Eiendomsmarkedet i Trondheimsregionen Status og framtidsutsikter Midt-Norsk Eiendomskonferanse, 7. november 2017 Rune Husby - Megler / Partner I Marius Fagerli - Analytiker
Leiemarkedet kontor Tilførsel av nytt areal Ledighetsutvikling
Tilførsel nye kontorlokaler 2017 60.000 kvm 70 000 Trondheimsporten Abels Hus Trondheim Innovation Center 60 000 50 000 40 000 30 000 Nyhavna EN Baard Iversens veg 7 20 000 10 000-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Tilførsel nye kontorlokaler 2018 18.400 kvm 70 000 60 000 Brattørkaia 16 Falkenborgveien 28 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Tilførsel nye kontorlokaler 2019-50.000 kvm (sikre) 70 000 Lysgården Power House Ranheimsveien 9 60 000 50 000 40 000 30 000 Lyngården 20 000 10 000-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Kontorledighet og tilgang nye arealer - Trondheim 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 November 2016 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Heftig ferdigstillelse av nye kontorbygg i 2017 og 2018 gir økende ledighet men noe konvertering av kontorbygg begrenser ledighetsøkningen Brems i nybyggingen i 2019 gir fallende kontorledighet Leieprisene går fortsatt flatt, men rom for økning i sentrum Fortsatt stor arealreserve i sentrumsnære industriområder gjør at kontorbygg unntaksvis vil bli konvertert Ledig areal Nybygg
Kontorledighet 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000-2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Kilde 2002-2012: DNB Næringsmegling AS Kilde 2013-2016: Norion Næringsmegling AS
Kontorledighet og tilgang nye arealer 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Ledig areal Nybygg Kilde: Trondheim kommune Kilde 2002-2012: DNB Næringsmegling AS Kilde 2013-2019: Norion Næringsmegling AS
Leiemarkedet kontor Inngåtte kontrakter Leiesøk
Eksempler på større leiekontrakter inngått i 2017 Leietaker Eiendom Ca. areal Nybygg/Eksisterende Flytting Teekay Powerhouse 4 800 kvm Nybygg 2019 Skanska Powerhouse 2 400 kvm Nybygg 2019 NVE Abels hus 1 200 kvm Nybygg 2017 Helsedirektoratet Trondheimsporten 1 950 kvm Nybygg 2017 Sweco Lysgården 3 400 kvm Nybygg 2019 Schneider Lyngården 1 000 kvm Nybygg 2019 Microchip Technology Norway Lyngården 2 800 kvm Nybygg 2019 Sparebank 1 Lyngården 1 000 kvm Nybygg 2019 Veidekke Lysgården 3 000 kvm Nybygg 2019 Biomar Pirsenteret 1 450 kvm Eksisterende 2017 One Voice Sluppenvegen 6 1 200 kvm Eksisterende 2017 ATB Prinsens gate 39 2 400 kvm Eksisterende 2018 ÅF Engineering Pirsenteret 2 200 kvm Eksisterende 2017 Neras Direkte Trondheim Innovation Center 2 000 kvm Eksisterende 2017 Sum 30 900 kvm
Leiesøk kontor 2017 Leietaker Ca. areal Status Nybygg / Eksisterende Skatteetaten 6 500 kvm Pågår? Atea 3 000 kvm Ranheimsvegen 9 Nybygg Sweco 3 000 kvm Lysgården Nybygg Microchip Technology Norway 2 800 kvm Lyngården Nybygg Enova 2 500 kvm Pågår? WSP 2 500 kvm Pågår? NAV - Arbeid og ytelser 2 500 kvm Pågår? Helsedirektoratet 2 000 kvm Trondheimsporten Nybygg NVE Norges Vassdrags- og energidirektorat 1 200 kvm Abels Hus Nybygg Siva 1 000 kvm Pirsenteret Eksisterende Oracle 1 000 kvm Pågår? Yahoo 1 000 kvm Pågår? Artsdatabanken 900 kvm Pågår? Sum 28900 kvm
Antatt tilførsel nye kontorlokaler 2020-2021 70 000 Trondheimsporten Trinn 2 Falkenborgveien 35 Peter Egges plass 60 000 50 000 40 000 30 000 Signalbygget NyhavnaEN Trinn 2 Falkenborgveien 36 20 000 10 000-2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Leiemarkedet kontor Lokasjoner Flyttemønster
CBD i Trondheim i følge Google
CBD i Trondheim ifølge Google
«CBD» i Trondheim = områder med de høyeste kontorleiene
Flyttemønster 2015-2019 Skanska Teekay Veidekke Nordic Microchip Sweco NCC Atea Autronica BI NAV Aditro HEMIT NRS GK Asplan Rambøll If Evry Cowi BN Bank HENT KPMG Kongsberg FARA Telenor SIVA NVE Helsedirektoratet Åf Engineering
Konsulentselskaper og entreprenører Åf Engineering Skanska Rambøll Cowi Asplan NCC GK Veidekke Sweco
Teknologiselskaper FARA Kongsberg Nordic Autronica Telenor Microchip
It Bank - Finans BI KPMG Aditro Atea BN Bank If Evry
Offentlige SIVA NAV NVE HEMIT Helsedirektoratet NAV
Sammenstilling flyttemønster 2016-2019 Teknologibuen Teknologibuyen? Skanska KPMG Åf Engineering SIVA Aditro Rambøll NAV Atea Kongsberg Teekay BI If BN Bank NRS Cowi Nordic Telenor Autronica Asplan NVE HEMIT NCC Microchip Helsedirektoratet NAV GK Veidekke Sweco Evry
Leiemarkedet kontor Leieprisutvikling
des jun des jun des jun des jun des jun des jun des jun des jun des jun des jun des jun des jun des jun nov jun nov jun nov jun jan nov Leienivåer kontor de fire største byene 3500 3000 2500 2000 1500 1000 Stavanger oljemiljø Stavanger sentralt Oslo indre sentrum Bergen god standard Bergen høy standard Trondheim god standard Trondheim høy standard 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Leienivåer kontor 2700 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 Trondheim sentrum Sydkorridoren Omkjøringsveien/Tunga Sluppen Lade/Leangen Trondheim øst Trondheim syd God standard Høy standard Toppnivå
Hotspots kontor
Transaksjonsmarkedet Gjennomførte transaksjoner Transaksjoner i prosess Omsetningsvolum Kjøpere / selgere
Eksempler Kongens gate 18/Munkegata 21 Q2/2017 Falkenborgveien 28 Q1/2017 Tungasletta 10 Q3/2017 BTA: Type: Pris: Selger: Kjøper: ~ 4800 kvm Kontor/forretning NA Dora AS E. C. Dahls Eiendom BTA: Type: Pris: Selger: Kjøper: ~ 8 000 kvm Kontor 370 MNOK Realinvest AS DNB BTA: Type: Pris: Selger: Kjøper: ~ 17 400 kvm Forretning / kontor ~ 361 MNOK Clarkson Platou Lerka Eiendom Sluppenveien 17 A og 17 B Q2/2017 Torgårdsvegen 16 Q2/2017 Jarleveien 15/19 Q1/2017 BTA: ~ 20 700 kvm BTA: ~ 6 200 kvm Type: Utvikling bolig Type: Kontor Type: Logistikk Pris: ~ 280 MNOK Pris: ~ 580 MNOK Pris: ~ 102 MNOK Selger: Koteng Bolig m.fl Selger: R. Kjeldsberg Selger: NHP / Koteng Kjøper: AF-Gruppen Kjøper: Pareto Kjøper: Vika Haakon VIIs gate 25 Q1/2017 Tungasletta 2 Q3/2017 Travbanevegen 6 m.fl Q2/2017 BTA: Type: Pris: Selger: Kjøper: ~ 8 300 kvm Forretning/utviklingseienodm ~ 183 MNOK Citycon Frost BTA: Type: Pris: Selger: Kjøper: ~ 14.800 kvm Kontor / undervisning NA Entra Eiendom Kaisa / Looper Type: Pris: Selger: Kjøper: Utvikling bolig ~ 115 MNOK Skipnes / Selbekk Selvaag Bolig
Store transaksjoner i prosess: ~ 3 mrd. Søndre gate 4 Boligportefølje
Omsetningsvolum Omsetning pr. november 3,8 mrd. 17 transaksjoner over 50 mill. (21 totalt i 2016) Totalomsetning kan komme opp i 7 mrd., mot ca. 4,5 mrd. i 2016 og 7,5 mrd. i 2015 kr 8,0 mrd. Totalt volum, Trondheim 2013-2017 Totalomsetning fordelt på segment kr 7,0 mrd. kr 6,0 mrd. kr 5,0 mrd. 14 % 7 % 37 % kr 4,0 mrd. kr 3,0 mrd. 17 % kr 2,0 mrd. kr 1,0 mrd. 0 2013 2014 2015 2016 2017 25 % Kontor Utviklingseiendom Handel Annet Kombinasjonsbygg
Fordeling av kjøpere pr. november 2017 Andel av totalomsetning nov. 2017 Andel av totalomsetning des. 2016 Lokale aktører Nasjonale aktører Lokale aktører Nasjonale aktører 44 % 42 % 56 % 58 %
Selgere og kjøpere pr. november 2017 Selgere Kjøpere Annet Egenbruker Eiendomsfond Eiendomsselskap Livselskap Offentlig Privat Syndikat
Transaksjonsmarkedet Yieldutvikling
2002 2002 2002 2002 2002 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 2017 2017 Yieldutvikling 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 4,50% 3,0 2,0 1,0 0,0 10 års swap-rente 10 års statsobligasjon Prime yield (Oslo) Kilde: DN Ekspertpanel Prime yield Trondheim
Segmentene Utviklingstrekk og prognoser Handel Lager/logistikk Bolig
Handel Marked Trender Leie Yield Prognose Sosial shopping eller nyttehandel? Netthandel kommer Smått og sentralt men ikke så høyt? Kjøpesenter 5,0 5,5% Bix box 5,75 6,5% Big is STILL beautiful Midtbyen (eks. T.Torg) Markedsandel: 9,1 % Oms. vekst i %: -0,1 % Trondheim Torg Markedsandel: 4,3 % Oms. vekst i %: 2,1 % City Syd Markedsandel: 7,6 % Oms. vekst i %: 1,2 % Handlevaner (2016) L E I E P R I S E R 2 0 1 6 / 2 0 1 7 6000 5750 5500 Andel av spurte som foretrekker: 5250 5000 Kun Midtbyen: 19 % 4750 Kombinasjon Midtbyen/andre handleområder: 45 % 4500 4250 4000 3750 3500 3250 3000 2750 30 000 mill. 2500 25 000 mill. 2250 20 2000 000 mill. 15 175000 mill. 10 150000 mill. 1250 5 000 mill. 1000 0 mill. 750 500 Andel av årlig handelsomsetning, Trondheim City Lade Markedsandel: 7,7 % Oms. vekst i %: 4,6 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 250 Solsiden Kjøpesenter Trondheim Midtbyen Andel Sirkus Shopping 0 Markedsandel: 4,4 % Markedsandel: 3,5 % Oms. vekst Midtbyen i %: 4,9 % Trondheim eks. Midtbyen Oms. vekst i %: 4,0 % Kilde: Midtbyregnskap 2016 - NiT, Tr.heim kommune, Midtbyen Management, Miljøpakken, Oslo Handelsstands Forening Areal 17,5 % Leie per m2 15,0 % 12,5 % 10,0 % 7,5 % 5,0 % 2,5 % 0,0 %
Lager/Logistikk Marked Location LocationLocation kr 2 500 Trender Pris Yield 5,75 % Opp med volumet! Prisene øker i pressområder kr 2 000 kr 1 500 kr 1 000 kr 500 Torgård Heimdalsmyra Hofstad Næringspark Nye Sveberg Grønøra Næringspark Lauvåsen/Stormyra Sveberg Gevingåsen Søberg Vassfjellet Næringspark Muruvik Næringspark Torgård eks. reg.område Prognose Trondheim vokser = Lav risiko i logistikk? kr 0 Beste beliggenhet Kilde: trondheim2030.no, Martin Vitsø/Trondheim kommune. Modell av skyskraper fra Sketchups 3D Warehouse.
Bolig Marked Trender Brems PÅ Ekspandere og fortette 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 0 Antall boliger tatt i bruk vs. boligbehov Trondheim (Est. boligbehov 2,05 per hustand) Pris Randsone, god beliggenhet og prime Antall boliger tatt i bruk per år Kilde: Trondheimsregionen.no, middels vekst Boligbehov Situasjon Sommerferien som varer Kilde: eiendomnorge.no, krogsveen.no Prognose Veien videre
Takk for oppmerksomheten!