SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI Kommunedelplan Halsa Arkivsaksnr.: 09/1854 MERKNADSBEHANDLING-GNR. 27/96 OG 27/12 - UTARBEIDELSE AV PRIVAT DETALJREGULERINGSPLAN FOR FURØY CAMPING - HALSA - HYTTEOMRÅDE Innstilling: 1. Det foreligger privat forslag til detaljreguleringsplan for Furøy camping. Meløy Byggeservice v/helge Hansen utarbeider planen som faglig ansvarlig på vegne av Trygve Martin Taraldsen, 8178 Halsa. 2. Formålet med reguleringsplanarbeidet er å revidere gjeldende bebyggelsesplan for Furøy camping og utvide campingplassen med flere utleiehytter, bobiloppstillingsog teltplasser samt friområder og en småbåthavn. 3. Det vises til øvrige innkomne merknader/uttalelser til reguleringsplanforslaget og de vurderinger som er gjort av disse i saksfremlegget av administrasjonen. 4. Kommunestyret egengodkjenner forslag til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser i samsvar med Plan- og bygningslovens 12-12 og følgende endringer: a) Det tas med ny reguleringsbestemmelse under 6: Inngrep i sjøområder må gjennomgås en særskilt behandling i forhold til havne- og farvannsloven før tiltaket settes i verk. b) Reguleringsbestemmelsenes 2.3 endres til: Dersom det ved tiltak i marka skulle avdekkes mulige kulturminner, må arbeidet straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at myndighetene for kulturminnevern i Nordland Fylkeskommune og Sametinget blir varslet omgående, i samsvar med 4, 5 og 8 i kulturminneloven av 9. juni 1978. 5. Kommunestyret er enig med planutvalget, som ansvarlig myndighet, at reguleringsplanforslaget ikke utløser behandling etter forskrift om konsekvensutredninger, i 2 og 3, jfr. kriterier satt i 4. 6. Planforslaget vedtas som privat detaljreguleringsplan jfr. plan- og bygningslovens 12-3. Bygge- og anleggstiltak må med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-4 settes i gang senest fem år etter planvedtak. Etter søknad kan planvedtaket forlenges med inntil to år.
7. Tiltakshaver har en aktsomhets- og meldeplikt dersom det under markinngrep støtes på andre fornminner. Dette pålegg forutsettes bringt videre til de som skal utføre arbeid i marka, jfr. kulturminnelovens 8. 8. Bebyggelsesplan for Furøy camping, vedtatt av bygningsrådet den 25.05.94 i sak 27/94 oppheves med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 og erstattes med ny detaljreguleringsplan. Vedlegg i saken: 1. Plankart, datert 18.03.11 2. Reguleringsbeskrivelse som er sist revidert 14.04.11 3. Reguleringsbestemmelser som er sist revidert 14.04.11 4. ROS-analyse, udatert 5. Saksframlegg 29/11 fra planutvalgets møte 05.05.11 6. Saksprotokoll 29/11 datert 05.05.11 7. Høringsbrev fra Meløy kommune til diverse instanser, datert 05.05.11 8. Uttalelse fra Fiskeridirektoratet, datert 19.05.11 9. Uttalelse fra Sametinget, datert 27.05.11 10. Uttalelse fra Kystverket, datert 27.05.11 11. Uttalelse fra Universitetet i Tromsø, datert 18.06.11 12. Uttalelse fra Nordland Fylkeskommune, datert 24.06.11 13. Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 27.06.11 Bakgrunn: Det foreligger privat forslag til detaljregulering av Furøy camping. Meløy Byggeservice v/helge Hansen fremmer forslaget som faglig ansvarlig på vegne av Trygve Martin Taraldsen, 8178 Halsa. Saksutredning: Førstegangsbehandling av planforslaget har vært i planutvalgets møte den 05.05.11. Reguleringsplanforslaget ble vurdert som tilfredsstillende med hensyn til krav for planlegging og planforslaget har vært ut på offentlig ettersyn / høring i tidsrommet 11.05.11 22.06.11. Planstatus: Vedrørende gjeldende planer i området finnes det bebyggelsesplan for Furøy camping. Planen ble vedtatt av bygningsrådet den 25.05.94 i sak 27/94 og omfatter den del av campingplassen som pr i dag er bygd ut og i drift. Hensikten med planarbeidet er bl.a. å revidere gjeldende bebyggelsesplan slik at det kan iverksettes forskjellige ombyggingstiltak på campingplassen. Bebyggelsesplanen vil bli opphevet når forslag til reguleringsplan egengodkjennes. Gnr. 27, bnr. 12 og 96 som ligger vest for dagens campingplass er pr i dag et uregulert område. Dermed gjelder kommunedelplan for Halsa, vedtatt i k-sak 80/07 den 27.09.07, hvor planområdet er avsatt som både næringsformål og landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF), sone 1. Forberedende ble omdisponering av ovenfornevnte LNF-1 område behandlet
som jordlovssak og dispensasjonssak etter plan- og bygningslov. Arealbruken ble dermed avklart i forkant og før det ble fremmet selve reguleringsplanforslag. Tiltakshaver er Trygve Martin Taraldsen, 8178 Halsa, mens faglig ansvarlig er Meløy Byggeservice v/helge Hansen. Plan- og bygningslovens 12-8 krever en forhåndskonferanse som formell oppstart av planarbeidet og dette møte ble avholdt den 13.01.10. Planforslagets hensikt/formål: Innenfor området som er regulert i bebyggelsesplanen for Furøy camping skal det foretas noen endringer og ombygginger. I tillegg til eksisterende utleiehytter skal det oppføres noen nye. Hensikten med planarbeidet for dette område er en revisjon og tilpasning av gjeldende plan til dagens behov. Ellers skal campingplassen utvides mot vest ved å legge til rette for inntil 28 bobiloppstillingsplasser. Et annet område forbeholdes telt, mens det likeså skal innreguleres areal for 4 nye utleiehytter. Tilknyttet til disse områdene er et friareal og areal til lek. Planforslaget omfatter dessuten sjøareal som skal reguleres til småbåthavn. Formålene og tiltakene fremkommer i beskrivelsen i plandokumentet. Planområdet berører deler av eiendommene: Gnr./Bnr. 27/13, og 96: Trygve Martin Taraldsen og Ann Sjøteig Taraldsen Gnr./Bnr. 27/12: Steinar Taraldsen og Hanne Hanssen Gnr./Bnr. 27/55: Arne Sleipnes Offentlig ettersyn / høring ble vedtatt av planutvalget i sak 29/11 den 05.05.11. Det ble tilskrevet 33 berørte parter, derav er det 22 instanser / regionale myndigheter og 11 grunneiere. Høringstidsrommet var i tråd med plan- og bygningslovens 12-10 på 6 uker og mellom den 11.05.11 og 22.06.11. Etter utgått høringsfrist er det registrert 6 uttalelser. Innkomne uttalelser / merknader m.m. er fra følgende instanser: 1. Uttalelse fra Fiskeridirektoratet, datert 19.05.11 2. Uttalelse fra Sametinget, datert 27.05.11 3. Uttalelse fra Kystverket, datert 27.05.11 4. Uttalelse fra Universitetet i Tromsø, datert 18.06.11 5. Uttalelse fra Nordland Fylkeskommune, datert 24.06.11 6. Uttalelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 27.06.11 Gjennomgang av merknadene og vår vurdering av disse følger nedenfor. 1. Fiskeridirektoratet Fiskeridirektoratet ivaretar fiskeri- og akvakulturinteresser. For fiskerinæringen vurderer direktoratet planforslaget som ikke av negativ betydning.
Uttalelsen tas til etterretning. 2. Kystverket Kystverket ivaretar havne- og farvannsinteresser der ikke kommunen har ansvaret. Kystverket har ikke noen spesielle merknader til planforslaget. Siden planen tar høyde for en småbåthavn gjøres det oppmerksom på at inngrep i sjøområder krever en særskilt behandling etter havne- og farvannsloven. Slik søknad her skal behandles av Meløy kommune. Reguleringsbestemmelsene omfatter ikke at inngrep i sjø må behandles særskilt etter havneog farvannsloven. For å unngå uklarheter vurderes det som fordel å tilføye en slik bestemmelse. 3. Sametinget Sametinget bemerker at reguleringsbestemmelsenes 2.3 ivaretar kulturminner dersom det blir funnet automatisk fredete kulturminner. Det er ikke tatt med Sametinget i denne bestemmelse dets ansvarsområde er samiske kulturminner. Sametinget ønsker å få innflettet dette i bestemmelsene. Innspill følges opp og reguleringsbestemmelsenes 2.3 endres tilsvarende slik at både Nordland Fylkeskommune og Sametinget underrettes dersom det skulle oppdages kulturminner. 4. Universitetet i Tromsø, Tromsø Museum Universitetet i Tromsø er ansvarlig for marinarkeologiske spørsmål, dvs. kulturminner under vann. Planlagte småbåthavnområde med flytebrygge vurderes av arealmessig begrenset tiltak der sannsynligheten å komme i konflikt med kulturminner under vann er minimalt. Tromsø Museum har derfor ikke noen spesielle merknader til planen. Dette tas til etterretning. 5. Nordland Fylkeskommune Nordland Fylkeskommune er myndigheten som ivaretar kulturminner i planlegging. Planfaglig er det ikke kommet noen merknader. Kulturminnefaglig henvises det til arkeologiske undersøkelser som ble gjort i 2010. Det kunne ikke påvises automatisk fredete kulturminner og Fylkeskommunen vurderer reguleringsbestemmelsene i 2.3 som tilstrekkelig for å ivareta kulturminneinteresser. Uttalelsen tas til etterretning. 6. Norges vassdrags- og energidirektorat
Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er ansvarlig myndighet for samfunnssikkerhet, dvs. tiltak som kan komme i konflikt med skred, vassdrag eller elektriske anlegg. NVE ser ikke at noen av ansvarsområdene vil bli berørt av planarbeidet. Brevet tas til etterretning. Planområdet er todelt hvor det gjelder både bebyggelsesplan og kommuneplanens arealdel. Bebyggelsesplan for Furøy camping er vedtatt den 25.05.94 i sak 27/94 mens kommunedelplan for Halsa, vedtatt i k-sak 80/07 den 27.09.07, gjelder for det uregulerte område. Behovet for revisjon av gjeldende bebyggelsesplan er på plass siden tiltakhaveren ønsker å foreta noen enderinger ved å bygge om, bygge et nytt driftsbygg samt at noen utleiehytter skal rives og bygges opp igjen. Området der kommunedelplanen gjelder er omdisponert til næringsformål etter både jordloven og plan- og bygningsloven. Det henvises til plan- og utviklingsutvalgets vedtak i sak 33/09 den 21.10.09 og planutvalgets vedtak i sak 12/11 den 23.02.11. Arealbruken er dermed avklart og planarbeidet ikke i strid med kommuneplanens arealdel. A. Planforslaget Reguleringsområdet ligger på Furøya ca. 500 m øst for fergekaien på Halsa. Samlet areal som reguleres er på 34,1 daa. Hovedadkomsten skal være fra den eksisterende kommunale vei i området som har tilknytningspunkt til FV17 ved fergekaien. 1. Generelt I det vesentlige tar planforslaget opp gjeldende bebyggelsesplan og dens formål. Noen mindre forandringer foretas, dvs. plan skal legge til rette for noen flere utleiehytter og et renovasjonsanlegg. Området som campingplassen utvides med er planlagt bygd ut med 4 utleiehytter og ytterlig et servicebygg. Resterende areal skal stå til disposisjon for bobiler / campingvogner og telt. Likeså får dette område en lekeplass og friområder. 2. Innenfor planområdet er arealene regulert til følgende formål: 12-5 pkt. 1 i PBL: Utbyggingsformål Utleiehytter 7,2 daa Boliger / garasje 1,6 daa Administrasjon 1,0 daa Bobil / telt 9,9 daa Renovasjon 0,1 daa Lager 0,7 daa Lekeplass 1,2 daa 12-5 pkt. 2 i PBL: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg / gangvei 5,9 daa 12-5 pkt. 3 i PBL Grønnstruktur
Friområde 4,3 daa Park 0,8 12-6 i PBL Bruk og vern av sjø- og vassdrag småbåthavn 1,3 daa Merknad/Kommentar: Alle reguleringsformålene er oppgitt under reguleringsbestemmelsenes 1. Den største del av planområdet legges opp til utbyggingsformål samt reguleringsformål samferdsel / teknisk infrastruktur. Friområder, parker og en småbåthavn tilknyttes til utbyggingsformålene. A. Konsekvensutredning: Forskrift om konsekvensutredninger i forbindelse med planlegging etter plan- og bygningsloven trådte i kraft fra 01.07.09. Formålet med forskriften er å sikre at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer og tiltak. Den som utarbeider forslag til plan etter plan- og bygningslovens bestemmelser skal selv vurdere om planen eller tiltak faller inn under forskriftens virkeområde. Konsekvenser av reguleringsplanarbeidet nevnes i planbeskrivelsenes pkt. 7 og bl.a. medfører regulering en omdisponering av et LNF-1 område. Omdisponeringen berører ca. 8,4 daa og ifølge faglig ansvarlig er resterende reguleringsområde, dvs. ca. 75 % i tråd med overordnet plan. Ved varsling av planoppstart er det kommet uttalelse fra Fylkesmannen der krav om konsekvensutredning ble tatt opp. Faglig ansvarlig har kommentert dette i planbeskrivelsen under pkt. 9.5 og anser det som ikke nødvendig med en konsekvensutredning. Merknad/Kommentar: Ansvarlig myndighet i denne vurdering er planmyndigheten i kommunen etter plan- og bygningslov. Planmyndigheten må da vurdere reguleringsplanen i h.h.t. forskriftens 2, der det er nevnt ulike type planer som kommer inn under denne bestemmelse og som alltid skal behandles etter forskriften. Planforslaget handler om et konkret utbyggingsprosjekt som skal iverksettes i løpet av den nærmeste framtid. Tiltakshaver og faglig ansvarlig er derfor omforent om å fremme planforslaget som detaljreguleringsplan, som har en gyldighet på 5 år. Under henvisning til forskriften vurderes forslag til detaljreguleringsplan opp i mot 2 f), som krever konsekvensutredning for reguleringsplaner nevnt i forskriftens vedlegg I. Campinganlegg er ikke oppført i vedlegget og dermed ikke underlagt krav om konsekvensutredning. I forskriftens 2 d) lyder det at områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål skal konsekvensutredes. For det første fremmes planforslaget ikke som områdereguleringsplan og for det andre ble nevnte 8,4 daa LNF-1 område omdisponert etter jordloven samt plan- og bygningsloven. Det henvises til vedtaket i henholdsvis sak 33/09 den 21.10.09 og 12/11 den 23.02.11. Dermed finnes det ikke noe grunnlag for å gjennomføre en konsekvensutredning baserende på forskriftens 2 d). Så skal ansvarlig myndighet i h.h.t. forskriftens 3, avklare om planer og tiltak skal behandles etter forskriftenes 4, kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. I 3 d) lyder det at detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering skal vurderes.
Etter at plan- og utviklingsutvalget har gitt omdisponeringssamtykke etter jordloven, samt at planutvalget innvilget dispensasjon for omdisponering etter plan- og bygningsloven innebærer forslag til detaljreguleringsplan ikke noen endring av kommunedelplanen. Arealplanmessig må området som nå skal planlegges som campingplass vurderes som omdisponert. Plantiltaket skal også vurderes i forhold til oppfangskriteriene i forskriftens 4. Konkret nevnes det større omdisponeringstiltak av LNF-områder som oppfangskriterium, noe som ikke er tilfellet her. Den tidligere omdisponering av 8,4 daa LNF-1 areal vurderes som av mindre vesentlig betydning. I forskriftens vedlegg II er det som oppfangskriterium under pkt. 7 oppført permanente campingplasser. Hensikten med planarbeidet er å utvide dagens campingplass som allerede er regulert til campingområde. Det handler seg ikke om et helt nytt anlegg og med bakgrunn i at eksisterende campingplass bare skal utvides ses det ikke noen konflikter som medfører større miljø- eller samfunnsmessige ulemper. Utvidelsen er i det hele tatt av begrenset omfang. Det konkluderes med at planforslaget ikke kreves konsekvensutredet etter forskrift om konsekvensutredning. B. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Plan- og bygningslovens 4-3 krever en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) når det utarbeides reguleringsplaner. ROS-analysen bør gjennomføres med hjelp av fylkesmannens sjekkliste hvor det er listet opp forskjellige typer risikofaktorer. Vedlagte ROS-analyse tar stilling til kun 2 sjekkpunkter, nærmere bestemt nedbør og vind. Merknad/kommentar: Faglig ansvarlig konkluderer med at området ikke er særlig mer utsatt for nedbør og vind enn andre plasser i kommunen. Med hensyn til campingplassens beliggenhet på Furøya er det stort sett sørvestlige vindretninger fra sjøen som er av betydning. Flytebryggen som skal legges ut planlegges brukt kun i sommerhalvåret. Med hensyn til at området mot sørvest ikke er skjermet vurderes dette som hensiktsmessig tiltak for å unngå skader. Eller kan en for så vidt være enig i at faktorer som vind og nedbør ikke er noen spesielle faremomenter. C. Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unge / universell utforming. Planområdet omfatter gjeldende bebyggelsesplan samt et pr i dag ikke regulert område. På dagens campingplass finnes det flere områder som brukes til lek / opphold m.m. På planforslaget er dette områdene B18 og F2-F5. Til sammen utgjør disse ca. 4,4 daa. Dagens uregulerte område omfatter felt B19 og F1 som vurderes i sammenheng med barn- og unges interesser i planlegging. Der er det ca. 1,9 daa som står til disposisjon for aktiviteter som lek m.m. I områdene B18-B19 tillates det etablering av lekeapparater. Når det gjelder universell utforming er det tatt med en reguleringsbestemmelse i 2.2, men på et mer generelt nivå. 3.1 og 3.9 er mer detaljert, bl.a. kreves det at minst 10 % av hyttene skal være universelt utformet. Konkret skal 3 av 26 planlagte utleiehytter være universelt utformet og likeså driftsbygningene skal være tilgjengelig for personer med nedsatte funksjonsevne. Merknad/kommentar:
Karakteristisk for denne type virksomhet som det skal legges til rette for er en kort oppholdsvarighet av besøkende. Hovedfokus ligger dermed naturligvis ikke på fasiliteter som ellers er viktig for barn og unges oppvekst, dvs. barnehage, skole m.m. Viktigere er å legge til rette for nok leke- og uteareal som tilfredsstiller krav om en viss kvalitet. Samlet areal til lek er på 1,2 daa, noe som vurderes som tilstrekkelig. Innenfor områdene regulert til lekeareal kan da installeres lekeapparater m.m. Ut over det innreguleres det fri- og parkområder som likeså kan brukes til lek. Strandsonen er fri tilgjengelig og utgjør ytterlig en viktig plankvalitet. Området der campingplassen ligger er forholdsvis flatt med moderate stigningsforhold. Dermed kan det legges til rette for forskjellige typer lek og utendørsaktiviteter uten større problemer. Solforholdene vurderes som god siden det ikke finnes større forhøyninger eller fjell som kan skjerme området for solen. Lekearealene ligger ikke umiddelbart ved offentlige veier. Mot offentlig veiareal ligger det en buffer som er fordelaktig med hensyn til trafikksikkerheten. Selvfølgelig vil det foregå en viss trafikk på det interne veisystem, men den vurderes som forutsigbar. Interne veier brukes kun for å komme seg til oppstillingsplasser eller hytter og det kjøres med lav hastighet. Det kan ikke ses umiddelbare konfliktmomenter vedrørende trafikksikkerheten, i og med at det finnes avgrensete arealer der all trafikken skal foregå. Når det gjelder universell utforming så gjelder den tekniske forskrift til plan- og bygningsloven som ivaretar disse krav. Både planbeskrivelsen og reguleringsbestemmelser viser en del tiltak i forbindelse med universell utforming. For eksempel skal ifølge reguleringsbestemmelsenes 3.9 min. 10 % av utleieenhetene skal tilfredsstille kravene til universell utforming. Dette med hensyn til adkomst, parkering og bygging. Campingplassens driftsbygg er et sentralt bygg på anlegget for både de som driver campingplassen og kundene. Derfor er det spesielt viktig at bygget oppfyller kravene om tilgjengelighet for alle. At dette er sikret skal ivaretas gjennom 3.3 i reguleringsbestemmelsene. Planen tar hensyn til både barn og unges interesser i planlegging samt universell utforming. Lovpålagte krav er ivaretatt og forslaget klar til offentlig ettersyn / høring. D. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Gjeldende bebyggelsesplan revideres slik at felt B3 åpnes for en utleiehytte til. Denne hytte skal være på 50 m2. Innenfor B2 skal denne maks grense gjelde likeså. Videre skal det i B2 være mulig å rive hyttene 6-11 og gjenoppføre disse med en mindre størrelse, dvs. 30 m2. Felles for alle hyttene er en maks møne- og gesimshøyde på 5,5 og 3,5 m. Utnyttelsesgraden for områdene B5-B6 og B15-B16 settes til maks 40 % BYA. Møne- og gesimshøyden varierer i de ulike områdene, men går ikke ut over 7 m mønehøyde. Merknad/kommentar: Planforslagets østlige del omfatter dagens campinganlegg og da er det hovedsakelig slik at det handler seg om en statusregulering. Det legges opp til oppføring av bare 2 nye utleiehytter som er en mindre fortetning. Den nye del av campingplassen vil bli utbygd med 4 utleiehytter og et servicebygg. Hovedsakelig skal det legges til rette for flere oppstillingsplasser og teltplasser. Utbygging begrenses dermed til noen få nye bygningskropper fordelt på ca. 8 daa areal.
Generelt sett holder ny bebyggelse seg innenfor de rammene for gesims- og mønehøyder som ligger i kommuneplanens bestemmelser. Sammen med en moderat fortetning av eksisterende område vurderes planen som ganske avbalansert uten å legge for stort press på området. Konklusjon: Forslag til detaljreguleringsplan er utarbeidet med formålet å revidere gjeldende bebyggelsesplan slik at det kan foretas ombygginger av driftsbygning, oppføres en driftsbygning i tillegg samt noen utleiehytter. Ubebygd område skal legges til rette for bruk i næringsøyemed med bobiloppstillingsplasser, område for telt og nye utleiehytter. Forslaget tilfredsstiller krav i planlegging, dvs. universell utforming samt barn og unges interesser. Plankart, beskrivelse og bestemmelser er utarbeidet, samt en ROS-analyse/sjekkliste for tiltak/formål i planområde. Planen er vurdert opp i mot forskrift om konsekvensvurdering. Planforslaget kan tas opp til behandling og det anbefales en godkjennelse av reguleringsplanforslaget i samsvar med plan- og bygningslovens 12-12. Jørgen Kampli rådmann