SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Sturla Skancke Arkiv: PLA 263 Arkivsaksnr.: 10/4272-9 Saken skal sluttbehandles av: Planutvalget REGULERINGSPLAN FOR GATA - BUTIKK OG BOLIGER Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 vedtar det planutvalget å legge forslag til reguleringsplan for Gata butikk og boliger, ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter til uttalelse. Stange, den 29.02.2012 Stein Erik Thorud rådmann Jørn A Haugen kommunalsjef
SAKSOPPLYSNINGER Sammendrag: Arkitektstudio Hamar fremmer på vegne av Gubberudvegen AS forslag til reguleringsplan for Gata, butikk og boliger. Planen omfatter et område midt i Gata som i første rekke skal legge til rette for oppføring av ny butikk til erstatning for eksisterende dagligvarehandel og i tillegg reguleres det inn muligheter for ny boligbebyggelse i et område vest for fylkesvegene. Plansaken legges fram for planutvalget for vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn og høring. Bakgrunn: Dagligvareforretningen i Gata drives i en eldre bygning som er for liten og en langt fra tidsmessig standard, samtidig som det ikke er parkeringsplasser knyttet til butikken. Det har lenge vært behov for et nytt forretningslokale. Eiendommen 345/9, 11 eies av firmaet Gubberudvegen AS og er i gjeldende reguleringsplan avsatt til vegformål og parkering. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny forretningsbebyggelse, og avklare bruk av eksisterende butikklokale og tomt. I tillegg er det tatt inn et lite boligområde rett sør for eksisterende butikk. Planområdet utgjør ca 16,9 daa. Planstatus Reguleringsplan for sentrumsområdet er fra 1980 og la til rette for en langt mer ekspansiv utvikling av Gata enn det som har vært tilfelle. Denne planen må endres for å legge til rette for ny forretningsbebyggelse. Planen omfatter også del av reguleringsplan for fv 24 og reguleringsplan for Vallset sykehjem og eldresenter. Planforslaget er ellers i samsvar med vedtatt kommuneplan fra 2006. Planforslaget Planforslaget skal i første rekke legge til rette for ny forretning i Gata på eiendommen 345/9, 11. Eksisterende forretning skal erstattes med en ny, 600m2 stor, med varemottak på baksiden (mot sør) og parkering for 30 biler på forsiden mot krysset og fv 24. Planen omfatter også eiendommen der eksisterende butikk ligger for å avklare framtidig bruk, og eiendommen sør for eksisterende butikk for å legge til rette for ny boligbebyggelse. Kryss mellom fv 24 og 224 og adkomsten til Hvalshagan sør for forretningsområdet er endret i samarbeid med vegmyndigheten. Endringene er foreslått for å bedre trafikksikkerheten. I planforslaget er eksisterende butikk foreslått som hensynssone bevaring i tråd med Hedmark fylkeskommunes anbefaling. Planområdet er også mindre enn opprinnelig varslet, dvs tilpasset etter merknader ifm oppstart. Konsekvensene av planforslaget. Det henvises til vedlagte planbeskrivelse som gjør rede for konsekvensene av planforslaget. Planprosessen Igangsatt regulering ble varslet 29.11 2010. Det har vært avholdt flere møter med berørte grunneiere for å avklare utformingen av planen. Planen skal nå være i samsvar med grunneiernes ønsker. Merknader i forbindelse med kunngjøring av oppstart er oppsummert og kommentert nedenfor av forslagstiller:
a) Fylkesmannen i Hedmark Det forutsettes at krav til universell utforming vektlegges og at hensynet til barn og unge ivaretas. Innenfor den varslede avgrensningen av planen er det registrert tre gårdsdammer som er viktig for biologisk mangfold. Fylkesmannen forutsetter at disse dammene ikke skal røres. Det påpekes videre at det må utføres støyvurderinger. Det anmodes også om at boligene tilrettelegges for energieffektivisering og miljøvennlige energiformer. Vektlegging av universell utforming og hensyn til barn og unge anses ivaretatt. Planen er gitt en ny avgrensning etter høringsfristen og omfatter ikke lenger konflikter knyttet til nærområdet med dammer og våtmark. Støyvurdering er utført og rapporten viser at lydkrav i T-1442 og NS8175 vil bli oppfylt uten noen form for støydempende tiltak. b) Hedmark fylkeskommune Henstiller til bevaring av Persstua og eksisterende butikk. Både Perstua og nåværende butikkbygning har huset mange offentlige funksjoner gjennom historien. Nåværende butikk anses som helhet å være av større historisk og antikvarisk interesse enn Perstua. Det anbefales å markere begge bygninger som hensynssone for bevaring av kulturhistorisk miljø. Hedmark Fylkeskommune tar forbehold om eventuelle ikke registrerte kulturminner, derav kulturminner under markoverflaten. Man tar Fylkeskommunens kommentarer til etterretning og bevarer eksisterende butikk. Henstilling om bevaring av Persstua er ikke gjennomført. Persstua er i ettertid revet iht offentlig vedtak. c) Statens vegvesen Et påpekes at krysset må utformes iht vegnormaler og i samarbeid med vegvesenet. Busslomme langs Riksveg 24 må sikres og atkomst til ny butikk fastsettes. Atkomst fra Riksveg 24 må vurderes som fellesløsning med avkjørsel til boligfeltet Hvalshagan. Det forutsettes at eksisterende butikk omreguleres til et mindre trafikkskapende formål. Utforming av kryss, sikring av busslomme, samt utforming og plassering av atkomst fra riksveg og fylkesveg er ivaretatt og regulert i samarbeid med vegvesenet. d) Politiet Ønsker at myke trafikanter gis høy prioritet pga mye trafikk langs Riksveg 24 og økende tungtransport. Det anbefales å etablere en gang/ sykkelveg over eiendom 345/9 samt sikring mot riksveg ved eksisterende butikk. Politiet anmoder om en romslig kryssutforming Rv 24/ Fv. 224 og stor parkeringsplass i nord foran ny forretning med utkjøring til både Riksvegen og Fylkesvegen. Kryss og avkjørsler er utformet i samarbeid med vegmyndighet. Gående og syklende er sikret med bedre fortauløsninger fortau er adskilt fra Riksveg 24 foran eksisterende butikk. Ny forretning er plassert i sydvest på tomten for å gi en romslig parkeringsplass på nord og østsiden. Det vil bli atkomst til ny forretning både fra Riksveg 24 og fra Fylkesveg 224.
e) Annlaug Søsveen, Skallbergvegen 3, 2330 Vallset Protesterer mot at ny veg legges inn på eiendommen. Reguleringsplanens omfang er redusert etter høringsuttalelsen, og foreslått veg er trukket ut av planen / planområdet. f) Kommunalsjef Helse og omsorg- miljørettet helsevern Ønsker å bli holdt orientert i den videre prosessen. Tas til etterretning Vurdering: For Gata er det viktig at ny butikk kommer på plass så fort som mulig. I planforslaget legges til rette for bygging av ny butikk, etterbruk av eksisterende butikklokale avklares og det legges opp til forsiktig utbygging av boliger. Gjeldende reguleringsplaner gjorde det nødvendig å utarbeide ny plan spesielt for området det ny forretning er planlagt, ellers er hovedtrekkene i plan i samsvar med både tidligere reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel. Persstua måtte vike plassen for den nye butikken og en bedre utforming av krysset mellom fv 24 og 224. Rådmannen mener at bevaring må forutsette en reell bruk av bygninger og ikke bevaring uten innhold, det blir feil på et lite sted som Gata. Perstua sto lenge uten vedlikehold og kostnadene til restaurering og evt ombygging til annen bruk som for eksempel til leiligheter og hybler ikke kan forsvares ut fra det markedet er villig til å betale. Bygningen eksisterende butikk holder til i anses av Fylkeskommunen å være av større historisk og antikvarisk verdi enn Persstua og er i planforslaget foreslått som bevaringsverdig. Deler av bygningen, 2 etg, brukes etter det en forstår til bolig i dag og evt etterbruk av 1 etg som forretning kan ikke være som dagligvare, jfr reguleringsbestemmelsene. I planen foreslås en forsiktig fortetting av boliger tilpasset struktur og karakter på øvrig boligbebyggelse i Gata. Perstua var et viktig element i Gata med sin beliggenhet og med gavlen ut mot krysset dannet den en fondvegg som ikke lett kan erstattes. Rådmannen håper likevel at det nye bygget blir en del av Gata som et bygg som kan signalisere at Gata har ei framtid. Rådmannen har ellers ikke kommentarer til innkomne merknader til oppstartsvarsel ut over det tiltakshaver har kommentert. Planprosessen har tatt tid blant annet på grunn av avklaringer ovenfor berørte grunneiere, men forslaget som nå foreligger er så langt et omforent forslag. Rådmannen vil anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes berørte parter til uttalelse.
Vedlegg: 1 Reguleringsplan (ikke i målestokk) 2 Reguleringsbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Illustrasjonsplan 5 Støyutredning 6 ROS analyse 7 Merknader til oppstartsvarsel