GBNR 6/614/0/1 - FLORVÅG - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG

Transkript

1 GBNR 6/614/0/1 - FLORVÅG - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG Sakstittel: Gbnr 6/614/0/1 - Bruksendring Tiltakshaver: Roald Stamnesfet Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2014/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Roald Stamnesfet, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 444/15. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har avslått søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nr. 14 Bakarvågen Søre Erdal for bruksendring (opprettelse av ny bruksenhet) på gnr. 6 bnr. 614 snr. 1, sted Florvåg. Tiltakshaver har i skriv datert påklaget kommunens vedtak. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett.

2 Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nr. 14 Bakarvågen Søre Erdal for bruksendring (opprettelse av ny bruksenhet) på gnr. 6 bnr. 614 snr. 1, sted Florvåg. I vedtak datert , DS 444/15, har Askøy kommune avslått dispensasjonssøknaden. Vedtaket er påklaget av tiltakshaver gjennom skriv av Klagen følger vedlagt i sin helhet som dok.nr.7. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. Klager gjør i hovedsak gjeldende at kommunens beregning av uteoppholdsarealet til 300m 2 er feil. Det anføres blant annet at arealet nedenfor terrassen må medregnes i uteoppholdsarealet og at deler av arealet på oversiden av huset må medregnes. Tiltakshaver har beregnet uteoppholdsarealet til 425 m 2, noe som er over kravet på 375m Det anføres videre at kommunen har vært svært unøyaktige i sine målinger, og selv om en trekker ut hele den interne vegen og arealet nedenfor terrassen er uteoppholdsarealet etter tiltakshaver sine beregninger 400m 2. Det vil også være en mulighet å flytte naboens parkeringsplass til starten av huset, slik at hele området foran huset kan betegnes som uteoppholdsareal. 3. Klager kan ikke se at en dispensasjon vil føre til økt press på skolekapasiteten i området, da den ene leiligheten kun har ett soverom mens størrelsen på den andre leiligheten tilsier at det er vanskelig å ha mer enn ett barn her. 4. Verken hensynet til en harmoniserende bygningsmasse, infrastruktur knyttet til veier, trafikksikkerhet etc. vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Vurdering: Vurderingstema: Det følger av gjeldende reguleringsplan nr. nr. 14 Bakarvågen Søre Erdal 4 at bebyggelsen innenfor planområdet skal være villamessig med våningshus. I foreliggende sak er det oppført en tomannsbolig på eiendommen. Søker ønsker å opprette en ekstra bruksenhet. Oppføring av tre boenheter er i strid med planens forutsetning om villabebyggelse. Tillatelse krever derfor at det i medhold av pbl innvilges dispensasjon fra planens 4. Vilkårene for dispensasjon følger av pbl Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler

3 for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Vurdering: Et av hensynene bak reguleringsplanens bestemmelse om våningshus er å sikre tilstrekkelig uteoppholdsareal for beboerne. I tråd med gjeldende praksis er det ved vurderingen av dispensasjon fra reguleringsplanen, nødvendig å se hen til kommuneplanens punkt 8-1 som inneholder regler for hvor stort et uteoppholdsareal skal være. Bestemmelsen legger til grunn at boenheter med bruksareal lik eller større enn 65 m 2 skal ha minimum 125m 2 uteoppholdsareal, hvorav 75 m 2 skal være privatareal. Risikoområde, støyområde, parkeringsareal og bebygd areal skal ikke medregnes ved beregning av uteoppholdsareal. Administrasjonen vil innledningsvis bemerke at pkt. 8-1 inneholder fastsatte standarder for uteoppholdsarealets størrelse, og en kan ikke innfortolke en forholdsmessig vurdering ut i fra hvor mye større en 65 m 2 boenhetene er, slik klager synes å hevde. For at kravene etter punkt 8-1 skal være oppfylt må det i foreliggende sak dokumenteres minst 375m 2 uteoppholdsareal. Klager anfører at uteoppholdsarealet er på 425 m 2, medregnet intern veg og arealet nedenfor terrassen. Tas intern veg og arealet nedenfor terrassen ut av beregningen, har klager beregnet uteoppholdsarealet til 400m 2. Det er administrasjonens vurdering at arealet på nedsiden av terrassen mot fylkesveg og den interne kjørevegen mot bnr. 590 ikke kan medregnes i beregningen av uteoppholdsareal. En viser her til kommuneplanens pkt. 8-1, hvoretter trafikkarealer, fareområder og ikke allment tilgjengelig areal ikke skal medregnes. I vedlagte kart er fareområder for steinsprang og støyområde markert med rødt og lyserødt. Disse arealene er uegnet til uteoppholdsareal. Etter administrasjonens vurdering gjelder dette også de mindre arealene mellom terrassen og fareområdet. Dette fordi arealet er lite og smalt, og ikke muliggjør for eksempel lek eller rekreasjon. Som vedlagte kart viser er terrassearealet og arealet nord på eiendommen til sammen ca. 280m 2 stort. Det er i tillegg to separate balkonger i byggets 2. etasje som er på til sammen 30 m 2. Totalt er det dermed dokumentert et uteoppholdsareal på ca 310 m 2. Dette er under kravet i pkt Den interne kjørevegen mot bnr. 590 er ca. 65 m 2 stor, og dersom det dokumenteres at dette tilfredsstiller kravene til uteoppholdsareal vil kravet på totalt 375 m 2 uteoppholdsareal etter pkt. 8-1 være oppfylt, forutsatt at tiltakshaver kan vise til en hensiktsmessig avgrensning mellom privat uteoppholdsareal og felles uteoppholdsareal. Ut i fra dagens situasjon er det imidlertid klart at dette arealet delvis benyttes som kjøreveg og delvis som parkering. Et minstekrav for at dette arealet skal betegnes som uteoppholdsareal er at det opparbeides som uteoppholdsareal, herunder at muligheten for å parkere biler her avskjæres, for eksempel ved at arealet avsperres for å hindre kjøreadkomst. Etter kommuneplanens pkt. 5-1 er det krav til minimum to parkeringsplasser pr. boenhet, noe som innebærer at det i foreliggende sak må kunne dokumenteres rett til 6 parkeringsplasser. Ut i fra innsendte dokumentasjon er to parkeringsplasser tenkt plassert på bnr. 590, og dermed må det vises 4 parkeringsplasser på klagers eiendom. Tre parkeringsplasser er vist på tomtens

4 sørspiss, og en parkeringsplasser er vist på kjørevegen mot bnr En stiller imidlertid spørsmålstegn ved hvorvidt dette er en hensiktsmessig og praktisk gjennomførbar parkeringsløsning, da den ene bilen i praksis vil blir innesperret. Videre må parkeringsplassen mot bnr. 590 fjernes for at arealet skal betegnes som uteoppholdsareal, og tiltakshaver må da kunne dokumentere annen hensiktsmessig parkering. I tillegg til å skulle sikre tilfredsstillende bokvaliteter på eiendommen, skal bestemmelsen sikre en harmonerende bygningsmasse, samt tilfredsstillende dimensjonering av teknisk og sosial infrastruktur i området. Innenfor et planområde er infrastrukturen, som veger, lekeplasser, friområder o.l., avsatt og utforma med utgangspunkt i den bebyggelsen som planen er avsatt for. Ved økning av antall enheter i forhold til det som er avsatt i planen kan det oppstå ulemper knyttet til trafikksikkerhet, intensiv og upåregnelig bruk av fellesarealer i planområdet, samt manglende skolekapasitet. Administrasjonen er ikke enig med tiltakshaver i at disse hensynene ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Den private adkomstvegen er ikke er dimensjonert for økningen, og det er underkapasitet i skolekretsen. Tiltakshavers anførsel om at det er liten sannsynlighet for at det flytter barnefamilier inn i to mindre leiligheter kan ikke vektlegges. En tillatelse til omsøkte tiltak vil tilrettelegge det for en egen bruksenhet som senere kan seksjoneres og selges. En vil da ikke ha kontroll med hvem som kjøper boligen, eller om vedkommende gjør innvendige utbedringer for å lage nye soverom. Det må understrekes at å dispensere for økt boligbygging når en ikke har skolekapasitet er en vesentlig tilsidesettelse av de hensyn reguleringsplanen skal ivareta, og således et selvstendig grunnlag for å avslå dispensasjonssøknaden. En påpeker at det vil være prinsipielt uheldig å gi dispensasjon da dette vil kunne medføre underdekning på skolekapasitet i regulerte byggefelt som ennå ikke er utbygd innenfor samme skolekrets. Videre må det vektlegges at en dispensasjon åpner opp for vilkårlig utbygging i området, noe som undergraver en planmessig utnyttelse av arealene hvor bolig-, areal-, og transportplanlegging samordnes. Som vist over er det administrasjonens vurdering at omsøkte eiendom ikke anses som egnet til bebyggelse av flere boenheter, og det vurderes at en dispensasjon vil ha svært uheldige presedensvirkninger. Det er etter dette administrasjonens forståelse at en dispensasjon vesentlig vil tilsidesette de hensyn reguleringsplanens 4 er ment å ivareta. En kan ikke se at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene, og de rettslige vilkårene for dispensasjon vurderes å ikke være oppfylt. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Roald Stamnesfet, mottatt til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og gir dispensasjon fra reguleringsplan nr. 14 Bakarvågen Søre Erdal for bruksendring (opprettelse av ny bruksenhet) på gnr. 6 bnr. 614 snr. 1, med følgende begrunnelse: ( ) Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Ortofoto 2013, M 1:500 2 Grunnkart, M 1:500 3 Reguleringsplan M 1: Kart m./ arealberegning, M 1: Søknad om dispensasjon, mottatt

5 6 Avslag på søknad, datert Klage, mottatt Kleppestø, den 22. mai 2015 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder