Del 1 Tilstandsrapport LANDÅSHALLEN LANDÅSVEIEN 22

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport LANDÅSHALLEN LANDÅSVEIEN

2 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 24 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT LANDÅSHALLEN Formål Eiendomsopplysninger Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Idrettsfaglige problemstillinger iht. innspill BKNI Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 Vedlegg... 24

3 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 24 TILSTANDSRAPPORT LANDÅSHALLEN Landåshallen har tre ansatte og brukere månedlig. Full kapasitet i bygningen er 450 brukere. Hallen er et idrettsanlegg med svømmehall og gymnastikksaler, og er regelmessig brukt av Landås skole som ligger i umiddelbar nærhet. Hallen brukes også på kveldstid av ulike idrettslag og foreninger. Landåshallen består av to bygningskropper som har direkte tilknytning i 2. etasje. Bygningen ble oppført i 1963 og har BRA 3691 m 2. Tilstanden på Landåshallen bærer preg av manglende vedlikehold. Det er registrert vedlikeholdsbehov på både innvendige og utvendige bygningsdeler. Fasader bør rehabiliteres innen kort tid med utbedring av skader og utskifting av vinduer. Løse stener i tørrmur langs fotballbane og betongbiter i fasade må fjernes umiddelbart. Skadeomfang og korrosjon i etasjeskiller over krypkjeller og svømmehall bør utredes nærmere. Innvendig er det nødvendig med oppgradering av overflater, men til litt ulike tidspunkter. Bunnledninger har korrosjonsskader og er foreslått utskiftet. Ventilasjonsanleggene fungerer til dels ikke og har for dårlig kapasitet. Disse må skiftes ut. Sanitær- og varmeinstallasjoner ellers fungerer tilfredsstillende. Det er ikke strukturerte systemer for kabelføring i bygningen, og hovedtavle er dårlig sikret i forhold til dagens krav. Belysning er i eldre standard men har tilfredsstillende funksjon. Det er noe lavt belysningsnivå i den største idrettssalen. Universell utforming er mangelfull. Det er ingen direkte tilgang for bevegelseshemmede fra garderober til gymnastikksaler, kun via utvendig vei med bratt helning. Inngangspartier har ikke automatiske døråpnere eller tilfredsstillende ramper. I svømmehall er det manglende merking av trapp, det er ikke rekkverk i trappen eller sklisikring. Det er kun en garderobe og dusj som er tilrettelagt for bevegelseshemmede. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til 107 millioner kr. inkl. mva. hvor 93 % er vedlikeholdskostnader og 7 % er utviklingskostnader. Restlevetiden for bygget vurderes å være over 15 år dersom foreslått rehabiliteringstiltak utføres. Estimert kostnad i kommende 10 års periode utgjør kr/m 2. Det er etter Sweco Norge AS sin vurdering behov for at Landåshallen faller inn under kategorien «større vedlikeholdstiltak/ etterslep herunder behov for utvikling og modernisering/ rehabilitering». Dersom foreslåtte tiltak gjennomføres, vurderes bygningens struktur ellers til å være i så god stand at bygningens levetid forlenges betydelig. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Sweco Norge AS inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Hovedverneombud Tom Birkeland Kjell-Olaf Knutsen Thomas Akselsson 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 161/771 Adresse: Landåsvegen 22 Postnr/Sted: 5097 BERGEN Byggeår: 1963 BTA: 3691 Antall bygninger 1 Antall etasjer: 2 hovedetasjer 4 inkl. tekn. rom Reguleringsforhold: Regulert Etasjer under terrengnivå: 1 Tomtestørrelse: (22 064) Bygningstype: 651- Idrettshall Størrelse lekeareal mv: 0 Bygningen brukes i dag til: Idrettshall Tomteopparbeidelse: 5458 Bygningens tidligere bruk: Idrettshall Ant. P-plasser: 4 Større påkostninger: Vei/adkomst: Offentlig Ferdigattest: 1963 Vannforsyning: Offentlig Bygningsbrannklasse: 2 Avløp: Offentlig Antall brukere/ kapasitet brukere månedlig / makskapasitet 450 brukere Antall ansatte 3 Andre bruksformål - antall pers. Det er ikke oppgitt andre bruksformål for Landåshallen.

5 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 4 av 24 Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Jan Erik Samdal Straume Tilstandsrapporten er kontrollert Jorunn Merete Rønnevik Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Sweco Norge AS, Jan Erik S. Straume, siv.ing RIB Sweco Norge, Jan E.S. Straume, siv.ing. Sweco Norge, Jorunn Merete Rønnevik, siv.ing RIE Sweco Norge, Geir Bruun, siv.ing RIV Sweco Norge, Ragnhild Wessel-Holst, ingeniør Andre (ARK, RIBR etc.) Evt. medhjelpere Oppsummering fra vernerunde Generelt god orden på vernerunder Oppsummering fra kartlegging av helseplager Ikke levert Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Ikke levert samt arbeidsplasser Idrettsfaglige vurderinger og avvik Idrettsservice/ BKNI Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Sweco Norge AS, Jorunn Merete Rønnevik Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Ikke aktuelt Belysning/ støy utført ved behov Sweco Norge, Geir Bruun Utlegging/innhenting av Utføres av Bergen kommune EBE. sporfilmer Radon MRM Mark Radon Miljø Analyse av sporfilmer Tidligere asbestkartlegging Asbestkartlegging av kommunale bygg (Wedberg) 1999 Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte inklusiv opplysninger gitt av vaktmester Terje Lidsheim.

6 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 24 Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Protimeter Surveymaster sm CO 2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke aktuelt Belysning Elma 1335 Lightmeter Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv.

7 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 24 For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur. Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av ett bygg oppført i Nedenfor stående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Landåshallen -TOTALT Antall bygg vurdert : Antall Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U Bygning V U 0 0 VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U 0 0 Andre installasjoner V 0 U 0 0 Utendørs V U 0 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. TG KT risiko Score 1,6 6,6 2, Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Ikke aktuelt Ansvar Investeringsplaner: Det foreligger ingen midler i vedtatt investeringsbudsjett for For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3.

9 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 8 av 24 Landåshallen, ble oppført i 1963 i Landåsveien 22, Bergen. Bygningsmassen er i to deler forbundet med en gjennomgang i 2. etasje. Bygningsmassen består av to etasjer, i tillegg kjeller og loft for ventilasjonsanlegg. Det er teknisk rom i kjeller (-1. etasje), svømmehall i 1. etasje hovedbygning og gymnastikksaler i 2. etasje. Garderoberom er oppført i 1. etasje. Bygningens hovedkonstruksjon er vegger, dekker og fundamenter av betong. Bygningen er antatt fundamentert på fjell. Bygningen har et bruttoareal på 5458 m. Av større tiltak gjennomført de siste årene, opplyses det om tekking av yttertaket for år siden. Bygningen var utsatt for en brann i 2008, deler av bygningens overflater ble i denne forbindelse rehabilitert. Dette gjaldt innvendige overflater i forhall til gymnastikksalene og utvendige fasader i området rundt gjennomgangen mellom de to bygningsdelene. Bygningen fremstår i dag med følgende kvaliteter: Grunnen rundt bygningen har sunket, noe som har ført til lysåpninger fra utsiden og inn i krypkjeller og teknisk rom. Det er observert korrosjon i bærende konstruksjon mot krypkjeller som krever videre vurdering og tiltak. Det er behov for komplett rehabilitering av fasade, da det er mye korrosjon og relaterte sår i overflatene. I første omgang må fasadene sikres ved å fjerne løse betongbiter som kan falle ned på passerende. Vinduer i fasaden har fuktskader og er stedvis knuste og punkterte. En komplett utskifting er anbefalt. Eldre stålplater på fasaden er slitt og krakelerer i overflaten. Dette krever behandling med spesial-primer og maling for asbestinnkapsling. Det er grei standard i gymnastikksalene. Svømmeanlegget bør oppgraderes til å oppfylle nødvendige krav iht. HMS og funksjonskrav. Det er stor grad av korrosjon i rør mot teknisk rom og krypkjeller, og utbedringer, eventuelt utskiftinger, anbefales. Driften rapporteres å fungere godt. Bygningen har behov for omfattende vedlikehold, og dagens etterslep må tas inn igjen ved å renovere de aktuelle bygningsdelene. Det er ikke avsatt midler i investeringsbudsjettet 2013 for Landåshallen. Det skal imidlertid investeres i ny Landås skole, i den forbindelse forutsettes at Landåshallen benyttes for kroppsøving. Byrådet vurderer ny flerbrukshall til erstatning for dagens Landåshall. Det er ikke rapportert noen helseplager hos de ansatte i bygningen. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år - Landåshallen Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Det er tilfeller av korrosjon i armering over krypkjeller, og i delene av fasaden som har betongpuss. Korrosjonen over krypkjeller må undersøkes nærmere og senere utbedres i henhold til tiltak som fremkommer i undersøkelsen. Fasaden rundt hele bygningen, er foreslått rehabilitert. Himling over svømmehall bør også tas ned og dekket over undersøkes for eventuelle fuktskader og tetthet mot gymnastikksalene over. Innvendige dører med fuktskader bør skiftes ut med nye. Automatikken til klordosering i svømmehallen må utbedres snarest, det er allerede satt i gang tiltak. Åpninger til krypkjeller grunnet setninger bør tettes for sikring mot eventuelle skadedyr og vann. Videre anbefaling (1-5år): Samtlige vindu i bygget bør skiftes ut innen 2 år, med unntak av i oppusset del etter brannen i Innvendige overflater i trapperom bør renoveres med puss og ny maling etter at fasaden er utbedret og veggene tørket ut. Taket bør omtekkes, og overlys med lekkasje over gymnastikksalen bør skiftes ut og tekkes om. Vannbehandlingsanlegget bør oppgraderes etter behov og i henhold til rapport fra Norconsult (2011). Ventilasjonsanleggene foreslås utskiftet. Videre anbefaling (5-10år): Overflater i svømmeanlegget bør totalrenoveres om ca. 10 år. Kfr. også VVS og skjema. Lavspent forsyningsanlegg bør totalrehabiliteres med ny hovedtavle, stigeledninger og underfordelinger.

10 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 9 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak Driftsmessige forhold (1) Det er to ansatte på dagtid og en på kveldstid 5 dager i uken, noe som fører til en rask håndtering av avvik på bygget. Ansatte forteller at mye av tiden går med på å rengjøre områder og ta seg av øyeblikkelig vedlikehold som oppstår i hverdagen. De ansatte justerer klorinnholdet i bassenget manuelt da den automatiske fordeleren ikke fungerer. Det er risikofylt at dette ikke gjøres helautomatisk. For høye verdier av klor i vannet og luften utgjør en helsefare. Fordeleren har ikke fungert på tre måneder, og de ansatte har tatt seg av justeringene i arbeidstiden. Det er nå satt i gang utbedring. Det bør utformes en trafikksikringsplan for tilhørende og passerende trafikk Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Bygningsmassen er i to deler, med gjennomgang i 2. etasje. Bygningen har dekker og vegger av betong. Det ble utført ny tekking av taket rundt år Landåshallen har en generelt grei standard på innvendige overflater, med noe tegn til slitasje. Det er tilfeller av korrosjon i bæresystem mot grunnen og i fasaden som krever nærmere undersøkelse. Dekke over svømmehall bør også undersøkes i detalj. 210 Grunn og fundamenter Bygget er vurdert som pælet eller fundamentert på fjell. Grunnlaget for vurderingen er setninger rundt bygningen uten at bygningen siger med, samt vurdering av synlige deler av bærekonstruksjon. Fundamentet er oppført i betong. Bygningen har en krypromsløsning i øst og vest, og teknisk rom under svømmehallen. Det ble registrert åpent grunnvann under teknisk rom, med tilknytning til krypkjeller. Tilstand: TG2 Basert på fuktinnhold i krypkjeller og åpen grunnvannstand. Tiltak: Måling av relativ fuktinnhold, i sammenheng med betongens bestandighet mot fukt.

11 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 10 av Bæresystemer Det er tegn på korrosjon og avkalking ved rørgjennomføringer under basseng og i krypkjeller. Det er også tilfeller av korrosjon i drager og etasjeskiller mot krypkjelleren. Dekke over svømmehall er ikke synlig fra undersiden, men det ble ikke observert skader i idrettshallen som kan relateres til fuktgjennomgang i dekket. Dette bør imidlertid undersøkes nærmere. Tiltak medtatt under punkt 250. Tilstand: TG3 basert på korrosjonssprengning i bærende drager og dekker over krypkjeller. Tiltak: Prøvetakning av betong for bestemmelse av kloridinnhold, karbonatisering og overdekningstykkelse. Bestemmelse av gjenværende materialbestandighet. Overflatebehandling avgjøres etter resultat av undersøkelsene. 230 Yttervegger Yttervegger i idrettsanlegget bærer preg av armeringskorrosjon og avskallende betongbiter.. I 2. etasje over svømmehallen består fasaden av asbestimpregnerte stålplater. Maling på fasadeplatene er slitt og krakelerer. Tilstand: TG1 på innvendig veggoverflate basert på alder og utførelse TG2 på fasadeplater basert på slitasje og krakelering av maling. TG3 på betongfasade basert på korrosjonsforårsaket utsprengning i utvendig overflate. Tiltak: I første omgang må fasadene sikres ved fjerning av løse betongbiter. Deretter må det utføres en komplett rehabilitering av fasadeoverflate. Tiltak iht. risikobasert kostnadsberegning. 234 Utvendige vinduer, dører, porter Vinduer er antatt oppført i byggeår har trekarmer. Vinduene i bygningen bærer preg av utløpt levetid og skader. Det er generelt høye U-verdier, enkle eller punkterte isolerruter, og fuktskader rundt foringer/ karm. Utvendig er det i 1. etasje oppført trelekter for beskyttelse av glassruter. Det forekommer fukt og råte i lektene. Utvendige karmer bærer preg av fuktskader og råte. Det vokser stedvis mote på/under sålbenker. Tilstand: TG2 basert på utløpt levetid, fukt og råteskader og punkterte vinduer. Tiltak: Vinduer og lektefelt bør skiftes ut. 240 Innervegger Innvendige vegger er flislagt i svømmehall og garderober. Ellers er vegger i malt betong. I gymnastikksaler er det trekledning. Det observeres blærer i maling og saltutslag over gulvlist på innvendige vegger i rom over østre krypkjeller. Høye fuktverdier ble målt. Tilstand: TG1 basert på alder og utførelse av fliser. TG2 basert på alder og utførelse av betongvegg i idrettssal.

12 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 11 av 24 TG2 basert på mekanisk slitasje på trepanel i idrettssal. TG2 basert på fukt/ saltutslag i 1. etasje i østre del. Tiltak: Overflater i svømmehall foreslås oppgradert om år. Lakking av innvendig trepanel i idrettssal innen 5-10 år. Sparkling av sår og ny maling på betong i innervegg idrettssal innen 5 år. Undersøkelse av tetthet mellom krypkjeller og overliggende rom. 250 Dekker Dekker i idrettsanlegget er oppført i betong. Gulvoverflaten er lakket idrettsgulv av tre. Garderober og svømmeanlegg er flislagt. Ganger og trapper er belagt med gulvbelegg. Fliser og tregulv er i generelt god stand. Ganger og trapper bærer preg av slitasje i gulvbelegg. Himling har generelt god standard. Himling i dusjrom 137 er misfarget av vedvarende fuktighet. Dekket var skjult over himling i svømmehall. Tilstand og om det er tett i overganger mot vegg og opp mot gymnastikksalene over, er ukjent. På grunn av høy temperatur og lufttrykk i svømmehallen bør dette undersøkes i detalj. Tilstand: TG1 på fliser og tregulv basert på alder og utførelse TG2 på gulvbelegg basert på alder, utførelse og mekanisk slitasje. TG2 på himling i dusjrom 137 og i trappeoppgang basert på alder og forekomst av fukt. TG3 på gulvoverflater ganger/ trapper/ toalett med vinylfliser. Tiltak: Øyeblikkelig utskifting av gummifliser i relevante ganger og wc rom. Skifte av gulvbelegg i trappeoppganger. Lakking av idrettsgulv innen 10 år, med tilhørende lagerrom. Himling i dusj 137 skiftes ut. Tiltak for trapperom anbefales etter at årsakene til fukt er utbedret utvendig. Undersøkelse av tetthet mellom svømmehall og gymnastikksaler ved å ta ned himling og vurdere betong, eventuell korrosjon og tetthet mot tilstøtende konstruksjoner. 260 Yttertak Yttertaket er flatt, kompakt tak i betong med overliggende isolasjon. Det er nord-sør orienterte kontinuerlig felt av overlys over gymnastikksalene 1-4. Det er lekkasjer rundt to av overlysene. Disse er for øyeblikket dekket med presenninger. Glassflater i overlysene har lave U-verdier og høyt varmetap. Tilstand: TG2 basert på alder og utførelse på generell tekking, med noen svakheter. TG3 på gesimshjørne over sal 5 grunnet skade i tekking TG3 på overlys med rapporterte lekkasjer. Tiltak: Tekking og utbedring av fuktskadet bæring og isolering i gesimshjørne. Det er foreslått omtekking innen 5-10 år. 270 Fast inventar Benker i garderober har en god standard, med noe slitasje. Benker er generelt gulvstående, og kan forbedres iht. den kommunale renholdsnormen om de skiftes ut med vegghengende.

13 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 12 av 24 Hyller og skap for oppbevaring holder en tilfredsstillende kvalitet. Noe slitasje forekommer, men i tråd med inventarets levetid og utsettelse for mekanisk slitasje. Se avsnitt for kontroll av utstyr i gymnastikksaler. Tilstand: TG1 basert på alder og utførelse. Tiltak: Ingen tiltak. 280 Trapper, balkonger mm. Trapper er i betong og holder en generelt god kvalitet. Det er noe slitasje på gulvoverflater, som er foreslått utbedret i avsnitt 250. Trapp til teknisk rom i kjeller har malingsslitte trappetrinn. Tilstand: TG1 basert på innvendige trappehus i hallen. TG2 basert på innvendig trapp til teknisk rom kjeller. Tiltak: Utbedring av overflaten på teknisk trapp til kjeller VVS (NS3451 3) 300 VVS Generelt Landåshallen Garderobene er store og gode, men bærer preg av noe slitasje. Tilknyttede rør er også i tilfredsstillende stand. Bunnledningene har derimot store korrosjonsskader. Det er ingen problemer i dag, men tilstanden er så dårlig at det kun er snakk om tid. Bunnledningene bør skiftes ut innen 1-5 år. Varmeanlegget fungerer også tilfredsstillende, men også her er det noe slitasje. Ventilasjonsanleggene er gamle, lite funksjonelle og bør skiftes ut. De sanitære rør og varmerør er i orden, men har passert teknisk levetid og bør skiftes ut i sammenheng med større rehabiliteringer. 310 Sanitærinstallasjon Garderober/Toaletter De sanitære forholdene ved Landåshallen bærer preg av slitasje, men er fortsatt funksjonelle og i relativ god stand. Spesielt garderobene er store og gode, men altså noe slitt. Toalettene er funksjonelle og ok, bortsett fra ett toalett. Tilstand: TG1 basert på garderober og toaletter og rør. Tiltak: Ingen tiltak medtatt innen 10 år. Bunnledninger Bunnledningene er synlig i krypkjelleren og er sterkt angrepet av rust på overflaten. Tilstanden på innsiden av bunnledningene er ikke kontrollert, men tar man alder og bruk av Landåshallen i betrakting, er sannsynligvis tilstanden på innsiden også dårlig.

14 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 13 av 24 Tilstand: TG3 basert på bunnledninger synlig i krypkjeller Tiltak: Erstatte gamle bunnledninger med nye. Krever driftsstans. 320 Varmeinstallasjon Idrettsanlegg/garderober Landåshallen har vannbåren varme tilkoblet BKK fjernvarme. Byggets radiatorer og gulvvarme er fra byggets opprinnelse, men fungerer tilfredsstillende. Noe slitasje på radiatorer, men disse blir løpende reparert, eller skiftet ut. Det er deler av bygget som ikke får nok varme på de kaldeste vinterdager. Dette skyldes ikke varmeanlegget, men dårlig bygningskropp/vinduer. Fjernvarmeveksleren er ny og i varmesentralen er derfor rør og ventiler nytt. Varmen til svømmebassenget er ikke tilkoblet fjernvarmenettet, men har egen varmepumpe. Dette er også nylig installert og fungerer bra. Tilstand: TG1- basert på alder og funksjonalitet. Tiltak: Ingen tiltak medtatt innen 10 år. 330 Brannslukking Det er ikke sprinkling i Landåshallen. Det er registrert slukkeapparater og brannslanger. Dekningsgrad og kapasitet er ikke undersøkt i detalj. Dette bør undersøkes ifm utarbeidelse av brannteknisk rapport, kfr avsnitt Tilstand: TG2- da det må undersøkes i forhold til hele brannstrategien i bygningen. Tiltak: Brannteknisk gjennomgang av bygningen og utarbeidelse av brannrapport. 360 Luftbehandling Idrettsanlegg/garderober Det er seks ventilasjonsanlegg tilknyttet idrettshallene, svømmehallene og garderobene, samtlige er gamle og har passert sin levetid med det dobbelte. De er krevende å drifte pga hyppige feil, vanskelig å få tak i deler og de er vanskelig tilgjengelig. Ventilasjonskapasiteten på dagens anlegg er ca m 3 /h, og er for lite i forhold til dagens krav som er nærmere m 3 /h. Tilstand: TG2 basert på alder, driftssituasjon og manglende kapasitet Tiltak: Utskifting av alle ventilasjonsanlegg. Det kan bety at aggregat og kanaler må bli større for å tilfredsstille dagens krav, dette kan medføre at det blir plassmangel og dette igjen kan resultere i større ombygginger. Dette kan bli omfattende og må utredes nærmere. Man må finne det nye ventilasjonsbehovet (trolig rundt m 3 /h for idrettshall og garderober), hva som er praktisk mulig å få til i forhold til plassering og kanalføringer, samt lage kostnadsoverslag over de ulike mulighetene. I tilstandsanalysen er det kalkulert med at utskiftingen er enkel. Det vil si at man river de gamle anleggene og setter nye direkte inn. Kostnaden inkluderer prosjektering. Hvis nytt

15 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 14 av 24 ventilasjonsanlegg betyr omfattende ombygging kan kostnaden multipliseres med 2, eller mer. Kostnaden avhenger da av hvor store ombygginger som må til. Idrettsanlegg/garderober- ventilasjonsaggregat Aggregatet funger ikke. Det betyr at rommene under gymsal 5: garderober, toaletter og noen oppholdsrom, ikke har ventilasjon. Det er trolig en defekt frostvakt som gjør at aggregatet ikke vil fungere. Dette har ikke fungert på 6 måneder. Drift har rapportert om dette uten at noe har skjedd. Tilstand: TG3- basert på at det er defekt (alder og driftsituasjon) Tiltak: Se forrige post. I mellomtiden bør rommene tilknyttet aggregatet stenges. Svømmehall Svømmehallen har eget ventilasjonsanlegg med omluft. Dette er gammelt og ikke dimensjonert for bassengets vanntemperatur som nå holder over 30 C. Sirkulasjonen av luft er ikke god nok og det blir for mye fuktig luft i svømmehallen. Dette kan medføre fuktskader på tak og gulvene i etasjen over. Dekket var ikke synlig for kontroll, det er anbefalt vurdert i detalj under punkt 250. Svømmehallventilasjon er utfordrende og krever god planlegging og gjennomføring. Se også vurderinger i avsnitt Tilstand: TG2-3 Basert på kapasitet, alder, og egenskapene til aggregatet. Tiltak: Utskifting innen 1 år. Teknisk rom Teknisk rom har ikke tilfredsstillende ventilasjon. Rommet har verken avtrekksvifter eller balansert ventilasjonsanlegg. Dette bør installeres, da dette rommet blir brukt til lagring av syre og klor og har utfordringer med fuktig innemiljø. Fuktig luft skyldes bl.a. en åpen justeringstank (i tilknytting til svømmebassenget, som holder en vanntemperatur på 33 C) og det er fritt vann under teknisk rom med tilknytning til krypkjellere. Tilstand: TG2-3 basert på manglende ventilasjon, lagring av syre og klor og fuktig innemiljø. Tiltak: Installere balansert ventilasjon. I tillegg må det iverksettes tiltak for å utbedre /fjerne årsakene til fukt i rommet Elektro/automasjon (NS og 5) 410 Basis installasjoner for elkraft Det er i liten grad strukturerte systemer for kabelføring i bygget. Dette vanskeliggjør ombygginger og utvidelser av anlegg. Det er ikke installert lynvernanlegg, det vurderes normalt ikke å være behov for dette i Bergen. Tilstand: TG1 Fungerer tilfredsstillende i dag. Det vil ved rehabilitering bli krevende å gjennomføre endringer siden det ikke er et strukturert system. Tiltak:

16 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 15 av 24 Ved en eventuell totalrehabilitering innvendig bør det tilrettelegges med kabelbroer og andre føringsveier. 430 Lavspent forsyning Hovedtavle, stigeledninger og underfordelinger til alminnelig forbruk er fra byggeår 1963 og har passert teknisk levetid. Hovedtavle er bygd opp med i hovedsak knivsikringer. Større brytere betjenes fra godt avdekket tavlefront, men det er også noen nyere automatsikringer for alminnelig forbruk som er montert på baksiden av tavlefronten. Denne har ingen form for tildekking. Underfordelinger er bygd opp med UZ-elementer og noen med automatsikringer, tilfredsstiller ikke dagens krav til uinstruert betjening med tanke på berøringsfare. Tilstand: TG3/2 Spesielt hovedtavle har lav standard i forhold til dagens sikkerhetskrav. Tiltak: Det anbefales en totalrehabilitering av forsyningsanlegget med ny hovedtavle, stigeledere og underfordelinger. 440 Lys Noe nyere belysning med T5 lysrør i garderober og vestibyle/vaktrom samt svømmehall, skiftet ca Resterende er eldre armaturer med glødelamper og kompaktlysrør / T8 lysrør. Deler av dette er nok fra byggeår, mens hallene har noe nyere belysning, antatt tallet. Lysstyring er kun med manuelle brytere. Tilstand: TG1 Tilfredsstillende funksjon, men noe belysning har passert teknisk levetid. Noe svak belysning i hovedhall. Tiltak: Lysanlegget i hovedhallen bør byttes ut med et nytt anlegg for å få tilstrekkelig belysning. I tillegg bør gjenværende eldre armaturer i øvrige arealer byttes ut. Det anbefales også installasjon av lysstyring. 542 Brannalarm Landåshallen har et heldekkende brannalarmanlegg med optiske detektorer og klokker. Det er en relativ ny brannsentral fra Autronica - Autrosafe BS320 (2007). Siste årskontroll er utført i Tilstand: TG1 Tilfredsstillende funksjon, men røykdetektorer i haller er tildekt med finmaskete ballgitter, som muligens kan medføre forsinket deteksjon av brann. Tiltak: Det bør vurderes å bytte type ballgitter til mer åpne for å sikre at branndeteksjon ikke forsinkes. Årskontroller må også gjennomføres. 532 Innbruddsalarm Det er installert innbruddsalarm fra Securitas. Tilstand:

17 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 16 av 24 TG3 sentralen ble ødelagt i forbindelse med brannen i Det er PIR-detektorer i enkelte arealer, det er uklart om disse kan benyttes videre. Tiltak: Dersom det er behov for alarm må anlegget erstattes med nytt anlegg. 532 Adgangskontroll SD-anlegg fra EM-systemer type HPC1000. Installert ca. år Styring av varme på romnivå, samt ventilasjon. Overvåkning av drift pumper i svømmehall. Tilstand: TG1 Fungerer etter formålet. Tiltak: Ingen tiltak. 560 Automatisering Landåshallen har adgangskontroll av typen Bewator RB500 EM. Inngangsdører samt dør til vaktrom har adgangskontroll. Tilstand: TG1 Varsling på display om noen av ytterdørene er åpne, ble ødelagt i brannen i Tiltak: Det anbefales å skifte ut det ødelagte displayet Heis/andre installasjoner (NS3451 6) Ikke relevant for Landåshallen Utendørs (NS3451 7) Utendørs består området av bilvei på sør- og vestside. Nord for bygningen ligger en kunstgressbane, mens på østsiden er det høyere terreng som går mot bygget fra 0 m ved sørlig fasade, til full etasjehøye ved slutt av østlig yttervegg. Terrenget støttes opp av en støttemur langs kunstgressbanen, som ligger på nivå med underetasjen i bygget. 710 Bearbeidet terreng Det bearbeidete terrenget rundt bygget har sunket mer enn bygningen i seg selv. Dette resulterer i at det har oppstått åpninger inn til krypkjeller. Det utgjør en risiko for vanntilførsel og tilgang for skadedyr. Søkket vurderes å være en konsekvens av at bygget er fundamentert på fjell, mens grunnen rundt opplever setninger over tid. Tilstand: TG2 basert på grad av åpninger rundt inngangspartier. Tiltak: Bearbeiding av terrenget rundt. Fjerning av asfalt, nytt bærende gruslag med asfaltert dekke og tilslutninger rundt inngangsparti og yttervegg.

18 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 17 av Utendørs konstruksjoner Det er en kunstgressbane nord for hallen. Den er vurdert til å holde en tilfredsstillende standard. Det er funnet løse stener i støttemuren langs østsiden av banen som bør utbedres. Tilstand: TG2 basert på løse stener i støttemur Tiltak: Fjerning eller festing av løse stener i mur Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) Generelt FDV-dokumentasjon Det foreligger FDV-dokumentasjon på enkelte installasjoner, blant annet badeheisen. Det er likevel mangelfullt for de fleste eldre anlegg. Bygningsvern og kulturminner Det foreligger ingen fagrapport vedrørende bygningsvern, Sertifiseringer Bygningen er ikke sertifisert Universell utforming Adgang for bevegelseshemmede, skilting og ledestier for syn- og orienteringshemmede er mangelfull og bør utbedres. Det ingen direkte tilgang for bevegelseshemmede fra garderober til gymnastikksaler. Eneste vei fra 1. etasje til 2. etasje er via utvendig vei med bratt helning. Inngangsparti til svømmehall har ingen spesialtilpasset adgang. Rampen er for smal i toppen, med for liten svingradius for rullestolbrukere til å åpne døren selv. Det er ingen automatisk døråpner. Ingen av adgangsdørene har automatisk åpner for bevegelseshemmede. I svømmehall er det manglende merking av trapp, ikke rekkverk eller sklisikring. Det er ingen rampe ned til bassenget. Eneste adgang er via personheis som krever assistert bruk. Det er manglende dusj- og skiftefasiliteter for bevegelseshemmede. Det er ett rom for bevegelseshemmede i damegarderoben med utstyr for brukere med spesialbehov. Bruk av dette rommet forutsetter at garderoben stenges ned for motsatt kjønn. Utbedring av samtlige garderober er generelt anbefalt innen år iht risikobasert kostnadsberegning. Samtidig bør universell utforming ivaretas. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Bygningen er en formålsbygning som fungerer greit i henhold til sitt bruk. Det er imidlertid mange trapper, dette kan virke forvirrende for brukere av bygningen som ikke er kjent, samt at det reduserer tilkomst for bevegelseshemmede. Fleksibilitet, Arealbruk

19 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 18 av 24 Fleksibiliteten i bygget er middels god, med justerbare skillevegger i gymnastikksalen. En stor sal (sal 1-4) og en liten sal (sal5) tillater en allsidig bruk av idrettshallen. Svømmehall har en lav grad av fleksibilitet, men er formålstjenlig for sitt bruk. Enøk Det er skrevet en Energianalyse i 2009 av Sweco. I denne rapporten er det listet opp både enøk tiltak og rehabiliteringstiltak. Noen av enøktiltakene er blitt gjort (blant annet på svømmebasseng og varmeanlegg). Andre tiltak gjenstår som utskifting av ventilasjonsanlegg og belysning. Utskifting av ventilasjonsanlegg er nødvendig rehabilitering og ikke enøktiltak, men det vil være store energibesparelser ved å skifte ut ventilasjonsanleggene. Energivurdering av tekniske anlegg og energimerking er ikke aktuelt ved Landåshallen Helse Svømme-/ badeanlegg Svømmehallen har fått nytt vannbehandlingssystem. Det automatiske doseringssystemet for klor og syre virker ikke og doseringen skjer nå manuelt. Dette er bestilt utbedret. Ventilasjonsanlegget tilknyttet bassenget er gammelt. Det er ikke dimensjonert for bassengtemperatur på over 30 C. Separat vannforsyning Bygningen er tilknyttet offentlig vannforsyning Miljø Det har tidligere vært funn av PCB i lysarmaturer, men det har blitt utført saneringsarbeider og de har blitt erstattet. I aktsomhetsrapport er hele Landås merket som område der grunnen må undersøkes for forurensning og tiltaksplan utarbeides dersom det skal gjøres tiltak i grunnen. Et område nordøst for Landåshallen er merket som potensiell fylling. Ulriken Skole like sør for Landåshallen og flere andre bygninger i området har registrerte oljetanker. Spesielt to tanker i Kanonhaugen kan forurense tomten ved Landåshallen dersom tankene lekker (ballbanen) Sikkerhet Utstyr i gymnastikksaler Det foreligger ingen informasjon vedrørende kontroll iht. forskrifter av innfesting av gymnastikksalenes ringer, tau og bommer. Dette må utføres av fagkyndige snarest. Trafikksikringsplan Det er behov for en trafikksikringsplan rundt anlegget. Denne bør ta for seg problematikken med parkering og trafikk. Dette er spesielt viktig ved arrangementer i hallen, da besøkstallet er relativt høyt og mange barn er i området utenfor. Brann Det foreligger ikke en brannteknisk tilstandsrapport fra kommunen. Det anbefales å utforme en slik rapport. Det foreligger imidlertid sjekklister over nødlys, dokumenterte årskontroller for brannslanger, håndslukkere, brannalarmanlegg og nødlys, samt servicerapport på brannalarmanlegg. Tilfluktsrom/fortifikatoriske anlegg Ikke relevant for Landåshallen.

20 Etat for bygg og eiendom LANDÅSHALLEN Tilstandsrapport Dato: Side 19 av Arealer Opplyst totalt bruttoareal (BTA) fra Etat for eiendom er 5458 m 2. Bruksareal (BRA) hentet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er 3691 m 2. Differansen er1767 m 2 som utgjør 32 %. Normal differanse mellom BRA og BTA ligger mellom 3-10%. Arealdifferansen vurderes å være utenfor normalområde. Videre undersøkelser via kommunens tilgang til Bloom Urban Explorer gir et omtrentlig bruttoareal på 3500 ± 200. Dette underbygger at bruksarealet fra matrikkelen/ offentlig eiendomsinformasjon er nærmere det virkelige areal for hallen. Rubrikker i rapporten inneholdende BTA arealinformasjon er hentet fra Etat for eiendom sitt FDVsystem/ Eiendomsregister. Vurdering av arealdifferanse er ment som kvalitetssjekk av arealer for eventuell viderehåndtering og pålitelighetsvurdering av eiendomsregister og rundt kalkyler og nøkkeltall i kr/ m 2 basert på BTA. I kalkylesammenheng for innvendige gulvflater er BRA fra matrikkelen lagt til grunn da dette antas være mest korrekt.