Del 1 Tilstandsrapport Midtbygda sjukeheim Åsane senter 1 09.12.2013
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 1 av 38 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT MIDTBYGDA SJUKEHEIM... 2 1.1 Formål... 3 1.2 Eiendomsopplysninger... 3 1.3 Rapportering... 4 1.4 Oppsummering med tiltak og kalkyler... 7 2.1 Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. 15 2.2 Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering... 35 2.3 Rapporter fra særskilte kartlegginger... 38 3.0 Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan.... 38 4.0 Del 2 - Vedlegg... 38
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 2 av 38 TILSTANDSRAPPORT MIDTBYGDA SJUKEHEIM Midtbygda sjukeheim har 134,5 årsverk fordelt på 350 ansatte, 7 sengeposter med totalt 123 senger og 30 dagplasser. De ansatte, sengeposter og dagplasser er jevnt fordelt på avdelinger i sykehjemmets 3 bygninger. I tillegg til sykehjem har bygningene også kontorer til fysioterapeut, ergoterapeut, legekontor og frisør. Totalt ca. 15 årsverk. Sykehjemmet har et totalt BTA på 10 464 m 2, og består av tre bygninger med ulike byggetrinn. Hovedbygningen er oppført i 1972, og har et BTA på 3 947 m 2. Bygg 2 er oppført i 1982, og har et BTA på 3907 m 2. Bygg 3 er oppført i 1994, og har et BTA på 2610 m 2. Bygningen har ikke vært igjennom noen større påbygning, nybygning eller renovering etter 90-tallet. Av mer omfattende vedlikehold som er utført senere år nevnes utbedring av brannsikkerhet og etablering av brannbalkonger, oppgradering av småkjøkken og bad/skyllerom, alt utført i 2010. Sykehjemmet fremstår som noe dårlig vedlikeholdt, og da spesielt bygg 1 og 2 på innvendige overflater. Utvendig klimaskjerm er i relativt bra stand foruten noen gamle vinduer. Innvendige overflater har stedvis stor slitasje med behov for oppgradering av overflater, og etter hvert omfattende baderomsrenovering. Personalet klager på tørr inneluft, hodepine og såre slimhinner i bygg 1 og 2. Sykehjemmet er tilpasset en viss grad av kravene til universell utforming, men bad i de to eldste bygningene er relativt trange med smale dører. Bygningene har tilfredsstillende planløsning med hensyn til bruk. Av hovedtiltak neste ti år er dette relativt generelt og gjelder bytte av gamle vinduer i bygg 1, bytte av taktekking bygg 1 og 2, generelt oppgradering av innvendige overflater (gulv/vegg) på alle bygg, oppgradering av gamle bad i bygg 1 og 2. Det elektriske anlegget er preget av at teknisk levetid er i ferd med å gå ut, noe som krever bytte av noen hovedtavler og en del underfordelere, kursopplegg og kabelstiger. Det er ellers nødvendig med oppgradering av belysning, adgangskontroll, sykesignalanlegg og SD-anlegg. Noen av heisene vil også måtte byttes ut snart. En del luftbehandlingsanlegg, varmeanlegg med olje- og el-kjel vil måtte byttes i kommende 10-års periode. Utvendig bør grøntområdene oppgraderes. Det er ikke opplyst om noen oppgraderingsplaner i budsjett. ENØK-kartlegging viser at bygget får energikarakter F. Det er foreslått seks tiltak som vil bedre byggets energieffektivitet, men ingen av tiltakene har positiv netto nåverdi over levetiden, og er følgelig ikke lønnsomme. Det vurderes at bygningene har god planløsning og arealeffektivitet, men noe begrenset generalitet. Mye av det dårlige hovedinntrykket består i rent vedlikeholdsetterslep. Ved innhenting og utbedring av dette kombinert med noen oppgraderinger vil inntrykket av Midtbygda sykehjem heve seg vesentlig. Det er ikke kjent at det er satt av midler til oppgradering av sykehjemmet i foreliggende budsjett/økonomiplan. Foreslåtte tiltak neste 10 år summeres total til ca. 106 mill kr inkl. mva., hvor 76 % er vedlikeholdskostnader og 24 % er utviklingskostnader. Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Midtbygda sjukeheim utgjør 10 141 kr/m 2. Restlevetid for Bygg 1 med normalt vedlikehold vurderes være minst til år 2060. Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Bygg 1 utgjør 57 mill kr, som utgjør 14 464 kr/m 2. Restlevetid for Bygg 2 med normalt vedlikehold vurderes være minst til år 2070. Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Bygg 2 utgjør 40 mill kr., som utgjør 10 120 kr/m 2. Restlevetid for Bygg 3 med normalt vedlikehold vurderes være minst til år 2070. Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Bygg 3 utgjør 9 mill kr., som utgjør 3 632 kr/m 2. Etter Multiconsult AS sin vurdering faller Bygg 1 og Bygg 2 typisk inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak herunder behov for utvikling og modernisering. Bygg 3 faller typisk inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold/mindre etterslep. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 3 av 38 1.1 Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a. å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Multiconsult inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign. Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Frode Tangedahl Kjerstin Munkvold Verneombud 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 188/100 Adresse: Åsanesenter 1 Postnr/Sted: 5116 Ulset Byggeår: Antall bygninger 3 1972/1982/1994 BTA: 10 464 m 2 Antall etasjer: 2-3 Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: 1 Tomtestørrelse: 12 321 m 2 Bygningstype: Sykehjem Størrelse lekeareal mv: - Bygningen brukes i dag til: Sykehjem Tomteopparbeidelse: 11 800 m 2 Bygningens tidligere bruk: Sykehjem Ant. P-plasser: Ca. 60 Større påkostninger: Nei Vei/adkomst: Offentlig Ferdigattest: Ikke fremlagt Vannforsyning: Offentlig Bygningsbrannklasse: BKL 2 Avløp: Offentlig Antall brukere/ kapasitet Antall ansatte Andre bruksformål - antall pers. 7 sengeposter med totalt 123 senger og 30 dagplasser 134,5 årsverk / 350 ansatte 15 årsverk
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 4 av 38 1.3 Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel 1.1 1.4 angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel 2.1 2.5 angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Amund Mikalsen 09.12.13 Tilstandsrapporten er kontrollert Olav Aga 09.12.13 Tilstandsrapporten er et resymé som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Multiconsult AS 09.12.13 RIB Amund Mikalsen, Sivilingeniør Bygg 09.12.13 RIE Øyvind Avløyp, Ingeniør Elektro 09.12.13 RIV Jonas Bjørneklett, Sivilingeniør VVS 09.12.13 RIEN Ragnhild Sjøholt, Ingeniør Bygg 09.12.13 Oppsummering fra vernerunde Dokumentasjon ikke lagt frem Oppsummering fra kartlegging av helseplager Dokumentasjon ikke lagt frem Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Dokumentasjon ikke lagt frem samt arbeidsplasser Andre rapporter Ingen rapporter lagt frem Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Ikke utført Inneklimalogging (CO2, temp, Relativ luftfukt) Ikke utført Belysning/ støy utført ved behov Skjønnsmessig vurdert av Øyvind Avløyp, RIE 09.12.13 Utlegging/innhenting av Utført av Bergen kommune EBE sporfilmer Radon 2013 Analyse av sporfilmer MRM Mark Radon Miljø Sverige 14.06.13 Tidligere asbestkartlegging Vitenskapelig rådgiver UiB v/ Walther Wedberg 2000 Muggsoppanalyse Mycoteam / Multiconsult 01.10.13 Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av forvalter Frode Tangedahl, bestyrer Kjerstin Munkvold og driftsoperatør Roy Arne Haugsvær. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Vurdert men ikke målt CO2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke målt Belysning Vurdert men ikke målt Muggsoppanalyse MicroBio-luftanalyse
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 5 av 38 Ventilasjon Ifm. tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm. større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm. kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a. FDV-systemet BKB står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca. 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 6 av 38 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht. «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm. kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a. sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 7 av 38 1.4 Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av tre bygninger oppført i tidsrommet 1972 1994. Nedenforstående tabeller angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Midtbygda sjukeheim -TOTALT Antall bygg vurdert : 3 Areal totalt: 10 464 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V 5 034 000 7 104 000 15 754 000 27 892 000 1 160 U 386 000 2 966 000 7 316 000 10 668 000 320 VVS V 58 000 9 248 000 5 260 000 7 620 000 22 186 000 1 392 U 4 350 000 1 640 000 2 980 000 8 970 000 572 Elkraft V 155 000 8 150 000 760 000 1 817 000 10 882 000 866 U 2 110 000 110 000 709 000 2 929 000 212 Tele og automasjon V 30 000 4 588 000 569 000 1 169 000 6 356 000 496 U 1 152 000 167 000 501 000 1 820 000 126 Andre installasjoner V 1 250 000 1 120 000 2 370 000 119 U 400 000 480 000 880 000 38 Utendørs V 540 000 160 000 700 000 52 U 40 000 40 000 80 000 4 Dokumentasjon - V 260 000 260 000 25 rapporter - HMS U 270 000 270 000 26 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V 243 000 29 070 000 13 693 000 27 640 000 70 646 000 4 110 Sum Utvikling eks mva U 0 8 708 000 4 883 000 12 026 000 25 617 000 1 299 0 SUM Eks. mva VU 243 000 37 778 000 18 576 000 39 666 000 96 263 000 5 409 0 Uforutsett 20% VU 48 600 7 555 600 3 715 200 7 933 200 19 252 600 Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU 72 900 11 333 400 5 572 800 11 899 800 28 878 900 MVA VU 91 125 14 166 750 6 966 000 14 874 750 36 098 625 TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU 460 000 70 830 000 34 830 000 74 370 000 180 490 000 10 141 0 Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Rutine for å etablere oversikt/komplettering av tilgjengelig dokumentasjon / FDV Etablere skriftlige og faste rutiner som del av internkontrollsystem (rutinekontroller / sjekklister i forhold til renholdsplan, legionella-kontroll, vernerunder mm.) Ansvar Kommune / drift Kommune / drift
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 8 av 38 Investeringsplaner: Det er ikke kjent om det er avsatt øremerkede midler til Midtbyda sjukeheim i vedtatt investeringsbudsjett for 2014. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Bygg 1, ble oppført i 1972, og tatt i bruk i 1975. Bygget består av 3 etasjer og kjeller, og inneholder av beboerrom med service-/lagerrom i 2. og 3. etasje. 1. etasje inneholder resepsjon, inngangsparti, garderober, kontor og aktivitetsrom. Kjeller inneholder diverse lager, fyrrom og tilfluktsrom. Bygget har hovedbæresystem av betong med betongsøyler, betongdekker og delvis betongvegger. Totalt BTA er 3947 m 2. Av større tiltak gjennomført siste 10 år opplyses følgende: Det er utført bytte av vinduer på 2 av byggets 3 sider, bytte av fasadekledning, oppgradering av noen bad, kjøkken og skyllerom og oppdatering av brannsikkerheten. Bygget skal benyttes som sykehjem videre, og det er ikke kjent om midler avsatt til spesielle vedlikeholdstiltak. Bygget fremstår i dag med følgende kvaliteter: Noe eldre taktekning som fortsatt er tett og i bra stand, blanding av gamle og nye vinduer og nyere fasader. Innvendig bærer alle overflater preg av stor slitasje, og da spesielt banebelegg. Bad har grei kvalitet, men bør oppgraderes til flislagte overflater på sikt. Varme- og sanitærinstallasjoner bærer preg av alder og slitasje. Mye er gammelt og slitt, og har passert sin tekniske levealder, men fungerer. Luftbehandlingsanlegget er svært gammelt og bør skiftes ut. Elkraftanleggene bærer preg av at det er et gammelt anlegg som ikke er særlig vedlikeholdt i de siste 20 årene. Mange fellesarealer i korridorer, pasientrom og arbeidsrom har dårlig lysnivå. Varmestyring er styrt av SD-anlegget, men det bærer preg av at teknisk levetid på anlegget er nådd. Svakstrømsanlegg har flere svakheter. Pasientsignal fungerer greit men er tydelig slitt. Utendørs arealer består av asfaltert inngangsparti med opparbeidet plen og p-plasser. Rundt de ulike bygningene er terrenget bearbeidet med terrasser og steinbelagte uteområder. Rundt bygningen går det en nedgrodd delvis asfaltert vei/sti til de ulike sideinngangene/uteområdene. Uteområdene er generelt fullstendig igjenvokst med busker og trær, også helt opp til fasaden. Dette hindrer utsyn og lysinnslipp, og medfører uheldig oppfukting av fasade, økt omfang av algevekst på fasade og økt omfang med tette takrenner og løv på taket. Vedlikehold av uteområdene bør iverksettes. Ansatte klager på problemer som hodepine, tørr luft og såre slimhinner. Det er ingen større klagemål på bygningen og bruken av denne, bortsett fra bekymring rundt elektromagnetisk stråling fra en transformator i kjelleren. Her anbefaler Multiconsult oppfølgende målinger av elektromagnetisk stråling i nærliggende rom, med tiltak slik at rommene kan benyttes fulltid. Det bør gjennomføres en nærmere kontroll av krav til Universell Utforming og hvilke forbedringer bygningen må iverksette. Det har vært oppdatering av brannsikkerheten, og dette bør bekreftes gjennom oppdatering av brannrapport og tegninger. Bygningen er rensket for PCB, inneholder ikke radon, asbest er kontrollert og merket. Muggsoppanalyse viser kun begrenset vekst i et lager i kjelleren. Her anbefaler Multiconsult at man øker ventileringen av rommet, samt flytter møbler/esker ut fra vegg, slik at denne får tørke ut. Oppfølgende målinger gjennomføres om 1-2 år. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-bygg 1 Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): - Mindre utbedringer på VVS med utbedring av lekkasjer - Avdekking av hovedtavle elektro for å minske berøringsfare - Rengjøring og utbedring av deksler/sikringer på underfordelere elektro
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 9 av 38 Videre anbefaling (1-10år): Bygg: - Generelt vedlikehold av fasader med maling/rengjøring og bytte av gamle vinduer. - Ombygging av hovedinngangsparti av hensyn til komfort og ENØK. - Generelt vedlikeholdsutbedring av innvendige overflater med bytte av slitt banebelegg og maling av veggflater, dører mm. - Bad med behov for oppgradering renoveres med flislagte overflater av hensyn til fuktsikkerhet, slitestyrke og vedlikehold. - Yttertak byttes i slutten av 10-års perioden da teknisk levetid trolig har utgått. - Vedlikehold av utvendige arealer rundt hele sykehjemmet (også bygg 2 og 3). - Montering av stålpipe til oljekjel. VVS: - Togrepsarmaturer byttes til ettgreps - Kontroll av luftmengder på bad - Bytte av varmtvannsbeholder, varmesentral og rørføringer - Bytte av oljekjel og el-kjel - Bytte av luftbehandlingsanlegg Elektro: - Oppgradering og supplering av kabelstiger og kanaler - Sykeromskanaler oppgraderes - Bytte av hovedtavle og underfordelere - Oppgradering av kursopplegg - Oppgradering av belysning i korridor og kontorer - Bytte av nødlysanlegg - Utskifting av varmekabler i badegolv - Utbedring av datakabling - Oppgradering adgangskontroll - Bytte av skykesignalanlegg - Oppgradering/ bytte av SD-anlegg - Utskifting av heis - Måling av stråling fra trafo
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 10 av 38 Midtbygda - Bygg 1 Vurdert restlevetid : 2060 Areal totalt: 3 947 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V 3 714 000 1 870 000 3 878 000 9 462 000 1 415 U 306 000 430 000 3 072 000 3 808 000 186 VVS V 28 000 5 626 000 4 140 000 9 794 000 2 481 U 1 350 000 1 160 000 2 510 000 636 Elkraft V 105 000 4 606 000 620 000 5 331 000 1 351 U 804 000 50 000 854 000 216 Tele og automasjon V 2 390 000 210 000 2 600 000 659 U 380 000 90 000 470 000 119 Andre installasjoner V 1 200 000 1 200 000 304 U 400 000 400 000 101 Utendørs V 540 000 540 000 137 U 40 000 40 000 10 Dokumentasjon - V 190 000 190 000 48 rapporter - HMS U 200 000 200 000 51 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V 133 000 18 266 000 6 840 000 3 878 000 29 117 000 6 394 Sum Utvikling eks. mva U 0 3 480 000 1 730 000 3 072 000 8 282 000 1 320 0 SUM Eks. mva VU 133 000 21 746 000 8 570 000 6 950 000 37 399 000 7 714 0 Uforutsett 20% VU 26 600 4 349 200 1 714 000 1 390 000 7 479 800 Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU 39 900 6 523 800 2 571 000 2 085 000 11 219 700 MVA VU 49 875 8 154 750 3 213 750 2 606 250 14 024 625 TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU 250 000 40 770 000 16 070 000 13 030 000 70 120 000 14 464 0 TG KT risiko Score 1,7 6,5 2,92 2 630
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 11 av 38 Bygg 2, ble oppført i 1982 Bygget består av 3 etasjer og kjeller, og inneholder, som bygg 1, beboerrom med service- /lagerrom i 2. og 3. etasje. 1. etasje inneholder inngangsparti, garderober (tilfluktsrom), kontor og fysioterapi. Kjeller inneholder diverse lager. Bygget har hovedbæresystem av betongsøyler og betongdekker. Totalt BTA er 3907 m 2. Av større tiltak gjennomført siste 10 år opplyses følgende: Bygningen er den minst vedlikeholdte bygningen og har ikke hatt noen større oppgradering siste 10 år. Av mindre vedlikeholdsutbedring nevnes oppgradering av noen kjøkken og oppdatering av brannsikkerheten. Bygget skal benyttes som sykehjem videre, og det er ikke kjennskap om midler avsatt til spesielle vedlikeholdstiltak. Bygget fremstår i dag med følgende kvaliteter: Bygg: Noe eldre taktekning som fortsatt er tett og i ok stand, vinduer fra 1982 med stort utvendig vedlikeholdsetterslep, teglsteinsfasade uten større slitasje. Innvendig bærer alle overflater preg av stor slitasje, og da spesielt banebelegg og vegger i korridor. Bad er provisorisk utbedret, og bør oppgraderes til flislagte overflater på samtlige bad. Varme- og sanitærinstallasjoner bærer preg av alder og slitasje. Mye er gammelt og slitt og har oppnådd sin tekniske levetid. Luftbehandlingsanlegget er gammelt. Gjenvinneren er svært korrodert. Problem med manglende tilluft i store deler av bygget. Elkraftanleggene bærer preg av at det er et gammelt anlegg som ikke er særlig vedlikeholdt i de siste årene. Mange fellesarealer i korridorer, pasientrom og arbeidsrom har dårlig lysnivå. Varmestyring er styrt av SD-anlegget, men det bærer preg av at teknisk levetid på anlegget er nådd. Svakstrømsanlegg har flere svakheter. Spredenett for tele/data er utført med kabler med lav kapasitet. Pasientsignal fungerer greit men er tydelig slitt. Ansatte klager på problemer som hodepine, tørr luft og såre slimhinner. Det er ingen større klagemål på bygningen og bruken av denne. Det bør gjennomføres en nærmere kontroll av krav til Universell Utforming og hvilke forbedringer bygningen må iverksette. Det har vært oppdatering av brannsikkerheten, og dette bør bekreftes gjennom oppdatering av brannrapport og tegninger. Bygningen er rensket for PCB, inneholder ikke radon, asbest er kontrollert og merket, og muggsoppanalyse viser ingen tegn til vekst. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-bygg 2 Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): - Kontroll av manglende tilluft på flere rom - Rengjøring og utbedring av deksler/sikringer på underfordelere elektro Videre anbefaling (1-10år): Bygg: - Utvendig vedlikehold av vinduer med maling, og generelt vedlikehold av fasaden. - Generelt vedlikeholdsutbedring av innvendige overflater med bytte av slitt banebelegg og maling av veggflater, dører mm. - Bad med behov for oppgradering renoveres med flislagte overflater av hensyn til fuktsikkerhet, slitestyrke og vedlikehold. - Utbedring av dusj for ansatte med montering av flislagte overflater. VVS: - Togrepsarmaturer byttes til ettgreps - Bytte av luftbehandlingsanlegg og kontroll av luftmengde Elektro: - Sykeromskanaler oppgraderes - Bytte av underfordelere - Oppgradering av kursopplegg - Oppgradering av belysning i korridor og kontorer - Bytte av nødlysanlegg - Utbedring av datakabling - Oppgradering av telefonanlegg - Kontroll av kursopplegg på brannalarmanlegg - Bytte av skykesignalanlegg - Oppgradering/ bytte av SD-anlegg
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 12 av 38 Midtbygda sjukeheim - bygg 2 Vurdert restlevetid : 2070 Areal totalt: 3 907 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V 590 000 4 258 000 4 535 000 9 383 000 1 241 U 2 192 000 1 515 000 3 707 000 561 VVS V 10 000 3 432 000 4 900 000 8 342 000 881 U 3 000 000 2 100 000 5 100 000 768 Elkraft V 50 000 3 384 000 340 000 3 774 000 879 U 1 306 000 40 000 1 346 000 334 Tele og automasjon V 2 048 000 231 000 2 279 000 524 U 772 000 99 000 871 000 198 Andre installasjoner V 560 000 560 000 0 U 240 000 240 000 0 Utendørs V 160 000 160 000 0 U 40 000 40 000 0 Dokumentasjon - V 50 000 50 000 13 rapporter - HMS U 0 0 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V 60 000 9 504 000 4 258 000 10 726 000 24 548 000 3 538 Sum Utvikling eks. mva U 0 5 078 000 2 192 000 4 034 000 11 304 000 1 861 0 SUM Eks. mva VU 60 000 14 582 000 6 450 000 14 760 000 35 852 000 5 399 0 Uforutsett 20% VU 12 000 2 916 400 1 290 000 2 952 000 7 170 400 Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU 18 000 4 374 600 1 935 000 4 428 000 10 755 600 MVA VU 22 500 5 468 250 2 418 750 5 535 000 13 444 500 TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU 110 000 27 340 000 12 090 000 27 680 000 67 220 000 10 120 0 TG KT risiko Score 1,6 6,4 2,79 1 656
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 13 av 38 Bygg 3, ble oppført i 1994 Bygget inneholder 3 ulike deler på 1-4 etasjer og kjeller under ene delen. 3. og 4. etasje inneholder beboerrom og fysioterapi treningsrom, 2. etasje inneholder diverse service-/lagerrom og dagsenter. 1. etasje inneholder diverse kontorer og garderober. Kjeller inneholder diverse lager og kapell. Bygget har hovedbæresystem i kombinasjon av betong, stål og hulldekker. Totalt BTA er 2610 m 2. Av større tiltak gjennomført siste 10 år opplyses følgende: Renovering av noen bad og oppdatering av brannsikkerheten. Bygget skal benyttes som sykehjem videre, og det er ikke kjent om midler avsatt til spesielle vedlikeholdstiltak. Bygget fremstår i dag med følgende kvaliteter: Noe eldre taktekking som fortsatt er tett og i ok stand. Innvendig bærer mange overflater preg av stor slitasje, og da spesielt banebelegg og vegger i korridor og rom. Bad som utbedres bør oppgraderes til flislagte overflater på samtlige bad. VVS-installasjoner er i god stand, og bærer preg av bra vedlikehold. Noen av installasjonene begynner å nærme seg sin tekniske levealder. Elkraftanlegg har gjennomgående gode og tilfredsstillende kvaliteter. Enkelte areal har dårlig lysnivå. Varmestyring på beboerrom har svakheter da det er manuelt regulering på radiatorer. Svakstrømsanlegg har flere svakheter. Spredenett for tele/data er utført med kabler med lav kapasitet. Pasientsignal har ikke fungert de siste 6 måneder. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år-bygg 3 Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Funksjonskontroll av luftbehandlingsaggregat Rengjøring av inntaksrist for luftinntak Videre anbefaling (1-10år): Bygg: - Generelt vedlikehold av fasader med maling/rengjøring og bytte av gamle vinduer. - Generelt vedlikeholdsutbedring av innvendige overflater med bytte av slitt banebelegg og maling av veggflater, dører mm. - Bad med behov for oppgradering monteres med flislagte overflater av hensyn til fuktsikkerhet, vedlikehold og renhold. - Yttertak byttes i slutten av 10-års perioden da teknisk levetid trolig har utgått. VVS: - Bytte av varmtvannsbereder - Bytte av luftbehandlingsanlegg Elektro: - Oppgradering av underfordelere - Oppgradering av belysning - Bytte av nødlysanlegg - Oppgradering av telefonanlegg - Kontroll av kursopplegg på brannalarmanlegg - Bytte av skykesignalanlegg
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 14 av 38 Midtbygda - Bygg 3 Vurdert restlevetid : 2070 Areal totalt: 2 610 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V 730 000 976 000 7 341 000 9 047 000 654 U 80 000 344 000 2 729 000 3 153 000 162 VVS V 20 000 190 000 1 120 000 2 720 000 4 050 000 510 U 480 000 880 000 1 360 000 184 Elkraft V 160 000 140 000 1 477 000 1 777 000 115 U 60 000 669 000 729 000 23 Tele og automasjon V 30 000 150 000 359 000 938 000 1 477 000 207 U 77 000 402 000 479 000 30 Andre installasjoner V 50 000 560 000 610 000 19 U 240 000 240 000 0 Utendørs V 0 0 U 0 0 Dokumentasjon - V 20 000 20 000 8 rapporter - HMS U 70 000 70 000 27 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V 50 000 1 300 000 2 595 000 13 036 000 16 981 000 1 511 Sum Utvikling eks. mva U 0 150 000 961 000 4 920 000 6 031 000 426 0 SUM Eks. mva VU 50 000 1 450 000 3 556 000 17 956 000 23 012 000 1 937 0 Uforutsett 20% VU 10 000 290 000 711 200 3 591 200 4 602 400 Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU 15 000 435 000 1 066 800 5 386 800 6 903 600 MVA VU 18 750 543 750 1 333 500 6 733 500 8 629 500 TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU 90 000 2 720 000 6 670 000 33 670 000 43 150 000 3 632 0 TG KT risiko Score 1,3 6,6 2,49 1 260
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 15 av 38 2.1 Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat. 2.1.1 Driftsmessige forhold (1) Bygg 1, 2 og 3 Det er ikke av dekket vesentlige avvik i driftsmessige forhold ved Midtbygda sjukeheim. Bad er generelt noe trange og gir utfordringer med pasientstell. Generelt renhold er en utfordring pga. gamle og slitte overflater. Renhold er bra og utføres etter renholdsplan. 2.1.2 Bygningsmessig (NS3451 2) 20 Bygninger generelt Bygg 1 Bygget består av tre etasjer og kjeller med resepsjon, inngangsparti, garderober, kontor, aktivitetsrom og to etasjer med beboerrom. Bygget har hovedbæresystem av betong med betongsøyler, betongdekker og delvis betongvegger. Utvendig fasade består av trepanel, fasadeplater og vinduer fra 1997 og 1972. Bygningen har generelt stor slitasje på innvendige overflater som vegg, dører og spesielt banebelegg. Bad har behov for oppgradering etter hvert som renovering blir nødvendig. Det foreligger en brannrapport fra 2009, der de fleste avvik skal være lukket. Bygg 2 Bygget består av tre etasjer og kjeller med resepsjon, inngangsparti, garderober, kontor, kantine og to etasjer med beboerrom. Bygget har hovedbæresystem av betongsøyler og betongdekker. Utvendige fasader av teglsteinsforblending og vinduer fra 1982. Bygningen har generelt stor slitasje på innvendige overflater som vegg, dører og spesielt banebelegg. Bad har behov for oppgradering etter hvert som renovering blir nødvendig. Det foreligger en brannrapport fra 2009, der de fleste avvik skal være lukket. Bygg 3 Bygget består av tre deler med ulik etasjeantall. Fra en til tre etasjer, og kjeller under ene delen. Bygget inneholder beboerrom, fysioterapi-treningsrom, diverse service-/lagerrom, dagsenter, kontorer og garderober. Bygget har hovedbæresystem i kombinasjon av betong, stål og hulldekker. Fasader er lik som på bygg 1. Innvendig slitasje er ikke like kraftig som på bygg 1 og 2, men brukerbelastingen er stedvis hardere med større skader på veggflater. Bad har behov for oppgradering etter hvert som renovering blir nødvendig. Det foreligger en brannrapport fra 2009, der de fleste avvik skal være lukket. 21 Grunn og fundamenter Bygg 1, 2 og 3 Ukjent fundamenteringsmetode, men er trolig fundamentert på fjell / stabil sprengsteinsfylling ut fra synlig fjell rundt bygningen. Ingen synlig slitasje eller skader. TG 1 Ingen synlige skader, men basert på alder. Ingen
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 16 av 38 22 Bæresystemer Bygg 1, 2 og 3 Bygg 1 har hovedbæresystem av betong med betongsøyler, betongdekker og delvis betongvegger. Bygg 2 har hovedbæresystem av betong med betongsøyler og betongdekker, men mindre betongvegger enn bygg 1. Bygg 3 har hovedbæresystem i kombinasjon av betong, stål og hulldekker. Det er ikke registret forhold som indikerer funksjonsmessige problemer med bæresystemene på noen av byggene. TG 1 Ingen synlige skader, men basert på alder. Ingen 23 Yttervegger Bygg 1 Yttervegger er hovedsakelig betongvegger med utvendig kledning av nyere trepanel og fasadeplater, trolig fra 1997. Fasadene er generelt i bra stand uten større synlig slitasje, men har behov for periodisk vedlikehold. Gamle vinduer er fra 1972 og slitt mens nye vinduer er fra 1997 og i god stand. Ytterdører er i behov av vedlikehold. TG 2 Basert på gamle vinduer, og vedlikehold av dører. Overflatebehandling av fasader, bytte av gamle vinduer og overflatebehandling/justering av ytterdører. Bygg 2 Yttervegger består av forblendingstegl og vinduer med trekarmer fra 1982. Fasaden er i god stand, mens vinduskarmene er slitt og har stort vedlikeholdsbehov. Solavskjerming er gammel og slitt. Ytterdører er i behov av vedlikehold. TG 2 Basert på tilstand på vinduer, solavskjerming og ytterdører. Overflatebehandling av samtlige vinduer og dører. Bytte av enkeltdører og solavskjerming. Bygg 3 Yttervegger er hovedsakelig bindingsverksvegger med utvendig kledning av nyere trepanel og fasadeplater fra 1994, samme type som på bygg 1. Fasadene er generelt i bra stand uten større synlig slitasje, men i behov av periodisk vedlikehold. Vinduer er fra 1994 og i god stand. Solavskjerming består av gamle og slitte markiser og nyere markisoletter. Ytterdører og terrassedører i tre og aluminium, der tredørene har stor slitasje og vedlikeholdsbehov. TG 1 Basert på generell tilstand yttervegger. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling av trepanel og terrassedører
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 17 av 38 24 Innervegger Bygg 1 Innervegger består hovedsakelig av malte gipsvegger, malte strier på betongvegg eller malt betong. Det er variabel slitasje der enkelte rom fremstår som bra, mens andre rom har stor overflateslitasje og punktskader. Generelt er det noe synlig slitasje overalt. Dører har sterk overflateslitasje. Baderom har varierende tilstand, der gamle overflater etter hvert har behov for oppgradering. TG 2 Basert på generell overflateslitasje på innervegger, dører og baderom. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling av veggflater og dører. Baderom bør oppgraderes til flislagte flater ved renovering. Bygg 2 Innervegger består hovedsakelig av malte gipsvegger, malte strier på betongvegg eller malt betong. Det er variabel slitasje der enkelte rom fremstår som bra, mens andre rom har stor overflateslitasje og punktskader. Generelt er det noe synlig slitasje overalt. Dører har sterk overflateslitasje. Baderom har varierende tilstand, der gamle overflater etter hvert har behov for oppgradering. Veggflater har stort behov for vedlikehold og ny løsning rundt desinfiseringsbeger på vegg. TG 1 TG 2 Basert på generell overflateslitasje på innervegger, dører og baderom. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling av veggflater og dører. Baderom bør oppgraderes til flislagte flater ved renovering. Ny løsning rundt desinfiseringsbeger innføres for å hindre tilgrising av vegg. Bygg 3 Innervegger består hovedsakelig av malte gipsvegger og trepanel, og er generelt i god stad. Det er derimot enkelte korridorer og pasientrom med stor slitasje og skader. Dører har stor overflateslitasje. TG 2 Basert på enkeltskader, overflater på dører og slitasje av enkelte rom. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling av dører og vegger, og utbedring av skader. 25 Dekker Bygg 1 Kjeller har malt betong i god stand. Resterende arealer har banebelegg. Tilstanden på banebelegg er svært variabel, men generelt er det stor slitasje og skader i korridor og beboerrom. Overflater på samtlige baderom bør oppgraderes etter hvert som de renoveres. Himlinger har generelt god stand. Utvendig dekke under ene balkongen har synlig armeringskorrosjon. TG 2 Basert på tilstand til banebelegg generelt, og behov for oppgradering av baderom, samt armeringskorrosjon i utvendig dekke. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling og bytte av banebelegg. Oppgradering av bad til flislagte overflater ved renovering av bad. Utbedring av armeringskorrosjon.
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 18 av 38 Bygg 2 Kjeller har malt betong i god stand. Resterende arealer har banebelegg. Tilstanden på banebelegg er svært variabel, men generelt er det stor slitasje og skader i korridor og beboerrom. Belegg i ansattgarderobe har stor slitasje. Overflater på samtlige baderom bør oppgraderes etter hvert som de renoveres. Himlinger har generelt god stand. TG 2 Basert på tilstand til banebelegg generelt, og behov for oppgradering av baderom. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling og bytte av banebelegg. Oppgradering av bad til flislagte overflater ved renovering av bad. Bygg 3 Kjeller har malt betong i god stand. Resterende arealer har banebelegg. Tilstanden på banebelegg er svært variabel, der korridorer og enkelte beboerrom har større slitasje og enkeltskader. Himlinger er i god stand. TG 1 Basert på generell tilstand av banebelegg. Periodisk vedlikehold av overflater. 26 Yttertak Bygg 1 Yttertak består av båndtekket stålplatekledning over kaldloft. Alder på tekningen er usikker. Inspeksjon er ikke mulig uten lift grunnet takets helning og manglende takstige, gangbane og sikringspunkt. Taktekningen antas å være opprinnelig fra 1972. Det er ikke meldt om taklekkasjer, men teknisk levetid ansees å nærme seg slutten. Snøfangere er av gammel type med en treplanke på langs mellom stålbraketter. Taktekning på to mindre tak (over inngangsparti og over storkjøkken) har stor slitasje og dårlig fall. TG 2 Ingen synlige skader, men basert på alder. Bytte av taktekning om ca. 10 år. Bygg 2 Yttertak består av bitumenbasert takpapp. Det har tidligere vært en del vannlekkasjer gjennom tekning, men taket er nå tett. Det er ukjent alder på tekningen. Tekningen er noe oppsprukket i overflaten. Snøfangere er to nivåer med 2-rørs av stål med noe overflaterust. Tak har manglende gangbane og sikringspunkt for bruk ved kontroll og rens av takrenner. TG 2 Ingen synlige store skader, men basert på alder. Bytte av taktekning om ca. 10 år.
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 19 av 38 Bygg 3 Yttertak består av korrugerte stålplater over kaldloft fra 1994. Inspeksjon er ikke mulig uten lift grunnet takets helning og manglende takstige, gangbane og sikringspunkt. Det er ikke meldt om taklekkasjer, men platene har synlig overflateslitasje. TG 1 Ingen synlige skader, men basert på alder. Bytte av taktekning ved utgått levetid. 27 Fast inventar Bygg 1 Håndlist av malt stål langs korridor og trapp. List har kraftig malingsavflassing grunnet slitasje fra stoler, senger mm. Småkjøkken på hver avdeling er relativt nyrenovert og i god stand. Garderober for ansatte har få og gamle skap med stor slitasje. Generelt utvendig er sittebenker i svært dårlig stand. Stålpipe for oljekjel har korrosjonsskader. TG 2 Basert på generell tilstand for håndlist, garderobeskap, utvendige benker og ståpipe. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling av håndlist, oppgradering av garderobeskap og vedlikehold av utvendige benker med overflatebehandling. Bytte av stålpipe. Bygg 2 Håndlist av malt stål langs korridor og trapp. List har kraftig malingsavflassing grunnet slitasje fra stoler, senger mm. Småkjøkken på hver avdeling er relativt nyrenovert og i god stand. Garderober for ansatte har få og gamle skap med stor slitasje. TG 2 Basert på generell tilstand for håndlist, garderobeskap. Periodisk vedlikehold med overflatebehandling av håndlist, oppgradering av garderobeskap. Bygg 3 Basseng for rehabilitering er ikke i bruk. Småkjøkken på hver avdeling er relativt nyrenovert og i god stand. Garderober for ansatte har nye skap. TG 1 Ingen synlige skader. Ingen 28 Trapper, balkonger Bygg 1, 2 og 3 Vedlikehold av innvendige trapper er medtatt under Innervegger og Dekker. Utvendige trapper og balkonger er av stål og betong med noe overflateslitasje uten større skader. En fasade på bygg 2 har nyetablert brannbalkong med trapp ned til terreng. TG 1 Ingen synlige skader annet enn overflateslitasje. Ingen
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 20 av 38 2.1.3 VVS (NS3451 3) Bygg 1 Varme- og sanitærinstallasjoner i bygg 1 bærer preg av alder og slitasje. Mye er gammelt og slitt og har passert sin tekniske levealder, men fungerer. Luftbehandlingsanlegget er svært gammelt og bør skiftes ut. Bygg 2 Varme- og sanitærinstallasjoner i bygg 2 bærer også preg av alder og slitasje. Mye er gammelt og slitt og har oppnådd sin tekniske levetid, men er funksjonelt. Luftbehandlingsanlegget er gammelt og bør byttes. Gjenvinneren er svært korrodert. Problem med manglende tilluft i store deler av bygget. Bygg 3 VVS-installasjoner i bygg 3 er i god stand og bærer preg av bra vedlikehold. Noen av installasjonene begynner å nærme seg sin tekniske levealder, men fungerer bra. Med godt vedlikehold kan luftbehandlingsanlegget og varmeanlegget holde i mange år fremover. 310 Sanitærinstallasjon Bygg 1 Sanitære forhold i byggetrinn 1 bærer preg av alder og slitasje. Mye er gammelt og slitt, men funksjonelt. Sanitære rørføringer nærmer seg sin tekniske levealder og må således påregnes utskiftet i løpet av 10-15 år. TG 1 basert på generell tilstand. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig. Bygg 2 Sanitære forhold i byggetrinn 2 bærer preg av alder og slitasje. Mye er gammelt og slitt, men funksjonelt. Bærer preg av jevnlig vedlikehold. TG 1 basert på generell tilstand. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig. Bygg 3 I byggetrinn 3 er Sanitærinstallasjonene av nyere dato og i god stand. TG 1 basert på generell tilstand. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig.
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 21 av 38 320 Varmeinstallasjon Bygg 1 Varmesentralen i byggetrinn 1 består av en 450kW EL-kjel fra 1993 og to oljekjeler fra byggeår med oppgitt kapasitet på 500 000 KCAL/h. Brennerne er av nyere dato. Varmesentralen forsyner alle tre byggene. Til bygg 3 går det en egen varmeledning til teknisk rom der varmen fordeles videre til forskjellige kurser. Varmeinstallasjoner i byggetrinn 1 bærer preg av alder, men fungerer tilfredsstillende. Rørføringer for varmeanlegg nærmer seg sin tekniske levealder og må påregnes utskiftet i løpet av 10-15 år. TG 1 basert på generell tilstand. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig. Bygg 2 Varmeinstallasjoner i byggetrinn 2 bærer også preg av alder, men fungerer tilfredsstillende. TG 1 basert på generell tilstand. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig. Bygg 3 Varmeinstallasjonene i byggetrinn 3 er i normalt god stand og bærer preg av jevnlig vedlikehold. TG 1 basert på generell god tilstand. Ingen umiddelbare tiltak nødvendig. 350 Prosesskjøling Bygg 1 I kjelleren er det flere kjølemaskiner som betjente kjøle- og fryserom som ikke lenger er i bruk. Flere av disse kjølemaskinene er defekte. Det anbefales at ubrukte kjølemaskiner fjernes og saneres. I første etasje er det en relativt ny kjølemaskin som betjener kjølerom 153. Denne fungerer som den skal. TG 2 basert på helhetlig vurdering med lagring av defekte kjølemaskiner. Fjerne og sanere kjølemaskiner som ikke er i bruk. Bygg 2 Kjølemaskin til bårerom har oppnådd sin tekniske levealder, men fungerer greit. Den er konstant tilknyttet offentlig nettvann, men er bare sporadisk i bruk. TG 2 basert på alder og begrenset teknisk levetid. Kjølemaskin anbefales byttet pga. alder. Bygg 3 Ikke relevant.
Etat for bygg og eiendom MIDTBYGDA SJUKEHEIM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 22 av 38 360 Luftbehandling Bygg 1 Bygg 1 har et meget gammelt luftbehandlingsanlegg som betjener hele bygget bortsett fra kjøkken. Anlegget har oppnådd sin tekniske levetid. Det består av separat tilluft- og avtrekksvifte. Roterende gjenvinner er tilkoblet i kanalnett. Kanalmontert varmtvannsbatteri. Filter på tilluft og avtrekk. Ingen kjøling. Anlegget fungerer, men er veldig lite energieffektivt. Bærer preg av noe sporadisk vedlikehold. Luftbehandlingsanlegg for kjøkken består av tilluftsvifte og en avtrekksvifte. Ingen varmegjenvinning eller kjøling. TG 2 basert på alder og begrenset teknisk levetid. Luftbehandlingsanleggene bør byttes i sin helhet pga. alder. Bygg 2 Bygg 2 har et gammelt luftbehandlingsanlegg som betjener hele bygget. Anlegget har oppnådd sin tekniske levetid. Det består av tilluft- og avtrekksvifte og roterende varmegjenvinner. Vannbårent varmebatteri. Filter på tilluft og avtrekk. Ingen kjøling. Anlegget fungerer, men er veldig lite energieffektivt. Bærer preg av noe sporadisk vedlikehold. Gjenvinneren er sterkt korrodert. I bygg 2 er det problemer med tilluften i store deler av bygget. Dette kan tyde på feil med innregulering/spjeldstyring. TG 3 basert på anleggets tekniske tilstand og manglende tilluft i enkelte fløyer. Aggregatet i bygg 2 bør byttes i sin helhet pga. alder. Bygg 3 I bygg 3 er anlegget innenfor sin tekniske levetid og fungerer bra. Det består av tilluft- og avtrekksvifte og væskegjenvinner. Vannbårent varmebatteri. Filter på tilluft og avtrekk. Ingen kjøling. Bærer preg av bra vedlikehold. TG 1 basert på generell vurdering der anlegget er bra vedlikeholdt. I bygg 3 kan det vurderes å installere frekvensstyrte direktedrevne kammervifter, samt en roterende varmegjenvinner med virkningsgrad 70-80 %. 2.1.4 Elektro/automasjon (NS3451 4 og 5) Bygg 1 Elkraftanleggene bærer preg av at det er et gammelt anlegg som ikke er særlig vedlikeholdt i de siste 20 årene. Et par av underfordelingene har blitt oppgradert de senere år, men mangler jordfeilautomater. Mange fellesarealer i korridorer, pasientrom og arbeidsrom har dårlig lysnivå. Varmestyring er styrt av SD-anlegget, men det bærer preg av at teknisk levetid på anlegget er nådd og en må forvente driftsstans på anlegget de kommende år hvis ikke tiltak iverksettes. Svakstrømsanlegg har flere svakheter. Spredenett for tele/data er utført med kabler med lav kapasitet, terminert på eldre krone-plinter. Dataanlegget er plassert på et bord i kjeller ellers så er det skrudd opp på vegg. Pasientsignal fungerer greit, men er tydelig slitt.