NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN
1. Byggeprosjekter 2. Leiemarkedet 3. Transaksjonsmarkedet
BYGGEPROSJEKTER
Byggeprosjekter Hotell Zander K Areal: 7.960 m² Type: Hotell 250 rom Ferdig: Mars 2017
Byggeprosjekter Nøstet Panorama (næring) Areal: 3.000 m² Type: Forretning/kontor Ferdig: Høst 2015
Byggeprosjekter Landås Skole Areal: 5.800 m² Type: Skole/undervisning Ferdig: August 2016
Byggeprosjekter Damsgårdsveien 134 Areal: 9.890 m² Type: Kontor/Parkering Ferdig: Q1 2017
Byggeprosjekter Laksevåg Verft Areal: 6.400 m² Type: Næringspark 1. byggetrinn Ferdig: Medio 2017
Byggeprosjekter Kanalveien 7 Areal: 7.500 m² Type: Kontor Ferdig: Medio 2017
Byggeprosjekter Kanalveien 51/53 Areal: 6.300 m² Type: Kontor Ferdig: 2016 (2017)
Byggeprosjekter Midtunhaugen Næringspark Areal: 2.800 m² Type: Kombinasjon Ferdig: Høst 2016
Byggeprosjekter Kokstadflaten 35 Areal: 19.000 m² Type: Kontor Ferdig: Q1-2016
Byggeprosjekter Flesland Terminal 3 Areal: 63.000 m² Type: Terminalbygg Ferdig: Medio 2017
Byggeprosjekter Comfort Hotel Bergen Airport Areal: 20.000 m² Type: Hotell 300 rom Ferdig: Medio 2017
Byggeprosjekter Scandic Flesland Airport Areal: 23.650 m² Type: Hotell 300 rom Ferdig: Medio 2017
LEIEMARKEDET
Leiemarkedet i skumring
% Antall Arbeidsledigheten i Hordaland 4 3,8 3,6 3,4 3,2 3 2,8 2,6 2,4 2,2 2 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 Økning fra 2014 til 2015 ca. 1.100 personer. Virkelige tall høyere.
Leiemarkedet - Arealer Tilført areal siste år ca. 75.000 m² Totalt kontorvolum april 2015 ca. 2.000.000 m² UTBYGGER STED AREAL FERDIG STATOIL SANDSLI 40.000 2015 BACKER NESTTUN 10.000 2015 BARA EIENDOM KRONSTADPARKEN 3.300 2015 FERD/AIBEL KOKSTAD 15.000 2015 ØVRIGE NYE AREALER BERGEN 6.700 2015 SUM 75.000
Leiemarkedet - Arealledighet Økning av ledighet korrigert for absorbasjon ÅRSAK STED AREAL STATOIL FREMLEIE KOKSTAD 21000 AIBEL FREMLEIE KOKSTAD 8000 DNB FREMLEIE SOLHEIMSVIKEN 3000 ØVRIG ØKT LEDIGHET BERGEN 50500 SUM 82.500 Anslått ledighet pr 1.4.2015 ca. 190.000 m² Anslått ledighet pr 1.4.2014 ca. 144.000 m² Netto økning på ca. 46.000 m² Ledighet på ca. 9,5 % Tilførsel nybygg eget bruk Nedgang i olje og gass Samlokalisering
Leiemarkedet - Arealtilførsel Utbyggingsaktivitet fremover: UTBYGGER STED AREAL FERDIG SPAREBANKEN VEST BERGEN SENTRUM 20.000 2015 ODJELL DRILLING KOKSTAD 19.000 2015 GRIEG GRUPPEN BERGEN SENTRUM 4.500 2016 ROM BERGEN SENTRUM 12.000 2016 G C RIEBER MARINEHOLMEN 8.000 2016 HELMERS FANTOFT 8.000 2016 SUM 71.500
% Leiemarkedet - Arealledighet pr april 2015 i prosent 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Leiemarkedet - FINN indeksen 240 220 224 200 180 160 155 162 175 177 140 120 125 100 ANTALL OBJEKTER 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Leiemarkedet Oversikt April 2015 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 NybyggTotal rehab Eksisterende bygg
Leiemarkedet Kostnad pr arbeidsplass TA inn plansje om kontorkostnad Bergen Sentrum/Randsone 69 000 62 000 55 000 50 000 Relativt billig å etablere kontorarbeidsplasser i Bergen. Kilde Oslo: Union
Utleide arealer fordelt på leienivå Totalt utleid areal 1.810.000 m²
Økende ledighet fokus på konvertering Få eksempler på vellykkede og lønnsomme prosjekter Konverteringsobjektene ha en unik/meget god beliggenhet, gjerne i nærheten av sjø/utsikt, eksisterende bygningskropp må i stor grad kunne brukes. Ombyggingskostnader + risiko er ikke langt unna nybyggspris Krav til infrastruktur, barnehager, skoler utearealer mm. Vurderingen blir kjøpspris/verdi som tomtekostnad og beliggenheten/tu må være høy for å gi lønnsomhet
Leiemarkedet - Fremover Usikkerhet hvordan leieprisene vil utvikle seg i 2015 2016. Rabattformene gjenoppstår; Leiefritak Utsatt/redusert KPI-regulering Softleie Kontorbygget Sandsliåsen 57 frister med ett års gratis leie. På Kokstadflaten tilbys lokaler til 1.350 pr kvm.
Leiemarkedet - Fremover Høyeste nivå NOK 2.300-2.500 pr kvm. pr år. Jevn etterspørsel på gode lokaler i sentrum, da gjerne etter større arealer som er mangelvare. Eldre bygg uten dagens krav til standard/kvaliteter vil være vanskelig å leie ut. Nybygg og gode objekter i Bergen Sentrum og Randsone Sør/Mindemyren holder seg i pris, kanskje en mindre korreksjon. Økt ledighet Økning i fremleie
Leiemarkedet - Fremover Markedet endrer seg raskt: I 2013: «I Kokstadområdet har ledigheten blitt redusert betraktelig. Det er tilnærmet ingen ledighet i gode kontorbygg på Kokstad. Reduksjonen i ledighet skyldes nesten utelukkende oljesektor og økt oppdragsmengde fra Statoil. Liten ledighet også på Sandsli» Økonomien i Norge, da spesielt innen oljesektoren vil være avgjørende for kontorarealforbruket. Vestlandet er sårbar for slike svingninger. Ved positive signaler i dette markedet følger behovet for ansatte/lokaler ganske raskt.
Leiemarkedet - Fremover Det blir nok noen utfordringer i leiemarkedet fremover men dyktige eiendomsutviklere vil være vinnerne. NB! Tross alt er det utleid ca. 1.810.000 kvm
LEIEMARKEDET - EKSEMPLER
Leiemarkedet Langarinden - Åsane Areal: 5.500 m² Type: Kontor Pris: kr 1.900 pr m²
Leiemarkedet Sentrum Flere oppgitte eksempler i intervallet kr 1.600 kr 2.000 pr m²
Leiemarkedet Sandviksboder 66 Areal: 1.300 m² Type: Kontor Pris: kr 1.600 pr m²
Leiemarkedet Bradbenken 1 Areal: 1.100 m² Type: Kontor Pris: Kr 2.100 pr m²
Leiemarkedet Bryggen 3-5 Areal: 600 m² Type: Kontor Pris: Kr 2.100 pr m²
Leiemarkedet Krinkelkroken Areal: Type: Pris: 1.575m² Kontor Kr 2.500 pr m² «as is»
Leiemarkedet Jonsvollskvartalet Areal: 1.200 m² Type: Kontor Pris: Kr 2.500 pr m²
Leiemarkedet Bergen Storsenter Areal: 470 m² Type: Kontor Pris: Kr 1.650 pr m²
Leiemarkedet Damsgårdsveien 143 Areal: 790 m² Type: Kontor Pris: Kr 1.750 pr m²
Leiemarkedet Damsgårdsveien 135 Areal: 290 og 1587 m² Type: Kontor Pris: Kr 2.040 og 2.050 pr m²
Leiemarkedet Solheimsviken Næringspark Areal: 790 m² Type: Kontor Pris: Kr 1.750 pr m²
Leiemarkedet Kanalveien 105 Areal: 460 m² Type: Kontor Pris: Kr 1.750 pr m²
Leiemarkedet Folke Bernadottesvei 38 Areal: 1.000-2.000m² Type: Kontor Pris: Kr 1.850 og 1.950 pr m²
Leiemarkedet Telenorsenteret Areal: 580 m² Type: Kontor Pris: Kr 1.900 pr m²
TRANSAKSJONSMARKEDET
Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolum Bergen 2014 ca. 3 milliarder ÅR VOLUM 2010 2,5 mrd. 2011 2,0 mrd. 2012 3,5 mrd. 2013 2,8 mrd. 2014 3,0 mrd. Volum landsbasis ca. NOK 52 mrd. i 2012 ca. NOK 40 mrd. i 2013 ca. NOK 55 mrd. I 2014 Transaksjoner til «utenbys» investorer 2012 ca. 45% av volumet 2013 ca. 20 % av volumet 2014 ubetydelig % av volumet
Transaksjonsmarkedet Oppnådde eiendomsverdier høyere enn forventet. Særlig «signatureiendommer» i sentrum. Reduksjoner i rentebildet. Forventning om reforhandlinger og utvikling.
Transaksjonsmarkedet Økonomiske forhold mer turbulent. Ingen tegn til manglende investeringslyst. Egenkapitalkrav mellom 20 30 %. Utlånsviljen til næringseiendom er god. Marginene kraftig redusert siden sommeren 2014. «Obligasjonsfinansierte» transaksjoner/ek-instrument er lite benyttet i Bergen.
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 HØY MARGIN LAV MARGIN April 2015 1,30 % - 1,65 %
Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 1,3 % 1,65 % april 2015 2,0% 2,5, % april 2014 2,2 % 2,8, % april 2013 1,6 % 2,0, % april 2012 0,9 % 1,3, % april 2011 1,1 % 1,3 % april 2010 2,4 % 3,0 % april 2009 0,6 % 0,8 % april 2008
% Transaksjonsmarkedet - 3 MND NIBOR Marginer - Yield 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 NIBOR NIBOR + MARGIN YIELD
Transaksjonsmarkedet Yieldnivå største byer PRIME YIELD PR APRIL 2015 BY PRIME YIELD BERGEN 5,50 OSLO 4,50 STAVANGER 6,00 TRONDHEIM 6,25
Transaksjonsmarkedet Yield Bergen 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 Yield fremover i 2015 5,50 % 6,75 % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Lav Yield Høy Yield Tabellen viser yield på gode eiendommer
Transaksjonsmarkedet - Fremover Q1 2015 har startet som Q1 2014. Volum Q1 2015 i Bergen ca. MNOK 800. Flere større transaksjoner på trappene. Lavt avkastningsnivå for gode eiendommer. Sentrum - under 5 %. På sikt økte renter/nedgang i leieprisene utfordrende. Vi forventer et transaksjonsvolum i 2015 som i 2014.
Transaksjonsmarkedet - Eiendomsverdi
SALGSEKSEMPLER
Salgsmarkedet Haukås Næringspark Areal: 11.000 m² samlet Kombinasjonseiendommer Salgssum: NOK 220 mill. Totalt 4 bygg/eiendommer Yield: Ca. 6,8% Kilde: Media
Salgsmarkedet Kaigaten 4 Nedre Korskirkealmenning 1 Areal: 13.750 m² samlet Salgssum: NOK 290 mill. samlet Yield: Ca. 7,4% snitt To transaksjoner Kontor/publikumslokaler Kilde: Media
Salgsmarkedet Kong Olav V`s Plass 4 «Dickensbygget» Areal: 1.694 m² Salgssum: NOK 92 mill. Yield: Ca. 4,2% Servering/kontor/bolig
Salgsmarkedet Torget 1 Areal: 478 m² Salgssum: NOK 46 mill. Yield: Ca. 5,1% Forretning
Salgsmarkedet Strandkaien 6 Areal: 1.990 m² Salgssum: NOK 59 mill. Yield: Utvikling Forretning/kontor Kilde: Media
Salgsmarkedet Berstadhuset Areal: 7.200 m² Salgssum: NOK 90 mill. (50%) Forretning/kontor Kilde: Media
Salgsmarkedet Olav Kyrresgt. 41 og Vaskerelven 39 Areal: 4.090 m² Salgssum: NOK 80 mill. Yield: Ca. 6,7% Kontor/forretning Kilde: Media
Salgsmarkedet Nøstet Panorama (næring) Areal: 725 m² Salgssum: NOK 16,3 mill. «Rålokaler» til eget bruk Kontor Areal: 1.100 m² Salgssum: NOK 22 mill. «Rålokaler» til eget bruk Forretning
Salgsmarkedet Damsgårdsveien 161-171 Areal: 16.370 m² Salgssum: NOK +206 mill. Yield: Ca. 8% Næringsbygg Kilde: Media
Salgsmarkedet Laksevågneset 6/Vågsgaten 22 Areal: 9.400 m² Salgssum: NOK 50 mill. Yield: Utvikling Industrieiendom
Salgsmarkedet Michael Krohnsgate 86 Areal: 2.459 m² Salgssum: NOK 16 mill. Yield: Utvikling Kombinasjonseiendom
Salgsmarkedet Ulsmågvegen 7 Areal: 13.700 m² Salgssum: NOK 100 mill. Yield: Utvikling Næringsbygg Kilde: Media
Salgsmarkedet Skeievegen 76 Areal: 7.500 m² Salgssum: NOK 60 mill. Yield: 7,6% Kombinasjonseiendom Kilde: Media
Salgsmarkedet Kokstadveien 23 Areal: 25.000 m² Salgssum: NOK 570 mill. Yield: Ca. 6,3% Kontor Kilde: Media
Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling UTEN INNLAGT VANN: Zheng Meiju eier den eneste leiligheten som står igjen, etter leilighetskomplekset. Nå bor hun uten innlagt strøm og vann.
Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling Dette er det siste «spiker-huset», og står midt i veien i Nanning. Eierne er fortsatt i forhandlinger med konstruksjonsselskapet.
Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling Dette bildet tatt i Taiyuan nord i Kina viser hvordan arbeidere bygger rundt et gravmonument som eieren nekter å kvitte seg med.
www.kyte.no