Orientering i formannskapet 12.12.2017 Detaljregulering for Guldlisten 35 og 20 Gulskogen senter 13.09.2016
Overordnede rammer: Kommuneplanens arealdel (vedtatt 05.10.15)
Overordnede rammer: Sentrumsformål i arealdelen
Bakgrunn: Gjeldende reguleringsplan (30.08.2005) 12.12.2017 4
Feil arealbruk ved senterutvidelse i 2010 Formål Dagens situasjon Gjeldende regulering Forretning 43329 m - Detaljhandel 2 (+15.479m 2 27.850 m ) 2 50.630 m2 (+ 7.830 m2) - Arealkrevende detaljhandel 7301 m 2 14.950 m 2 - Plasskrevende varer 0 10.000 m 2 Forretning totalt 50. 630 m 2 52.800 m 2 Kontor/ tjenesteyting 4.118 m 2 21.000 m 2 Bolig 0 6.200 m 2 Sum bebyggelse, ekskl. p-hus 54.748 m 2 80.000 m 2 P-hus 33.050m 2 Ca. 42.000m 2 Det totale potensialet er ikke utnyttet, heller ikke når det gjelder forretningsarealet. Derimot er det feil bruk av det bygde forretningsarealet. 7.830 m2 for mye til detaljhandel totalt. Av dette er 15. 479 m2 for mye brukt til vanlig detaljhandel. 12.12.2017-5
Vedtak formannskapet 25.10.2016 Vedtak reguleringsplan: Vedtak utbyggingsavtale: Saken utsettes 6
Ny utvikling som påvirker området: Overordnede sammenhenger En helhetlig sammenheng og utvikling av areal og løsninger for kollektiv-, gange og sykkel- og biltransport for bydelen blir sikret gjennom flere planer: Tilfartsvei vest Reguleringsplan for Sundland Detaljregulering for Vintergata 11-15, Prof. Smiths allé 46-50 Kommunedelplan for Gulskogen Nord Kommunedelplan og reguleringsplan for dobbeltspor Drammen stasjon Kobbervikdalen Detaljregulering for Guldlisten 35 og 20 (Gulskogen senter)
Ny utvikling som påvirker området: Reguleringsplan for Sundland (16.06.2015) Ny infrastruktur vil avlaste Professor Smiths allè 12.12.2017 8
Ny utvikling som påvirker området: Ny Gulskogen stasjon Ny oppgradert Gulskogen stasjon med flere avganger gjør Gulskogen til et fremtidig knutepunkt 12.12.2017 9
Ny utvikling som påvirker området: Baker Thoens allé Fremtidig Baker Thoens allé som kollektivtrasé gir føringer for utforming av området. 12.12.2017 10
Ny utvikling som påvirker området: Tilbud for gang- og sykkeltrafikk x Dagens tilbud for gang- og sykkeltrafikk Fremtidig tilbud for gang- og sykkeltrafikk
Forslag til ny reguleringsplan 12.12.2017 12
Forslag til ny reguleringsplan: Analyser som legges til grunn Konsekvenser som er utredet iht fastsatt planprogram: Handelsutvikling Trafikk Byform, stedsutvikling og landskap Andre miljøforhod (støy, luft, energi, flom) Sosiale og økonomiske vrkninger ROS-analyse 12.12.2017 13
Konsekvensutredning handel: Hovedpunkter i utredningen Stor befolkningsvekst på Gulskogen vil føre til økt omsetning på Gulskogen senter - betydelig mer enn konkurrentene - og på sikt gi senteret et mer lokalt preg. Gulskogen senter har gitt følgende påvirkning: Trekker flere kunder til Drammen som handelsdestinasjon Ny regulering vil ikke medføre store endringer i senterets markedsunderlag sett i forhold til dagens reguleringsplan. Sentrum har mistet kunder til Gulskogensenter, men flere kunder til Drammen som handelsdestinasjon oppveier noe. Ved å omfordele detaljhandel/arealkrevende/plasskrevende salgsarealer på Gulskogen senter tilsvarende gjeldende regulering vil ikke gi tilsvarende vekst i sentrum. Butikker som flytter kan ende opp i sentrum, andre steder i byen eller utenfor Drammen. 12.12.2017 14
Konsekvensutredning handel: Gulskogen senter i bydelen for Gulskogen senter Områder som vil ha Gulskogen senter som sitt «lokale» senter
Konsekvensutredning trafikk: Kapasitet 0,77 Kapasiteten i rundkjøringene en vanlig ettermiddag er tilfredsstillende se belastningsgrader på figuren. Rundkjøringen Øvre Eikervei X Nedre Eiker vei X Baker Thoens alle har liten kapasitetsreserve og er mest sårbar ved ytterligere trafikkøkning. Køer opptrer på en rekke høyhandelsdager. Årsaken er stort sett tilbakeblokkering i vegnettet fra parkeringsplassen ved Gulskogen senter. 0,64 0,42 12.12.2017 Kapasitet rundkjøringer 0,9-1,0 = overbelastet
Konsekvensutredning trafikk: Analysens konklusjon Formål Beregningsgrunnlag Døgnttrafikk (ÅDT) (YDT pr. 100m2 BRA) Dagens situasjon Gjeldende regulering Planforslaget Forretning 20 Pr. 100 m2 8.506 8.870 8.568 Kontor/tjenesteyti 14 Pr. 100 m2 432 2.205 735 ng Bolig 3,6 Pr. 100 m2 0 223 0 Sum 8.938 11.299 9.303 Beregnet trafikk er størst i gjeldende regulering. 12.12.2017 17
12.12.2017 Konsekvensutredning trafikk: Trafikk på høyhandelsdager
Konsekvensutredning trafikk: Trafikktellinger høsten 2014
Konsekvensutredning trafikk: Nummerskiltregistrering Nummerskiltregistrering (2015)
Konsekvensutredning trafikk: Nytt trafikksystem Nytt trafikksystem vil gi Gulskogen et positivt løft
Forslag til ny reguleringsplan: Innspill i høringsrunden (1) Fylkesmannen (Mulig innsigelse frafalt) Brakar Innspill Øke kollektivandel og begrense tilgang på parkeringsplasser. Fastsette maksnorm for parkeringsplasser Sikre gangforbindelse til Gulskogen stasjon Parkeringshuset må også forbeholdes pendlere (hvis ikke innsigelse) Planer må ses i sammenheng Flere krav til universell utforming Ingen innsigelser, men påpeker mulighet for bussrute Åssiden-Gulskogen- Drammen. Vurdering Fulgt opp, jfr. plankart og bestemmelser. Maksnorm foreslått med 1150 plasser inkl. mulighet for pendlerparkering, jfr. reguleringsbestemmelser. Fulgt opp og sett i sammenheng med nye Gulskogen stasjon (IC) Fulgt opp, jfr. reguleringsbestemmelser. Fulgt opp, jfr. planbeskrivelse Fulgt opp, jfr. reguleringsbestemmelser Tilrettelegges i reguleringsplanen for Intercity
Forslag til ny reguleringsplan: Innspill i høringsrunden (2) Buskerud fylkeskommune (Innsigelse) Jernbaneverket (Innsigelse) Innspill Øke kollektivandel og begrense tilgang på parkeringsplasser, spesielt markparkering. Vurdere parkering samordnet med Gulskogen stasjon. Gulskogen senter må integreres bedre med Gulskogen stasjon (gangforbindelser) Vegkapasitet kan ikke utvides før vurdering av overordnet vegnett Planer må ses i sammenheng. Viser til nye planer for IC og Gulskogen stasjon. Hensynet til denne planleggingen må prioriteres Krever større byggegrense (15 m) mot felt BKB2. Vurdering Fulgt opp, jfr. plankart og bestemmelser. Maksnorm foreslått med 1150 plasser inkl. mulighet for pendlerparkering, jfr. reguleringsbestemmelser. Fulgt opp og sett i sammenheng med nye Gulskogen stasjon (IC). Fulgt opp (planforslag forutsetter ikke tiltak på overordnet vegnett) Fulgt opp, jfr. planbeskrivelse. Fulgt opp, jfr. plankart og bestemmelser. Fulgt opp, jfr. plankart og bestemmelser. 12.12.2017 23
Forslag til ny reguleringsplan: Innspill i høringsrunden (3) Statens vegvesen (Innsigelse) Næringsforeningen Innspill Vegkapasitet ikke tilstrekkelig, heller ikke internt. Mener at antall parkeringsplasser bør økes Planforslaget må i større grad legge til rette for gående, syklende og busstransport. Sikre gangforbindelse til Gulskogen stasjon. Planer må ses i sammenheng. Støtter forslag til reguleringsplan Forutsetter samarbeid ifm ny Gulskogen stasjon (gang- /sykkelforbindelse, pendlerparkering). Forutsetter at det tilrettelegges for elbiler og sykler i nye p-anlegg. Forutsetter utvikling av internt torg Vurdering Forbedring av intern veg lagt inn i planen. Ny Baker Thoens alle, Sundlandvegen og Tilfartsveg vest løser vegkapasitet på sikt. Etter uttalelse fra Fylkesmann og fylkeskommune reduseres antall parkeringsplasser til max. 1150 Fulgt opp og sett i sammenheng med nye Gulskogen stasjon og gs-tiltak i forbindelse med jernbaneutbyggingen i InterCity - prosjektet. Fulgt opp, jfr. planbeskrivelse. Fulgt opp og sett i sammenheng med nye Gulskogen stasjon (IC). Fulgt opp Fulgt opp
Forslag til ny reguleringsplan: Innspill i høringsrunden (4) Byen Vår Drammen Gulskogen Vel Innspill Anbefaler å beholde opprinnelig reguleringsplan it fra følgende hensyn: -Respekt for vedtatte planer -Ivaretakelse av sentrumshandelen -Forholdet til RPR -Trafikk og miljø Anbefaler ikke forslag til reguleringsplan bl.a. ut fra følgende hensyn: -Respekt for vedtatte planer -Ivaretakelse av sentrumshandelen -Trafikk og miljø Ønsker trafikkreduserende tiltak: - Parkeringsgebyr - Færre parkeringsplasser - Sikring av lekeplass i Professor Smiths allé, bedre fotgjengerkryssinger og lavere hastighet (30 km/t) Vurdering Sentrumshandel påvirkes i liten grad med ny plan. Trafikk og miljø bedres i justert plan. Sentrumshandel påvirkes i liten grad med ny plan. Trafikk og miljø bedres i justert plan og tilstøtende planer. Delvis fulgt opp (færre parkeringsplasser). Forhold knyttet til Professor Smiths allé ligger utenfor planen og vil følges opp i annen sammenheng.
Forslag til ny reguleringsplan: Innspill i høringsrunden (5) Drammen Senterungdom Rom Eiendom Arboalléen 17/Vintergata 19 Guldlisten 20 Gulskogen senter (39 innspill fra leietakere og samarbeidspartnere) Innspill Anbefaler å beholde opprinnelig reguleringsplan it fra følgende hensyn: -Respekt for vedtatte planer -Ivaretakelse av sentrumshandelen -Forholdet til RPR -Trafikk og miljø Har primært kommentarer til utbyggingsavtale og gjennomføring og mener at kostnadsbidraget bør øke under henvisning til egen avtale på Sundland. Forutsetter at kapasitetsfremmende veitiltak i Sundland ikke vil begrense bruk iht gjeldende reguleringsplaner Forutsetter at gjeldende reguleringsplan i prinsipp opprettholdes for eiendommen. Støtter forslag til reguleringsplan. Vurdering Sentrumshandel påvirkes i liten grad med ny plan Trafikk og miljø løst i justert plan Ivaretas i reforhandlet utbyggingsavtale. Fulgt opp Fulgt opp 12.12.2017 26
Forslag til ny reguleringsplan: Samordning med stasjonsområdet Gulskogen senter Nye Gulskogen stasjon Nærhet til Gulskogen senter 12.12.2017 27
Forslag til ny reguleringsplan: Samordning med stasjonsområdet 12.12.2017 28
Hensynet til omkringliggende planer Reguleringsplan for Sundland I planen blir en utvidelse av Sundlandveien mellom Arboalléen og Vintergata regulert Kommunedelplan for IC En sone av felt BKB2 mot Baker Thoens allé avsettes som båndlegging i påvente av regulering. Det avsettes bestemmelsesområder i Guldlisten (felt SKV3) som sikrer trafikksikker kryssing der nye underganger under jernbanen møter Guldlisten. Avkjørselspil på plankartet ut mot Baker Thoens Allé fjernes slik at alle muligheter for fremtidig plassering av bussholdeplass i Baker Thoens Allé holdes åpne.
Hovedelementer i planforslaget: Planforslaget ved førstegangsbehandling Utnyttelse Bebyggelse for forretning, kontor og tjenesteyting: Til sammen 58.000 m 2 BRA Maks. 51.000 m 2 BRA forretningsarealer, inklusive servering Parkeringshus: 33.050 m 2 BRA. Høyder Opp til 3 etasjer i senterbebyggelsen Opp til 6 lave etasjer i parkeringshuset Interne tiltak Liten utvidelse av torget Omlegging av parkeringsareal, med færre avkjørsler Utvidelse av Guldlisten med venstresvingefelt, og omlegging av kjøremønsteret 150 flere sykkelparkeringsplasser Nytt kjøremønster
Hovedelementer i planforslaget: Tillegg etter offentlig ettersyn Interne tiltak Utvidelse av hele området mellom p- huset og senteret til torg, med unntak av 20 plasser for HC-parkering og taxi Ny omlegging av kjøremønsteret Gjennomførte tiltak for sikker fotgjengekryssing i Bestemmelsesområde 1 og 2 ved nye underganger under jernbanen Opparbeidelse av totalt 580 parkeringsplasser for sykkel Mulighet til mindre utvidelse med kontor langs Baker Thoens Allé opprettholdes. P-hus fremfor overflateparkering Max 1150 parkeringsplasser Deler av parkeringshuset kan benyttes til reisende med jernbanen. Nytt kjøremønster
Hovedelementer i planforslaget: Nytt internt trafikk- og parkeringssystem
Hovedelementer i planforslaget: Nytt torg
Oppsummering av viktigste endringer etter offentlig ettersyn I plankartet Del av felt BKB2 avsettes som båndleggingssone i påvente av ny regulering. Det avsettes bestemmelsesområder i Guldlisten (felt SKV3) der hvor undergangene under sporene skal videreføres til gangareal i område Gulskogen senter. Byggegrensen i felt BKB2 forskyves til 15 meter fra nærmeste spormidte. Felt for parkering på bakkeplan og kombinert parkering/ torg mellom senteret og p-huset slås sammen og reguleres til kombinert formål torg/ parkering. I bestemmelsene Krav om blant annet redusert markparkering på sørsiden av p-huset, etablering av nytt kjøremønster, opparbeidelse av 580 sykkelplasser. Opparbeidelse av større torg Bestemmelsen som stiller krav om geoteknisk undersøkelse i forbindelse med rammesøknad utvides slik at dette også gjelder forholdet til jernbaneanlegg. Henvisning til parkeringsnorm for Drammen kommune er erstattet med maks. tillatt 1150 bilplasser. Tilføyelse om at deler av parkeringshuset også kan benyttes til reisende med jernbanen.
Utbyggingsavtale for Gulskogen senter Gulskogen senter skal gjennomføre en rekke interne tiltak ved Gulskogen senter samt en ombygging av avkjøringen fra Guldlisten inn til Gulskogen senter. I tillegg stiller reguleringsplanen krav om eksterne trafikktiltak ved Gulskogen senteret. Rekkefølgekrav i reguleringsplanen 2.1.1 h) sitat; «Aktuelle tiltak for å forbedre den trafikale kapasiteten i Sundlandveien og Baker Thoens Allé med tilhørende kryss skal være avklart. Dette skal omfatte tiltak for å forbedre fremkommeligheten for kollektivtrafikk og gang- og sykkeltrafikk.» Rekkefølge og tidspunkt for etablering av tiltakene vil avhenge av andre prosesser i området. Det er derfor hensiktsmessig med et anleggsbidrag fra Gulskogen senter til eksterne trafikktiltak.
Utbyggingsavtale for Gulskogen senter I tidligere forslag til utbyggingsavtale skulle Gulskogen senter bidra med 15 mill kr til eksterne trafikktiltak. I reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser er det nå tilføyd tiltak for å forbedre fremkommeligheten for kollektivtrafikk og gang- og sykkeltrafikk. I ny fremforhandlet utbyggingsavtalen er det som følge av nye tiltak enighet om at anleggsbidraget fra Gulskogen senter økes fra 15 mill til 22,5 mill kroner.