Vestby kommune - Sentraladministrasjonen Utvalgssak Saksbehandler: Øyvind Andreassen Arkiv: // 0230 Arkivsaksnr.: 13/1284-8 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM PL-8/14 17.03.2014 PLM -8/14 SAMLET SAKSFREMSTILLING - DETALJREGULERING PEPPERSTAD SKOG FELT D, B17-B18 NY 1.GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Reguleringskart 07.02.14 PLM 2 Illustrasjonsplan B17-B18 07.02.14 PLM 3 Planbeskrivelse 10.02.14 PLM 4 Reguleringsbestemmelser 10.02.14 PLM 5 Rådmannens forslag til reguleringsbestemmelser 19.02.14 PLM 6 Risiko- og sårbarhetsanalyse 30.07.13 PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Det ble avholdt oppstartmøte 6.2.2013 om Pepperstad Skog, Felt D, B17-B20. Planarbeidet ble kunngjort oppstartet 13.2.2013. Det kom inn 6 merknader til denne kunngjøringen. Se eget sammendrag og forslagstillers kommentarer. Planforslaget ble mottatt 26.4.2013. Mangelbrev ble sendt ut 6.5.2013. Revidert planforslag ble deretter mottatt 21.5.2013. Plan- og miljøutvalget fattet 24.6.2013 vedtak om at denne planen skulle reduseres til kun å omfatte B19-B20 og deretter sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Tiltakshaver har etter dette innsendt et nytt planforslag for felt D, B17-B18 som ble mottatt 31.7.2013. Det er tidsfrister for behandling av private reguleringsforslag. Blir tidsfristene oversittet vil det medføre tap av gebyrinntekter. Området omfattes av Pepperstad skog felt D - Reguleringsplan, sist endret 29.10.2009. Det foreligger også en utbyggingsavtale datert 7.5.2007 som omfatter blant annet dette området. Det er også innsendt et forslag til detaljregulering for halvparten av Pepperstad skog nord området. Dette planforslaget var heller ikke komplett og kommunen avventer fremdeles oppdaterte dokumenter her.
Side 2 av 8 2. VURDERING Det er ikke blitt avholdt noe eget oppstartmøte for denne planen og planoppstart for denne planen er ikke kunngjort. Det er imidlertid blitt holdt et felles oppstartmøte for alle nye reguleringsplaner på Pepperstad skog. I tillegg er planoppstart for dette området også nylig blitt kunngjort i forbindelse med planen som nå er blitt lagt ut til offentlig ettersyn. Kommunen vurderer dette som tilfredstillende. Vedlagt følger planbeskrivelse som beskriver formål, hovedinnhold og virkninger av planforslaget. I saksutredningen trekker vi kun fram enkelte forhold som vi særlig vil belyse. Omfang og boligtyper I gjeldende reguleringsplan kan det i område B17-B18 oppføres rekkehus. I forslaget til detaljregulering legges det opp til leilighetsbebyggelse i dette området. Utbyggingsavtalen fastsetter at det i felt D kan bygges i alt 108 boliger, hvor 59 av disse allerede er bygget. Foreslått detaljregulering legger opp til en mer konsentrert boligbygging, som sammen med forslag til detaljregulering for B19-B20 vil medføre omkring 155 boliger innenfor felt D. Det vil si en økning på omlag 43 % i forhold til inngått utbyggingsavtale. Bare innenfor område B17-B20 innebærer foreslåtte detaljreguleringer at det vil bli bygget 96 nye boliger, mot gjenværende 49 i henhold til utbyggingsavtalen (økt utnyttelse på om lag 96 %). Også reguleringsforslaget for deler av Pepperstad skog nord legger opp til en endring av boligtyper for deler av området ved at det for enkelte steder foreslås leilighetsbebyggelse og at det generelt bygges tettere enn forutsatt. Antall boliger i denne planen ligger også vesentlig over det som er avtalt i utbyggingsavtalen. Dersom en legger til grunn økt utnyttelse tilsvarende foreslått regulering innenfor felt D også for Pepperstad Skog Nord må det påregnes at antall boliger for Pepperstad Skog felt D og Pepperstad Nord til sammen vil øke fra tillatte 458 i utbyggingsavtalen til omlag 655 boliger (43 % økt utnyttelse i videre boligbygging). Dersom en legger til grunn økt utnyttelse tilsvarende foreslått regulering innenfor felt D, B17-B20, også for Pepperstad Skog Nord må det påregnes at antall boliger for Pepperstad Skog felt D og Pepperstad Nord til sammen vil øke fra tillatte 458 i utbyggingsavtalen til omlag 840 boliger (96 % økt utnyttelse i videre boligbygging). Økt boligbygging i forhold til vedtatte planer kan få konsekvenser som ikke er vurdert i forhold til f.eks. skolekapasitet og barnehagedekning. På sikt kan det også få konsekvenser for eldreomsorg. Dette er ikke konkret vurdert i forslaget til den nå omsøkte detaljreguleringen. Kommunen har også mottatt et forslag til en mindre endring av deler av Store Brevik IV som vil medføre økt fortetting i Brevikområdet. God tilgang til leiligheter utenfor kollektivknutepunkt kan medføre mindre lønnsomhet med fortetting i Vestby sentrum når områdereguleringen der blir vedtatt.
Side 3 av 8 Parkering Illustrasjonsplanen som følger reguleringsforslaget viser at denne illustrasjonen ikke klarer å løse parkeringen innenfor den kommunale forskriften om parkering i Vestby. En del parkering er lagt slik at man må rygge inn fra eller ut på offentlig vei. En del garasjer er også plassert slik at det er kortere enn 5 meter fra regulert veigrunn til garasje plassert vinkelrett på vei. Innenfor områdene B17-B18 har forslagstiller skrevet at ca. 9 parkeringsplasser må løses i form av kantsteinsparkering langs offentlig vei eller inne i byggeområdene. Det er ikke illustrasjonsplanen som skal vedtas, men kommunen er usikker på om reguleringsforslaget lar seg løse med de forventninger som utbygger har. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS analyse) Vedlagt følger ROS analyse. Det er registrert en fare for gående og syklende mellom Pepperstad skog og Vestby sentrum. Det mangler gang- og sykkelveier både langs Hvitstenveien og langs Erikstadveien. Begge disse gang- og sykkelveiene er ferdig regulert, men det er ikke planlagt noen bygging av disse. Statens vegvesen vil forsøke å få gang- og sykkelveien langs Hvitstenveien inn i fylkets samferdselsplan når denne rulleres i slutten av året. Det kan bety at denne vil bli bygget i løpet av noen år. Når det gjelder brannberedskap står det i ROS analysen at tilfredsstillende brannvann forutsettes etablert ved utbyggingen. I følge kommunalteknikk i kommunen vil det først gjennom bygging i området Pepperstad skog nord bli etablert ny trykkforsterker med nødstrøm. Innenfor dette området vil det være tilfredsstillende brannvann så lenge det er strøm. Dersom strømmen går vil trykket på vannforsyningen bli redusert til 1,5 bar. Det er foreslått en egen bestemmelse om dette som er litt uklare. Dette kan vurderes videre når planen ligger på høring. Mulig fare for radon håndteres gjennom byggeprosessen i henhold til TEK 10. Eiendomsforhold til fellesareal Forslaget til reguleringsbestemmelser sier noe om eierforholdet til fellesareal. Alle lekeplasser skal være felles for alle eiendommene innenfor Pepperstad skog felt D. Det virker lite gjennomtenkt. Det mest naturlige ville muligens være at de burde være felles bare for de nærmeste boligene. Når det gjelder parkering og renovasjon setter bestemmelsene ikke noe absolutt krav til hvem disse skal være felles for. Dette må avklares entydig, slik at det i ettertid ikke blir noe tvil eller tvist rundt eiendomsforhold. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan plan- og miljøutvalget vedta planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Dersom plan- og miljøutvalget mener det ikke er riktig å vurdere en mer konsentrert utbygging kan forslaget avslås slik det foreligger. Disse vedtakene kan formuleres slik: A. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 med reguleringskart datert 31.7.2013 med medfølgende
Side 4 av 8 reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. B. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 finner kommunen ikke grunn til at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 fremmes. Før denne planen kan fremmes må den omarbeides slik at den blir i samsvar med overordnet plan og inngått utbyggingsavtale. 4. KONKLUSJON Kommunen må for det første ta stilling til om det er ønskelig med så tett utbygging i områder som ligger forholdsvis langt fra kollektivknutepunkt. Utgangspunktet bør være tett utbygging nær kollektivknutepunkt (Vestby sentrum). Lengre fra sentrum kan mer frittliggende boliger plasseres. Litt konsentrert utbygging kan det legges opp til nær bussruter og særlig nær mindre tettsteder (Son, Hølen og Pepperstad). Flere brukere av bussruter, kan være med på å beholde eller utvikle et busstilbud. Sentrumsplanen for Vestby vil legge opp til ny konsentrert boligbygging i Vestby sentrum. Denne utbyggingen vil være med på å bygge opp et levende sentrum. Legges for mye av den konsentrerte bebyggelsen andre steder kan utbyggingen i sentrum gå saktere. Hvis kommunen aksepterer en så tett utbygging på Pepperstad skog, må det vurderes om infrastrukturen er god nok til å ta imot en slik økning i befolkningen. Det gjelder forhold som skoler, barnehager, trafikk m.m. Etter plan- og bygningslovens bestemmelser er det en tidsfrist på maksimum 12 uker fra kommunen mottar et reguleringsforslag til det fattes vedtak om at forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Dersom fristen ikke følges vil det bli avkortninger i gebyr. Planforslaget er ikke er i samsvar med overordnet reguleringsplan og utbyggingsavtale. Kommunen har avtalt et møte med utbygger i forbindelse med at kommunen ønsker å bygge ny barnehage på Pepperstad skog nord. For å få til en god og effektiv barnehage trengs det et noe større areal enn det som er regulert. Rådmannen mener at dersom det ønskes en høyere utnyttelse og flere boliger i restarealet på Pepperstad må dette vurderes som en helhet. Det må i så fall utredes alle konsekvenser det har for Vestby kommune (skolekapasitet, barnehagekapasitet, trafikksikkerhet, eldreomsorg, sentrumsutvikling m.m.). I utgangspunktet er rådmannen skeptisk til at dette vil være fornuftig utvikling for Vestby kommune. Dette kan få vesentlige negative konsekvenser for kommunens økonomi uten at det vil være mulig å få dekket dette fra utbygger. Rådmannen mener forholdene ikke ligger tilrette for at planen, slik den foreligger nå, bør legges ut til offentlig ettersyn og fraråder dette sterkt. En noe tettere utbygging i enkelte områder på Pepperstad skog kan vurderes hvis kommunen får en god oversikt over konsekvenser og blir enig med utbygger om avbøtende tiltak.
Side 5 av 8 INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 finner kommunen ikke grunn til at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 fremmes slik planforslaget viser. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 30.09.2013 Repr. Kjell Meek (Sv) fremmet følgende fellesforslag: Tillegg til rådmannens innstilling: Planutvalget vil ikke avvise en fortetting i området B17 og B18 - men da må det gjøres på en måte som gir mer grøntområde og mindre parkering på bakkenivå. Det bør også skapes bedre løsninger for barn, unge og lekeplasser. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Repr. Kjell Meeks fellesforslag ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 finner kommunen ikke grunn til at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 fremmes slik planforslaget viser. Planutvalget vil ikke avvise en fortetting i området B17 og B18 - men da må det gjøres på en måte som gir mer grøntområde og mindre parkering på bakkenivå. Det bør også skapes bedre løsninger for barn, unge og lekeplasser. SAKSFREMLEGGET FORTSETTER 1. SAKSOPPLYSNINGER Plan- og miljøutvalget vedtok i møte 30.09.13 at forslaget til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 datert 31.07.2013 ikke skulle fremmes og legges ut til offentlig ettersyn. Plan- og miljøutvalget vedtok samtidig at det ikke skulle avvises en fortetting i området B17 og B18, men at dette måtte gjøres på en måte som gir mer grøntområde og mindre parkering på bakkenivå, samt en bedre løsning for barn, unge og lekeplasser. Forslagstiller har på bakgrunn av vedtaket til Plan- og miljøutvalget a 30.09.13 og dialog med administrasjonen utarbeidet et nytt forslag til detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17- B18 mottatt 10.02.2014. Det er tidsfrister for behandling av private reguleringsforslag. Blir tidsfristene oversittet vil det medføre tap av gebyrinntekter. 2. VURDERING Utbyggingsavtalen fastsetter at det i felt D kan bygges i alt 108 boliger, hvor 59 av disse allerede er bygget. Tidligere foreslag til detaljregulering la opp til en mer konsentrert boligbygging, som sammen med forslag til detaljregulering for B19-B20 ville medføre omkring 155 boliger innenfor felt D.
Side 6 av 8 Administrasjonen ba derfor forslagsstiller om et revidert forslag til detaljregulering for Pepperstad skog felt D B17-B18 og B19-B20 som sannsynliggjør at foreslått utbygging lar seg gjennomføre innenfor rammene i utbyggingsavtalen. Det ble videre forutsatt at parkering løses i tråd med kommunens forskrift om dette, og at eventuelt tapt lekeareal i B18 kompenseres innenfor B17 dersom det var ønskelig å legge inn en ekstra enebolig i felt B18 for å utnytte rammen i utbyggingsavtalen. I forslaget til detaljregulering som nå er mottatt foreslås det at felt B18 reguleres til frittliggende småhusbebyggelse i stedet for blokkbebyggelse. Dette bidrar til at det planlegges oppført færre boenheter i tråd med utbyggingsavtalen. Etter administrasjonens vurdering legger forslaget også opp til at parkering kan løses i tråd med kommunens forskrift om dette. I forslaget av 31.07.2013 var det lagt opp til tre mindre lekeplasser i området på til sammen 0,7 daa. Forslagsstiller har i ettertid utarbeidet utkast til tegninger med to lekeplasser på til sammen 1,4 daa. I det foreliggende forslaget er det imidlertid foreslått kun en lekeplass på 0,6 daa i planområdets ytterkant i sydøst (f_l1) som skal være felles for eiendommene på Pepperstad skog Felt D. Årsaken til redusert lekeareal er at forslagsstiller ønsker å utnytte utbyggingsavtalens ramme og derfor har lagt inn en ekstra enebolig sammenlignet med tidligere utkast til tegninger som administrasjonen har fått oversendt. Etter administrasjonenens vurdering er tapt lekeplass i B18 ikke kompensert på en tilfredsstillende måte innenfor B17. Arealet er marginalt utvidet og lekeplassen er lokalisert i planområdets ytterkant med dårlig tilgjengelighet for beboere i planens nordlige område. I forbindelse med arbeid med rullering av kommuneplanen for Vestby tas det sikte på å innarbeide bestemmelser som krever at avstand til lekeplass for de minste barna ikke skal overstige 50 meter langs trafikksikker adkomst. Dette er også innarbeidet i vedtatt kommunedelplan for Vestby Nord. Et slikt avstandskrav er i tråd med vanlig praksis i en rekke kommuner i Norge, og bør etter administrasjonens vurdering også legges til grunn her. Dette innebærer ved nærmere ettersyn at det bør stilles krav om to lekeplasser innenfor planområdet. Det må også reguleres inn muligheter for trafikksikker adkomst mellom alle boliger og lekeområdene. Administrasjonen vil samarbeide med forslagsstiller om hvordan dette kan løses innenfor rammen av gjeldende utbyggingsavtalte. Administrasjonen foreslår også endringer i planbestemmelsene slik at disse blir i tråd med kommunens veileder og samstemt med planbesstemmelsen for omkringliggende områder (vedlegg 5). Endringene er av teknisk art og gir ikke innholdsmessige endringer som er begrensende sammenlignet med forslaget fra forslagsstiller. Etter en totalvurdering har administrasjonen kommet til at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn, men dette forutsetter at forslagsstiller i samråd med administrasjonen foretar justeringer i plankartet som gir en bedre løsning for lekearealer samt justerte planbestemmeler i tråd med vår vurdering over. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget mener det ikke er riktig å vurdere en bedre løsning for lekearealene og justerte planbestemmelser kan det vedtas at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger.
Side 7 av 8 Dette vedtaket kan formuleres slik: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 med reguleringskart datert 7.2.2014 med medfølgende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert 10.2.14, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 4. KONKLUSJON Etter administrasjonens vurdering er forslaget til detaljregulering i tråd med gjeldende utbyggingsavtale for området, og legger opp til at parkering kan løses i tråd med kommunens forskrift om dette. Etter administrasjonenens vurdering er imidlertid tapt lekeplass i B18 ikke kompensert på en tilfredsstillende måte innenfor B17. Arealet er marginalt utvidet og lekeplassen er lokalisert i planområdets ytterkant med dårlig tilgjengelighet for beboere i planens nordlige område. Dette bør stilles krav om to lekeplasser innenfor planområdet slik at avstanden til lekeplass for de minste barna ikke overstiger 50 meter. Det må også reguleres inn muligheter for trafikksikker adkomst mellom alle boliger og lekeområdene. Administrasjonen foreslår også endringer i planbestemmelsene slik at disse blir i tråd med kommunens veileder og samstemt med planbesstemmelsen for omkringliggende områder. Etter en totalvurdering har administrasjonen kommet til at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn, men dette forutsetter at forslagsstiller i samråd med administrasjonen foretar justeringer i plankartet som gir en bedre løsning for lekearealer samt justerte planbestemmeler i tråd med rådmannens forslag i vedlegg 5. RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 med reguleringskart datert 7.2.2014, reguleringsbestemmelser datert 19.2.14 og planbeskrivelse datert 10.2.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at det i samråd med kommunen er funnet en bedre løsning på lekearealets lokalisering og størrelse. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 17.03.2014 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 vedtas at detaljregulering for Pepperstad skog felt D, B17-B18 med reguleringskart datert 7.2.2014, reguleringsbestemmelser datert 19.2.14 og planbeskrivelse datert 10.2.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn etter at det i samråd med kommunen er funnet en bedre løsning på lekearealets lokalisering og størrelse.
Side 8 av 8 Vestby, 19.03.14 Knut Haugestad Rådmann