REGULERINGSPLAN 389 R, HYTTETUN, LIATOPPEN FJELLPARK Gnr: 146 Bnr: 1 KONGSBERG KOMMUNE November 2011 Reguleringsplan, planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser
Innholdsliste INNLEDNING..3 Hensikt...3 Planstatus...3 PLANOMRÅDET.. 4 Eksisterende bebyggelse...4 Trafikkforhold...4 Topografi og vegetasjon...4 Lekearealer og grøntområder...4 PLANPROSESS5 Innkomne merknader til kunngjøringen...5 PLANFORSLAGET 6 Formål, arealoppgave...6 Bakgrunnen for endringen...6 FRITIDSBEBYGGELSE, Utnyttingsgrad, høyder...6 Adkomst...7 Arealer for lek og friluftsliv...7 Støy...7 Vann og avløp, renovasjon...7 Forholdet til nabobebyggelsen...7 Vannveier i området..8 Landskap, terrengforhold og vegetasjon...9 Alternative energikilder...10 Kulturminner...10 Ros- vurderinger...10 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET.10 Konsekvenser for barn og unge...10 Sikring av allmennhetens interesser...10 Trafikkforhold...10 REGULERINGSPLANFORSLAG 11 REGULERINGSBESTEMMELSER...12 Vedlegg Adresseliste Kopi av kunngjøringsannonse og brev til berørte parter Innkomne merknader Sjekkliste for ROS-vurderinger Sjekkliste Kongsberg, november 2011. Anne Ribberud Landskapsarkitekt MNLA Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 2
INNLEDNING Planen utarbeides av Landskapsarkitekt Anne Ribberud på oppdrag fra grunneier på 146/1. Hensikt Hensikten med planarbeidet er et ønske om å endre en mindre del av campingplassen til fritidsbebyggelse i form av leiligheter/ hyttetun. I første omgang gjelder dette områdene sør og øst for hovedadkomstvegen. Planstatus Området er i kommuneplanenes arealdel avsatt til fritidsbebyggelse. Området er tidligere regulert i 311R, da til camping. Liatoppen er vurdert som et senter område hvor tiltak knytta til turisme vurderes mer positivt. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel 2009 2020. Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 3
PLANOMRÅDET Planområdet omfatter del av eiendom 146/1. Eksisterende bebyggelse Det står idag 18 campingvogner i området plassert på hyller i terrenget. Trafikkforhold Adkomst til området er fra begge terrengnivå. Det er ikke kjente trafikktall på vegen inn til området. Deler av hovedadkomstvegen er på lengre sikt tenkt omlagt, men dette vil bare berøre nedre del av dette området. Topografi og vegetasjon Terrenget skråner mot vest, noe som gir gode solforhold i området. Det er flott utsikt, og terrassert terreng gjør at alle vognene i området får nyte godt av kvalitetene uten å skygge for hverandre. Lekearealer og grøntområder Området avgrenses mot sør av et bekkedrag. Det er grøntområder både i tilknytning til bekkedraget og i østlig retning. Tilgjengeligheten til turstier og skiløyper i fjellet er god. Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan for området Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 4
PLANPROSESS Kunngjøring av oppstart av planarbeidet ble varslet i Laagendalsposten august 2010. Overordnede myndigheter, naboer og berørte ble varslet ved brev datert 22. april 2010. Innkomne merknader til kunngjøringen Det er innkommet merknader til kunngjøringen fra fylkesmannen og fra en hytteeier som er nabo til området. Fylkesmannen i Buskerud Visser til at bebyggelsen må tilpasses terreng og vegetasjon jfr. den europeiske landskapskonvensjonen og regjeringen politikk når det gjelder friluftsliv og naturopplevelse. Planarbeidet må også redegjøre for hvordan naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Bestemmelser knyttet til bygningers plassering og høyder søker å ta hensyn til terreng og vegetasjon på best mulig måte. Området er ikke uberørt idag det er delvis planert og lagt til rette for campingvogner og spikertelt. Området er derfor allerede berørt av inngrep og verdier av naturmangfold innenfor området vurderes å være begrenset. Anders Omholt Eier nærmeste hytte til området. Er positiv til at campingvogner erstattes med bebyggelse. Ber om at den nåværende grensen for campingplassen beholdes som grense for bebyggelsen i den nye planen av hensyn til mulig støy fra området. Ønsker at det beholdes en skjermende vegetasjon mellom deres hytte og ny bebyggelse både av hensyn til støy, og av estetiske hensyn. Det gjøres en justering av grensa i forhold til gjeldende reguleringsplan, dette fordi arealene i overkant er lettere å utnytte enn arealene ned mot portalen. Avstanden til hytta er foreslått på det minste til 35 m og det er avsatt et skjermbelte med bestemmelser om at dette skal tilplantes og skjøttes som en vegetasjonsskjerm mellom ny bebyggelse og hytta. Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 5
PLANFORSLAGET Formål, arealoppgave Planområdet omfatter totalt ca 18 daa. Området reguleres til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg: Konsentrert fritidsbebyggelse Renovasjon 2. Samferdselsanlegg og infrastruktur: Kjøreveg, privat Parkering, felles 3. Landbruks-, natur og friluftsområder, samt reindrift: Friluftsområde Friluftsområde for lek/ opphold Bakgrunnen for endringen Området ved Liatoppen fjellpark har gjennomgått mange forandringer i de seinere år. Det er investert i nytt skitrekk, noe som har gitt økt aktivitet og et estetisk løft i dette området. I forbindelse med vannforsyning til snøkanonanlegget for skibakken er en eksisterende dam tilrettelagt med turveg og små gangbruer. Området er blitt et attraktivt tur og oppholdsområde for hytte-, og campingvogneiere. Endringen fra camping til leiligheter er tenkt som en del av en større oppgradering av hele området. På sikt kan det tenkes at også andre deler av område som nå benyttes til camping vil endre status. Grunneier forbereder tiltakene ved ikke å ta inn nye vogner når noen flytter og på denne måten ha rom for endringer og flyttinger ved nye tiltak. Slik kan overgangen gjøres glidende og på en måte som hensyntar campingvogneierne. Området sett fra vest. FRITIDSBEBYGGELSE, Utnyttingsgrad, høyder Området som foreslås benyttet til fritidsbebyggelse omfatter i overkant av 10 daa. Grensa for området er justert noe i forhold til arealet som var avsatt til camping for å kunne utnytte flatere partier i terrenget. Avgrensningen av campingplassen ble i sin tid gjort på grunnlag av de vognene som sto i området. En utvidelse av campingarealet ble ikke vurdert her da antall vogner var på maksimalt nivå og en heller ønsket en samling i øvre del. Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 6
Det åpnes for konsentrert bebyggelse, med tomanns-/ enkelthytter med utnyttingsgrad inntil 35 % BYA inklusive parkering. Bebyggelsen bør i hovedsak ha sammenfallende møneretning med høydekotene i området, og takflater som glir inn i landskapet. Av hensyn til variasjon i bygningsmassen bør imidlertid unntak kunne tillates og bestemmelsene setter ikke fastlåste rammer for disse forholdene. Bebyggelsen tenkes plassert i grupper eller tun. Utgangspunktet for reguleringsendringen var å kunne tilby mindre fritidsbolig-enheter, og det er derfor satt en øvre begrensning for tillatt størrelse per enhet innenfor området. Det tilrettelegges i utgangspunktet for høyder innenfor 4,4 m gesims og 6,3 m møne. I nedre del av området ligger imidlertid terrenget til rette for bebyggelse med underetasje. Her er bestemmelser for høyde tilpasset dette. Det er vist et område for felles opphold/ lekeareal på tomta. Adkomst For å utnytte området på best mulig måte er det ønskelig med flere adkomster. Høydeforskjellen på adkomstvegen fra nedre til øvre del av området er 20 25 m. For å sikre gode utearealer og adkomstveg med akseptable stigningsforhold er det nødvendig å kunne komme inn i området fra flere kanter. Det er derfor avsatt flere adkomstmuligheter i reguleringsplanen og så vil utomhusplan med bebyggelse for området avklare endelig behov og plassering. Området avsatt til vegformål er ikke inndelt i enkelt formål, men det er vist innenfor vegformålet en inndeling i veg, parkering og grøfteareal. Det er satt en maksimal bredde på adkomstvegen i reguleringsbestemmelsene, og krav til de resterende arealer med hensyn til opparbeidelse. Det er idag parkering langs med vegen på deler av arealet og mulighet er gitt for å opprettholde dette. Dersom avkjørsler justeres i forhold til plankartet kan soner for parkering også tilpasses dette så lenge tilstrekkelig frisikt fra avkjørslene opprettholdes. Arealer for lek og friluftsliv Det er svært god tilgang fra området til friluftsområder, lekearealer ved servicebygg for området og sti-, og løypenett. Område for lekeareal er også vist innenfor planområdet som et friluftsområde særskilt for lek og opphold. Bestemmelsene presiseres mht innhold og kvalitet for området, men åpner for justering av plasseringen i tråd med utomhusplan for området som skal leveres med byggesaken. Internt i området er det hensiktsmessig å styre gangtrafikk mot kryssing av hovedadkomstvegen i områder med gode sikt-, og stigningsforhold. Støy Trafikken på adkomstvegen er såvidt begrenset at støy ikke vil være en problemstilling innenfor området. Vann og avløp, renovasjon Bebyggelsen i området vil bli koplet til eksisterende renseanlegg som er etablert lenger nede i området. Vannforsyning vil skje fra separate/ gruppevis borebrønner i løsmasser/ fjell. Ordninger for renovasjon er etablert i området. Forholdet til nabobebyggelsen Det er to hytter sørøst for bekkedraget som utgjør avgrensningen av planområdet. Den nærmeste hytta er beliggende ca 25 m fra plangrensa. Planen har avsatt et grøntareal med Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 7
bredde fra 10 20 m hvor reguleringsbestemmelsene fastslår at det skal tilplantes stedegen vegetasjon slik at grøntbeltet har en skjermingseffekt i forhold til disse to hyttene. Vannveier i området Det er to bekker i det avsatte byggeområdet. I tillegg går det et grøftesig langs med hovedvegen. Innkjøpt kartgrunnlag har ikke disse bekkene inntegnet - og heller ikke på kartet på kommunens kartsider vises bekkedragene. I database for kommunalt ansatte er imidlertid begge inntegnet. Det ble innkjøpt nytt kartgrunnlag for å sikre at alle data er med. Fotostandpunkt 1). Bekken har delt seg i ulike løp. Planforslaget foreslår å legge om denne delen av bekkeløpet til å gå ut i søkket til høyre for bildet Begge bekkeløp er små og tørker ut i normale sommersesonger. Øvre del av søndre bekkeløp eksisterer ikke. Nedre del av den søndre av bekkene som følger dalsøkket, er registrert på befaringer og hensyntas i stor grad i planforslaget der den over en strekning sammenfaller med plangrensa. Hoveddelen av dette bekkedraget har god grøntkorridor til begge sider. Det nordre av bekkeløpene krysser godkjent byggeområde. Denne har et noenlunde definert bekkeleie i øvre del, mens i nedre del av området sprer den seg ut i vifteform. Området er gjennomgått i samråd med entreprenøren som skal utføre grunnarbeidene før bygging. Det er avklart at øvre del av det nordre bekkeleiet ned til område foreslått til leikeplass kan bevares i sin helhet ved mindre justering av plassering av bygningene. Fra leikeplassen og videre nedover er bekkeleiet mer udefinert og vil uansett måtte endres. Her er det kratt og dels bart fjell. Det er viktig å ha god kapasitet på vannveiene i området for somre som årets med høy vannføring. Øvre del av nordre bekk har et tydeligere, mer definert løp. Denne delen bevares i sin opprinnelige form. Over areal for lek og opphold legges bekken om og etableres som en kvalitet i området. Det skal tilrettelegges for kryssing med trebru. Det foreslås derfor å legge bekken over lekeplassen ut mot søndre bekkeløp og knytte disse sammen herfra. Nedre del av nordre bekkeløp blir altså lagt om. Forholdet er sikret i reguleringsbestemmelsene. Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 8
Landskap, terrengforhold og vegetasjon Terrenget i området skråner mot vest noe som gir gode muligheter for sol og utsikt til alle boenheter. Ny bebyggelse vil heller ikke begrense disse kvalitetene for omkringliggende bebyggelse. Den europeiske landskapskonvensjonen vil styrke bevisstheten rundt landskapet og landskapskvalitetene omkring oss. Fjellområdene på Blefjell har høy verdi både som landskaps-, og naturområder, for friluftsliv og for rekreasjon. Selve fjellområdene er ubebygd og urørt av andre inngrep enn stier og løypetraseer. I randsona rundt fjellområdet er hyttebebyggelsen lokalisert. Kommuneplanen i Kongsberg har vurdert områdene og fastsatt at det ved ny utvikling skal bygges videre på eksisterende utbyggingsstruktur, og området ved Liatoppen er gjennom dette definert som er utfartsområde som kan utvikles. Dette er rammene for forvaltning av området. Skråbilde som viser campingplassen, parkering og kafe sett fra sørvest. Campingplasser i fjellområder gir mulighet for opplevelsen av de verdier som bruk av fjellområdene gir til en gruppe som ikke har mulighet for, eller ønske om, å investere i fritidsbolig. Det er forholdsvis stor etterspørsel eller plass for vogn, også idag. For landskapsopplevelsen er kanskje ikke en campingplass en berikelse, særlig på fjellet hvor det er begrenset med vegetasjon. Hvite campingvogner er synlige på forholdsvis langt hold og utgjør således et element som er fremmed og som kan ha større innvirkning på landskapet enn alminnelig fritidsbebyggelse. Dagens campingplass, bildet er tatt fra Liatoppen Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 9
Området som nå endres fra camping til fritidsbebyggelse er vestvendt og delvis åpent for innsyn fra denne retningen. Fritidsbebyggelse i området med eksempelvis torv eller tretak og mørke farger i jordnyanser vil være mindre fremtredende og mindre fremmed i fjell-landskapet. Endringen ansees derfor å inngå i en landskapsplanlegging som ikke tar i bruk nytt areal, men som forbedrer landskapsopplevelsen i området og vil utgjøre økt kvalitet for omgivelsene både lokalt og ut fra et større landskapsperspektiv. På sikt kan det være aktuelt å endre også øvrige deler av areal som i dag benyttes til camping. Området er allerede idag tatt i bruk, og naturmangfoldet som finnes i området er gjennom dette begrenset. Alternative energikilder Bruk av alternative energikilder er et tema i alle byggeprosjekter i dagens samfunn. Utviklingen skjer raskt innenfor dette temaet og det er viktig å tilrettelegge for fleksibilitet og tilpassing til mulige løsninger både praktisk og økonomisk. En vurdering av bruk av alternativ energi vil vedlegges ved byggestart i området. Kulturminner Området er registrert for kulturminner i forbindelse med tidligere planarbeide. Det ble ikke gjort registreringer av bevaringsverdige funn. Ros- vurderinger Det er vedlagt en utfylt sjekkliste for vurderinger av potensielle risiko og sårbarhetsforhold for området. Det er ikke funnet forhold som er vurdert nødvendig å utdype utover lista. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for barn og unge Området som benyttes til utbygging er i «bebygd» også idag av campingvogner. Det vil nå bli tilrettelagt en plass for opphold og lek, og gangtraseer til øvrig oppholdsareal blir gjennomtenkt og styrt så langt det er mulig. Sikring av allmennhetens interesser Så lenge utbygging av området ivaretar natur og landskapsforhold vil ikke allmenhetens interesser reduseres. Trafikkforhold Utbyggingen vil medføre en begrenset trafikkøkning. Reguleringsplan 389R, Hyttetun, Liatoppen Fjellpark, Jondalen, Kongsberg kommune 10