Søgne kommune Arkiv: 67/6 Saksmappe: 2015/1072-16026/2016 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: 13.04.2016 Saksframlegg Søknad om dispensasjon - fradeling tomt samt bruksendring av lager - GB 67/6 - Repstadveien 332 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 78/16 Plan- og miljøutvalget 27.04.2016 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for fradeling av en parsell fra GB 67/6 Repstadveien 332. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, avslås søknad om dispensasjon for bruksendring av lager til fritidsbolig på samme eiendom. Avslaget begrunnes med at ulempene er større enn fordelene etter en samlet vurdering. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 27.04.2016 Behandling: Monstad (MDG) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for fradeling av en parsell fra GB 67/6 Repstadveien 332. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, godkjennes søknad om dispensasjon for bruksendring av lager til fritidsbolig på samme eiendom. Godkjenningen begrunnes med at fordelene er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Reisvoll (H) fremmet følgende forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplan, godkjennes søknad om dispensasjon for fradeling av en parsell fra GB 67/6 Repstadveien 332. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, godkjennes søknad om dispensasjon for bruksendring av lager til fritidsbolig på samme eiendom. Det settes følgende vilkår:
Før fradeling sikres eiendommen tinglyst atkomst fra fylkesvegen (bruksrett til eksisterende avkjørsel og privat veg). Begrunnelse: Eiendommen ligger i et område som ønskes mest mulig bevart. Den tidligere boligen ble, for å unngå 2 boenheter på samme eiendom, bruksendret til lager i forbindelse med oppføring av ny tidsmessig bolig på eiendommen. Bevaringsmessig er det meget uheldig at huset i dag ikke har noen som helst verdi for eiendommen. Den egner seg overhode ikke til lager og når den heller ikke kan brukes til sporadisk overnatting og/eller fritidsbolig forfaller den raskt. Det vil ikke ha negativ innvirkning for gårdsdriften ved en eventuell fradeling. Overordnet plan vil ikke bli vesentlig tilsidesatt. Det er en klar overvekt av fordeler ved å kunne tillate sporadisk bruk av det gamle huset. Det vil føre til bedre vedlikehold og at bygget fremstår slik intensjonen med kulturvernplanen er. Det er også en overvekt av fordeler sett i forhold til bevaring av Repstadtunet. Forslaget fra Reisvoll (H) ble trukket. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble satt opp mot forslaget til MDG. MDG sitt forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 og 11-6, rettsvirkning av kommuneplan, avslås søknad om dispensasjon for fradeling av en parsell fra GB 67/6 Repstadveien 332. I samme vedtak og i medhold av plan- og bygningslovens 19-2, godkjennes søknad om dispensasjon for bruksendring av lager til fritidsbolig på samme eiendom. Godkjenningen begrunnes med at fordelene er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bakgrunn for saken: I 2010 ble det innvilget dispensasjon for oppføring av ny bolig og uthus på GB 67/6. Dispensasjonen ble innvilget på vilkår av at tidligere våningshus ble bruksendret til bygning som ikke er for varig opphold, jfr. saksnr. 158/10 som ligger som vedlegg i saken. Det ble den gangen vist til at den gamle boligen ikke egnet seg for beboelse. Tillatelse til bruksendring fra bolig til lagerformål ble gitt den 9. juli 2010 i sak nr. 345/10. I vedtaket står det at konsekvensen av bruksendringen blir at bygningen ikke lenger kan brukes til det som går inn under begrepet «varig opphold». Til informasjon: Definisjonen av rom for varig opphold står i veiledningen til 13-12 i teknisk forskrift (TEK 10), og vil være rom som stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom i boenhet. Saksutredning: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan, samt fra bygge- og deleforbudet i LNFR-områder i kommuneplanens arealdel. Videre kreves det dispensasjon fra kommuneplanens formål for bruksendring fra lager til fritidsbolig.
Store deler av eiendommen ligger i 50 metersbeltet langs Repstadvannet. Oversiktskart Repstadveien 332
Rød linje viser ca. hvor man ønsker å dele eiendommen. Søknaden: Det søkes om fradeling av en ny eiendom, fordelt på to parseller, en nord for Repstadveien på ca. 850 m², og en sør for veien på ca. 1200 m². Den sørlige parsellen strekker seg helt ned mot Repstadvannet og vil få en strandlinje på ca. 20 meter. Den sørlige parsellen er bebygd med et uthus/landbruksbygning. På et situasjonskart fra en tidligere sak er denne bygningen vist som et hønsehus. Det er i tillegg et lite uthus på denne parsellen. Hoveddelen av bebyggelsen befinner seg på den nordligste parsellen. Denne er bebygd med en større driftsbygning/låve samt et tidligere våningshus som i 2010 ble bruksendret til lagerformål. Hele eiendommen som søkes fradelt befinner seg i et område avsatt til bevaring av kulturmiljø. Det vises for øvrig til søknadens beskrivelse og utsnitt av kart. Spesielle forhold: Den 25.02.2016 ble det sendt ut et brev der det ble etterspurt nabovarsel for dispensasjonssøknaden. Etter nøyere gjennomgang av saken viser det seg at naboer ble varslet også om dette forholdet. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er uregulert, men er avsatt til LNFR-område i kommuneplanens arealdel. Den inngår også i en hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for:
- sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 - utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. I kulturvernplanen for Søgne kommune er Repstad omtalt i kapittel 7.1.8, og det sies blant annet følgende: Særegen tett gårdsbebyggelse med flere bruk. Anlegget er bygd opp som en form for klyngetun, og er trolig det best bevarte innlandstun av denne typen i Vest-Agder. Flere enkeltobjekter av høy verneverdi, også uthusbebyggelse, i et umistelig anlegg. Noen av de mange uteløene i området bør vurderes vernet. Det er også av vesentlig betydning at omkringliggende natur og kulturlandskap sikres. Eventuell bygging av ny fylkesveg til erstatning for dagens veg, gjennom Repstadtunet, vil få stor negativ betydning for husklyngen og forholdet til omkringliggende natur- og kulturanlegg. Det må tas spesielle hensyn til de mange store gamle uthusbygningene på gården. Disse er umistelige for det kulturhistoriske verneverdige bygningsmiljøet. Uthusbygningene er i dag kostbare å vedlikeholde. Det må arbeides med å skaffe økonomisk støtte til å vedlikeholde denne bygningsmassen. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder blir også ivaretatt. På naboeiendommen er det registrert funn av buorm i artskartet. Det anses ikke å ha betydning for omsøkte eiendom/tiltak. Klager/protester/bemerkninger: Det foreligger ingen merknader eller klager fra varslede naboer. Uttalelse fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier blant annet følgende i sin uttalelse: «Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen og fra vilkår gitt i tidligere dispensasjonsvedtak ved bygging av nytt våningshus og uthus på landbrukseiendommen. Tidligere våningshus ble da omklassifisert til lager. Det søkes nå om dispensasjon for å kunne benytte det gamle huset til
fritidsbolig. Samtidig søkes bygningen sammen med den øvrige tilstøtende gamle gårdsbebyggelsen på eiendommen fradelt med et foranliggende areal ned til Repstadvannet. Omsøkte areal med påstående bebyggelse inngår i kommuneplanens hensynssone bevaring kulturmiljø. Formålet med søknaden er bl.a. å ivareta denne bebyggelsen. Da landbrukseiendommen allerede er sikret ny bolig og driftsbygning, vil vi ikke frarå fradeling og bruksendring som omsøkt.» Vest-Agder fylkeskommune sier i sin uttalelse følgende: «Fylkeskonservatoren har ingen merknader til deling av grunneiendom. Heller ingen merknad til bruksendring med mindre det skal foretas endringer i bygningens ytre. Det er noe uklart for oss hvilken bygning dette gjelder, men antar at det er den lille bygningen (uthuset) som ligger på syd/vestsiden av veien som går gjennom Repstadtunet. Hvis bruksendringen medfører endringer i bygningens ytre ønsker Fylkeskonservatoren seg forelagt saken på nytt. Det er registrert fire bygninger på denne eiendommen: 1018-006-146 Våningshus 1018-006-147 Uthus/driftsbygning 1018-006-148 Stabbur 1018-006-149 Uthus Tre av dem er markert i Riksantikvarens kart i Askeladden med rød trekant. Ved Fylkeskonservatorens befaring i området i 2013 ble det registrert at stabburet var borte, bare stabbene stod tilbake. Fylkeskonservatoren anser bygningsmiljøet på Repstad som svært verneverdig.» Administrasjonen vil påpeke at søknad om bruksendring ikke gjelder uthuset på sørsiden av veien, men uthus/lagerbygning på nordsiden. Dette burde imidlertid ikke endre noe på Fylkeskonservatorens konklusjon. Statens vegvesen uttaler at etter en eventuell deling vil det ikke være avkjørsel fra fylkesvei 302, Repstadveien, til omsøkte parsell. De påpeker at dette er uheldig og at det må stilles vilkår som sikrer eiendommen atkomst fra fylkesvegen (bruksrett til eksisterende avkjørsel og privat veg). Ellers har de ingen merknader til søknaden. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune sier i sin uttalelse at bruksendring som omsøkt vurderes til ikke å ha noen reell negativ effekt for landbrukseiendommens drift eller ressursgrunnlag. Det vises for øvrig til uttalelsene i sin helhet. Relevante punkter i tiltakshavers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det viser seg at det er meget vanskelig å vedlikeholde en bygning som ikke er egnet til lager, men som samtidig ikke kan bebos, for kortere eller lengre perioder. Bygningen forfaller og dette er ikke ønskelig. Det er imidlertid meget kostbart å vedlikeholde en bygning med varme og ettersyn når den pr. definisjon ikke kan brukes til annet enn lager. Bygningen er overhodet ikke egnet til slikt bruk. Det kan ikke gjøres endringer i fasade slik at det blir brukbar adkomst for lagring. Det er heller ikke ønskelig å gjøre innvendige forandringer som vil endre byggets karakter.
Administrasjonen kan forstå at vedlikehold av en gammel bygning kan være både utfordrende og kostbart. Det er ikke opplyst i søknaden om man har forsøkt å søke om støtte til vedlikehold fra f.eks. Riksantikvaren for bevaring av bygningsmassen. Bevaring av bygningen kan best oppnås ved at det gis tillatelse til at bygningen kan benyttes til beboelse for kortere eller lengre perioder. Det være seg som fritidsbolig/sommerbolig for familie og kjente, eller utleie for kortere perioder. Boligen kan ikke benyttes som permanent bolig for familie eller personer over 1,8 1,9 meter, men kan brukes for kortere perioder til fritidsbolig/sommerbolig. Dette vil medføre at det blir lettere å vedlikeholde/bevare våningshuset slik det fremstår i dag. Administrasjonen vil ikke kommentere dette ytterligere, men vil bare påpeke at takhøyde i rom for varig opphold normalt ikke skal være under 2,2 meter. Ved bruksendring kan det godtas ned til 2 meter. Ved å tillate fradeling til eget bruksnummer fristilles dette fra gården og fremstår som et eget driftsobjekt. Dette vil ikke skape negative konsekvenser for gårdsdriften. Det motsatte vil være tilfelle. Administrasjonen kan ikke se at å skille ut dette som en egen eiendom skulle ha positiv effekt for gårdstunet eller gårdens drift. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som underbygger at dette skulle være tilfelle. En slik fradeling/bruksendring åpner også for omsetning av eiendommen, og en separasjon av den gamle gårdsbebyggelsen fra gården. Administrasjonens samlede vurdering: Eiendommen som søkes fradelt er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNFR-formål med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Tiltakene er i strid med dette, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Man vil også være avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. Det er kommuneplanens arealdel som er gjeldende for tiltaket. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012 og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Hovedhensynet bak bygge- og deleforbudet i LNFR-områder er hensynet til å ivareta allmennhetens interesser, sikre bærekraftig næring og hindre at tilgjengeligheten til omkringliggende naturområder reduseres. Kommuneplanens 2 sier at det skal utarbeides detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Fradeling av eiendom og bruksendring omfattes av denne bestemmelsen. Hensikten med denne bestemmelsen er at fradeling, ny bruk eller nye tiltak i uregulerte områder skal nedfelles i reguleringsplan. Dette vil gi lik ramme og forutsigbarhet for de aktuelle og tilgrensende eiendommene, og samtidig ivareta offentlige og allmenne interesser. I dette tilfellet anses det som lite hensiktsmessig å utarbeide detaljreguleringsplan, siden det ikke skal gjøres bygningsmessige endringer på eiendommen. Det vil heller ikke føre til problemer ved en eventuell senere regulering av området. Administrasjonen mener at hensynene bak lovens formålsbestemmelse og hensynet bak kommuneplanens bestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet siden en eventuell fradeling ikke vil være til hinder for gårdens drift. Det vil heller ikke påvirke forholdet til allmennheten eller tilgjengeligheten til naturområder. En eventuell bruksendring vil heller ikke svekke gårdstunets beskyttelse. Det vil heller ikke føre til vesentlige endringer av selve bygningen. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er dermed oppfylt. Videre må det, i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Administrasjonen kan ikke se at det vil være lettere å ivareta den gamle bebyggelsen ved å opprette en ny eiendom. Ved at den også i framtiden tilhører gården vil man få en helhet på eiendommen med gammel og ny bebyggelse, som kan vise utviklingen som har skjedd på eiendommen i et lengre tidsperspektiv. Administrasjonen har forståelse for at det er kostbart å drive vedlikehold av gamle bygninger, men kan ikke se at kostnadene vil endres ved at det åpnes for å fradele en ny eiendom. Derimot kan det ved å gi dispensasjon for deling legges til rette for økt privatisering av området, spesielt i feltet ned mot Repstadvannet. Dette kan innvirke på allmenhetens muligheter til adkomst og tilgjengelighet til dette området. Noe av samme vurderingen vil gjelde i forhold til plankravet som i forhold til byggeforbudet i LNFR-områder. Samtidig vil det å kreve utarbeiding av detaljreguleringsplan for denne ene eiendommen ikke klarlegge mer enn det som kan klarlegges gjennom foreliggende dispensasjonsbehandling. Ulempen med å fravike kravet til detaljreguleringsplan er at man ikke oppnår den sikkerheten man vil ha med en gjeldende reguleringsplan i forhold til planlegging og forutsigbarhet. I dette tilfellet vurderes det at de viktigste vurderingene vil bli gjort gjennom dispensasjonsbehandlingen, og at behovet for en detaljreguleringsplan ikke er til stede. Når det gjelder bruksendring av det gamle våningshuset fra lagerformål til fritidsbolig, må man først se om det i det hele tatt kan egne seg til dette formålet. I søknad om bruksendring fra våningshus til lagerformål var en del av begrunnelsen at bygningen ikke egnet seg for beboelse. I søknad om bruksendring denne gangen vises det til at personer som er høyere enn 1,8 1,9 meter ikke kan benytte bygningen på permanent basis. Det tyder på at man ikke kan oppnå tilfredsstillende krav til romhøyde i dette tilfellet, selv etter endringene i teknisk forskrift
fra 1. januar 2016, hvor kravet til takhøyde i oppholdsrom ble senket til 2 meter i forbindelse med bruksendring. Administrasjonen har forståelse for at utleie av bygningen kan tilføre inntekter som kan brukes til vedlikehold. Imidlertid er det lite ønskelig å blande fritidsboliger og boliger i et område som dette. Bruksendring til fritidsbolig kan medføre økt privatisering i området, samt økende press på strandområdet langs Repstadvannet. Administrasjonen kan ikke se at en fradeling og en bruksendring som omsøkt vil ha noen fordeler i forbindelse med bevaringsområdet ut over at utleie kan generere inntekter til eiendommen. Dette vil imidlertid også kunne ivaretas uten at eiendommen deles/bruksendres. Ulemper vil være økende privatisering, sammenblanding av fritidsboliger og boliger samt fravikelse av krav til oppholdsrom. Administrasjonen konkluderer med at dispensasjon for fradeling av eiendom samt bruksendring av lager til fritidsbolig ikke bør gis da ulempene er klart større enn fordelene etter en samlet vurdering. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er derfor ikke oppfylt. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Kart som viser deling av eiendom 3 Situasjonskart 4 Dispensasjon i tidligere sak, saksnr. 158/10 5 Tillatelse i tidligere sak, saksnr. 345/10 6 Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder 7 Uttalelse fra Fylkeskonservatoren 8 Uttalelse fra Statens vegvesen 9 Uttalelse fra fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune 11 Skråfoto Repstadtunet 12 Kartutsnitt 12 Oversiktsbilde