Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen

Fylkesmannen i Vest-Agder Samfunnsavdelingen Saksbehandler: Beate Storesund Deres ref.: 201010027- Vår dato: 26.10.2012 18/MIL Tlf.: 38 17 67 63 Vår ref.: 2010/53 Arkivkode: 421.4 Kristiansand kommune Postboks 417 Lund 4604 Kristiansand S Kristiansand kommune. Fylkesmannens behandling av klage over vedtatt endring av reguleringsplan for Setesdalsveien 24 A - Frobusdalen Byutviklingsstyrets vedtak om endring av reguleringsplan for Setesdalsveien 24 A - Frobusdalen er påklaget. Fylkesmannen opphever vedtaket. Vi viser til kommunens oversendelse mottatt her 12.06.2012. Sakens bakgrunn Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS (forslagsstiller) på vegne av Kristiansand Eiendom har fremmet forslag om endring av reguleringsplan for Setesdalsveien 24 A - Frobusdalen. Reguleringsplanen er vedtatt 25.04.2007. Bakgrunnen for endringsforslaget er at Kristiansand Eiendom har vurdert kostnader i forbindelse med etablering av felles avkjørsel og parkeringskjeller under bygg 1 og 3, og funnet det nødvendig med reduksjon av parkeringsareal i kjeller i vedtatt reguleringsplan. Kommunen har behandlet endringsforslaget som en mindre endring, og planprosessen har vært som angitt i pbl. 12-14 tredje ledd. Amtedal & Hansen Arkitektkontor AS sendte ved brev av 08.11.2010 opprinnelig endringsforslag på høring til enkelte offentlige etater, naboer og gjenboere. Kommunen mottok flere negative uttalelser til endringsforslaget, og oppgir at det derfor ble brukt mye tid knyttet til vurderinger av merknader og mulige konsekvenser av planlagte endringer. Det har vært flere endringsforslag og møter underveis i prosessen. Endringsforslag datert 02.09.2011 ble fremmet for Byutviklingsstyret. Byutviklingsstyret behandlet endringsforslaget i møte den 24.11.2011. Følgende enstemmige vedtak ble truffet: "1. Forslag til mindre endring av reguleringsplan Setesdalsveien 24A - Frobusdalen, datert 02.09.2011, vedtas. 2. Forslag til bestemmelser datert 02.09.2011 vedtas med følgende justeringer: 1.3.6 Felt S2: - Ny bebyggelse (Bygg 3) tillates oppført med inntil 11 boenheter. Maksimal grad av utnytting er T-BRA=692m2. Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post postmottak@fmva.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Hjemmeside http://www.fylkesmannen.no/va Telefon 38 17 60 00 Telefaks 38 17 60 13 Org.nr. NO974 762 994

Side 2 av 7 - Ny bebyggelse, Bygg 3, organiseres i samsvar med illustrasjonsplaner datert 02.09.2011 og snitt tegninger datert 30.08.2011. 1.3.7 Felt S3 (bygg 1 og 2): - Ny bebyggelse (Bygg 1) tillates oppført med inntil 14 boenheter. Maksimal grad av utnytting er T-BRA=1093m2) - Ny bebyggelse (Bygg 2) tillates oppført med inntil 14 boenheter. Maksimal grad av utnytting er T-BRA=789 m2 - Ny bebyggelse, Bygg 1 og 2, organiseres i samsvar med illustrasjonsplaner datert 02.09.2011 og snitt tegninger datert 30.08.2011." Reguleringsvedtaket ble ved udatert brev påklaget av Henry Gundersen i Frobusdalen 1. Vedtaket ble videre påklaget av Frobusdalen & omegn velforening i brev av 03.02.2011. Brevet fra velforeningen er underskrevet av Oddvar Moy, Henry Gundersen, Gerd Martens (Martens har også skrevet under for Asbjørn Lohne), Olga Moy, Inger Nilsen, Sigrun Ø. Almedal og Fredrik Pedersen med adresser som nevnt nederst i dette brevet. Vedtaket ble også påklaget av Arne Ragnvald Stray i Banehaven 18 i brev av 03.02.2012. Fylkesmannen viser til klagene. Brit og Erik Ellekjær har overtatt Asbjørn Lohnes leiliehet i Frobusdalen 3 A, og har ved e-post av 26.06.2012 overtatt hans rolle som klager. Byutviklingsstyret behandlet klagen i møte den 10.05.2012, og fastholdt sitt vedtak av 24.11.2011. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til sakens dokumenter. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvl.) 34 andre ledd. Fylkesmannen bemerker Klagen behandles i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) av 2008 12-12 tredje ledd, jf. 1-9, samt delegasjon av avgjørelsesmyndighet fra Miljøverndepartementet, jf. rundskriv T- 2/09. Fylkesmannen legger, på bakgrunn av opplysningene i saken, til grunn at klagerne har klagerett og at klagefristen er overholdt, jf. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. Saken anses forsvarlig opplyst, jf. fvl. 17 første ledd. Vi viser til saksdokumentene. Befaring på stedet anses unødvendig, da Fylkesmannens saksbehandler hadde befaring i området i forbindelse med annen klagesak vedrørende en annen endring av samme reguleringsplan, og derfor er kjent i området. Henry Gundersen og Frobusdalen & omegn velforening har gjort gjeldende at vedtatte endringer ikke er mindre endringer. Fylkesmannen tar derfor først stilling til dette. Det følger av pbl. 12-14 første ledd at for utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Utgangspunktet er følgelig at saksbehandlingsreglene for utarbeidelse av ny reguleringsplan gjelder også for reguleringsendringer. Det vil si at bl.a. reglene i pbl. 12-8 om oppstart av reguleringsarbeid, 12-9 om behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger, 12-10 om

Side 3 av 7 behandling av reguleringsforslag ved høring og offentlig ettersyn, og reglene i 4-2 om planbeskrivelse og konsekvensutredning også gjelder for reguleringsendringer. Vi viser i denne sammenhengen også til pkt. 2.9 i Miljøverndepartementets veileder T-1490 Reguleringsplan. Pbl. 12-14 andre ledd lyder som følger: "Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen." Videre lyder pbl. 12-14 tredje ledd slik: "Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9." Etter ordlyden åpner pbl. 12-14 andre ledd bare for at det kan gjøres unntak fra bestemmelsen i 12-12 første ledd om at forslag til reguleringsplan, når det er ferdigbehandlet, skal legges frem for kommunestyret til vedtak. Noen uttrykkelig hjemmel til å gjøre unntak fra øvrige saksbehandlingsregler inneholder loven ikke. De reglene som er gitt i tredje ledd bygger imidlertid på forutsetningen om at de særskilte saksbehandlingsreglene i 12-8 til 12-13 ikke kommer til anvendelse på mindre endringer som vedtas i henhold til delegasjon etter andre ledd. Ved mindre endringer skal saksbehandlingsreglene i 12-14 tredje ledd følges. Når det gjelder hensikten med 12-14 tredje ledd og virkningen av at det foreligger innvendinger til endringsforslag fra berørte myndigheter eller private fremgår det av lovforarbeidene til bestemmelsen (Ot. prp. nr. 32 (2007-2008)) på s. 238 at "hensikten er at for å avklare om en endring kan regnes som "mindre", skal berørte myndigheter, eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av endringene, ha hatt anledning til å uttale seg. Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som "mindre". Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring". Fylkesmannen viser i dette henseende også til Miljøverndepartementets veileder T-1490 pkt. 2.9 der det uttrykkelig fremgår at innvendinger fra myndigheter eller berørte parter ekskluderer muligheten for mindre endring. Vi bemerker at det burde fulgt av loven selv dersom innvendinger fra myndigheter og berørte parter skulle ha slik virkning, men vi legger til grunn den rettsoppfatning som fremgår av lovens forarbeider og av nevnte veileder utarbeidet av Miljøverndepartementet som overordnet planmyndighet. Når det gjelder myndighet delegert til Byutviklingsstyret fremgår det av kommunens delegasjonsreglement slik dette lyder etter vedtak i bystyret 17.06.2009 at Byutviklingsstyret har fått delegert myndighet til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan. Vi finner i innstillingen til bystyrets vedtak støtte for at kommunens delegasjonsreglement skal forstås slik at endringer må sluttbehandles av bystyret dersom berørte parter har innvendinger mot endringen. Vi viser til at følgende i innstillingen: "Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Miljøverndepartementet uttaler imidlertid at vurderingen av hva som er "mindre vesentlig endring" etter dagens praksis ofte har vært for vid. Dette strammes nå inn slik at dersom berørte parter har innvendinger mot en endring, må endringene behandles som vanlig reguleringsendring. Det vil si at endringen må sluttbehandles av bystyret."

Side 4 av 7 Det fremgår av saksfremstillingen til Byutviklingsstyrets vedtak av 24.11.2011 og sakens dokumenter at det kom flere innvendinger mot forslaget til endring av reguleringsplan som ble sendt på høring til offentlige etater, naboer og gjenboere ved forslagsstillers brev av 08.11.2010. Både Fylkesmannens miljøvernavdeling, eiere av eiendommer i Frobusdalen og Banehaven, og Frobusdalen & omegn velforening hadde innvendinger mot endringsforslaget. Flere av de nevnte påpekte at endringene ikke kunne anses som mindre. Innvendingene medførte at endringsforslaget ikke var å anse som en "mindre endring" etter pbl. 12-14 andre ledd, og dette skulle medført at kommunen gikk over til å behandle endringsforslaget etter reglene i pbl. 12-14 første ledd. Endringene skulle da vært sluttbehandlet av bystyret. I stedet har kommunens administrasjon vurdert alternative endringsforslag, og til slutt fremmet administrasjonen et endringsforslag datert 02.09.2011 til sluttbehandling i Byutviklingsstyret. Ingen av de alternative endringsforslagene har vært gjenstand for verken ordinær høring og offentlig ettersyn, eller saksbehandling som nevnt i 12-14 tredje ledd. Vi legger ut fra innholdet i klagene i til grunn at saksbehandling etter 12-14 tredje ledd ville medført innvendinger fra klagerne, og dette ville utelukket at endringene var mindre endringer. Byutviklingsstyrets vedtak av 24.11.2011 lider av saksbehandlingsfeil fordi Byutviklingsstyret ikke hadde personell kompetanse til å behandle endringsforslaget, og fordi kommunen ikke har sørget for en planprosess i henhold til samme bestemmelser som gjelder for utarbeidelse av ny reguleringsplan, jf. pbl. 12-14 første ledd. De nevnte saksbehandlingsfeilene medfører at Byutviklingsstyrets vedtak er ugyldig dersom det er grunn til å regne med at de kan ha virket bestemmende på innholdet i vedtaket. Hvor strengt dette kriteriet bør håndheves berør på hva slags kompetanseoverskridelse det er tale om. Hvis avgjørelsen er truffet av et organ underordnet det kompetente eller som hører hjemme i en annen forvaltningsgren, er dette en feil som ofte leder til ugyldighet, jf. Rt. 2002 s. 683 og Torstein Eckhoff/Eivind Smith Forvaltningsrett 8. utgave på s. 447 flg. I dette tilfellet er avgjørelsen truffet av Byutviklingsstyret som er underordnet bystyret, og i tillegg mener vi at saksbehandlingsfeil ved at reglene om medvirkning i planprosessen ikke er fulgt har medvirket til at viktige sider ved planendringene ikke er tilstrekkelig vurdert før Byutviklingsstyret traff vedtak av 24.11.2011. Vi sikter da særlig til at det ikke er utarbeidet reguleringsbestemmelser om krav til parkering. Dette kommer vi tilbake til nedenfor. Fylkesmannen finner etter dette at det er grunn til å regne med at saksbehandlingsfeilene kan ha virket bestemmende på innholdet i Byutviklingsstyrets vedtak av 24.11.2011, og vedtaket må følgelig oppheves som ugyldig. Saken sendes tilbake til kommunen til ny behandling. Det betyr at klagerne har fått medhold i sin klage i den forstand at planendringsvedtaket er opphevet slik at saken må behandles på nytt i kommunen. Om kommunens nye behandling av saken bemerker vi at kommunen må foreta saksbehandling som angitt i pbl. 12-14 første ledd før bystyret eventuelt treffer et nytt planendringsvedtak. Klagerne har flere anførsler som vi ikke anser tilfredsstillende vurdert fra kommunens side, og vi ber om at dette avhjelpes når saken behandles på nytt. Klager Arne Ragnvald Stray har anført at reguleringsbestemmelsenes krav til antall parkeringsplasser ikke er oppfylt. Han mener at det er uforsvarlig at det ikke er minst 1 parkeringsplass per bolig. Kommunen har i saksfremstillingen til Byutviklingsstyrets vedtak av 10.05.2012 kommentert dette med at "det er tilstrekkelig med antall parkeringsplasser". Fylkesmannen viser til fvl. 33 andre ledd første punktum om at kommunen skal foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Strays anførsler ga kommunen en klar foranledning til å vurdere konkret både om reguleringsbestemmelsene inneholder krav om parkeringsplasser,

Side 5 av 7 hvilke dette i så fall er, og om kravene burde være strengere. Så er ikke gjort bare ved å uttale at det er et tilstrekkelig antall parkeringsplasser. Vi bemerker om parkeringsdekning at følgende reguleringsbestemmelser ble vedtatt da reguleringsplanen ble vedtatt 25.04.2007: "1.3 Fellesbestemmelser for felt S2, S3 (bygg 1 og 2): 1.3.2 Bebyggelsen skal ha en samlet parkeringsdekning plassert i underjordisk anlegg innenfor S2, S3 på 1 plass pr. boenhet 70 m2 eller mer. 0,5 plass for boliger mellom 35 og 70m2. 0,3 plass for boliger inntil 35m2. Gjesteparkering skal dekkes med 0,25 plass pr bolig. P3 inngår i dekning av gjesteplassene." Overskriften til pkt. 1.3 gjør det uklart om underpunkt 1.3.2 kun gjelder for bygg 1 og 2, eller også for bygg 3. Det er ikke gitt egne parkeringsregler for bygg 3, noe som tyder på at bestemmelsene var ment å gjelde også bygg 3. For å unngå uklarhet rundt dette burde bestemmelsens overskrift vært rettet. Etter Byutviklingsstyrets vedtak av 24.11.2011 er tidligere pkt. 1.3 underpunkt 1.3.2 tatt inn i underpunkt 1.3.1. Tredje punktum i underpunkt. 1.3.1 lyder slik: "Ved 0,3 plass for boliger inntil 35 m2." Byutviklingsstyret vedtok 24.11.2011 reguleringsbestemmelser om at ny bebyggelse i bygg 1, 2 og 3 skulle organiseres i samsvar med illustrasjonsplaner datert 02.09.2011. Det oppgis i saksfremstillingen til vedtaket at leilighetene er fra 35,1 m2 til 50,6 m2. Nevnte illustrasjonsplaner, som er gjort rettslig bindende gjennom reguleringsbestemmelse, inneholder ingen leiligheter under 35 m2. Reguleringsbestemmelsene pkt. 1.3.1 tredje punktum fremstår som en bestemmelse der ett eller flere ord er utelatt, men vi antar at bestemmelsen er ment å gjelde parkeringsplasser, og at det var meningen å kreve 0,3 parkeringsplasser for boliger inntil 35 m2. Da er bestemmelsen ikke tilpasset den bebyggelse som faktisk skal oppføres i planområdet. Vi anbefaler at bestemmelsen gjennomgås når kommunen behandler saken på nytt, og at det konkret vurderes hvilken parkeringsdekning som er passende. Herunder viser vi til bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 11. Vi antar at planområdet ligger i mellomsonen der det i nevnte bestemmelse er forutsatt at hver bolig skal ha parkeringsplass til 1 bil. Dette bør kommunen ta i betraktning. Hvis bestemmelsen ikke endres slik at den er tilpasset den bebyggelsen som skal oppføres i planområdet, vil det mangle reguleringsbestemmelser om parkering for S2 og S3, og da må det i hver enkelt byggesak vurderes om kommuneplanbestemmelsene supplerer reguleringsplanen, jf. pbl. 1-5 andre ledd. Vi bemerker også at det er uklart hva kommunen sikter til når den i saksfremstillingen til byutviklingsstyrets vedtak av 24.11.2011 har anført at "de 8 planlagte parkeringsplasser (ligger mellom Bygg 1 og 2) som er en endring i forhold til tidligere vedtatt felles avkjørsel vil ikke ha negative estetiske virkninger for område eller naboer". Dersom bygg 2 er feilskrift for bygg 3 er det ikke tale om å anlegge parkeringsplasser i friområde F3. Hvis sistnevnte derimot er tilfelle minner vi om at Fylkesmannens miljøvernavdeling i brev av 15.12.2010 uttrykkelig forutsatte at det var avklart at F3 ikke åpnes opp for parkering. I saksfremstillingen til Byutviklingsstyrets vedtak av 24.11.2011 fremholder kommunen at offentlig vei som er vist i planen er i samsvar med kommunens veinormaler. Klager Arne Ragnvald Stray har uttrykkelig anført at det ikke er riktig, og kommunen skal i henhold til fvl.

Side 6 av 7 33 andre ledd første punktum foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Når saken behandles på nytt ber vi om at kommunen konkret påviser hvordan samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, vei på plankartet er i samsvar med kommunens veinormal. Når saken behandles på nytt bes kommunen også kommentere nærmere hvilke planfaglige hensyn som tilsier at reguleringsbestemmelse om at parkeringsdekning skal være plassert i underjordisk anlegg tas bort. Vi viser til fvl. 33 andre ledd og at flere klagere har påpekt at private utbyggere har måttet lage parkeringskjeller. Flere klagere har også etterlyst ny konsekvensutredning vedrørende sol og lysforhold. Henry Gundersen har konkret anført at den høyeste bygningen ødelegger sol og lysforholdene på hans eiendom store deler av året. Kommunen har i saksfremstillingen til Byutviklingsstyrets vedtak av 10.05.12 kommentert dette med at det er ingen endring vedrørende sol og lysforhold mellom planlagt og eksisterende bebyggelse. Vi er usikre på hva kommunen mener med eksisterende bebyggelse, da det ikke er noen eksisterende bebyggelse på det aktuelle arealet i dag. Vi viser til fvl. 33 andre ledd første punktum, og mener klagernes anførsler ga kommunen klar foranledning til å konkret vurdere om og eventuelt hvordan den planlagte bebyggelsen påvirker sol og lysforhold på særlig Henry Gundersens eiendom. Hvis det er nødvendig for at saken skal være tilstrekkelig opplyst må det utarbeides sol og skyggeanalyse. Videre bemerker vi at betegnelsen T-BRA er brukt i reguleringsbestemmelsene pkt. 1.3.5 og 1.3.6. Dette er ikke en betegnelse som er i samsvar med forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10). Når bruksareal angis i m2 følger det av TEK 10 5-4 (1) at "bruksareal for bebyggelse på en tomt skrives m2-bra og angis i hele tall". Feilbetegnelsen bes rettes når kommunen behandler saken på nytt. Fylkesmannens vedtak Byutviklingsstyrets vedtak av 24.11.2011 oppheves under henvisning til begrunnelsen over. Saken sendes tilbake til kommunen til ny behandling. Klagene tas til følge i den forstand at Byutviklingsstyrets vedtak er opphevet og saken dermed må behandles på nytt i kommunen. Fylkesmannens vedtak i klagesaken kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jfr. fvl. 28 tredje ledd. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at fvl. 36 gir rett til dekning av vesentlige sakskostnader som har vært nødvendig for å få endret vedtaket til gunst for en part. Et eventuelt krav om dekning av vesentlige sakskostnader må fremsettes innen tre uker etter mottakelsen av dette brev. Partene i saken har med visse unntak rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. 18 og 19. Klagerne er underrettet om vedtaket ved kopi av dette brevet. Med hilsen Britt Møll Abrahamsen (e.f.) fung. avdelingsdirektør Beate Storesund seniorrådgiver

Side 7 av 7 Kopi til: Amtedal & Hansen arkitektkontor AS Lømslandsvei 23 4614 Kristiansand S Oddvar Moy Setesdalsveien 24 A 4613 KRISTIANSAND S Gerd Martens Frobusdalen 3 A 4613 KRISTIANSAND S Brit og Erik Ellekjær Eplehagen 1 M 7600 LEVANGER Henry Gundersen Frobusdalen 1 4613 KRISTIANSAND S Inger Nilssen Frobusdalen 4 4613 KRISTIANSAND S Arne Ragnvald Stray Banehaven 18 4613 KRISTIANSAND S Olga Moy Setesdalsveien 24 A 4613 KRISTIANSAND S Frobusdalen & omegn velforening Frobusdalen 1 4613 KRISTIANSAND S Sigrun Østerhus Almedal Frobusdalen 4 4613 KRISTIANSAND S Asbjørn Lohne Frobusdalen 3 A 4613 KRISTIANSAND S Fredrik Pedersen Frobusdalen 3 A 4613 KRISTIANSAND S