Arkiv: PlanID - 0457.00, K2 - L12 Vår ref: 13/1445-66 Journalpostid: 16/23288 Saksbeh.: Ingrid Høymer Fossan PLAN 0457.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER NORD FOR BRUAVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM. NY 1.GANGS BEHANDLING Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 079/16 01.09.2016 Framlegg til vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger nord for Bruavegen langs Håelva, Undheim, plan 0457.00 med tilhørende bestemmelser, begge datert 07.07.2016, ut på begrenset høring og offentlig ettersyn. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Ugild Følgjande vara møtte Merknad Sverre Heskestad John Lende Fvl. 6 første ledd bokstav e. Forslag frå Kjell Olav Stangeland, Ap: Nytt pkt. 1: Under forutsetning av at B1 blir redusert med en etasje (3 +1) vedtar Lokal utvikling å legge forslag til detaljregulering for boliger nord for Bruavegen langs Håelva, Undheim, med tilhørende bestemmelser, begge datert 07.07. 2016, ut på høring og offentlig ettersyn. Framlegget vart vedtatt med 7 røyster medan 2 røysta for forslaget frå Kjell Olav Stangeland (Ap, Sv). LOK-079/16 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger nord for Bruavegen langs Håelva, Undheim, plan 0457.00 med tilhørende bestemmelser, begge datert 07.07.2016, ut på begrenset høring og offentlig ettersyn.
Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
PLAN 0457.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER NORD FOR BRUAVEGEN LANGS HÅELVA, UNDHEIM. NY 1.GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Prosjektil as har på vegne av Bruarvegen Eigedom as utarbeidet forslag til detaljregulering for boliger på Undheim. SAKSGANG GJELDENDE PLANER Kommuneplan for Time kommune 2011-2022 I kommuneplanen er området avsatt til boligformål. Langs elven ligger et fremtidig turdrag som knyttes sammen med eksisterende lokale turveier til en rundløype. Reguleringsplan for Undheim sentrum, datert 03.02.1981 I reguleringsplan 0074 er området avsatt til forretning og andre serviceanlegg. Det kan etableres boenheter i 2. etasje. PLANFORSLAG Planforslaget legges frem til ny 1.gangs behandling grunnet utvidelse av planområdet slik at deler av «nabo»-planen 0495.00 inngår. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av området med boliger, tilhørende anlegg og offentlig tursti. Planområdets samlede areal er ca. 8 daa. Planområdet omfatter en eksisterende bygningsmasse (gamle posthuset) og to nye bygningsvolumer. Det er en boligblokk (B1) på fire etasjer og inntrukket femte med totalt 17 leiligheter, samt en firemannsbolig (B2) på tre etasjer. Begge har parkeringsanlegg på bakkeplan og gjesteparkering på utsiden. Uteoppholdsarealet består av en sandlekeplass og offentlig turvei langs Håelva. Håelva er et verna vassdrag. Endringer i plan Planforslaget er endret iht vedtak gjort av Lokal utvikling den 14.04.2016.
«LOK-033/16 Vedtak: 1. Lokal utvikling vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for boliger nord for Bruavegen langs Håelva, Undheim, plan 0457.00 med tilhørende bestemmelser, begge datert 08.02.2016, ut på høring og offentlig ettersyn etter at rådmannens forslag til endringer under oppsummeringen er innarbeidet i planforslaget med følgende endring: Kulepkt. 3 under rådmannens sine forslag til endringer tas vekk: Ut fra hensynet til omgivelsene bør justering i byggevolum realiseres ved reduksjon av en etasje i B1.» Eiendom 46 /107 med eksisterende boligmasse (B3) er regulert inn i planen. Det er ingen fremtidige planer om endring av eksisterende bygningsmasse. Den benytter samme adkomstvei som de nye boligene og det reguleres inn fire nye p-plasser. Det er regulert inn fortau langs hele fv 201. Eiendom 46/106 (gamle handelsslagstomten) er regulert inn med formålet lek som øker størrelsen til både uteoppholdsareal og sandlek. Plangrensen er utvidet inn på gnr/bnr 46/27 og 46/126 grunnet plassering av trafo og krav til snuhammer for renovasjon. Krav fra Lyse Elnett er ivaretatt. Adkomstvei er felles for plan 0457.00 og 0495.00. Adkomsten er utformet og dimensjonert i henhold til innspill og merknader fra Statens Vegvesen. VURDERING Prosess Planen har tidligere vært til 1.gangs behandling i LOK 14.04.2016, og ute på høring og offentlig ettersyn frem til 20.06.2016. Samtidig ble det igangsatt planarbeid på naboeiendommene under plannavn/ -nummer 0495.00 - Detaljregulering for bustader aust for Undheim kapell, Undheim henholdsvis gnr/bnr 46/107, 46/27, 46/126 og 46/106. Underveis er det forsøkt å samkjøre prosess og hovedstrukturer hvor målet er en felles plan, noe som har vært ønskelig helt siden det første planinitiativet ble tatt. For plan 0495.00 foreligger det ikke en konkret fremdrift. På bakgrunn av dette har det vært nødvendig å utvide grensen for plan 0457.00 for å få på plass trafo og renovasjon (opprinnelig i plan 0495.00). Dette for at planen skal være realiserbar dersom prosessen med plan 0495.00 stopper opp. I henhold til LOK.sak-033/16 har plan 0457.00 imøtekommet krav til størrelse på uteoppholdsareal; dette som en konsekvens av at antall parkeringsplasser var for lavt. Forslagstiller ønsket da å se på muligheter for å utvide plangrensen slik at den gamle handelsslagstomten ble innlemmet i planområdet. Hovedstrukturene er fremdeles de samme for begge planforslag i henhold til hva som er drøftet i felles arbeidsmøter. Se vedlegg 10 for skisser tilsendt for plan 0495.00. Plankartet for plan 0457.00 har tatt høyde for videreutvikling av plan 0495.00, noe som også sikres gjennom bestemmelser i plan 0457.00, slik at en tidligere behandling av plan 0457.00 ikke hindrer en tilfredsstillende gjennomføring av planprosessen med plan 0495.00. Se vedlegg 11 for illustrasjon av plangrensene. Endringer i plan Det er blitt gjort endringer i planen i henhold til forrige vedtak, samt utvidelse av plangrensene. Totalt sett mener rådmannen at disse gir et bedre og mer helhetlig planforslag
enn hva som forelå sist. Det er mer luft mellom byggene og større uteområder nå som gamle handelsslagstomten (gnr/bnr 46/106) er inkludert. Trafikksikkerheten er bedret med fortau langs fv 201. Det er fortau opp til sandlekeplass i nord, samt at B1 er forskjøvet og gir plass mellom vei og bygninger. Plassering av renovasjon er endret og har kort avstand fra bebyggelse. Krav fra Lyse Elnett er også ivaretatt. Det er felles adkomstvei for eksisterende bebyggelse (B3) og for plan 0457.00 og 0495.00 som gir en oversiktlig trafikksituasjon og er dimensjonert etter krav fra Statens vegvesen. Øvrige tema ved 1.gangs behandling Bomiljø Ved 1.gangs behandling var rådmannen kritisk til høyden og utforming på B1 og B2 på bakgrunn av den eksisterende bebyggelsesstrukturen i området. Den reviderte planen gir ingen nye konsekvenser for bomiljø og kvalitet. B2 gir en uheldig slagskygge inn på eksisterende tomt, men ved at naboplanen realiseres vil ikke skyggeeffekten ha negative konsekvenser ettersom den da ligger hovedsakelig over vei og nedkjøring til parkering. Uteoppholdsareal/lek Ved utvidelse av plangrensen er størrelsen på uteoppholdsarealet tilfredsstillende iht Regionalplan for Jæren. Solforhold for lek er betraktelig bedre. Parkering i første etasje kan gi dårligere opplevelseskvalitet på bakkeplan, men fasadens utforming er nå sikret i bestemmelsen som til en viss grad forhindrer en passiv fasade (se planbeskrivelse s. 21.) i tillegg til at parkeringsetasjen er senket noe ned i bakken. Parkering Antall p-plasser er økt og HC-plass er flyttet til umiddelbar nærhet til inngang, mens sykkelparkering nå er ivaretatt på en tilfedsstillende måte. Verna vassdrag Bestemmelsene er her endret for å ivareta vassdraget. Merknader og innspill Det har kommet inn 8 innspill under høringsperioden til plan 0457.00 og 7 merknader ved varsel om oppstart til plan 0495.00. Følgende punktene har vært hovedtema for merknader/ innspill: Byggehøyder/ utnyttelse Byggehøyde (spesielt blokk B1) og utnyttelse har vært gjenstand for kritikk, både fra private og offentlige instanser. Blant annet på grunnet brudd med eksisterende bebyggelsesstruktur, parkering i første etasje, skygge på naboeiendom og størrelse/ kvalitet på uteoppholdsareal. Rådmannen ser at innspillene i størst mulig grad er imøtekommet, og at situasjonen er bedret ved at området sees på under ett.
Forholdet til Håeleva Flom har vært et gjennomgående tema, spesielt i høringsperioden hvor det har kommet faglige råd. Flomvurderingen er utført av konsulentfirma COWI. Håelva er et verna vassdrag og planforslaget har tatt høyde for dette via bestemmelser rundt kantvegetasjon og anleggsfase, samt avstandskrav m.m. Det gjøres ikke inngrep i elvebredden eller kantsone. Fylkesvei/ adkomst Det har vært fokus på adkomstvei med innspill fra Statens Vegvesen ettersom planforslagene ligger langs fv 201. SVV ønsket kun en avkjørsel samtidig som kapellet ikke ønsket trafikk til boligområdet via deres vei, rett vest for planområdet. SVV har kommet med ønske om fortau langs fv 201, noe som er tatt inn i planforslaget. Innspill og merknader er i imøtekommet i planen og dimensjonert med tanke på at begge planene vil bli realisert. For øvrig stiller rådmannen seg bak forslagstillers kommentarer. Se vedlegg 13. Oppsummert Slik rådmannen ser det er det ingen kontroversielle forhold som foreligger ved endring av plangrense, ei heller ingen uavklarte situasjoner da merknader for 0495.00 er hensyntatt i tillegg til innspill fra forrige høringsrunde til gjeldende plan. Den utvidete plangrensen med den gamle handelsslagstomten er et positivt tilskudd til planen. Utvidelsen som går på bekostning av grensen til naboplan 0495.00, ser rådmannen er ivaretatt i planforslaget. Dette gjenspeiles i et plankart som er tegnet slik illustrasjonene til plan 0495.00 viser, hovedstrukturer plassert hvor begge har vært enige og bestemmelser som sikrer gjennomførbarhet for plan 0495.00. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at planen kan legges ut på en ny begrenset høring. Rådmannen i Time, den 11.08.2016 Brit Nilsson Edland Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser
Vedlegg: 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan 5. Sol- og skygge analyse 6. Illustrasjon - fasader 7. Renovasjonsteknisk plan 07 07 2016 8. ROS rev 07072016 9. Flomvurdering 10. Illustrasjonsplan 0495.00 11. Plangrenser 495-457 12. Saksframlegg 14.04.2016 13. Innspill - oppsummert og kommentert 14. Høringsuttalelser plan 0457 15. Merknader til plan 0457 Orientering vedrørende plan 0457 Vedlegg-Skisse Kommentar til saksfremlegg for 1.gangsbehandling av reguleringsplan 0457 Undheim Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur