STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 226/13 Arkivsaksnr: 2015/6236-10 Saksbehandler: Ask Rødahl Nygaard Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 226/13 - Sentrumsgården, 7520 Hegra - Renovering og bruksendring av bygg for etablering av leiligheter Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra angitt formål «forretning» i kommuneplanens arealdel for etablering av 7 nye boenheter på eiendommen 226/13, Sentrumsgården, 7520 Hegra. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 1.10.9 om krav til minimum uteoppholdsareal. Det skal opparbeides minimum 50 m 2 egnet uteoppholdsareal pr. boenhet på egen eiendom. Det stilles som vilkår at områdene FL og FL1 i reguleringsplan Hegra Stasjonsområde, Staden skal være opparbeidet og møblert før leilighetene tas i bruk. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra byggegrense angitt i reguleringsplan Hegra Stasjonsområde, Staden for oppføring av tilbygg for trappegang 11 m fra midtlinje veg. Vedlegg: Vedlegg: Dispensasjonssøknad Situasjonskart Plantegning 1. etasje Plantegning 2. etasje Plantegning loft Plantegning kjeller Fasade øst Fasade nord Fasade sør Fasade vest Dispensasjon fra Statens Vegvesen 86427558_Annet4.pdf 226/13 - Sentrumsgården - Situasjonskart 86427558_Tegning_ny_plan.pdf 86427558_Tegning_ny_plan2.pdf 86427558_Tegning_ny_plan3.pdf 86427558_Tegning_ny_plan4.pdf 86427558_Tegning_ny_fasade.pdf 86427558_Tegning_ny_fasade2.pdf 86427558_Tegning_ny_fasade3.pdf 86427558_Tegning_ny_fasade4.pdf Kopi av brev - byggegrense langs offentlig veg
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknadsskjema m/vedlegg Dokumentasjon på nabovarsling Anmodning om forhåndskonferanse og referat Plantegninger eksisterende bygg Saksopplysninger: Gjelder: Bruksendring fra forretning- og tilleggsareal til boligareal, tilbygg og fasadeendring. Dispensasjon fra formål i kommuneplanens arealdel, krav om minste uteoppholdsareal, byggegrense mot veg, og krav om tilgjengelig boenhet. Byggested: gnr/bnr 226/13, Sentrumsgården, 7520 Hegra Ansv. søker: Norconsult AS Tiltakshaver: Runar Hammer Eksisterende bygg består av én leilighet og næringslokale i 1. etasje, fire leiligheter i 2. etasje, lagerplass i kjeller og uinnredet loft. Det ønskes nå å fjerne næringslokalet i 1. etasje og etablere fire nye leiligheter, leiligheter i 2. etasje pusses opp og endres noe med tanke på planløsning, på loft etableres to små og en stor leilighet. Totalt vil det bli 12 leiligheter. I kjeller vil det bli sportsboder for leilighetene, sykkelparkering, én parkeringsplass for bil, og lagerareal. Fasade etterisoleres, nye vinduer settes inn og det bygges balkonger til de fleste av leilighetene. Mot nord settes det opp et tilbygg for nytt trappeløp. Utvendig etableres det parkeringsplasser og en nedkjøringsrampe til kjeller. Planstatus: Gjeldende reguleringsplan for området er Hegra stasjonsområder, Staden, plan-id 4-033, vedtatt 09.12.2004. Eiendommen er her betegnet B/E2 og er avsatt til bolig/forretning (service). Reguleringsplan suppleres av kommuneplanens arealdel og plan- og bygningsloven med forskrifter. Ved motstrid gjelder kommuneplanens arealdel foran reguleringsplan, jf. kommuneplanens arealdel pkt. 1.2 og plan- og bygningsloven 1-5. I reguleringsplanen er byggegrensen mot veg satt til 15 m fra vegens midtlinje. Omsøkt tilbygg mot nord vil komme 11 m fra senter veg. Det søkes her om dispensasjon fra regulert byggegrense. Eiendommen er i kommuneplans arealdel avsatt til forretning. Omsøkt etablering av nye boenheter er i strid med formålet og fordrer da innvilget dispensasjon fra regulert formål. Kommuneplanens arealdel pkt. 1.10.9 stiller krav til areal på uteoppholdsareal per boenhet. Kravet for dette tiltaket er minimum 150 m 2 per boenhet. Det søkes her om dispensasjon fra bestemmelsen. Søker begrunnelse for dispensasjon og Rådmannens vurderinger følger punktvis for hver dispensasjon.
Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. - Dispensasjon fra formål i kommuneplanens arealdel: Det er søkt om dispensasjon fra formål «forretning» i kommuneplanens arealdel for etablering av 7 nye boenheter. Søknaden er begrunnet med: «( ) Det er uoverensstemmelser mellom gjeldende reguleringsplan og kommuneplan KPA. KPA åpner kun for forretning, i reguleringsplanen står det at den kan oppføres bygning for bolig, forretning/kontor og verksted på eiendommen. ( ) Det er tidligere forsøkt med næringsformål av ulike slag i bygget, men da med lite hell. Det er vanskelig å drive næringsvirksomhet i bygget og utleie har vist seg vanskelig. Alternativet til boligformål er sannsynligvis at lokalene vil stå tomme. Vi søker derfor om dispensasjon fra formål i kommuneplan til at bygningene kan benyttes til boligformål.» Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd:
1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Formålet «forretning» i kommuneplanens arealdel 2013-2022 er videreført fra tidligere kommuneplan og ble lagt under hensynssone 910: «gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde». Reguleringsplan for området åpnet for både forretning og bolig på eiendommen. Da hensynssone 910 ble fjernet fra kommuneplanens arealdel under rettelser datert 13.08.2015 gikk eiendommen tilbake til kun å tillate forretning. Formålet «forretning» ble opprinnelig lagt på området for å sikre videre drift og eventuelle utvidelser av eksisterende forretningsdrift på eiendommen. Som søker anfører har det vist seg vanskelig å drive forretning på eiendommen og den brukes i dag som boligeiendom, jf. gjeldende reguleringsplan. En utvidelse av antall boenheter vil da ikke medføre en endring i formålsmessig bruk av eiendommen. Da omsøkt tiltak kun medfører en økning i boenheter og ikke en endring av dagens bruk, ses ikke hensynet bak bestemmelsen på som vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: En ulempe ved å gi dispensasjon er at et område avsatt til forretning gjøres uegnet til forretningsdrift, og dermed undergraver formålet. Det er tidligere forsøkt med forretninger på eiendommen uten suksess. Dersom eiendommen ikke er egnet til forretningsdrift ses ikke dette på som en vesentlig ulempe. Fordelen ved å gi dispensasjon er en bedre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse. En får en økning av boenheter i et etablert boligområde med nærhet til Hegra sentrum. I tillegg vil flere boenhet innvirke positivt på kommunens mål på boligfordelingen mellom Stjørdal sentrum og områdende rundt. Totalt sett ses fordelen på som vesentlig større enn ulempen. - Dispensasjon fra krav til minste uteoppholdsareal: Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 1.10.9 angående minimumskrav til uteoppholdsareal for boliger. Søknaden er begrunnet med: «Krav til minste uteoppholdsareal er gitt i KPA pkt. 1.10.0. Eiendommen faller her under blokkbebyggelse i sone D, som gir et krav på minimum 150 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet, totalt 1800 m 2. Eiendommens beregnede areal er 2026,6 m 2, eksisterende bebygd areal er 416 m 2 + 230 m 2 + 38 m 2 = 684 m 2. Det vil si at ved dagens situasjon er det 1342,6 m 2 areal til parkering og uteoppholdsareal. Dette vil igjen si at eiendommen er for liten til å tilfredsstille 150 m 2 uteoppholdsareal pr boenhet. Utfordringen ble tatt opp på forhåndskonferansen. Det ble angitt i forhåndskonferanse at det skal være minimum 50 m 2 pr boenhet på egen eiendom om resterende areal tas inn på regulert felles lekeområde FL og FL1. Dette vil si at siden tiltaket fir 12 boenhet er det behov for 600 m 2 uteoppholdsareal. Det er foreslått riving av eksisterende carport, som frigir areal på sørsiden av eiendommen. Opparbeidet uteoppholdsareal etter tiltak er 650 m 2. En mindre del av dette arealet er innenfor
gul støysone jf. støykart fra Statens Vegvesen. Vi foreslår å oppføre et gjerde med støyskjerming mot veg for å skjerme eiendommen ytterligere. I tillegg kommer areal for balkonger og terrasser for de fleste leilighetene.» Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsen er å sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal til lek og opphold utendørs. Omsøkt eiendom ligger i bestemmelsen i sone D hvor det er høye arealkrav. Da det her søkes om et leilighetsbygg med hovedsakelig 2- og 3-roms leiligheter, samt at bygget ligger i nærhet til lokalsentrum i Hegra, kan det virke urimelig å kreve 150 m 2 pr. boenhet. Det er i reguleringsplan for Hegra stasjonsområde innregulert to felles lekeplasser betegnet FL og FL1, på til sammen 2,3 daa. Sammen med disse menes det at 50 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet vil være tilstrekkelig for å ivareta hensynet bak bestemmelsen. I tillegg vil alle leiligheter få et privat område på terrasse, balkong eller altan. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Det omsøkte uteoppholdsarealet, i tillegg til felles lekeplasser, menes å være tilstrekkelig for å sikre gode utearealer. Det kan da ikke ses noen klare samfunnsmessige ulemper ved å innvilge dispensasjon. Fordelen er som i forrige punkt å utnytte eksisterende bygningsmasse på en mer hensiktsmessig måte. Denne fordelen ses å være klart større enn ulempen. Det stilles her som vilkår at felles lekeplasser FL og FL1 er opparbeidet og møblert før leilighetene tas i bruk. - Dispensasjon fra regulert byggegrense mot veg: Det er søkt om dispensasjon fra regulert byggegrense mot fv.26. Søknaden er begrunnet med: «Eksisterende bygg er plassert inntil byggegrense mot nord som er 15 m fra midt vei. Det ønskes etablert tilbygg for ny adkomst til eksisterende leiligheter på nordfasaden. Tilbygget bygger 4 m ut fra eksisterende fasadeliv og vil ligge 11 m fra midt veg. Det er i brev datert 29.07.2015 gitt dispensasjon fra vegloven for oppføring av tilbygg». Det henvises her til dispensasjon fra veglovens 29, gitt av Statens Vegvesen. Byggegrense i gjeldende reguleringsplan forvaltes av kommunen. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak bestemmelsen er å overholde en sikker avstand til veg. Da Statens Vegvesen som vegmyndighet har gitt dispensasjon fra vegloven antas det at sikkerhetsaspektet er vurdert og
funnet i orden. Fra Rådmannens side kan det da ikke ses at hensynet bak bestemmelsen er vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Eventuelle ulemper ved å dispensere fra byggegrense mot veg kan være at siktsoner blir brutt eller at det ikke opprettholdes nok plass til snølagring o.l. Det omsøkte tiltaket ligger i et rett strekk på veien og vil da ikke påvirke sikten langs veg. Avkjørsel til eiendommen er lengst øst på eiendommen og vil da kunne opprettholde sikttrekanten uten problemer. Det kan ikke ses vesentlige ulemper ved å innvilge dispensasjon. For å kunne utnytte bygget på en forsvarlig og praktisk måte, er det nødvendig med et nytt trappeløp. Området nord for bygget mot veg er lite egnet til uteoppholdsareal grunnet støy, og plasseringen av trappeløpet er da fornuftig. Som i tidligere vurdering ses fordelen ved å utnytte bygget på som vesentlig større enn ulempen. - Øvrige dispensasjonssøknader I tillegg til de vurderte dispensasjoner er det søkt om dispensasjon fra regulert utnyttingsgrad som er angitt til BYA = 45 %. Reguleringsplan ble vedtatt i 2004 da Teknisk forskrift av 22. januar 1997 nr. 33 var gjeldende. I datidens måleregler var ikke parkeringsareal medtatt i utnyttingsgraden og skal da heller ikke medregnes ved byggesak i dag. Trekker en fra parkeringsarealet på oppgitt bebygd areal vil utnyttingsgraden etter gjennomført tiltak være 38 %, som da ikke krever dispensasjon. Det er også søkt om dispensasjon fra byggteknisk forskrift 12-3 annet ledd om krav til heis i byggverk. Det installeres heis fra kjeller til loft, men eksisterende leiligheter i 2. etasje vil ikke få tilgang til denne. I veiledningen til bestemmelsen står det: «Kravet om heis kommer ikke til anvendelse der atkomst fra inngangsparti til boenhetens inngangsdør kun går over én etasje». Med dette tolkes det at det ikke er krav til atkomst via heis for leilighetene i 2. etasje da inngangspartiet er i 1. etasje. Omsøkt løsning anses ikke å kreve dispensasjon.