Eiendomsprosjektet 1. Kartlegge av kommunens eiendomsmasse (utført) 2. FDVU kostnader knyttet til formålsbygg (utført) 3. Tilstandsgrad på eiendomsmassen (utført) 4. Identifisere vedlikeholdsetterslep (utført) 5. Boliger og tilstand(utført) 6. Komme med forslag til mulige fremtidige organisasjonsformer(utført) 7. Kartlegge (så langt som mulig) kommunens behov for areal i fremtiden 8. Fremtidig behov for FM kompetanse i Fauske kommune 9. Foreslå hvordan kommunen innenfor fremtidige ressurs rammer, effektivt kan forvalte sin eiendomsmasse
Fordeling av kommunens arealer 25000 Fordeling av formålsbygg og boliger (m 2 ) 20000 19471 15000 11862 10000 5000 4630 4284 4611 6073 7304 2123 0
Hva koster eiendomsforvaltningen DRIFTSREGNSKAP INVESTERINGSREGNSKAP Interne føringer og kunnskap FORVALTNING DRIFT VEDLIKEHOLD UTVIKLING
Fordeling kostnader pr m2 800 Sammenlignbare FDVU kostnader 700 710 840 600 570 1004 500 400 300 200 200 100 0 50 81 68 20 Forvaltning Drift Vedlikehold utvikling 6 Normtall Fauske kommune
Tilstandsanalyse Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse for byggverk Registrere og vurdere tilstanden til deler av en bygning eller bygning Kunnskapen om tilstanden brukes som grunnlag for prioritering av vedlikeholdsinnsats og vedlikeholdsplan Tilstanden angis i tilstandsgrader: TG 0 TG 3
Vektet tilstand alle formålsbygg 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41
Verdi, drift --- vedlikehold Kr/m2 Brekk punkt Utvikl. driftskostnader 800 Innsparings område D V 600 400 Normale driftskostnader 200 Verdibevarende vedlikehold Redusert vedlikehold Tid
Vedlikeholdsmidler og «skippertak» Mangel på langsiktighet og forutsigbar tilflyt av vedlikeholdsmidler påvirker byggene, men også i stor grad brukere og miljø Fører ofte til kostnadskrevende tiltak til utbedringer, såkalte skippertak Disse tiltakene vil alltid koste mer enn et jevnt vedlikeholdstrykk over tid. Og fører til mange ubehageligheter..
TEKNISK TILSTAND BOLIGER TG 0 (ny og i orden) TG 1 (ok men har mangler) TG 2 (større mangler) TG 3(Utskiftninger) 3 2,5 2 1,5 1 Vektet tilstandsgrad Tilstandsgrad Eide og leide arealer Det er en klar tendens til dårligere tilstand på bygg og boliger som kommunen eier i forhold til boliger innleid og i form av andelsboliger, boligbyggerlag 0,5 0 Eide boliger Leide boliger
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Kvadratmeterpris pr år 1584 1564 Bodø m/omland 1342 1292 1322 Mo/Rana m/omland 1206 1156 1109 Narvik m/omland 961 Vefsen Vågan m/svolvær Andre Fauske priv. markede Gjennomsnitt Fauske komm. Boliger Prisnivå i Nordland Februar 2013 1400 1200 Prisnivå Fauske Differensierte priser på Fauske 1000 800 600 400 200 Kr/m2 0 Andre komm. boliger Flyktningeboliger Fauske Privat marked
Rett husleie på boliger! Lav husleie? Nye investeringer på kommunale boliger Hemmende for private aktører Planlegging Ødelagte bygg Fraflytting Forfall Ikke vedlikehold Lavere husleie
BYGG OG HELSE Mest utsatt av ansatte er helsepleiere, lærere, renholdsarbeidere Planmessig vedlikehold av kommunale bygg kunne spart brukerne for sykdom og plager. Og spart kommunens budsjetter for millioner årlig Helsemessige forhold koster mer en vedlikeholdsetterslepet
Kostnadsdekkende husleie «Kostnadsdekkende husleie» indikerer at det skal være en balanse mellom inntekter og utgifter innenfor en enhet som skal være selvfinansierende, og at det skal kunne drives verdibevarende vedlikehold innenfor denne rammen Kostnadsdekkende husleie betyr at alle kostnader ved driften av eiendommen skal dekkes gjennom husleien. Å innføre «kostnadsdekkende» husleie er viktig for å få etablert den fulle synliggjøring av utgiftene til eiendom, bygg og anlegg hos den enkelte bruker og er et av de viktigste incitament for brukeren til å fristille areal.
Hva skal til?? Utgiftsreduserende tiltak
Helhetlig organisering
Organisasjonsnivå- ansvarsnivå og oppgaver Politisk/ økonomisk Informasjon i Eier Strategisk nivå Taktisk nivå Strategisk eiendomsplan Vedlikeholdsplan økonomi Teknisk / økonomisk Informasjon i Forvaltning, planlegging, oppfølging Operativt nivå Operativt / drift Drift og vedlikehold
Roller og avtaler innen eiendomsforvaltning BRUKS AVTALE NS 3454 M 2 Energi Renhold Avfall Skader Offentlige avg. Service avtaler Bygg drift Vedlikehold Brøyting Offentlige krav og pålegg Rapportering Brukere Skole, barnehage, helse, admin EIER Kommunestyret Avtale Forvalter Ramme Avtale Drift, vedlikehold, utvikling, økonomi Juridisk eier gir retningslinjer Rammeavtale gir overordnede føringer og strategier som skal ivaretas av eiendomsforvalter og eier.
Avtale mellom bruker og forvalter
Organisering av kommunal tjenesteproduksjon Kommunal etat Kommunalt foretak IKS Aksjeselskap Andre organisasjonsformer (samvirke, forening og stiftelse) Integrert del, sterk politisk styring Selvstendig enhet, forretning
Hvorfor et Kommunal Foretak? Markant dreining i vår eiendomsforvaltning Klare skillelinjer mellom bestiller og utfører Profesjonalisering
Vi vil møte motstand fordi: Alt var gratis før Egen vaktmester Gratis lokaler for barn og unge Mer byråkrati Posthenting og budtjeneste Frukt og grønt «Tomgangsleie» Vi har avtale med tillitsvalgte: Kostnadsdekkende husleie Vedlikeholdstilskudd Evaluering etter to år Forslag til vedtekter
Vi må ha 1. Helhetlig eiendomsforvaltning 2. Klare ansvarsforhold og oppgaver 3. Rett husleie 4. Godt verdibevarende vedlikehold til rett tid 5. Selvstendig budsjett for formålsbygg og boliger 6. Sterke prioriteringer på profesjonalitet
Vi foreslår derfor 1. Kostnadsdekkende husleie 2. Eiendomsforvaltning i kommunalt foretak(kf) 3. Alle bygg skal ha «tilstandsgrad 1» (TG1) 4. Ekstra årlige tilskuddsmidlers midler på 5 Mkr. i 10 år 5. Boligkontor m/boligforvalter som en del av KF et (ivaretakelse av boligsosial handlingsplan i Fauske. Vi samler alle boligressurser på ett sted).