DETALJREGULERING FOR: NYLUND BOLIGOMRÅDE ARENDAL KOMMUNE UTARBEIDET AV: DATO: 17.08.11
PLANTITTEL: TILTAKSHAVER REGULERINGSPLAN: VEIPROSJEKTERING/ PLANKONSTRUKSJON Nylund boligområde Morgan Håland c/o Byggvell Fiboveien 4 4580 Lyngdal Tlf.: 38 33 07 00/mobil: 91 36 00 46 e-post: morgan.haaland@byggvell.no Ing. Roar Melsom Postboks 701 Stoa 4808 Arendal Tlf.: 37 03 55 60/mobil: 90 51 47 86 e-post: roar.melsom@asplanviak.no Ing. Rita-Alice Abusland Leveranse: Reguleringsplan i M 1:1000 Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse ROS-analyse Arkiv Asplan Viak: O\522399 Dato: 17.08.2011
Innhold: Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser ROS-analyse Merknader til melding om planarbeid Referat fra oppstartmøte E-post 12.11.10 Plankart (nedskalert) Eiendomskart ( nedskalert)
Nylund boligområde, Arendal kommune NYLUND BOLIGOMRÅDE Detaljregulering PLANBESKRIVELSE Plankartets dato: 17.08.11 1. Innledning har omarbeidet reguleringsplan for Nylund på Saltrød i Arendal kommune, på oppdrag for grunneier Morgan Håland. Følgende medarbeidere i har deltatt i prosjektet: Ing. Rita Alice Abusland Ing. Dagfinn Jensen Ing. Roar Melsom veikonstruksjon/dak terrengmålinger reguleringsplan (oppdragsansvarlig) Nylund boligområde ligger vest for Saltrød ved Lindvika, på motsatt side av fylkesvei 410. 4 av de til sammen 8 planlagte boligene som ligger inne i den vedtatte planen fra 2005, er ferdig utbygd eller under utbygging. Etter at den tidligere avsatte traséen for ny riksvei 410 langs nordvestsiden av området er bortfalt, ønsker grunneier å omdisponere deler av planen til boligformål. Nytt planforslag inneholder 3 ekstra tomter. 1
Nylund boligområde, Arendal kommune 2. Planstatus og bakgrunn Forslag til reguleringsplan for Nylund ble utarbeidet av for grunneier Morgan Håland i 2003. Planen er datert sist 10.12.04 og vedtatt av Arendal bystyre i møte 28.04.05. Området har atkomst fra fv. 410, som senere er oppgradert med gang-/sykkelvei som vist på reguleringsplanen. Atkomsten til boligområdet er definert som privat fellesvei. Gjeldende reguleringsplan vedtatt 28.04.05 I gjeldende plan er 2 av tomtene regulert med rekkefølgebestemmelser. Bakgrunnen var at det i kommuneplanens arealdel på det tidspunktet lå inne en planlagt trasé for ny riksvei langs nordvestsiden. Traséen ble tatt ut av kommuneplanen ved revisjon i 2007. Søknad om fradeling av de 2 aktuelle tomtene ble behandlet 14.07 2009 med vedtak om å gi dispensasjon fra reguleringsplanen med følgende begrunnelse: Slik situasjonen er i dag blir det bekreftet fra vegmyndigheten at denne veien ikke kommer til å følge ovennevnte regulert trasé, og kommunen finner å kunne gi dispensasjon fra reguleringsplanen med bakgrunn i vilkårene gitt i reguleringsbestemmelsenes 8. Det er senere også innvilget byggetillatelse for tomtene. I gjeldende kommuneplan er den delen av området som er regulert til tomter avsatt til boligformål. De 2 godkjente tomtene med rekkefølgebestemmelser ligger utenfor gult område. Utsnitt av kommuneplanens arealdel for 2011-2021 2
Nylund boligområde, Arendal kommune Planoversikten er hentet fra kommunens hjemmeside på internett. De eldre gjeldende planene i området er i strid med kommuneplanens arealdel og må ventelig bli tatt opp til revisjon når det er aktuelt å gjennomføre tiltak. Planene viser også ny riksveitrasé langs nordvestsiden av Nylund boligområde. 3. Prosess Det er avholdt oppstartmøte med planadministrasjonen i Arendal kommune den 24.09.09. I dette første oppstartmøtet ble det fra kommunens side gitt positive signaler og antydet en mulighet for en enkel behandling av planen. Basert på dette ble melding sendt ut den 14.10.09. I et senere møte med administrasjonen, ble et forslag til plan gjennomgått og drøftet, jfr. referat. I e-post 12.11.10 skriver kommunens saksbehandler at behandling av planforslaget er drøftet internt i administrasjonen. Administrasjonen ser en mulighet for å kunne behandle planen uten KU på visse forutsetninger. Planbeskrivelsen må være utførlig og ta for seg en utredning av området slik det står i dag, hvilke kvaliteter området innehar og hvilke konsekvenser planen fører til. Det er listet opp temaer som det er aktuelt å ta inn i beskrivelsen. 3
Nylund boligområde, Arendal kommune 4. Reguleringsforslaget I forslaget er antall tomter økt fra 8 til 11. De 2 godkjente tomtene med rekkefølgekrav er justert. Netto tomteareal innenfor de 5 «nye» tomtene 7 11 utgjør til sammen 2 952,9 m² - ca. 590 m² i gjennomsnitt pr. tomt. Alle tomtene har flott utsikt mot Tromøysund mot øst og syd. Den private fellesveien Ft1 er forlenget ca. 80 meter og avsluttet med T-snuplass dimensjonert for lastebil (L). Ved snuplassen er avsatt et område Fa2 for postkassestativer og innsamling av renovasjon. Fra snuplassen etableres stiforbindelse ut til friluftsområde F2 med tilgjengelighet til store sammenhengende frilufts- og naturområder vest for planområdet. Planforslag datert 17.08.11 I gjeldende plan er areal for sandlekeplass avsatt mellom fellesvei Ft1 og tomteområder B3/B4. Lekeplassen er flyttet til et mer attraktivt og sentralt sted område i tråd med anbefalingene fra kommunen. Tidligere p-plass Fp1 er tatt ut og erstattet med område for post og renovasjon Fa1. Utsikt fra atkomstveien ved tomter n. 5 og 6r 4
Nylund boligområde, Arendal kommune 5. Utredninger Overordnede planer og retningslinjer I kommuneplanen er byggeområdet avgrenset i samsvar med reguleringsplanens formålsgrense. Planlagte tomtene nr. 6 og 7 som inngår i gjeldende plan og som det er gitt byggetillatelse for, ligger utenfor byggeområdet i kommuneplanens arealdel. Det er pr. i dag ingen overordnede planmessige hensyn som tilsier at ikke området kan omdisponeres til tomter. Landskap Bebyggelsen blir liggende på en rygg bak og noe høyere enn den eksisterende bebyggelse iht. godkjent plan, og føye seg inn den eksisterende bebyggelsesstrukturen opp det skrå terrenget innenfor fylkesveien. Terrenget bakenfor mot nord-vest stiger kraftig til rundt kote 55 (+ vegetasjon) og vil gi boligene god bakgrunnsdekning sett fra Tromøysund. Tomtene treffer eksisterende terreng langs grensen mot nord-vest uten nevneverdige fyllinger eller skjæringer. Eksisterende bolig nr. 6 Eksisterende bebyggelse sett fra øst Fra fylkesveien i nordøst vil det første huset (tomt nr. 7) kunne ses 2 3 meter høyere enn eksisterende bolig nr. 6. Tomt nr. 7 er allerede godkjent. Husene bakenfor vil sannsynligvis ikke kunne ses fra fylkesveien. Miljøfaglige forhold Byggeområdet ligger ved hovedkollektivakse fv. 410, i gangavstand (ca. 1,5 km) fra Saltrød senter med forretninger, skole og idrettshall. Gang-/sykkelvei langs fv. 410 fra Arendal sentrum til Eydehavn gir en trafikksikker mulighet for å sykle både til Arendal by og til fritidsaktiviteter og servicetilbud i nærområdet. Planforslaget innebærer dessuten videre utbygging av allerede etablert teknisk infrastruktur, med en kort veistrekning fra hovedveinettet. Utbyggingen må dermed sies å ha en bærekraftig profil, med mulighet for redusert bruk av privatbil. Trafikk Området har direkte atkomst fra overordnet veinett fv. 410. Atkomstveien har i dag en lengde på ca. 250 meter. Veien foreslås forlenget med ca. 90 meter til totalt 240 meter. Atkomsten inn i området vil ikke ha annen trafikk enn det de til sammen 11 tomtene selv genererer. Området vil være godt avskjermet fra trafikken på fylkesveien og lek og barns utfoldelse ikke komme i konflikt med hovedveien. Gang-/sykkelveien langs fv. 410 er etablert på samme siden og dermed ikke nødvendig å krysse for å komme til skole og forretning før ved 40-sonen gjennom senterområdet på Saltrød. 5
Nylund boligområde, Arendal kommune Atkomsten med eksisterende bebyggelse tomtene 3, 4 og 5 Støy Planlagte boliger vil utfra en generell vurdering ikke bli sjenert av trafikkstøy fra fv. 410. Avstanden fra fylkesveien er 90 100 meter og terreng, bebyggelse og vegetasjon langs veien dessuten avskjerme mot lyd. Teknisk infrastruktur Ny bebyggelse vil bli tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, som er ført inn i området i atkomstveien. Utbyggingen fører ikke til etablering av nye avkjørsler eller andre tiltak i tilknytning til overordnet veinett. 6
Nylund boligområde, Arendal kommune Atkomstveien er konstruert digitalt i dataprogrammet Gemini Terreng. Risiko og sårbarhet Det er ikke forhold ved utbyggingen som medfører økt risiko eller fare for ulykker. Jfr. vedlagte ROS-utredning. Barn og unges interesser Boligområdet ligger langs kollektivakse med sammenhengende gang- /sykkelveinett både mot Arendal sentrum og Saltrød med skole, idrettshall, forretningssenter mv. Gangavstand til skole og fritidstilbud, sykkelavstand til Arendal sentrum (ca. 6 km) og gode bussforbindelser gjør at området er godt egnet for barn og unge. Nærhet til frilufts-/naturområder og sjøen gir gode muligheter for rekreasjon og fri lek. Kryss mellom atkomstveien og fv. 410 7
Nylund boligområde, Arendal kommune Gang-/sykkelvei er etablert langs fv. 410 på samme side som boligområdet, med busstopp et par hundre meter øst for avkjøringen til området. Sosial infrastruktur Bebyggelsen ligger innenfor et tettbygd område med et variert tilbud mht. sosial infrastruktur. Området ligger nært til kirke (Stokken), barne- og ungdomsskole (Stuenes), idrettshall, (Stuenes) idrettsbane (Skibvig/Neskilen), badeplass (Skibvig/Paulus Holme), eldresenter på Saltrød, barnehager (Saltrød og Mørfjær) og forretningssenter m/kafe og storkiosk (Blaudemyr). Universell utforming Atkomsten fra fylkesveien er privat og stedvis brattere enn 10 %. Øvre del har en stigning som tilfredsstiller kravene til universell utforming. Atkomst fra biloppstillingsplass til bolig og atkomsten til lekeplass og selve lekeplassen vil ha universell tilgjengelighet og utforming. Stedsutvikling Utbyggingen vil ligge innenfor den eldre etablerte boligmassen langs fylkesveien, med en blandet type bebyggelse med hensyn til alder og arkitektur. Ny bebyggelse vil ikke bryte vesentlig med den tradisjonelle byggeskikken i området. Biologisk mangfold Det er iflg. naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning ikke registreringer av truede dyre- eller plantearter i området. Jfr. naturmangfoldlovens 8 12. 8
Nylund boligområde, Arendal kommune Kulturvern Iflg. kommunens kartdatabase er det ikke kulturverninteresser i området utenom de SEFRAK- registrerte bygningene som er avmerket på kartet. Utbyggingen vil dermed ikke komme i konflikt med kulturvern. Jordvern Det foreligger ikke registreringer av jordverninteresser i området. Estetikk Det er ikke særskilte hensyn som må ivaretas i forhold til estetikk. Bebyggelsen innenfor planområdet har et enhetlig arkitektonisk uttrykk som også i stor grad harmonerer med omkringliggende eldre bebyggelse. Juridiske forhold Det foreligger ikke juridiske forhold som kan hindre eller vanskeliggjøre gjennomføring av planen. Konsmo Fabrikker som er utbygger av gjeldende plan og som har utbyggingsavtale med grunneier vil også stå for utbygging av resten av området. 9
Nylund boligområde, Arendal kommune 6. Melding om planarbeid Melding om planarbeid ble sendt 14.10.09 på grunnlag av oppstartmøtet den 24.09.09. Meldingen er også annonsert i Agderposten. Meldingen var basert på en positiv tilbakemelding fra kommunen i det første oppstartmøtet, med antydning om at saken kunne behandles som en mindre endring dersom det ikke kom inn tungveiende motforestillinger til dette i meldingsfasen. Meldingen omfattet derfor bare den delen som i utgangspunktet skulle omreguleres. I meldingen er hensikten med planarbeidet formulert slik: I gjeldende plan er tomtene 7 og 8 regulert med rekkefølgebestemmelser knyttet til omlegging av riksvei 410, som i den daværende kommuneplanen var vist med en trasé langs nordvestsiden av planområdet. Denne traseen er seinere tatt ut av kommuneplanens arealdel og delingstillatelse til de 2 aktuelle tomtene er gitt. Håland ønsker å omarbeide deler av området som er lagt ut til grøntformål mot den tidligere veitraseen og legge til rette for 3 nye tomter innenfor området. Det foreligger kun uttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune i brev av 27.11.09. Planavdelingen minner om de hensyn som skal ivaretas i planarbeidet i henhold til plan- og bygningslovens, med tanke på barn og unges interesser, universell utforming og landskap og estetikk. Sted og dato: Longum Park, 17.08.11 10