeidsplasser (ca m 2 ). Atkomst løses med avkjørsel fra Ibsens gate i nordlig del av planområdet. Det er planlagt noen parkeringsplasser og snusløyfe for henting/bringing i parkeringskjeller. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 9 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser: Høy bygningshøyde, ønsker større tribuneløsningen, positiv til funksjonsdeling. Høy grunnvannstand, ikke tillat med kjeller med overkant gulv lavere enn kote +12 i gjeldende reguleringsplan. Sikre grønt inntrykk i planområdet. Planområdets avkjørsel må ha nok avstand til DPS avkjørsel. Sikre god innendørs luftkvalitet i bygget. Kulturmiljø og bevaring, forholdet til områdets karakter. Private merknader: Det må tilrettelegges for uorganisert aktivitet for ungdom. Kulturmiljø og bevaring, forholdet til områdets karakter. Trafikksikkerhet, uoversiktlig trafikksituasjon i Ibsens gate. Fasilitetsstørrelse og tilstrekkelig areal for idrett. Vareleveranser, avfallshåndtering og forholdet til myke trafikanter. Sikre universell utforming i planområdet. Negative konsekvenser for nabolaget vedrørende solforhold, høy byggehøyde, utsikt, støy. Endringer etter offentlig ettersyn: Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: 1. Maksimal byggehøyde er endret fra kote+35,5 til kote+31,0. 2. Avkjørsel til planområdet er flyttet, jf. merknad fra SVV. 3. Hensynssonen bevaring av naturmiljø utgår av plankartet og erstattes av formålet grønnstruktur. Forslag til reguleringsbestemmelser er justert som følge av innkomne merknader/uttalelser. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg C. Side 2 av 8

3 Hovedformål Fagetaten vurderer planforslaget til å legge godt til rette for de aktivitetene som byrådet anbefalte i sitt vedtak om omregulering av F2. Fagetaten vurderer det også som et godt grep å innlemme en tribune til 200 personer med overdekket tak i selve bygningskroppen, samt å legge til rette for et «bygulv» som kan danne en møteplass i området. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til at minimum 50 % av bruksarealet som ikke er parkering, skal være idrettsformål. Slik sikres det at hoveddelen av bygget blir benyttet til dette formålet. Byggehøyder/estetikk I løpet av planprosessen har foreslåtte maksimale byggehøyder blitt endret. I forslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn, ble det åpnet opp for varierte byggehøyde mellom kote og +25.4/ +16.8, se figur 3. De maksimale byggehøydene er økt i forhold til gjeldende reguleringsplan, vist med stiplet strek. Figur 3 Lang snitt som viser byggehøyde til offentlig ettersyn Etter fagetatens vurdering ble bebyggelsen mot sør og øst for stor og dominerende i forhold til sine omgivelser. Det fremkom av soldiagram og fotomontasje at prosjektet som lå til grunn for planforslaget til offentlig ettersyn, ville ha negativ innvirkning på bokvalitetene til eksisterende bakenforliggende boligbebyggelse, også med tanke på estetikk mot Ibsens gate. Figur 4 Lang snitt som viser byggehøyde til 2.gangsbehandling Planforslaget er endret i samsvar med merknader fra høringsinstansene og private, samt tilbakemeldinger fra fagetaten. Planforslaget er opparbeidet med variert byggehøyde. Maksimal byggehøyde på den sørlige delen av bygget er satt til kote og kote på den nordlige delen, se figur 4. Bygget er avtrappet fra 4 etasjer i sør til 3 etasjer mot nord. Etter fagetatens vurdering fremstår prosjektet som følger av nærværende planforslag, bedre tilpasset sine omgivelser enn tidligere forslag. Det vurderes også å være mer i samsvar med føringene i gjeldende reguleringsplan. Fagetaten vurderer det som positivt at det er stilt krav til grønne tak da de store takflatene vil være godt synlig fra boligene som ligger i skråningen i øst for tomten, og fra de omkringliggende fjellsider. Fagetaten har undervegs i prosessen oppfordret forslagsstiller til å vurdere om det kan tilrettelegges for uteopphold på taket. Det henstilles om at det ved bearbeidelsen av prosjektet også vurderes en slik tilrettelegging. Side 3 av 8

4 Når det gjelder temaene kulturmiljø og bevaring og forholdet til områdets karakter, har fagetaten antydet at fasaden og volumet mot Ibsens gate er solid og dominerende. Fagetaten har anbefalt at fasaden og volumet mot Ibsens gate må henvende seg til boligbebyggelsen/gateplan. Som følge av dette må volumet brytes opp. Denne intensjonen foreligger i gjeldende reguleringsplan (punkt 1.3 og 5.9). Det er sikret i forslag til bestemmelser at fasadene mot idrettsplassen og Ibsens gate blir delt inn i sekvenser som bryter ned fasadelengden. Utnyttelsesgrad Det legges i planforslaget opp til en maksimal utnyttelse på % -BRA=220 %, inklusiv parkering. Det er høyere utnyttelse av tomten i forhold til gjeldende reguleringsplan som har maksimal TU = 200 %. Til offentlig ettersyn ble det antydet et bruksareal på ca m 2 og % -BRA=220 %. Som følge av at byggehøyden er redusert med en etasje blir BRA redusert med ca. 690 m 2, noe som tyder på at illustrert planforslag i innsendt planmateriale til 2.gangsbehandling, vil ende opp med en utnyttelsesgrad på ca. 200 % BRA. Forslagsstiller ønsker å beholde utnyttelsesgraden på % BRA = 220 %. Etter fagetatens vurdering bidrar den høye utnyttelsen til dårlig trafikksikkerhet i planforslaget, da det ikke er satt av nok areal til å skille mellom kjørende og myke trafikanter, jf. etterfølgende avsnitt. Forslagsstiller antyder i sin kommentar til innkommende merknader at det tilgjengelige arealet innenfor planområdet er begrenset og at det kan være behov for noe sammenblanding av trafikanter. Fagetaten har ikke merknader til å beholde en viss fleksibilitet i utnyttelsesgraden i forhold til prosjekteringsfasen, men dette må ikke gå på bekostning av trafikksikkerhet i planforslaget. På bakgrunn av dette fraråder fagetaten høyere utnyttelsesgrad enn BRA = 210 %. Plankart med tilhørende bestemmelser må revideres i samsvar med bystyrets vedtak. Trafikkløsninger Det er planlagt avkjørsel til planområdet i nordøst, fra Ibsens gate. Avkjørselen var plassert lenger nord ved offentlig ettersyn enn i gjeldende reguleringsplan. Statens vegvesen pekte på at avkjørselen lå i en kurve og så nær avkjørselen til DPS Kronstad at det ville kunne føre til problemer med trafikksikkerheten i Ibsens gate. Vegvesenet vurderte det slik at avkjørselen måtte flyttes lengre sørover slik at det ble minst 50 meter mellom avkjørselen til DPS-bygget og avkjørselen til planområdet. Statens vegvesen har foretatt en ny vurdering til offentlig ettersyn med å akseptere en avstand på minimum 40 meter mellom kryssene. Forslagsstiller har imøtekommet kravet fra Statens vegvesen i planmaterialet til 2.gangsbehandling. Fagetaten har ikke noen merknader til temaet utover dette. Når det gjelder areal satt av til varelevering og avfallshåndtering, har fagetaten tidlig i planfasen presisert at varelevering må være adskilt fra gangveien i forhold til planlagte idrettsaktiviteter. Fagetaten kan ikke anbefale foreslått løsning da den er lagt til veiarealet som også deles med brukerne av idrettshallen som kjørbar gangvei, se figur 5. Dette kan gå ut over trafikksikkerheten. Bymiljøetaten (tidligere trafikketaten) har understreket viktigheten av temaet, og at det ikke kan defineres som en gangveg dersom det skal brukes til varelevering. Varelevering kan ikke skje via gangveg. De anbefaler også en løsning der det ikke må rygges i områder med gangtrafikk. Forslagsstillers kommentar til temaet (planbeskrivelsen side 38) er at «ideelt sett skulle alt gangareal være adskilt fra kjøreareal, men på grunn av knapphet på arealer har valget falt på en fellesløsning. Vendehammeren er dimensjonert for lastebil». Side 4 av 8

5 Fagetaten ville helst sett at dette ble løst i forbindelse med utarbeiding av planforslaget, spesielt da en ikke har eksisterende bebyggelse på tomten som må hensyntas. Knapphet på arealer er ikke et godt argument når det gjelder fasiliteter som berører barn og unge. Problemstillingen kan løses i den videre prosjekteringen av tiltaket i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Fagetaten slutter seg til å sikre i planbestemmelser at trafikale løsninger innen planområdet må bearbeides i forbindelse med byggesaksbehandling. Figur 5 Illustrasjon som viser planforslagets uteområde Parkering I kommuneplanen ligger planområdet innenfor bestemmelsesområde P1 når det gjelder krav til parkering. Det tilrettelegges for 8 parkeringsplasser for kontordelen av bygget, med bakgrunn i utregninger basert på parkeringskrav P1. Én av disse må være tilrettelagt for bevegelseshemmede. For idrettsanlegg er det ikke krav til parkeringsplasser i P1, men det foreslås i planforslaget å etablere 3 parkeringsplasser tilknyttet idrettsanlegget, hvorav 1 plass skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede og 2 plasser knyttet til drift og vedlikehold. Dette gir til sammen 11 parkeringsplasser. I tillegg er det i forslaget til reguleringsbestemmelser medtatt krav til minimum 92 sykkelparkeringsplasser. Sykkelparkeringsplasser i tilknytning til kontorarealer skal etableres under tak. Fagetaten vurderer antall parkeringsplasser avsatt i planforslaget som tilfredsstillende. Området ligger nær bybanen og bussforbindelser i Fjøsangervegen, og det er også parkeringshus i Solheimsgaten som kan benyttes av tilreisende med bil. Grunnvannstanden I gjeldende reguleringsplan er det satt krav til at det ikke kan bygges kjeller med overkant gulv lavere enn kote +12, på grunn av høy grunnvannsstand i området. Fagetaten ber derfor om at det blir nærmere vurdert om det er hensiktsmessig å etablere en parkeringskjeller på kote +9 som vil kreve spesielle tiltak i bygge- og driftsfasen. Fagetaten har i merknadsmøte stilt krav at det må dokumenteres i planmaterialet at grunnvannstanden ikke endres, med konklusjon om hvilke byggetekniske tiltak som hindrer senkning i grunnvannstanden. Forslagstiller har bedt om at kravet knyttet til dokumentasjon på grunnvannstanden flyttes til byggesaksbehandlingen. Dette vil sikre at undersøkelsene kun utføres dersom det er behov for dem, dette ut fra et ønske om å unngå å pålegge idrettsseksjonen store utgifter til undersøkelser. Etter å ha konsultert byggesaksavdelingen tar fagetaten forslaget til etterretning og gir sin tilslutning til de foreslåtte endringene. Side 5 av 8

6 Konsekvenser for naboer For å imøtekomme merknader fra nærmeste boligbebyggelse over Ibsens veien er maksimal byggehøyde på den sørlige delen av bygget senket fra kote til kote +31. Når det gjelder solforhold, har forslagsstiller utarbeidet en sol- og skyggeanalyse. I og med at planområdet er ubebygd i dag, viser sol- og skyggeanalyse endret situasjon mellom gjeldende reguleringsplan og forslaget til ny reguleringsplan vedlegg H, planbeskrivelsen side 42. Etter forslagsstillers vurdering blir ingen av naboene vesentlig berørt, men noen av naboeiendommene får litt dårligere solforhold som følge av gjeldende reguleringsplan. Fagetaten ser på grepet med å redusere bygningshøyde som følge av innkomne merknader som et riktig valg for å redusere påvirkning på naboens eiendommer, og som allerede påpekt er det et ønske gjennom innsendte merknader. Inndelt fasade mot Ibsens gate som bryter ned fasadelengden med ulik byggehøyde langs hele bygget, gir terrassering/skrått tak, noe som også er med å dempe inntrykket mot naboene Naboer var videre bekymret for økning av vegtrafikkstøy, som følge av støyrefleks og støyresonans fra ny bebyggelse. Fagetaten har bedt om at støydokumentasjon med konklusjon skal svare på merknadene fra naboene. Støyrapporten er revidert til 2.gangsbehandling, og vurderingen av endring i lydnivå for naboer som følge av refleksjoner fra ny bygningsmasse, viser at denne endring er svært liten og 1dB. Dette innebærer at det ikke er nødvendig å gjøre tiltak for redusere refleksjoner fra fasaden til nytt bygg. Naboene hadde bemerkning om at planforslag kommer til å skape en mer uoversiktlig trafikksituasjon, med kryssing av Ibsens gate til idrettsbygget, og at dette er uheldig med tanke på at det har vært flere påkjørsler her i senere tid. Naboene ønsker overgangsfelt eller fysiske skiller for å redusere fare for ulykker. Etter forslagsstiller henvendelse til Statens vegvesen har de kommet frem til at de ikke skal vurdere fremkommelighet- og trafikksikkerhetstiltak i Ibsens gate, da kjørebanen ligger utenfor planavgrensningen. Vi gjør oppmerksom på at gangfelt er ikke et tiltak som kan sikres gjennom en reguleringsplan. Forslagstiller antyder at det vil være bedre å vurdere en ev. plassering av overgangsfelt når bygget er ferdigprosjektert i byggesaken. Barn og unges interesser Planområdet er ubebygd og brukes som parkeringsplass, men grenser til Krohnsminde idrettsplass. Forslaget til reguleringsplan vil styrke tilbudet til brukerne av anlegget og følgelig også barn og unges interesser i området. Universell tilgjengelighet Kravene i teknisk forskrift TEK10 gjelder for planlagt bygg med tilhørende uteoppholdsareal. I planbeskrivelsen gjøres det i kapittel 8.11 rede for universell tilkomst til de respektive hovedinngangene for flerbrukshallen og kontordelen, samt tribune og terrasse. Forslagsstiller beskriver i tillegg en gangveg som starter ved bybanestoppet ved Danmarksplass og fortsetter langs idrettsplassen og Årstad videregående skole. til Ibsens gate. Denne gangvegen gir universell adkomst til tribunen og kontorinngangen. Kontorinngangen har også universell adkomst fra Ibsens gate. Fagetaten har ikke kommentarer utover dette. Naturmangfold Forslagstiller opplyser at planområdet hovedsakelig har ingen naturlig vegetasjon bortsett fra en rekke med løvtrær langs Ibsens gate. Side 6 av 8

7 Det er tre funn fra svartelisten innenfor planområdet med høy økologisk risiko (HI): Platanlønn, mongolspringfrø og klistersvineblom. Platanlønnen har stor frøproduksjon, er selvbestøvende og sprer seg lett til områder som er preget av forstyrrelse (f.eks. veikanter, blottlagt mark) og ulike typer kulturmark der driften har opphørt. Det er ikke vurdert spesielle tiltak mot artene, men potensielle vokseområder for artene vil bli redusert som følge av tiltakene i planforslaget. Løvtrærne langs Ibsens gate har ikke kjente verdier som tilsier at forekomsten kvalifiserer som viktig naturtype, men utgjør viktige grøntelementer i planområdet. Det er ønskelig å bevare trærne om mulig, men de kan erstattes hvis bevaring ikke er mulig under utbyggingen. Dette forholdet er sikret gjennom forslag til planbestemmelser. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet Idrettsanlegg/ Kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Trafikale løsninger innen planområdet må bearbeides i forbindelse med byggesaksbehandling. Løsning for varemottak som er vist på plankartet, kan ikke anbefales. Det må fremmes ny løsning for varemottak i samsvar med TEK Varelevering kan ikke skje via gangveg. Løsninger som innebærer rygging i områder med gangtrafikk, aksepteres ikke. - Ny varemottaksløsning kan ha innvirkning på ordlyden i reguleringsbestemmelsenes kulepunkt 3, 5.6, 5.10 og Maksimal grad av utnytting settes til % BRA 210 %. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Årstad, Gnr. 162, Bnr. 1364, m.fl., Krohnsminde detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende plankart, reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a) Trafikale løsninger innen planområdet må bearbeides i forbindelse med byggesaksbehandling. Løsning for varemottak som er vist på plankartet, kan ikke anbefales. Det må fremmes ny løsning for varemottak i samsvar med TEK Varelevering kan ikke skje via gangveg. Løsninger som innebærer rygging i områder med gangtrafikk, aksepteres ikke. b) Maksimal grad av utnytting settes til % BRA 210 %. 3. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 7 av 8

8 Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr.62 fil nr.4. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr.62 fil nr.5. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, sist revidert , dok nr.62 fil nr.2. D. Merknadsoppsummering og kommentarer oppstart, datert , dok nr.62 fil nr.11. E. Illustrasjonsplan datert , dok nr.61 fil nr.11. F. Snitt datert og , dok nr.62 fil nr.8. G. Perspektivtegninger, datert og , dok nr.62 fil nr.9. H. Sol-/skyggediagram, datert , dok nr.62 fil nr.10. I. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok nr.61 fil nr.14. J. Støyutredning, datert revidert , dok nr.62 fil nr.7. K. Trafikkanalyse, datert , dok nr.14 fil nr.10. L. VA-rammeplan, datert , dok nr.14 fil nr.16. M. ROS-analyse, datert , dok nr.18 fil nr.2. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8