DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 23/08 Saksbeh. Brynjar Henriksen Jour.nr Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Av Styret Møtedato 21.05.2008 SAK 23/08 STATUSRAPPORT OPPGRADERING DANVIK SKOLE Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: 1. Styre tar den fremlagte rapport til orientering. 2. Alternativ 4 innarbeides i forslag til revidert budsjett. Inkludert egenkapitalfinansiering på kr. 5,0 mill, samt omdisponering av ramme for teknisk oppgradering på kr. 3,5 mill. til ny energiløsning. 3. I tillegg til alternativ 4 skal uforutsettposten styrkes med kr. 3 mill. fra egekapital. Eventuell disponering av denne skal skje gjennom styrets behandling av statusrapporter for prosjektet. 4. Administrasjonen legger frem ny sak vedr. nytt fyringsanlegg og alternative energikilder. Det legges allerede nå til rette for et lavtempraturanlegg som gjør det mulig å benytte alternative energikilder. Paul Røland daglig leder Brynjar Henriksen byggherreansvarlig 1
Saksutredning STATUS PR. 15.05.08 Det vises til Statusrapport pr. mars 2008 saknr. 15/8, hvor administrasjonen signaliserte at de økonomiske rammen for oppgradering av Danvik skole ikke vil holde, uten å gjøre drastiske reduksjoner i leveransen. I den forbindelse har administrasjonen gjennomført en prosjektgjennomgang og kvalitetssikring i f.h.t fremdrift økonomi og kvalitet. HISTORIKK: I september 2007 ble det 3 alternative løsninger for rehabiliteringen av Danvik skole vurdert. Alt. A: Komplett ombygging av hele skolen: Kostnad totalt ca. 135 mill. kr inkl. alle avgifter Alt. B: Delvis ombygging uten nordfløy: Kostnad totalt ca. 105 mill. kr inkl alle avgifter Alt. C: Begrenset ombygging: Kostnad totalt ca. 80 mill. kr inkl alle avgifter I forbindelse med behandlingen av økonomiplanen ble det foreslått, og vedtatt å gjennomføre ombygging av Danvik skole etter alternativ B. Dette innebærer en redusert ombygging, hvor følgende ikke var medtatt: Nordfløy blir kun gjennomført med en lett oppussing av overflater, dvs. ingen oppgradering av tekniske anlegg og ingen oppgradering av undervisningslokalene i h.h.t ny læreplan. Ingen nye toaletter i nordfløy. Alle tak og fasade er tenkt utført kun med enkle reparasjoner. Ombygging av Vaktmesterboligen er ikke medtatt. Beholde eksisterende fyringsanlegg. Redusert utvendig anlegg. Dette innbefatter at nordfløya stort sett tilfredsstiller de offentlige kravene, med unntak av kravet til ventilasjon og nye isolasjonskrav. Dette har sin årsak at vi beholder eksisterende ventilasjonsanlegg, ytterveggene ikke blir isolert og eksisterende vinduer beholdes. Budsjettet ble satt til 105 mill. hvorav kr. 5 mill. til inventar, med en ferdigstillelse til skolestart 2008. I forprosjektfasen høsten 2007 ble ferdigstillelsen korrigert til medio november 2008. SAMMENDRAG: I forbindelse med prosjektgjennomgangen konstanterer nå administrasjonen at det ikke er mulig å gjennomføre alternativ B innenfor kostnadsrammen på 105 mill. kr. Bakgrunnen for dette skyldes i hovedtrekk økt byggetid, som har gitt betydelig økte byggherrekostnader. I ettertid ser administrasjonen at dette burde vært fanget opp og innarbeidet i budsjettet. Avsetning til uforutsette kostnader var underbudsjettert i forhold til prosjektets omfang. 2
Det er også en erkjennelse at en fullstendig oppgradering av de tekniske anleggene, oppgradering av bygget utvendig, nytt fyringsanlegger og nødvendige lekeapparater er nødvendig å gjennomføre, for at skolen skal fungere i et langt tidsperspektiv.. Administrasjonen tar slik sett selvkritikk for ikke å ha vært bevisste og tydelige nok i kommunikasjone av konsekvensene av å velge et redusert alternativ. Ønsket om å holde kostnadene nede ble for toneangivende. SAKSOPPLYSNINGER: I tabellen nedenfor er det angitt de kostnadene som er initiert av byggherre, bruker, og krav fra myndigheter, som det pr i dag ikke er dekning for innenfor de bevilgningene som foreligger. Dette er tiltak som man i etterkant ser burde vært lagt inn i prosjektet fra starten av. Prosjektet gjennomføres som en samspillskontrakt. Dette er en modell som viser seg og være økonomisk fordelaktige for byggherren, men modellen er utfordrende i gjennomføringsfasen fordi man ikke vet det endelige svaret før prosjektet er sluttført. Skulle man valgt en annen entrepriseform (eksempelvis totalentreprise) ville vi fått en lagt høyere m2 pris fordi risiko og ansvar da fullt ut ville bli lagt på totalentreprenøren. I ettertid ser man at ved en så kompleks ombygging, hvor bygningsmassen er så gammel burde man ha foretatt en mer detaljprosjektering før en fastla målsum 1. Nr Sak Sum I (Mill. kr.) 1. Økte byggherrekostnader Økte byggherrekostnader skyldes i hovedsak økte kostnader til husleie, transport av elever og byggelånsrenter pga forlenget 5,300 byggetid. 2. Nordfløya endringer innvendig Fjerne podier pga rotteplage etc. Glassdører til korridor for bedre kommunikasjon. Servanter på alle klasserom iht forskriftskrav (miljørettet helsevern) Toaletter på reposer i trapperom iht forskriftskrav 2,025 (miljørettet helsevern). Glass mellom klasserom for bedre kommunikasjon. Rive vegger i nordfløy pga ev. rotteplage. Akustiske himlinger i nordfløy iht. anmodning fra akustiker Veggur i skolegårder 3 stk. Rep. av markiser på nordfløy 3. Råteskader i takkonstruksjonene Gjelder uforutsette råteskader på taket over østfløy og sørfløya 2,000 4 Utskifting av utvendig tak Utskifting av tak komplett med båndtekking av galvaniserte og lakkerte stålplater. 3,100 5 Oppussing av fasade Komplett oppgradering med (kosterappet) gjennomfarget puss og nødvendige stillaser. 3,850 3
6 Krav fra arbeidstilsynet Heis til 5. etg. Nye sykkelgarderober til de ansatte 0,560 7 Endringer elektro/tele/data Flere data/telepunkter iht krav fra DIKT Bedret belysning iht ønske fra bruker Automatisk adgangskontroll, 10 dører, iht ønske fra bruker 0,925 8 Bedre inneklimaet i nordfløy Bytte vinduer for bedre isolering og solavskjerming Isolere yttervegg Utbedre eksisterende ventilasjonsanlegg til dagens forskriftskrav 3,020 9 Full oppgradering av utendørsanlegg Komplett oppgradering av utendørsanlegg med lekeapparater etc. i tillegg til det som er med i grunnpakken til entreprenøren. 3,750 Delsum inkl mva 24.530 10 Oppgradering av varmeanlegg Varmepumpe Lavtemp. anlegg Utredning av alternative løsninger 3-4 mill. VURDERING: Når det bygges nye skoler har man en stor gard av frihet til å velge løsning, størrelse og kvalitet, og samtidig oppnå et fullverdig resultat. Når man oppgraderer eksisterende skoler, må man erkjenne at muligheten til å velge løsning i langt mindre grad er tilstede. Begrunnelsen for dette er at de ytre rammer allerede er fastlagt, og at forventningene om at en oppgradert skole, også skal fremstå som ny og moderne skole. Administrasjonen ser i ettertid at forventningen både hos politikerne, brukerne og nærmiljøet har vært slik. Det valgte alternativet vil ikke innfri disse forventningene. Det er 5 ulike alternativer for sluttføring av prosjektet:. 1. Gjennomføre prosjektet innenfor vedtatt budsjett på 105 mill. kr. Å gjennomføre prosjektet innenfor vedtatt budsjett er fremdeles mulig, men dette vil få så store konsekvenser i f.h.t angitt leveranse at administrasjonen ikke vil anbefale å gå videre med dette alternativet 2. Gjennomføre prosjektet slik det er vedtatt hvor kun inkl. byggherrekostnadene. Dette er også fult mulig å gjennomføre, men vi ser at viktige momenter som utvendig oppgradering av bygningsmassen og ferdigstillelsen av utvendige anlegg ikke blir utført. 4
3. Gjennomføre prosjektet til og med punkt 9 i tabellen. Dette er et alternativ som vil sikre de ulike behovene, slik at Danvik skole kan fremstå som en ny og moderne skole. 4. Gjennomføre prosjektet som alternativ 3, samt nytt fyringsanlegg Her gjelder det samme som pkt. 3. I tillegg vil vi få et nytt varmeanlegg som vil bedre opplevelsen av innemiljøet, og ikke minst fremheve skolen som en miljøriktig skole, hvor alternative energikilder blir benyttet. Dette er også i trå med Drammen som en Grønn by. Her trengs det noe mer kvalitetsikring av alternativene som vamrepumper, fjernvarmetilkobling. Etc. Uansett løsning foreslås det å legge til rette for såkalt lavtemperert anlegg 5. Gjennomføre full ombygging også av nordfløy. Nordfløyen vil ved alt. 3 bli rehabilitert med nye overflater, dører, vinduer og tekniske anlegg. Men opprettholder dagens klasseromsstruktur. En full ombygging også av denne fløyen vil kunne medføre en kostnadsøkning i størrelsesorden kr. 25 mill. I tillegg vil man måtte påregne en økt byggetid på 5 mnd, noe som igjen øker behovet for å styrke byggherrekostnadene vesentlig. Dette er det alternativ som får størst økonomiske konsekvens, i tillegg til en stor usikkerhet knyttet til byggetid og økte byggherrekostnader. Derfor anbefales ikke dette tiltaket gjennomført. Reserver: I forhold til rehabilitering av en 100 år gammel skole har reservene til uforutsettposter vist seg å være for liten med kr. 3,5 mill. Det foreslås at denne økes med ytterligere kr. 3,0 mill. FINANSIERING Finansiering av budsjettendringer skjer nomalt ved økte bevilgninger fra bystyret med tilhørende økte låneopptak og økt husleie for bykassen. En økning i kostnaden på ca. kr. 28,5 mill. vil kunne medføre økt husleie på 8,5% av beløpet dvs. kr. 2,4 mill. på årsbasis. Noen av de foreløpig utelatte tiltakene er av en art som innbærer at det er naturlig at Drammen Eiendom KF som byggherre bør vurdere mulighetene for inndekning uten at husleien økes. Dersom f.eks utvendig oppgradering utsettes må dette tas inn som vedlikehold på et senere tidspunkt. Investeringer i ny energiløsning er også forhold som vil kunne redusere De totale driftsomkostningene. Følgende finaniseringsløsning kan være aktuell: 1. Finansiering ved egenkapital uten opptak av lån. kr. 5,0 mill. Drammen Eiendom har pt. en økonomi som gjør dette forsvarlig. 2. Disponering av ubenyttet ramme for teknisk oppgradering kr. 3,5 mill. 3. Låneopptak kr. 20,0 mill. Husleieøkning vil i en slik løsning begrenses til kr. 1,7 mill. Dette innbærer at husleien for Danvik skole inkludert eksisterende leie og allerede bevilgede beløp vil øke fra kr. 13,5 mill. til kr. 15,2 mill. Til sammenligning er foreløpig beregnet husleie til nye Marienslyst skole på ca. kr. 19,5 mill. 5
Totalbeløpet på kr. 28 mill er inkludert merverdiavgift. Det legges til grunn at økt kompensasjon for mva. beregnet til ca. kr. 5 mill. overføres til bykassen som for øvrige investeringer. Det kunne vært et alternativ at økt inntekt fra mva-kompensasjon som et unntak, i dette tilfellet ble tilgodsett prosjektet og ikke inntektsført i bykassens driftsregnskap /bh. 6