Søgne kommune Arkiv: 20/131 Saksmappe: 2014/3221-42270/2015 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 11.11.2015 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av hytte og sjøbu - GB 20/131 - Sjursholmen Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra planens krav til plassering, for oppføring av hytte. Det vises forøvrig til søknad med vedlagte dokumenter mottatt 08.06.2015, og tegninger mottatt 08.06.2015, og 13.10.2015, samt utfyllende dispensasjonssøknad mottatt 05.11. 2015. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Forutsatt at planens krav til utnyttelse ikke overholdes, må eksisterende bod på eiendommen rives før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for hytta I samme vedtak, og med hjemmel i PBL 29-2 og 29-4, avslås omsøkte plassering av sjøbod. Det foreligger protester til søknaden. Protest fra Gilje tas delvis til følge, protest fra Hansen tas ikke til følge. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens krav til plassering av hytter. Det er også søkt om dispensasjon fra byggehøyde over havet for sjøboden. Kommunen skal ikke gi dispensasjon fra dette kravet. Tiltak kan imidlertid prosjekteres og utføres for å tåle stormflo, og vil dermed ikke være avhengig av dispensasjon fra byggehøyden. Søknaden: Søknaden omfatter oppføring av hytte og sjøbod på GB 20/131 Sjursholmen.
Når det gjelder sjøboden, er den omsøkt på et sted hvor den ikke ligger naturlig tilknyttet sjøen, noe som etter administrasjonens vurdering ikke er en akseptabel plassering av sjøbod, og plassering av boden foreslås avslått. Dette utdypes i administrasjonens vurdering under. Avslag på plasseringen er i utgangspunktet ikke en sak som må behandles politisk, men da søknaden omhandler både hytte og sjøbod, finner vi det riktig å behandle disse sammen, da dette gir en mer ryddig og oversiktlig saksgang. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til område for fritidsbebyggelse i reguleringsplan for Sjursholmen-Krossneskilen. Reguleringsplanen er egengodkjent 15.6.1989. I følge vedtak datert 02.05.2012, fra Fylkesmannen i Rogaland, må kommunen selv tolke egne reguleringsplaner, og det har kommunen gjort. I tolkningen går det frem at bestemmelsenes oppgitte arealer skal tolkes som bruksareal, og at sjøboder på 30 m² kan bygges på bebygd eiendom med strandlinje, uansett hva som er godkjent av annen bebyggelse. Til 3 i bestemmelsene: Sjøbu på 30 m² kan bygges på bebygd eiendom med strandlinje, uansett hva som er godkjent av annen bebyggelse. Relevante bestemmelser i saken: Utsnitt av reguleringsplan:
Utsnitt av situasjonskart: Protester/bemerkninger med ansvarlig søkers kommentar i kursiv skrift: Det foreligger protest fra to naboer. Advokat Sverre O. Skogrand på vegne av Kari Olaug Hanssen GB 20/168. Det protesteres på planlagt plassering av hytta, da denne ikke samsvarer med det som er vist i planen. Hansen vil tape betydelig med utsikt fra sin uteplass, og inngangspartiet til hytta vil ligge i deres utsyn. I tillegg vil hytta bli svært høy og ruvende. Dersom hytta plasseres som vist i planen, vil sjøutsikt mot bukta ved Langholmen bli sterkt redusert. I plankartet er det vist «omriss av nye hytter», etter det søker kjenner til, er ingen nye hytter plassert nøyaktig som vist på reguleringsplanen. Advokat Jakob Bakka på vegne av Gry og Dag J. Gilje GB 20/433. Gilje har ikke merknader til oppføring av hytte, men mener at plassering av sjøboden ikke kan aksepteres. Denne vil da bli liggende på et område på tomta hvor det ikke er tilgang til sjøen, og kan lett føre til press på Giljes eiendom her. En slik beliggenhet kan føre til at Giljes eiendom blir brukt til ferdsel til sjøboden, og den vil gi direkte innsyn til Giljes brygge og nære strandlinje. Videre bemerkes at utforming av sjøboden anses å være en omgåelse av beregningsreglene, og klart illojalt i forhold til de hensyn som ligger bak reguleringsplanen. Sjøboden er søkt plassert her fordi det er en liten bod der i dag, denne har fungert som do og lager/ bod. Tidligere var det strandlinje mot vest her og det var en planke lagt ut for å passere (utenfor grensa). Hvis man skal løfte noe inn i boden kan man selvsagt passere på et fellesareal for alle hyttene. Det er en utfyllingssak her på naboens tomt som har medført mer land. Omsøkte sjøbod har 2 m til grense i vest, man kan legge inn båter og utstyr fra egen tomt. Plasseringen er også gunstig i forhold til å lagre ting med lett atkomst her inn på tomta. Stedet i øst er mer synlig fra sjøsiden. Tiltakshaver kommenterer følgende: Slik situasjonen er, vil omsøkte plassering av sjøbod gi en grei deling og skjerme for innsyn mellom eiendommene. Området ved sjøboden blir også et koblingspunkt for mange rør og stengekraner for vann- og avløpsanlegg for flere hytter i området, og det er tiltenkt et teknisk rom for mitt VA opplegg plassert i sjøboden. Området her vil dessuten ikke være et naturlig oppholdsområde for mine eiendommer.
Kommentarene følger saken i sin helhet. Uttalelser fra annen myndighet: Saken ble oversendt Fylkeskommunen og Fylkesmannen for høring før den utfyllende dispensasjonssøknaden ble mottatt i kommunen den 04.11.2015. Den utfyllende søknaden omhandler dispensasjon fra planens krav til plassering. Da tegninger og situasjonskart fulgte med oversendelsen til instansene, og dette er saker som de normalt ikke har merknader til/uttaler seg til, fant vi det ikke nødvendig å sende saken på ny høring. Det bemerkes også at hverken Fylkesmannen eller Fylkeskommunen hadde merknader til tilsvarende dispensasjon på naboeiendommen GB 20/118. Begge instanser får kopi av vedtaket, og vil ha mulighet til å påklage dette. Fylkesmannen i Vest-Agder: har ikke vesentlige merknader til dispensasjonssøknaden. Vest-Agder fylkeskommune: har ikke merknader til saken. Det vises til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Uansett hvor denne hytta plasseres, så vil nabo på GB 20/168 kunne hevde at den tar noe sjøutsikt. Sjøutsikten har de oppnådd nordover når nå trær er hugget ned. Omsøkte plassering er også valgt fordi det ligger en flate her, og tomten er også bredest på dette stedet. Det er også nærme atkomsten/parkeringen. I et regulert hyttefelt vil gjerne hyttene ligge tett, og man må påregne et visst tap av utsikt når nye hytter oppføres. Omsøkte plassering gir en optimal plassering i terrenget, og er trukket bort fra sjøen i forhold til plankartet. Flyttingen gir lite endring i forhold til avstand til sjø mot vest, men trekke ca. 11 meter lengre bort fra strandlinjen mot nord. I planområdet er det presedens for ikke å plassere hytter som vist i plankartet, alle nye hytter i planen har fått en annen plassering enn det planen viser. Planen åpner for 7 nye hytter, av disse er det 5 som er oppført, ingen av disse er plassert nøyaktig som vist på plankartet. Administrasjonens samlede vurdering: Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for hytte, og plasseringen er vist med omriss i plankartet. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1989, planene er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Selv om planen er gammel har den ikke mistet sin rettsvirkning. Omsøkte eiendom er i dag bebygd med en liten bod, på grunn av planens krav til utnyttelsesgrad, og størrelsen på omsøkte hytte, kreves det som et vilkår for dispensasjon at denne rives. Det forutsettes at boden ikke er av slik størrelse at den maksimale utnyttelsen overholdes.
Omsøkte hytte får et bruksareal på 97,4 m², planen tillater 100 m² bruksareal. Bodens areal er ikke oppgitt, og det finnes ingen informasjon om bygget i kommunens arkiver. Kravet om riving faller bort dersom byggets utforming og tomtens utnyttelsesgrad er i samsvar med planen. Den nye hytta er tenkt oppført i henhold til de bestemmelser som er nedfelt i planen vedrørende størrelse, og i henhold til kommuneplanens bestemmelser vedrørende høyder. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. I reguleringsplanen er nye hytter vist med omriss, og anses som direkteplassert i planen. Hensynet bak direkteplassering av bygg i en plan, er å ha en styring med ny bebyggelse innenfor området, gjerne med hensyn på bygningers plassering i forhold til hverandre, og i forhold til terreng. I tillegg kan det også være aktuelt der man ønsker å bevare siktlinjer for eksempel til sjø, eller i forhold til at områder ikke skal fremstå som nedbygget sett fra sjøen. Likeledes er direkteplassering et godt virkemiddel i forhold til å begrense byggingen i strandsonen. Da planen ble utarbeidet var det allerede en del hytter i området, og det ble kun lagt opp til en fortetting av området med syv nye hytter. Det er allerede gitt tillatelse til fem av disse syv hyttene, og ingen av dem er plassert nøyaktig som i planen, dermed synes bestemmelsen om direkteplassering ikke å ha vært et særlig viktig og avgjørende ved plassering. Omsøkte hytte plasseres syd for det som er vist som ny hytte i planen, hvilket betyr at den trekkes lengre bort fra sjøen mot nord. Hytta vil uansett bli synlig fra sjøen, og da er det positivt at den trekkes lengre bort enn det som er vist i planen. Gjeldende reguleringsplanen er gammel, men har ikke mistet sin rettsvirkning. Det er grunn til å tro at dersom den skulle vedtas i dag, ville det vært mer naturlig å legge på byggegrenser for å styre bebyggelsens plassering. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,
ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Videre må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge en klar overvekt av hensyn som heller i favør av dispensasjon. Et tungtveiende moment i denne saken er at det allerede er oppført fem av syv hytter innenfor planområdet, som ikke er plassert slik planen viser. Ut av dette tolkes at direkteplassering ikke er et hensyn som er vektlagt i vesentlig grad ved tidligere behandlinger. Videre står likebehandlingshensynet sterkt i denne saken. Det vektes også i favør av dispensasjon at plasseringen medfører at avstanden til sjøen blir større med omsøkte plassering. På utsnitt av situasjonskartet over, ser man at tomtegrensen sneier gjennom hjørnet på det rektangelet som viser hytta i planen. Det er riktignok gitt en dispensasjon for endring av grensen mellom GB 20/118 og GB 20/131, men etter gjennomføring av denne endringen vil grensen komme i ytterligere i konflikt med hytteplasseringen som er vist i planen. Omsøkte plassering vil derimot ikke komme i konflikt med grensene, og det vil være minimum fire meter til nabogrensene. Endringen av grensen som det er gitt dispensasjon til, er ennå ikke behandlet etter plan- og bygningsloven som en delingssak, og derfor ikke gjennomført i praksis. Dette bør avventes inntil den her omsøkte dispensasjonen er endelig avgjort. Som nevnt over så er dagens eiendomsgrense i konflikt med plasseringen som er vist i plankartet. Administrasjonen mener det er en fordel som sterkt taler i favør av dispensasjon at bygget flyttes i henhold til denne, slik at det oppnås tilfredsstillende avstand til nabogrensen; minimum fire meter. Uansett hvor man flytter bygget på tomten for å oppnå tilfredsstillende avstand til grensene, vil endring av plasseringen kreve dispensasjon fra planen. Når det gjelder kommentarene fra Hansen om utforming av hytta, vises det til reguleringsplanen og dennes bestemmelser. Størrelsesbegrensningen på 100 m², er tolket til å være tillatt totalt bruksareal. Omsøkte hytte har ikke målbart areal i kjeller eller på hems, og er derfor innenfor planens begrensning. Reguleringsbestemmelsene sier ikke annet om høyde enn at bebyggelsen skal være i 1 etasje og ha saltak. Kommuneplanens bestemmelse om at hytter ikke skal være høyere enn 5,5 meter målt fra gjennomsnittlig terreng, er etterfulgt. Kommunen kan ikke se at tiltaket vil ta så mye utsikt, sol og lys fra GB 20/168, at det er grunnlag for å avslå plasseringen av hytta, eller søknaden. Klage fra Hanssen tas ikke til følge. Ulempen med at det gis dispensasjoner er i første rekke fare for at det skaper presedens både innenfor planområdet og for hele kommunen. I denne saken må vi se dette i sammenheng med at den aktuelle eiendommen ligger innenfor et område avsatt til byggeområde for hytter, og at tiltaket ikke er i strid med formålet i reguleringsplanen, det er plasseringen som utløser krav om dispensasjon. Videre er det i planen tatt inn 7 nye hytter, av disse er det 5 som er oppført, ingen av disse er plassert nøyaktig som på planen. Den hytta som gjenstår, som ennå ikke er omsøkt eller oppført, vil være den eneste som kan påberope seg likebehandling, og dermed føre til presedens. Dette medfører at administrasjonen anser faren for presedens å være svært liten. Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon for dette forholdet gis.
Administrasjonen går nå over til å vurdere søknaden om oppføring av sjøbod. Planen åpner for sjøboder inntil 30 m², så det er kun selve plasseringen av sjøboden administrasjonen foreslår blir avslått. Naturgitte omgivelser, kulturminner, klimatilpasninger (f.eks flom/ras): Kommunen kan ikke se at en sjøbod vil være i konflikt med disse momentene, da det opplyses at tiltaket vil bli prosjektert og utført for å tåle en stormflo. Hensynet til kulturminner er ivaretatt gjennom reguleringsplanen. Tiltakets plassering i forhold til terreng og bebyggelsesstruktur: Gilje har merknader til plasseringen av sjøboden, samt til størrelse i forhold til intensjonen bak bestemmelsen i planen. Når det gjelder størrelse, er bestemmelsen om 30 m² sjøbod tolket til at dette skal regnes som bruksareal. Det er litt vanskelig å regne dette nøyaktig ut fra tegningene, da det ikke er oppført tykkelse på veggene. Ansvarlig søker har imidlertid oppgitt at bruksarealet vil bli 30 m², og det vil være ansvarlige aktører som skal etterse at dette følges. Dette vil også kunne følges opp av kommunen ved et tilsyn. Giljes kommentarer til plasseringen, er grunngitt med at denne er uheldig og lett kan føre til at Giljes eiendom blir brukt til ferdsel til sjøboden, og den vil gi direkte innsyn til Giljes brygge og nære strandlinje. Området mellom Bisseths eiendom og sjøen tilhører GB 20/1, og dette eies av Fredrik Aaraas. At Gilje disponerer en brygge og uteareal her, er etter vårt vitende en privat avtale mellom Aaraas og Gilje. Dette området ligger mellom to reguleringsplaner og er følgelig ikke en del av noen av disse, men er i kommuneplanen avsatt til LNFR-formål. Selv om administrasjonen ikke finner å kunne godkjenne plasseringen av sjøboden, er det ikke med vesentlig hensyn på de ulemper Gilje mener dette vil påføre ham. Derfor mener administrasjonen hans klage kun er delvis tatt til følge. Administrasjonen legger følgende bestemmelser i Plan- og bygningsloven til grunn for å avslå omsøkte plassering av sjøbod: 29-2. Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Administrasjonen har ikke kommentarer til sjøbodens visuelle kvalitet i forhold til omgivelsene og seg selv, men i forhold til selve plasseringen av sjøboden. Korteste vei til sjøen er over annen manns grunn GB 20/1 et område som er avsatt til LNFR-formål i kommuneplanen. Det er foretatt en tolkning av hvordan man skal forstå bestemmelsene i planen, og til 3 hvor det tillates oppføring av sjøbod på 30 m² - er dette tolket til å gjelde på bebygde eiendommer med strandlinje. Naturlig i dette ligger det at sjøbodene skal plasseres i strandlinjen. Tradisjonelt er sjøboder uthus for oppbevaring av båt, utstyr for båt og fiskeredskap. Et bygg hvor man tok inn båter i underetasjen, og kunne ha det som et lager for materialer oppe. Det mest karakteristiske trekk ved en sjøbod er plasseringen ved sjøen. Den er vanligvis trukket helt fram mot sjøen, slik at en båt eller et fartøy kan legge direkte til bygningen. Ansvarlig søker beskriver at sjøboden skal benyttes til opplag av veteranbåt, joller, kajakker og redskaper m.m. Tegningen viser ikke målbart loft, som kan benyttes til teineloft. En tradisjonell sjøbod, etter administrasjonens vurdering. Likevel vil sjøbodens plassering medføre at det tradisjonelle blir borte, og bygget vil fremstå som en hvilken som helst bod på
eiendommen. I dette tilfellet vil dette ikke være i samsvar med planens arealbegrensning, da omsøkte hytte har et areal opp mot det maksimale som planen tillater. Det er nylig fradelt et areal fra GB 20/1, mellom GB 20/131 og GB 20/168. Dette arealet skal sammenføyes med GB 20/131, og denne eiendommen får da tilgang til sjøen via dette arealet. Administrasjonen ser det som naturlig at sjøbod plasseres her. Videre er det fra ansvarlig søker sagt at bryggen på GB 20/118, skal benyttes også av GB 20/131. Denne bryggen ligger i nær tilknytning til der hvor GB 20/131 vil få tilgang til sjøen. I e-post av 21.10.2015 skriver ansvarlig søker at det kan vises til flere steder hvor det er plassert boder uten direkte strandlinje administrasjonen antar at med boder menes sjøboder. Det vises til fire konkrete eiendommer, hvorav kun én ligger innenfor samme reguleringsplan som omsøkte eiendom. De tre andre ligger i tilstøtende plan. Ingen av de oppgitte eiendommene er bebygd med sjøbod, og derfor ikke sammenlignbare med omsøkte tiltak. Konklusjon: Bestemmelsene i Plan- og bygningsloven som er referert over, gir ikke selvstendig hjemmel for å avslå en byggesøknad, men kommunen kan fastsette annen plassering innenfor de lovfestede ytre grenser og mål. Administrasjonen mener at sjøboden må plasseres nord på eiendommen, mellom GB 20/118 og GB 20/168. Videre anses det også som naturlig at sjøboden plasseres nær bryggen som eiendommen har tilgang til. Å tillate en sjøbod som ikke ligger i strandsonen, anses i strid med intensjonen i planen, og vil kunne skape presedens i hele planområdet, og ellers i kommunen, og det foreslås derfor at plassering av sjøboden avslås. Dersom plasseringen endres i tråd med administrasjonens vurderinger, kan sjøboden godkjennes ved behandling av rammetillatelse eller ett-trinns søknad. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Utvidelse av dispensasjonssøknad - GB 20/131 - Sjursholmen 3 tegninger og sit.kart 4 Klage på mottatt nabovarsel - Kopi av brev til Møvik Byggtjenester AS 5 Omkostninger 6 Kart over Sjursholmen 7 Foto 8 Merknader til nabovarsel av 01.10.14 - Kopi av brev til Møvik byggetjenester 9 nabovarsling med merknader og kommentarer 10 Uttalelse til søknad om dispensasjon vedrørende søknad om oppføring av fritidsbolig og sjøbu på GB 20/131 11 Uttalelse - søknad om oppføring av fritidsbolig og sjøbu - GB 20/131 - Sjursholmen 12 E-post korrespondanse vedrørende sjøbod - GB 20/131 - Sjursholmen 131 13 Argumenter for sjøboden - GB 20/131 14 Argumenter for sjøbod - GB 20/118 - Sjursholmen 41 15 Ytterligere kommentarer om plassering av sjøbod - GB 20/131 - Sjursholmen 16 Oversender protester til delingssak - GB 20/118 og GB 20/131 - Sjursholmen 17 kopi av reg.plan med plassering nye hytter