RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2016/1412-10 Arkiv: 6/76 Saksbeh: Anders Auten Pedersen Dato: 02.01.2017 Klage på avslag om utvidelse av verandasted: Nordveien 52 gnr. 6 bnr. 76Tiltakshaver: Anne Holtan Saga Søker: Storegjerde bygg v/simen L. Storegjerde Utv.saksnr Utvalg Møtedato 10/17 Miljø- og teknisk komité 01.02.2017 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klage til følge. Saken oversendes fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder for endelig avgjørelse, i medhold av 34 i forvaltningsloven.
Vedlegg: 1 Klage på vedtak 2 Delegert vedtak 266/16 3 Oversiktskart 4 Tegninger 5 Bilder Vedlegg: 1. Klage på vedtak 2. Delegert vedtak 266/16 3. Oversiktskart 4. Tegninger 5. Bilder Kort resymé Det ble i august 2016 søkt om dispensasjon for utvidelse av eksisterende terrasse med om lag 9,2 m 2, bygging av ny veranda på om lag 18,3 m 2, samt bygging av ny markterrasse på 49 m 2. Når søknaden ble fremmet var fritidsboligen allerede bebygd med et opparbeidet uteareal på om lag 40 m 2. Saken ble behandlet delegert og delvis godkjent i vedtak 266/16. I vedtaket ble det godkjent en utvidelse av terrasse og bygging av ny veranda under forutsetning at bredden, målt fra fasadeliv, ikke oversteg 1,0 m. Bygging av ny markterrasse ble avslått. Miljø og teknisk komité skal ta stilling til om klagen skal imøtekommes eller ikke. Dersom klagen eller deler av dem, imøtekommes, fattes det nytt vedtak med ny klagerett. Rådmannen innstiller på at klagen ikke tas til følge og at den sendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Saksopplysninger fra delegert vedtak 266/16 Info om planstatus Eiendommen er uregulert og har formål landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-formål) i kommuneplanen. Det er egne bestemmelser til det regulerte området. Tillatelse til oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse er kun tillatt i områder avsatt til slike formål i kommunens arealplan eller i vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner. Dispensasjon kan kommunen gi i medhold av 19-2 i plan- og bygningsloven dersom det foreligger grunnlag for dette. Omsøkte tiltak er derfor avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplanen (LNF) og byggeforbudet i strandsonen, jf. 1-8 i plan- og bygningsloven. Info om tiltaket Eiendommen er bebygd med en fritidsbolig men en terrasse på om lag 23 m 2 og overbygd platting og om lag 17 m 2. Opparbeidet uteareal er i dag på om lag 40 m 2. Det søkes om å utvide den eksisterende terrassen mot nord, og bygge ny veranda mot øst. Terrassen ønskes utvidet med 1 m slik at arealet foran fritidsboligens nordfasade får en bredde på 1,5 m. I øst ønskes det å bygge en ny veranda med en lengde på 16,3 m, som kobles sammen med den eksisterende terrassen. De første 12,3 m av verandaen vil få en bredde på 1 m, mens de siste 4 m i nordøst får en
bredde på 1,5 m. Det opplyses i søknaden at tiltaket vil få et areal på 23 m 2. Målt på vedlagte tegninger viser derimot et areal på 25,9 m 2. Det søkes videre om å etablere en frittliggende markterrasse på 49 m 2. Markterrassen er allerede bygd, så det er her tale om ettergodkjenning. Tiltaket er søknadspliktig etter 20-1 i plan- og bygningsloven, og avhengig av dispensasjon. Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder.
Høringsuttalelser Søknaden er oversendt fylkesmannen for uttalelse. I sin høringsuttalelse uttaler fylkesmannen: Miljøvernavdelingen har vurdert tiltaket til ikke å være i strid med nasjonale eller regionale miljøverninteresser som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen vesentlige merknader til saken. Vi vurderer det som uheldig å fravike kommunens retningslinjer og vil påpeke at i en kommune som er utsatt for et så sterkt byggepress som Risør kommune, må konsekvenshensynet veie tungt. -sitat slutt- Dispensasjonsvurdering/konklusjon fra delegert vedtak 266/16 Kommunen har adgang til å gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Hensynene det dispenseres fra finner en i 1-8 i plan- og bygningsloven, der det fremgår at det er et generelt forbud mot tiltak langs sjø og vassdrag, samt i kommuneplanens arealdel, der det fremgår at området er avsatt til LNF-område. Forbudet mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag, jf. pbl 1-8 Forbudet mot tiltak langs sjø og vassdrag er ment å skulle ivareta allmennhetens ferdsel og interesser i områdene, samt forhindre en uheldig utbygging i strandsonen. Landskapsbildet Det er foretatt befaring av eiendommen for best mulig å kunne vurdere tiltaket i forhold til eksisterende bebyggelse og landskapet. Eksisterende fritidsbolig ligger om lag 20 m fra sjøen, i et område der det totalt er oppført 11 fritidsboliger. Fritidsboligene ligger ytterst på et platå, ca. 30 m over Sandnesfjorden. Deler av det omsøkte tiltak (veranda) vil kunne ses fra sjøen, men vi kan ikke se at tiltaket vil medføre en vesentlig endring av landskapsbildet. Området fremstår som utbygd, og en veranda med en bredde på 1 m vil ikke endre dette. Natur- og kulturmiljø Et søk i Miljødirektoratets innsynsdatabase viser ingen forekomster av truede arter, eller biotoper, der tiltaket søkes oppført. De hensyn naturmangfoldloven skal ivareta, anses vurdert og funnet til ikke å bli skadelidende. Det er heller ikke kulturminner i området som det må tas hensyn til. Byggeforbudet i strandsonen Eiendommen er bebygd med en fritidsbolig og garasje. Som tidligere nevnt ligger det 11 fritidsboliger i dette området, med en innbyrdes avstand på om lag 30 meter. Denne delen av platået fremstår som privatisert. Det er et sterkt byggepress i Risør, og kommunen mottar mange søknader der bl. a. større uteareal er ønskelig. Det er derfor viktig å vurdere konsekvenshensyn. Å tillate terreng-bearbeiding ut over de 40 m 2 som kommunens retningslinjer åpner for, vil kunne skape presedens i forhold til senere liknende saker, og medføre en uheldig utbygging i strandsonen.
Omsøkte tiltak skjer på en bebygd eiendom, og innenfor det som må kunne regnes som fritidsboligens private sone. På telefon opplyser tiltakshaver at terrassen/verandaen også er ment å skulle ivareta behovet for naturlig vedlikehold (vindusvask, maling etc.). Vi har forståelse for dette. Befaringen viste da også at området mot nord og øst var lite egnet for oppsetting av stilas, eller bruk av stige. Utvidelsen av terrassen og bygging av ny veranda i øst, kan derfor forsvares ut fra et sikkerhetsmessig aspekt. Vi mener derimot at tiltaket må reduseres til et minimum, og at utvidelse av eksisterende terrasse og bredden på ny veranda, ikke må overstige 1,0 meter, målt fra fritidsboligens fasade. Omsøkte platting er en markterrasse på 49 m 2, og er allerede bygd. Den ligger innenfor fritidsboligens private sone og er ikke synlig fra sjøen. Slik sett kan en argumentere for at plattingen ikke medfører en økt privatisering av området, og således bør kunne godkjennes. Tar man derimot i betraktning at eiendommen allerede er bebygd med en terrasse og platting på 40 m 2, og at det nå søkes om en utvidelse av terrasse/veranda, i tillegg til plattingen, vil eiendommen ha et totalt opparbeidet uteareal på 115 m 2. Dette er et vesentlig avvik fra kommunens anbefaling på maksimum 40 m 2. Store opparbeidede uteareal er sterkt ønsket av mange, og flere fritidseiendommer kan vise til skjermede og godt egnede arealer for slik bebyggelse. En godkjenning av omsøkte platting vil derfor kunne skape en uheldig presedens i forhold til senere liknende saker. Vi kan derfor vanskelig se at omsøkte platting på 49 m 2 ikke vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn byggeforbudet i strandsonen er ment å ivareta. Formål i kommuneplan (LNF): Det generelle byggeforbudet i strandsonen og LNF-områder, er diskutert i avsnittet over. Eiendommen er uregulert og ligger i et område som i kommuneplanen er avsatt til LNF-formål. Det foregår ikke landbruk i området, og i denne saken er det derfor først og fremst hensynet til friluftslivet som er relevant. Som nevnt over fremstår området mellom fritidsboligene som privatisert. En naturlig adkomst for allmennheten til områdene mellom fritidsboligen og sjøen vil derfor være fra øst-, eller vestenden av platået. Terrenget i forkant av fritidsboligene er derimot svært ulendt, og ender i et ca. 20 m høyt stup ned i sjøen. Området har m.a.o. liten verdi for allmennheten, da terrenget gjør ferdsel i dette området krevende. Vi kan derfor ikke se at omsøkte tiltak vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak LNFformålet. Lovens formålsbestemmelse: Hensynene i lovens formålsbestemmelse finner en i pbl 1-1, der det fremgår at denne skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner. Omsøkte tiltak todelt. En mindre utvidelsen av terrassen og bygging av ny veranda vil kunne være til beste for tiltakshaver, og ha mindre betydning for samfunnet og fremtidige generasjoner. Det er da lagt til grunn at den totale utvidelsen/nybygging ikke overskrider en bredde på 1,0 m ut fra fasaden.
Omsøkte platting på 49 m 2 må også kunne sies å være til beste for tiltakshaver, men som redegjort for over vil tiltaket ha negative konsekvenser for samfunnet og fremtidige generasjoner, ved at den kan skape presedens i forhold til senere liknende saker. Konklusjon: Etter en helhetlig vurdering har kommunen kommet til at omsøkte platting på 49 m 2 vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn byggeforbudet i strandsonen er ment å ivareta. Med denne begrunnelse gis det ikke dispensasjon fra 1-8 og 11-6, jf. 19-2 i plan- og bygningsloven, for oppføring av en platting på 49 m 2. Etter en helhetlig vurdering har kommunen derimot kommet til at utvidelsen av terrassen og bygging av ny veranda, ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse. Dette begrunnes med tiltaket, med de gitte vilkår, ikke vil medføre en vesentlig utvidelse av fritidsboligens uteoppholdsareal, men gi en økt sikkerhet ved naturlig vedlikehold. Det må også kunne sies at det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon, ved at: - Hensynet bak byggeforbudet i strandsonen blir ikke vesentlig tilsidesatt - Hensynet bak formålet i kommuneplanen (LNF) blir ikke vesentlig tilsidesatt - Hensynet bak lovens formålsbestemmelse blir ikke vesentlig tilsidesatt - Økt sikkerhet ved normalt vedlikehold Med denne begrunnelse gis dispensasjon fra 1-8 og 11-6, jf. 19-2 i plan- og bygningsloven, for utvidelses av terrassen og oppføring av veranda på tilsammen 20 m 2. -sitat slutt- Klage Kommunens vedtak er sendt elektronisk den 17. november 2016. Klagefristen er 3 uker, men denne ble utsatt 1 uke og frist for å klage ble satt til 16. desember 2016. Klage ble levert i kommunens ekspedisjon den 16. desember 2016, og er derfor rettidig. Klage er vedlagt, og refereres kort her: Utvidelsen av terrasse/veranda er godkjent, slik at bredden mot nord ikke overstiger mer enn 1 meter fra fasaden. Det er her vanskelig å forstå et ikke bestående bredde på 0,5 meter kan opprettholdes, slik at bredden blir 1,5 meter, og derved vesentlig mer funksjonell og bruksvennlig. En slik marginal økning kan en vanskelig se vil medføre negative konsekvenser for landskap eller omgivelser. En slik begrenset økning vil heller ikke medføre økt eller negativ eksponering fra fjorden. I saksutredningen har kommunen uttalt følgende om plattingen: Den ligger innenfor fritidsboligens private sone og er ikke synlig fra sjøen. Slik sett kan en argumentere for at plattingen ikke medfører en økt privatisering av området, og således bør kunne godkjennes På bakgrunn av kommunens vurdering, og at det ikke er naboer som har merknader til tiltaket, er det vanskelig å forstå at det er grunnlag for avslag.
Det aktuelle området er det eneste sted på den kuperte tomta, hvor det er mulig å etablere et oppholdsareal i tillegg til selve hytta. Da alternativet til platting er å tilføre jord og så plen eller legge heller, kan en ikke se at det er tilstrekkelig grunnlag for nektelse av det utførte tiltaket. Klagebehandling I klage på avslag på omsøkte tiltak, fremkommer det ingen nye argumenter som ikke tidligere har blitt vurdert. Avslag på utvidelsen av den eksisterende terrassen, og bygging av ny markterrasse, er begrunnet i faren for en uheldig presedens i eventuelle senere saker. Iht. kommunens retningslinjer for fritidseiendommer fremgår det ( 4): Som hovedregel skal terrengbearbeiding begrenses til et minimum. Når tiltaket er lite eksponert mot sjøen, kan en tillate terrengbearbeiding (terrasse/platting/hellelegging og lignende) på et areal inntil 40 m2. Frittliggende terrasse/platting tillates ikke. Ved søknad om tillatelse til utvidelse av terrasse/veranda og bygging av ny markterrasse, var hadde eiendommen et opparbeidet uteareal på om lag 40 m 2. En godkjenning av omsøkte tiltak ville medføre en økning av dette arealet til om lag 115 m 2. Slik kommunen vurderer tiltaket, vil en godkjenning av dette medføre et så stort avvik fra kommunens retningslinjer, at det vil kunne skape en uheldig presedens i eventuelle senere liknende saker, da flere fritidseiendommer kan vise til skjermede og godt egnede arealer for slik bebyggelse. Vi viser derfor til vår vurdering av konsekvenshensyn i vedtak 266/16, og fastholder denne konklusjonen. Økonomi Ikke relevant da klagesaker ikke kan gebyrlegges. Kommuneplan Kommuneplanens hovedmål Vi skal vokse er allerede ivaretatt ved at det i 1992 og 2006 ble gitt tillatelse til tilbygg på den aktuelle fritidsboligen, samt at det i 2007 ble gitt tillatelse til å rive en eksisterende garasje og føre opp en ny. Vi kan ikke se at den nå omsøkte utvidelsen av terrasse/veranda og bygging av ny markterrasse vil være utslagsgivende for kommunens attraktivitet som hyttekommune. Folkehelse og levekår Ikke relevant i denne saken Klima og miljø Ikke relevant i denne saken Næringsperspektiv Ikke relevant i denne saken Rådmannens konklusjon
Klagene tas ikke til følge. Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.