SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stefan Kersting Arkiv: PLANI KOMMUNEDELPL. HALSA Arkivsaksnr.: 09/412 FORSLAG TIL OMRÅDEREGULERINGSPLAN FOR HALSA SENTRUM Innstilling: 1. Det foreligger forslag til områdereguleringsplan for Halsa sentrum. Norconsult AS v/gøran Antonsen fremmer planforslaget som faglig ansvarlig på vegne av plan- og utviklingsavdeling i Meløy kommune som tiltakshaver. 2. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny gang- og sykkelvei langs FV17 i sentrumsområdet og oppstramming av veikrysset til Halsosa for å øke trafikksikkerheten. Ut over innregulering av eksisterende bebyggelse i sentrumsområder og areal til småbåthavn planlegges det nytt omsorgssenter og en sammenhengende grønnstruktur. 3. Planutvalget vedtar å legge ut fremlagte forslag til regulering for Halsa sentrum ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningslovens 12-10. 4. Planmyndigheten vurderer at reguleringsplanforslaget ikke utløser behandling etter forskrift om konsekvensutredninger, 2 og 3, jfr. kriterier satt i 4. Vedlegg i saken: 1. Plankart som er sist revidert 20.05.10 2. Reguleringsbeskrivelse som er sist revidert 20.05.10 3. Reguleringsbestemmelser som er sist revidert 10.06.10 4. ROS-analyse datert 20.05.10 5. Samlete vedlegg / innspill til områdereguleringsplan etter varsling av planoppstart Bakgrunn: Norconsult AS v/gøran Antonsen fremmer som faglig ansvarlig på vegne av Meløy kommune som tiltakshaver forslaget til områdereguleringsplan for Halsa sentrum. Utarbeiding av områdereguleringsplan skjer med grunnlag i administrasjonens arbeidsprogram for 2009 som ble vedtatt i planutvalgets møte den 27.01.09 i sak 01/09. Planforslaget er nå klart til førstegangsbehandling i planutvalget. Saksutredning:
I henhold til arbeidsprogrammet fremla administrasjonen forslag til avgrensning av planområdet i planutvalgets sak 35/09 den 29.04.09. Etter at planutvalget vedtok dette forslag startet planprosessen og det ble innhentet pristilbud. Kostnadene på planarbeidet ble antatt med en ramme på mindre enn kr. 500.000,- og som forvaltningsmessig sett er en direktanskaffelse etter lov om offentlige anskaffelser jfr. 2-1 i forskriften om offentlige anskaffelser. Administrasjonen sendte planarbeidet ut på tilbud i brev av 04.05.09 der følgende konsulent- og arkitektfirmaer ble tilskrevet: Norconsult AS, 8013 Bodø Naustvoll og Aursand Arkitekter AS, 8001 Bodø Unikus AS, 8089 Bodø UNO design & arkitektur, 8178 Halsa Etter gjennomgang av innkomne tilbud ble det antatt Norconsults tilbud ut i fra pris, foreslått arbeidsopplegg og kvalitetsmessige hensyn / erfaringer fra tidligere prosjekter. Forhåndskonferansen som etter plan- og bygningslovens 12-8 er obligatorisk for oppstart av planarbeidet var den 02.09.09. Meløy kommune v/administrasjonen som tiltakshaver opplyste om planens formål og rammebetingelser. Varsel om planoppstart ble deretter annonsert i Avisa Nordland den 02.09.09 samt at berørte parter ble tilskrevet med brev av 27.08.09. For å sikre en god medvirkning etter 5-1 i plan- og bygningslov ble det avholdt folkemøte på Halsa den 23.02.10. Mottatte innspill ble vurdert i h.h.t. områdeplanens formål og tilsvarende innarbeidet i planforslaget. Under møte med Statens Vegvesen den 21.04.10 var det trafikkale system, dvs. hovedsakelig FV17 samt planlagt gang- og sykkelvei, gjenstand for en gjennomgang. Busstoppene slik som de ligger i planforslaget er resultatet av møtet med representanter fra busselskapet den 30.04.10. Hanne Barvik som barn og unges representant i planutvalget deltok på administrasjonens interne planforum den 10.06.10 for å kvalitetssikre planarbeidet i henhold til barn og unges interesser i planlegging. Halsa sentrum er per i dag uregulert og planområdet går fra pallefabrikken / småbåthavn i vest til veikrysset FV17 / Halsosa i øst. Den største del av planområdet er dermed utbygd og bort sett fra det planlagte omsorgssenter øst i planområdet, som fremgår på kommunedelplanen for Halsa, planlegges det ikke noen ny bebyggelse i større omfang. Utløsning av planarbeidet er Statens Vegvesenets krav om reguleringsplan før gang- og sykkelvei langs FV17 i Halsa sentrum kan bygges. I denne forbindelse skal likeså dagens busslommer ved FV17 tilrettelegges mer hensiktmessig. Sundet respektive småbåthavna og tilknyttet areal på land utgjør større deler av planområdet for å sikre en helhetlig utvikling av sjøområdet. I den østlige plandel er det tatt med Halsoskrysset for å stramme opp dets kurvatur og øke trafikksikkerheten. Hele planområdet er på ca. 89,2 daa og plankartet viser 9 forskjellige utbyggingsformål samt 7 ulike formål innenfor samferdsel og teknisk infrastruktur. Store deler av planområdet legges opp til grønnstruktur og bruk av sjøareal. Som allerede nevnt omfatter planområdet stort sett bebygd areal der industri- og forretningsvirksomhet med ca. 19,4 daa er en dominerende del. Pallefabrikken i vest innreguleres til industriformål I mens Halsa Auto, Halsa Bygg og puben er blandet formål. Disse er avmerket som BVVK, FL og FB. Ren forretningsvirksomhet tillates i F0 der Joker
butikken finnes mens ICA butikken innreguleres som blandet formål for bolig og forretning BF. Områdene som skal innreguleres til disse formål tillates med en utnyttelsesgrad inntil 70 % BYA og inntil 9,5 m møne- / gesimshøyde. På sørsiden av FV17 ligger et område som skal utvikles med omsorgsboliger og som er avmerket som felt O. Sammen med Halsa samfunnshus som vises på plankartet som FOR utgjør dette areal ca. 11,9 daa. Her settes en maks utnyttelsesgrad til 50 % BYA og størst tillatt møne- / gesimshøyde til 9,5 m. Til rent boligformål innreguleres områdene B1-B3 med et samlet areal på ca. 7,5 daa. For disse områdene gjelder en utnyttelsesgrad inntil 25 % BYA. Gesims- og mønehøyde settes til en maks høyde på henholdsvis 7 og 8,5 m. Ved Hamnbogkrysset legges det til rette for miljøstastjon for private husholdninger som skal ha ca. 0,7 daa inkludert parkering. Dagens vann- og avløpsanlegg innreguleres sør for områdene FL og FB. Sjøareal og tilknyttet areal på landsiden er med ca. 24,9 daa desidert størst. Selve sjøarealet skal reguleres til småbåthavn i sjø SS, mens på den kommunale eiendom på sundets vestside reguleres til småbåthavn S med tilknyttete funksjoner på land. På sundets østside blir eksisterende naustbebyggelse regulert tilsvarende som naustområde. Kommuneplanens bestemmelser som gjelder for naust videreføres for dette område som er avmerket N, dvs. naust tillates inntil en størrelse på 40 m 2 med en maks mønehøyde på 4 m. Signehågen som grønnstruktur innreguleres som PA på plankartet. Parken utgjør ca. 2,4 daa av planområdet. Her tillates tiltak som har en naturlig tilknytning til friområdene. Dagens eksisterende veinett tas med i reguleringsplanforslag med noen forandringer. Den eneste nye vei er atkomsten til felt O der det planlegges omsorgsboliger. For å unngå ytterligere avkjørsler fra FV17 skal dette område tilknyttes via en stikkvei fra boligfelt Grindåsen. Ut i fra trafikksikkerhetsmessige synspunkter skal Halsoskrysset strammes opp og det legges til rette for to busslommer i sentrum. Alt i alt er det ca. 19,2 daa trafikkareal derav utgjør gang- og sykkelveiareal ca. 2,29 daa. Vurdering: Planområdet er forholdsvis langstrakt fra Pallefabrikken i vest til Halsoskrysset i øst. Hovedtrafikkåre er FV17 og dette gjenspeiler planforslaget. Bort sett fra småbåthavneområdet går planens avgrensning mer eller mindre parallelt langs fylkesveien i en avstand på maks 100 m. I utgangspunktet kan sentrumsområdet deles opp i to deler. Halsa sentrum øst og Halsa sentrum vest er kun forbundet gjennom en bru som trafikkalt sett virker som en flaskehals. Uten gang- og sykkelvei langs fylkesveien er det bil- og tungtrafikk som står i sterk motsetning til myke trafikanter. Dette forhold er hovedproblemområdet som det gjelder å løse gjennom dette planarbeidet. Reguleringsplan for Halsa sentrum skal bli grunnlag for etablering av ny gang- og sykkelvei som bidrar til en forbedring av denne situasjon. Det er ikke bare myke trafikanter som profiterer på dette tiltak. I en helhetlig sammenhang kan begge sentrumsområder bindes sammen som skaffer et bedre sentrumsmiljø og gi et tydelig
løft for eksisterende kvaliteter. Her tenkes det bl.a. på en sammenhengende grønnstruktur som begynner i parkområde Signehaugen og fortsetter til småbåthavna. Andre forhold i planforslaget til vurdering er: A. Konsekvensutredning: Forskrift om konsekvensutredninger i forbindelse med planlegging etter plan- og bygningsloven, trådte i kraft fra 01.07.09. Formålet med forskriften er å sikre at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer og tiltak. Den som utarbeider forslag til plan etter plan- og bygningslovens bestemmelser skal selv vurdere om planen eller tiltak faller inn under forskriftens virkeområde. På planbeskrivelsens side 4 kommer det frem at det ble gjennomført en konsekvensutredning i forbindelse med utarbeiding av kommunedelplanen. Faglig ansvarlig vurderer at foreliggende planforslag til områdereguleringsplan er i tråd med overordnet planverk og derfor ikke behøver en ny konsekvensutredning. Merknad/Kommentar: Ansvarlig myndighet i denne vurdering er planmyndigheten i kommunen etter plan- og bygningslov. Planmyndigheten må vurdere reguleringsplanen i h.h.t. 2 pkt. d og f i forskrift om konsekvensutredning (2009). Planområdet er per dags dato ikke regulert og bort sett fra felt O utbygd. Planen skal altså ta opp dagens reelle arealbruk og tilrettelegge for bedre trafikkale løsninger. Planforslaget viderefører arealbruksformålene som ligger i kommunedelplan for Halsa og er dermed ikke i strid med overordnet plan. Heller ikke faller planforslaget inn under forskriftens tiltak og oppfangskriterier som er nevnt i vedlegg I. Det kan konkluderes med at en konsekvensutredning etter forskriftens 2 ikke er nødvendig. Så skal ansvarlig myndighet i h.h.t. forskriftens 3, avklare om planer og tiltak skal behandles etter forskriftenes 4, kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø, naturressurser og samfunn. Etter gjennomgang av kriteriene som er oppført i forskriftens 4 faller planforslaget ikke inn under tiltakene som har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det er snarere motsatt da hovedfokus ligger på å finne bedre trafikkale løsninger og utvikle eksisterende kvaliteter i sentrumsområdet. Formålet vurderes dermed som positivt for samfunnet. Dermed kan det ses bort fra en behandling etter forskriftens kapittel III for behandling av konsekvensutredninger og tiltaket utløser dermed heller ikke noen konsekvensutredning i h.h.t. plan- og bygningslovens forskrifter. B. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Faglig ansvarlig utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) datert 25.05.10 for å vurdere mulige faremomenter i planområdet. Det er tatt stilling til naturgitte forhold som springflo / flom og radonfare, uønskete hendelser i tilknyttet til FV17 og evt. forurensninger. Merknad/kommentar: Faglig ansvarlig henviser til at det ikke er utarbeidet flomsonekart for området og at området er forholdsvis flat. Deler av reguleringsområdet kan dermed være utsatt for
slike hendelser. Intensjon med planen er å forbedre de trafikkale forholdene i Halsa sentrum og det blir ikke lagt ut nye utbyggingsområder. Områdene som ligger ved sjøen er per i dag utbygd med nesten ingen muligheter for utvidelse. Problemstillingen er dermed av underordnet betydning. For Meløy kommune er radonforekomster ikke kartlagt og reguleringsområdet omfatter en stor del eksisterende bebyggelse. Som nevnt ovenfor er det lite plass for fremtidige byggeaktiviteter. Uansett gjøres det oppmerksom på at det er opp til hver eneste byggeherre selv å gjennomføre radonmålinger og utføre evt. tiltak mot radongass. Kommunen som tiltakshaver bak planarbeidet skal utvikle område O med et omsorgssenter. Som tiltakshaver og samtidig ansvarlig utbygger må kommunen ivareta problemstillingen og derfor bør det inflettes en tilsvarende reguleringsbestemmelse. Etter ferdigstilling av bebyggelse på felt O skal det derfor gjennomføres radonmålinger og ved behov vurderes sikringstiltak. FV17 som hovedtrafikkåre går gjennom planområdet og ifølge ROS-analysen er området sårbart for trafikkuhell. Forretninger og boliger i sentrumsområdet generer en del trafikk og det er ønskelig med et bedre skille mellom biltrafikk og de myke trafikanter. Bl.a. ferdes barn i området som skal til / fra Halsa skole. Busstoppene er heller ikke helt godt plassert og ifølge ROS-analysen bør disse tilknyttes til ny gangog sykkelvei. Å ordne trafikkforholdene i sentrum er nettopp planens intensjon. Den nye gang- og sykkelvei skal legges langs FV17 samt at det sikres hensiktsmessig fotgjengeroverganger for å ivareta momentene som kommer frem i ROS-analysen. Som siste punkt tar foreliggende ROS-analyse mulige forurensninger opp. I området finnes det et verksted / bensinstasjon som kan være en potensiell forurensningskilde. Om det finnes mulige forurensninger som lar seg tilbakeføre til denne type virksomhet er ikke undersøkt. Vurderingen her er at bensinstasjonen er oppført for flere år siden og likeså har vært i drift. Drift av slike typer virksomhet er underlagt egne bestemmelser og bl.a. forurensningsloven. Virksomheten må dermed overholde visse rutiner for å unngå forurensninger. Meløy kommune er ikke kjent med forurensinger og som byggesaksmessig lovlig oppført er det særlov som går foran plan- og bygningslov. Vurderingene som ble gjort i ROS-analysen avdekker ikke noen forhold som krever en konsekvensutredning. Oppsummerende vurderer administrasjonen mulige risikoer som ivaretatt gjennom denne analyse. C. Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unge / universell utforming. Planarbeidet har som hensikt å forbedre trafikale forhold og ikke å tilrettelegge spesielt for nye utbyggingsområder. Halsa sentrum er preget av en blanding av forretnings- og industrivirksomhet samt en del boliger. Dagens viktigste grønnstruktur er parkområdet Signehågen midt i sentrum. Merknad/kommentar:
I Halsa sentrum er det Pallefabrikken, Halsa Auto med sitt verksted / bensinstasjon, ICA butikken, byggevarehandelen m.m. som holder til. Dermed er det i utgangspunktet fastlagte strukturer i planområdet som ikke lar seg forandre i større grad. Ny boligbebyggelse der bl.a. barn og unges interesser kan komme inn i bildet spiller her en underordnet rolle. Halsa skole ligger utenfor selve sentrum og en god del barn / elever må ferdes gjennom sentrumsområdet. Derfor fokuserer planen veldig på trafikale forhold som gang- og sykkelvei, fotgjengerovergangen og busstopper. Her gjelder det å ivareta barn- og unges interesser i planarbeidet gjennom sikre ferdselsmuligheter langs FV17. Større sammenhengende lek- og oppholdsarealer ligger utenfor Halsa sentrum. Per i dag finnes det allerede gode kvaliteter som kan videreutvikles. Her tenkes det spesielt på Signehågen som er er verdifull areal for nærlek og opphold. I plansammenheng er tanken å anlegge en promenade på vestsiden av sundet nordvestover i retning småbåthavn. Dette område skal riktignok innreguleres til småbåthavn men den har i utgangspunktet kvaliteter som tilsvarer et friområde. På denne måte skal sentrumsområdene øst og vest for bruen sammenbindes slik at det oppstår et mer eller mindre sammenhengende friområde. Både med hensyn til en trafikkmessig løft av systemet og en sammenbinding av nevnte friområder vurderer administrasjonen barn og unges interesser som tilfredsstillende oppfylt. D. Utnyttelsesgraden Områdereguleringsplanen legger opp til en variert utnyttelsesgrad, avhengig av hvordan områdene skal reguleres. Rene boligområder tillates med en utnyttelsesgrad inntil 25 % BYA mens det tillates inntil 70 % BYA der boliger er blandet med forretningsvirksomhet. Samme utnyttelsesgraden gjelder likeså for rene forretningsområder. En utnyttelsesgrad inntil 50 % BYA tillates for eiendommene som skal reguleres til offentlig formål, industriformål og blandet formål uten boliger. Merknad/kommentar: Hovedfokus ved dette planarbeidet ligger på en forbedring av de trafikkale forholdene i Halsa sentrum, bl.a. at planen danner grunnlaget for å søke om fylkeskommunale trafikksikkerhetsmidler. Nye utbyggingsområder legges i begrenset omfang til rette, dvs. det er bare omsorgssenteret øst for Halsa samfunnshus som planlegges bygd senere. Ellers handler planen om å innregulere eksisterende bebyggelse. Kommuneplanen tillater i utgangspunktet en utnyttelsesgrad på 20 % BYA i boligområder. Men i sentrumsområder anses det som rimelig å tillate en litt høyere utnyttelsesgrad som ligger etter planforslaget på 25 % BYA. Områdereguleringsplanen åpner dermed for fortetning av boligområdene B1-B3. Områdene BF og F skal innreguleres med en utnyttelsesgrad på 70 % BYA som gjenspeiler dagens utnyttelsesgrad. Spesielt tomten der Joker butikken er bygd viser nødvendigheten for å ta høyde for en slik utnyttelsesgrad da store deler av tomten allerede er utbygd. Med en utnyttelsesgrad på 50 % BYA innreguleres industritomten der Pallefabrikken ligger samt områdene som skal reguleres til blandet formål uten boliger, dvs. Halsa Auto, legekontor / pub samt Halsa Bygg. Fortetningsmulighetene på disse tomtene er begrenset slik at det anses som lite hensiktsmessig å legge opp til en hardere tomteutnytting. Konklusjon:
Forslag til reguleringsplan tilfredsstiller krav for planlegging og administrasjonen anbefaler derfor planutvalget å legge reguleringsplan for Halsa ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10. Jørgen Kampli rådmann