Side 1 av 7 Arkivsak: 07/1755-33 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR HYTTEOMRÅDE - BRUMUND SØR Saksbehandler: Per Johansen Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 216/09 HAMAR FORMANNSKAP 11.11.2009 177/11 HAMAR FORMANNSKAP 28.09.2011 120/11 HAMAR KOMMUNESTYRE 18.10.2011 Behandling/vedtak i HAMAR KOMMUNESTYRE den 18.10.2011 sak 120/11 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for hytteområde Brumund Sør slik den foreligger i vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser. Vedlagte illustrasjonsplan omfattes også av vedtaket og gjøres dermed juridisk bindende. Som del av reguleringsbestemmelsene vedtar kommunestyret også et krav om utarbeidelse av områdeplan for avløp. Områdeplanen skal være godkjent av Hamar kommune før utbygging kan finne sted. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12. Behandling: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 28.09.2011 sak 177/11 Vedtak: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for hytteområde Brumund Sør slik den foreligger i vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser. Vedlagte illustrasjonsplan omfattes også av vedtaket og gjøres dermed juridisk bindende. Som del av reguleringsbestemmelsene vedtar kommunestyret også et krav om utarbeidelse av områdeplan for avløp. Områdeplanen skal være godkjent av Hamar kommune før utbygging kan finne sted. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12. Behandling: Det ble enstemmig vedtatt å legge saken fram for kommunestyret i samsvar med formannskapets innstilling.
Side 2 av 7 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 11.11.2009 sak 216/09 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3, vedtar formannskapet å legge detaljreguleringsplan med reguleringsbestemmelser for et nytt hytteområde Brumund Sør ut til offentlig ettersyn. Plankart og bestemmelser er datert henholdsvis 08.07.09 og 01.05.09. Plandokumentene forutsettes oppgradert til ny plan og bygningslov, uten endring av planinnhold, før de legges ut til offentlig ettersyn. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar kommunestyre vedtar detaljreguleringsplan for hytteområde Brumund Sør slik den foreligger i vedlagte reguleringsplankart og bestemmelser. Vedlagte illustrasjonsplan omfattes også av vedtaket og gjøres dermed juridisk bindende. Som del av reguleringsbestemmelsene vedtar kommunestyret også et krav om utarbeidelse av områdeplan for avløp. Områdeplanen skal være godkjent av Hamar kommune før utbygging kan finne sted. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12. Utredning: VEDLEGG: Oversiktskart, datert 28.10.09 Plankart, datert 08.07.09 Illustrasjonsplan, datert 08.07.09 Planbestemmelser, sist revidert 05.09.11 Planbeskrivelse, datert 01.05.09 Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 27.06.11 Oversikt over planprosessen (framdrift), datert 02.09.11. Utrykt vedlegg. FAKTA: Sakens bakgrunn / tidligere behandling Forslag til reguleringsplan for området har vært til veiledning og behandling over lang tid. Planarbeidet ble varslet oppstartet i august 2007, og siste politiske behandling var i 11.11.2009, hvor formannskapet fattet slikt vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-3, vedtar formannskapet å legge detaljreguleringsplan med reguleringsbestemmelser for et nytt hytteområde, Brumund Sør ut til offentlig ettersyn.
Side 3 av 7 Plankart og bestemmelser er datert henholdsvis 08.07.09 og 01.05.09. Plandokumentene forutsettes oppgradert til ny plan og bygningslov, uten endring av planinnhold, før de legges ut til offentlig ettersyn. Etter nødvendig oppgradering i forhold til nytt lovverk, ble plandokumentene lagt ut på offentlig ettersyn i februar 2010, med høringsfrist 10.04.10. Fylkesmannen påpekte manglende risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), og det ble derfor nedlagt innsigelse. I påvente av utarbeidelse av en slik analyse ble videre saksbehandling stilt i bero. Analysen er nå gjennomført, og innsigelsen er trukket tilbake i brev fra Fylkesmannen datert 28.06.2011. Dette innebærer at planen kan sluttbehandles, og at kommunestyret kan fatte endelig vedtak om regulering. Merknader under offentlig ettersyn: Nedenfor er det gitt et sammendrag av alle innkomne merknader: Brev datert 01.03.10 fra Hedmarken landbrukskontor Landbrukssjefen konstaterer at det er tatt hensyn til tidligere innspill i forbindelse med oppstartsvarsel, og han har derfor ikke ytterligere merknader. Brev datert 12.03.10 fra Hedmarken Interkommunale brann- og feiervesen Brannvesenet har ikke spesielle merknader til planforslaget. De gjør imidlertid oppmerksom på den lange avstanden fra brannstasjonen, og at dette gjør en tidlig innsats ved et eventuelt branntilløp fra dem umulig. Uansett vil brannvesenet være avhengig av god stedsangivelse, og de ber derfor om at dette ivaretas så langt det er mulig i reguleringsplanen. Brev datert 17.03.10 fra Fylkesmannen i Hedmark Foruten manglende ROS-analyse, og nedlagt innsigelse i forhold til dette, bemerker Fylkesmannen enkelte formuleringer i reguleringsbestemmelsene, og ber om noen presiseringer. For øvrig oppfattes bestemmelsene som presise og tilstrekkelig detaljerte. Brev datert 06.04.10 fra Statens vegvesen Vegvesenet konstaterer at planforslaget i store trekk samsvarer med kommuneplanens intensjoner for hytteområdet. Kommuneplanen ble vedtatt uten vesentlige merknader fra vegvesenets side, og foreliggende plan endrer ikke forhold som vegvesenet er spesielt opptatt av. (E-post) Brev datert 08.04.10 fra Lisbeth og Peter Figur Lisbeth og Peter Figur er opptatt av prinsippene for adkomst til de enkelte hyttene. De mener at den viste løsningen, med kjøreveg fram til de enkelte hyttene passer best for et bymessig villaområde. Siden det i dette hyttefeltet er lagt opp til en nøktern standard vil det passe best med en mer miljøvennlig profil, uten egen kjøreveg til de enkelte hyttene. Hamar kommune og Vang Allmenning oppfordres til i samarbeid å arbeide for en mer miljøriktig plan, hvor det bl.a. rettes fokus mot begrenset bruk av bil, best mulig trafikksikkerhet og rimeligst mulig opparbeidelse. Med tanke på at området skal benyttes av barnefamilier med antatt begrenset økonomisk evne, vil det være naturlig at opparbeidelsesog vedlikeholdskostnadene holdes nede så langt det er mulig. Mindre omfattende vegopparbeidelse fram til de enkelte hyttene vil bidra til dette. Det pekes også på at det planlagte hytteområdet vil få en sentral plassering i forhold til forslag til nye verneområder på Hedmarksvidda, og hytteområdet vil dermed kunne oppnå stor
Side 4 av 7 oppmerksomhet og internasjonal status. Vang Almenning og Hamar kommune oppfordres til å benytte denne anledningen til å utarbeide en miljøriktig plan. Brev datert 08.04.10 fra Hedmark Fylkeskommune, fylkesdirektøren Fylkesdirektøren fastslår at planforslaget i hovedsak er i samsvar med vedtatt kommunedelplanen for Vang Almenning. Det er riktignok gjort enkelte mindre endringer i adkomst og avgrensning av området. Dette er gjort for å ta bedre hensyn til beiteinteresser og skiløype i området. Fylkesdirektøren har for øvrig ikke planfaglige merknader. Det er tidligere foretatt arkeologisk registrering i planområdet. Undersøkelsesplikten er dermed oppfylt, og en gjennomføring av planen vil neppe komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Varslingsplikten ved eventuelle funn er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Vedrørende vann- og avløpsforholdene Internt notat fra byggesaksavdelingen, oversendt 01.03.10. Det foreligger et internt notat fra byggesaksavdelingen, hvor det rettes spesiell oppmerksomhet mot vann- og avløpssituasjonen. Almenningen har i sitt forslag til bestemmelser ikke forutsatt innlagt vann i hyttene, og håndtering av avløpsvann er derfor ikke nevnt utover en forutsetning om at toalettanlegg skal ha tette systemer uten utslipp/avrenning. Byggesaksavdelingen henviser til definisjonen av innlagt vann: "Med innlagt vann menes vann fra vannverk, brønn, cisterneanlegg eller lignende som gjennom ledning eller slange er ført innendørs. Med innlagt vann menes også innvendig røropplegg som forsynes av vann fra tank/beholder eller lignende (innvendig eller utvendig), og som ledes ut av bygning til grunn eller oppsamlingstank". Mange omfattes av denne definisjonen, og disse skal ha en godkjent avløpsordning. I notatet påpekes det også at planbestemmelsene vedrørende toalettanlegg med tett system uten utslipp/avrenning, gir rom for usikkerhet og tolkning, og at det anbefales at de bør endres/presiseres dersom det ikke kommer til noen annen løsning på vann- og avløpssiden. Med hensyn til tidligere, sammenlignbare saker, konkluderer byggesaksavdelingen med at det skal utarbeides en områdeplan for vann og avløp for området. Planen skal godkjennes av kommunen før bygging kan igangsettes. Byggesaksavdelingen understreker at vann inn, enten i form av ledning eller sisterne, er innlagt vann. Det er kun vanndunk med størrelse inntil 25 liter som unntas fra dette. Med andre ord vil de aller fleste, moderne fritidsboliger i dag, falle inn under definisjonen innlagt vann. Definisjon på innlagt vann og bestemmelsene om 25 liter er hentet fra veiledning til forurensningsforskriften (TA-2236/2007), utgitt av SFT (Klif i dag). Definisjonen er også nedfelt i felles lokal forskrift for Hamar og Stange kommuner. Kommunen kan sette krav om utslippstillatelse også til utslipp fra bygninger uten innlagt vann, jf. forurensninglovens 11, jfr. forurensningsloven 7. I samsvar med TA-2236/2007 kan kommunen i alle tilfeller, som forurensningsmyndighet, sette krav til utslipp av gråvann under 50 pe fra bygning uten innlagt vann, dersom det er fare for forurensning eller helseskade jf. forurensninglovens 11. 40 utslipp på relativt lite areal (i avløpssammenheng), kan medføre forurensning av brønner og dermed drikkevann i området. Også eventuelle vannkilder i området kan bli negativt påvirket av utslipp av denne karakter. Oppslag til terreng og luktproblemer er også
Side 5 av 7 sannsynlige konsekvens av en slik etablering. Forurensningsmyndigheten anser derfor at utslipp av dette omfang, selv uten innlagt vann, medfører forurensningsfare. Avdeling for Levekår og folkehelse har gjort sin vurdering av helsefaren i denne saken: Utslipp av avløpsvann som beskrevet over vil kunne medføre helsefare eller helsemessig ulempe for omgivelsene pga. bl.a. følgende forhold: - Påvirkning av omliggende drikkevannskilder. Avløpsvann kan inneholde mikroorganismer som kan forårsake sykdom. I et område med drikkevannskilder /-resipienter og med mulighet for ukontrollert utslipp av avløpsvann vil risikoen for mulig forurensning av drikkevannsresipientene være til stede. Videre planlegging av hytteområdet må ta høyde for dette. Vi minner i denne sammenheng om krav til godkjenning av vannforsyningssystemer som forsyner mer enn 20 husstander / hytter. Mattilsynet er godkjenningsmyndighet i henhold til drikkevannsforskriften og må derfor involveres i den videre prosessen. - Luktplager. Ukontrollert spredning av avløpsvann kan forårsake problemer med lukt til omgivelsene. Dette i seg selv vurderes ikke som helsefarlig, men kan oppfattes som en ulempe for omgivelsene. Mulighet for slike ulemper må vurderes i den videre planleggingsprosessen. - Flueplager /skadedyr. Som en mulig konsekvens av ukontrollert utslipp av avløpsvann og mulig luktproblematikk, vil økt mengde fluer / insekter kunne bli en ekstrabelastning for omgivelsene. Andre skadedyr, f.eks mus /rotter, kan også tiltrekkes av avløpsvann, spesielt dersom dette inneholder matrester og annen næring. Almenningens holdning til krav om områdeplan for avløp Det er bedt om almenningens kommentarer til krav om områdeplan for avløp før sluttbehandling av reguleringsplanen. I brev datert 25.08.11 gir almenningen tydelig uttrykk for en negativ holdning til spørsmål om en slik områdeplan. I begrunnelsen vises det til både tidsmessige og økonomiske årsaker til denne holdningen. Almenningen har tidligere, i mail til ordfører, gitt tydelig uttrykk for skuffelse i forhold til den tid planprosessen har tatt, og den frustrasjon som nå har oppstått. Dette gjentas i almenningens siste uttalelse, hvor det konkluderes med en forventning om at reguleringsplanen nå legges fram til sluttbehandling ved første anledning. Vedr. risiko- og sårbarhetsanalyse Det har gått lang tid fra offentlig ettersyn til plansaken nå kommer til sluttbehandling. Dette har i første rekke hatt sin årsak i manglende utarbeidelse av risiko og sårbarhetsanalyse (ROSanalyse) og Fylkesmannens innsigelse i forhold til dette. Krav om utarbeidelse av ROS-analyse er innført med den nye plan og bygningsloven, og var ikke aktuelt på det tidspunkt reguleringsplanarbeidet startet. Ny plan og bygningslov ble iverksatt fra 01.07.09 og var således gjeldende på det tidspunkt planen ble formelt innsendt for behandling i kommunen. Reguleringsplanen ble utarbeidet og innsendt som et privat planforslag, uten vedlagt ROS analyse. Utarbeidelse av ROS-analyse er normalt et ansvar som påhviler forslagsstiller. Den manglende ROS-analysen ble dessverre ikke oppfanget av kommunen ved mottak av plandokumentene, og planen ble tatt til behandling uten analysen. Innsigelsen fra Fylkesmannen resulterte derfor i at kommunen selv ble ansvarlig for utarbeidelse av analysen. ROS-analysen ble utarbeidet av Hamar kommune i juni 2011, og innsigelsen fra Fylkesmannen er trukket tilbake i brev datert 28.06.11.
Side 6 av 7 VURDERING: Vann og avløp På generelt grunnlag vil rådmannen gi uttrykk for at all erfaring fra hytteområder utbygget i de siste årene viser at vann og avløp er et område som krever ekstra fokus i planleggingsprosessen. Det er konferert med flere andre kommuner og erfaringene fra disse er at det er svært vanskelig å finne gode avløpsløsninger i etterkant av utbygging og at det er vanlig å sette krav om en felles avløpsplan i forbindelse med planarbeid. Også andre fagpersoner innenfor fagområdet bekrefter dette. Dette er særskilt viktig i områdeutbygging fordi det er av avgjørende betydning med en helhetlig vurdering av hele området i forkant av byggingen. En områdeplan er vanskelig å få gjennomført for 40 hytteeiere i etterkant av utbygging, men er en grei sak for en grunneier i forkant. Formålet med en slik plan er å kartlegge området og prosjektere avløpsløsninger for alle fritidsboliger. På den måten unngår man at de første hyttene blir etablert med gode avløpsanlegg, mens det ikke er tilstrekkelig med grunnforhold til å muliggjøre gode løsninger for de neste som bygger ut. En avløpsplan sikrer altså gode avløpsforhold til samtlige. Den muliggjør økonomiske fordeler for hytteeierne i form av samarbeid om gode fellesløsninger, der det er naturlig. Det er grunnforholdene som avgjør om det er mulig og eller naturlig med samarbeid om felles løsning for to eller flere hytter, eller om det er mest hensiktsmessig med enkelthusanlegg. Med bakgrunn i erfaringer fra utbygging av andre hytteområder i kommunen, ønsker kommunen som forurensningsmyndighet å sikre håndtering av avløpsvann fra hyttene. Dette kan gjøres ved utarbeidelse av en områdeplan, slik det er presisert fra byggesaksavdelingen. Krav om områdeplan kan innarbeides i reguleringsplanen. Dette vil ikke forsinke sluttbehandlingen av reguleringsplanen. Hyttetomter kan selges, men det vil ikke bli gitt igangsettingstillatelse før områdeplanen for vann og avløp er utarbeidet og godkjent av byggesaksavdelingen. Det er naturlig at grunneier / tomteselger får utført dette så snart som mulig slik at ikke tomtekjøperne forsinkes i byggeprosessen. I tillegg anbefales almenningen på det sterkeste å legge til rette for innlagt vann, slik at fritidsboligene blir tilpasset dagens krav og forventninger. Almenningen har kritisert kommunen for å bringe opp krav om områdeplan for avløp på et sent stadium i planprosessen. Byplansjefen, som ansvarlig for koordineringen av interne prosesser i forbindelse med saksbehandling av reguleringsplaner, erkjenner at dette temaet burde vært diskutert og tatt opp med almenningen på et tidligere tidspunkt, og det er uheldig at et slikt krav kommer til syne såpass sent i planprosessen. Almenningen søker også om dispensasjon fra et eventuelt krav om utarbeidelse av områdeplan for vann og avløp. Dersom søknaden om dispensasjon fortsatt står ved lag når reguleringsplanen er vedtatt vil den kunne behandles på ordinær måte i byggesakavdelingen, men det vil være ulogisk å dispensere fra dette plankravet i en nylig vedtatt reguleringsplan. I forhold til almenningens henvisning til lang saksbehandlingstid har byplansjefen utarbeidet en oversikt som viser ulike aktiviteter i planprosessen. Planarbeidet ble startet opp i august 2007, og svært mye av tiden er gått med til å veilede forslagstiller hvordan planforslaget skal framstilles. For øvrig vises det til oversikten som vedlegges saken som utykt vedlegg. Øvrige forhold Når det gjelder øvrige merknader til planforslaget, vil rådmannen kort kommentere innspill fra Lisbeth og Peter Figur, om adkomstløsning til de enkelte hyttene. Det er planlagt kjøreadkomst til alle hyttene, og likeledes er det forutsatt parkering for 2 biler ved hver hytte.
Side 7 av 7 Dette er en standard som Vang Almenning ønsker, og den er i samsvar med tidligere standard i andre hyttefelt i samme område. Denne standarden oppfattes å være i samsvar med alminnelige ønsker fra framtidige hytteeiere, og Hamar kommune har så langt ikke vurdert andre løsninger. I merknaden pekes det på at trafikken til og fra hyttene i sum kan bli relativt stor, og at dette kan bli en unødvendig belastning på miljø og trafikksikkerhet, og området vil etter hvert framstå som et vanlig boligområde. Lisbeth og Peter Figur mener at Vang Almenning og Hamar kommune her har en utmerket anledning til å legge til rette for et prosjekt som vil bli lagt merke til, dersom det legges restriksjoner på biltrafikk til og fra den enkelte hytte. Rådmannen vurderer situasjonen slik at det ikke er aktuelt å endre standpunkt i spørsmål om adkomstløsning. Den viste adkomstløsning synes å være i samsvar med den standard som hytteeiere flest ønsker. Planene har vært til offentlig ettersyn, og det foreligger ikke merknader fra andre myndigheter i forhold til dette. Fylkesmannen har også kommentert reguleringsbestemmelsene om illustrasjonsplan og samferdselsanlegg. På bakgrunn av et ønske om endret trase for skiløype i området, slik det er vist i illustrasjonsplanen, er illustrasjonsplanen foreslått gjort juridisk bindende. Dette fører til at hytteplassering, møneretning og innkjøringsveg til de enkelte hyttene er bestemt i illustrasjonsplanen. Illustrasjonsplanen, bl.a. forholdet mellom adkomster og de enkelte hyttene er godt gjennomarbeidet og rådmannen anbefaler at planbeskrivelsen og planbestemmelsene endres slik at illustrasjonsplanen gjøres juridisk bindende. Videre anbefales at bestemmelsenes krav om kommunal godkjennelse av plan for opparbeidelse av interne adkomstveger tas ut av planbestemmelsene. KONKLUSJON: Behovet for en områdeplan synes å være tilstrekkelig kommentert ovenfor, og rådmannens klare anbefaling vil være at det fattes vedtak om regulering med forbehold om at det skal utarbeides en områdeplan for vann og avløp før utbygging finner sted. Planen forutsettes godkjent av Hamar kommune. Videre bør illustrasjonsplanen gjøres bindende slik at skiløypetrase og god plassering av hytter og adkomster sikres ivaretatt. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Barn og unges interesser anses tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Kari Nilssen Byplansjef