SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Bjørn Veirud Arkiv: PLAID 299 Arkivsaksnr.: 08/11946-5 Dato: 31.10.08 BERGSTIEN 49, 51, 53 A-B, WINTHERBAKKEN 9 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN - BEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: Det mottatte planforslaget, datert 03.07.08, avvises, med hjemmel i plan- og bygningslovens 30. Planforslaget gir ikke ønskede rammer for området sett i en byutviklingssammenheng. Eiendommene bør reguleres og utvikles under følgende forutsetninger: Noe tilbygging på Lyche villaen / Bergstien 51 kan vurderes, forutsatt at dette underordnes bygningens bevaringsverdi og arkitektur. Hageanlegget nord for Lychevillaen holdes i hovedsak ubebygget. Noe tilbygg som underordner seg villaen og det grønne preget kan vurderes. De tre funkisvillaene Bergstien 53, A-B og Wintherbakken 9 tillates ikke revet Området reguleres til spesialområde bevaring, med rammer for den utvikling som er skissert her. Nils Fr. Wisløff rådmann Arild Eek Byutviklingsdirektør 1
BERGSTIEN 49, 51, 53 A-B, WINTHERBAKKEN 9 - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN - BEHANDLING Sammendrag På vegne av Lars Nilsen har arkitektkontoret Halvorsen & Reine AS innsendt forslag til regulering for 5 bebygde boligeiendommer i Bergstien Wintherbakken. Alle eiendommene innenfor planområdet er registrert som bevaringsverdige i kulturminneregistreringen som er utarbeidet i sammenheng med Sentrumsplanen, men eiendommen ligger utenfor Sentrumsplanens avgrensing. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvikling av Bergstien 51, Lychevillaen med tilbygg og en utvidelse av villaens hageanlegg. For å gjennomføre dette forutsetter planforslaget at 3 boligbygg, funkisbebyggelses fra 1936-38, rives Administasjonens vurdering er at det legges avgjørende vekt på bevaringsverdien av bebyggelsen innenfor området, og at riving av bygninger ikke tillates. Det mottatte planforslaget avvises, med hjemmel i plan- og bygningslovens 30, og det legges andre rammer for regulering av området. Innledning/bakgrunn for saken På vegne av Lars Nilsen har arkitektkontoret Halvorsen & Reine AS innsendt forslag til regulering for 5 bebygde boligeiendommer i Bergstien Wintherbakken. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en utvikling av Bergstien 51, Lychevillaen med tilbygg og en utvidelse av villaens hageanlegg. Bergstien 49 og 51 sikres bevart i reguleringsplanen. Bebyggelsen på 3 av eiendommene forutsettes revet. Alle eiendommene innenfor planområdet er registrert som bevaringsverdige i kulturminneregistreringen som er utarbeidet i sammenheng med Sentrumsplanen. Lars Nilsen eier samtlige eiendommer unntatt Bergstien 49. Saksutredning Plansituasjonen Kommuneplanens arealdel viser planområdet som eksisterende boligområde. Kommuneplanen har bestemmelser og retningslinjer om vern av kulturhistorisk verdifull bebyggelse. Planområdet ligger rett utenfor sentrumsplanens avgrensing. Sentrumsplanen følger her Bergstien. Området er delvis regulert i plan ID 4/7 fra 1935 Regulering av eiendommen Frydensal. Planen ble utarbeidet i forbindelse med fradeling av boligtomter fra eiendommen Frydensal. Det er ikke bestemmelser til planen, den viser kun arealbruk og tomteinndeling, samt bebyggelsens plassering. Kulturminneregistreringen.- bevaringsverdier Bebyggelsen omfatter fem bygninger som er listet i registrering av kulturminner datert 27.10.04 (bevaringsliste og kart). Kulturminneregistreringen er utarbeidet som en del av Kommunedelplan Sentrum. Bergstien 51 (Lychevillaen) er listet i klasse A. Bergstien 49 med hovedhus og gårdsbygning, Bergstien 53a og Wintherbakken 9 er i klasse B. Bergstien 53b er i klasse C. Det vises til utsnitt av kulturminneregistreringen, vedlegg 10 for mer detaljerte opplysninger om vernekriteriene 2
Reguleringsområdet er ikke omfattet av sentrumsplanen, og listen gir derved ikke rettsvirking for eiendommene slik som innenfor sentrumsplanen. Planforslaget Det vises til forslagstillers redegjørelse, bilag 5 og 6. Her gjengis hovedpunkter: Området foreslås regulert til boligformål og spesialområde bevaring. Innenfor spesialområde bevaring ligger bebyggelsen på Bergstien 49 og hovedhuset for Bergstien 51 (Lychevillaen). Bebyggelsen på disse eiendommene skal bevares, med noe mulighet for påbygging utvidelse. Det legges opp til relativt omfattende tilbygginger på Bergstien 51, selv om det er lagt begrensninger på utformingen i forhold til det verneverdige hovedhuset. Det vises til illustrasjoner i vedlegg 5. Disse uttrykker intensjonen med reguleringsforslaget, selv om skissene ikke er juridisk bindende. Reguleringsbestemmelsene er utformet med tanke på en slik bebyggelsform. Det legges opp til en relativt lav utnyttelse av det samlede tomtearealet, med et romslig hageanlegg i tilknytning til Lychevillaen. De tre eiendommene langs planområdets østside forutsettes revet, for å muliggjøre at Lychevillaen endres med tilbygginger og større hageanlegg. Som del av redegjørelsen for planen følger også en grov oversikt over områder i Drammen med funkisbebyggelse. Den er utarbeidet av bygningsvernkonsulent Jo. Sellæg på oppdrag fra forslagstiller. Planprosess hittil og uttalelser ved varsling om oppstart Planen ble kunngjort i Drammens Tidende tirsdag 18.03.2008 og med brev datert 11.03.08 til berørte naboer, organisasjoner og myndigheter. Innspill til planarbeidet /merknader til plan. Merknadene er vedlagt saken (vedlegg 9). Nedenfor beskrives kort innholdet i uttalelsene: Statens Vegvesen Generell merknad om trafikksituasjon og støy, og forutsetter ny uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn. Buskerud Fylkeskommune, Utviklingsavdelingen. Uttaler seg negativt til riving av de tre bolighusene Bergstien 53a, 53b og Wintherbakken 9. (Det opplyses feilaktig i brevet at alle disse tre villaene er tegnet av Bjarne Thinn Syvertsen. Forslagstiller opplyser at denne feilen kan ha årsak i varslingsbrevet, som kunne forstås dit hen. Fylkeskommunen er opplyst om forholdet, og uttalelsen om at ikke riving bør tillates står ved lag ihht telefonsamtale mellom saksbehandler og forslagstiller. Det uttales at en utvidelse av hageanlegget og et stilkopierende tilbygg til Lychevillaen ikke kan forsvare rivningsinngrepet. Peker på hensynet til byaksen, og at eiendommene innenfor planområdet allerede er vurdert i sentrumsplanens kulturminneregistrering. Sissel Wium-Lie - nabo Kommenterer forholdet til hagen og vegetasjon i nabogrense, og viser til naboloven Lov om rettshøve mellom grannar 3. Nils L. Natvig og Petter Natvig naboer. Er som naboer mot øst opptatt av at det ikke etableres en høy mur mellom BNR 122 og Bergstien, som vil skygge for kveldsolen deres. Johan Fredrik Brusgaard nabo. Er begeistret for planene og håper de lar seg gjennomføre. Han påpeker at husene planen beskriver revet er endret arkitektonisk fra oppføring. Fortidsminneforeningen, Buskerud avdeling Stiller seg svært negative til riving av de tre villaene Bergstien 53 A, 53 B og Wintherbakken 9. De fremholder at teknisk tilstand og nåværende eiers formål for erverv av eiendommene ikke er gangbare 3
argumenter for riving. Det presiseres at de tre byggene er en sentral del av bybildet, byaksen og Bragernesåsen. Det skrives at byggene er av svært høy kvalitet på linje med Lychevillaen, og at bevisstheten er økende i forhold til denne moderne bygningsarven. (Fortidsminneforeningen har, som Buskerud Fylkeskommune, feilaktig oppfattet alle tre husene som tegnet av BjarneThinn Syvertsen) De påpeker at Lychevillaen er en flott eiendom som har blitt godt restaurert, men at det foreslåtte tiltaket ikke gjør den til et mer vesentlig tilskudd til byens arkitektoniske kvaliteter. Administrasjonens bemerkninger og vurderinger Om tiltaket Hensikten med reguleringsforslaget er å gi eier mulighet for å utvikle Lychevillaen videre til en representativ bolig gjennom påbygging og utvidelse av eiendommen til et større hageanlegg. Gjennom dette vil det oppnås større åpenhet, lavere utnyttelse på eiendommen enn i dag. Dette er beskrevet og illustrert med plan og perspektivskisser i bilag 6. Tiltaket har som konsekvens at 3 bolighus fra 1930-tallet, registrert som bevaringsverdige, rives. Problemstillingene som reises. I forhold til kulturminner reiser dette spørsmål om: Lyche villaen hvordan påvirkes denne bevaringsverdige bebyggelsen og anlegget gjennom de tilbygginger og endringer som foreslås? Etter administrasjonens vurdering vil ikke endringene ødelegge Lyche villaen som kulturminne. Men det vil heller ikke gjøre anlegget mer verdifullt sett fra et kulturhistorisk synspunkt. Dette er bygget som en forholdsvis liten, avsluttet byvilla, og har sin egenverdi gjennom nåværende tilstand. Den slutter seg til en rekke andre murbygninger og murvillaer som ble bygget etter brannen på Bragernes, i en periode på nesten 40 år. En rekke av disse murbygningene ligger langs byaksen, og har sin avslutning i Lyche villaen. Funkisvillaene hvilket tap lider Drammens kulturhistoriske bygningsarv om de fjernes? Dette er tre boliger fra perioden 1936-38. To av dem er registrert som bevaringsverdig i klasse B høy verneverdi, et er registrert i klasse C middels verneverdi. Bygningene ligger ikke innenfor den vedtatte sentrumsplanen, som avgrenses av Bergstien, men de er så å si naboer med Sentrumsplanen. Det er kun praktiske årsaker til at Sentrumsplanen avsluttes i Bergstien. Innenfor Sentrumsplanen er bevaring gjennom bestemmelser knyttet til kulturminneregistreringen: Klasse A og B skal bevares. Klasse C bør bevares, vurderes nærmere ved søknad om endringer / riving Ved en regulering som omfatter disse bygningene er det administrasjonens oppfatning at disse kriteriene burde legges til grunn. De tre bygningene inngår i et større område som ble regulert til boligbebyggelse og utbygget i tidsrommet 1935-38. Drammensarkitekten Bjarne Thinn Syvertsen sto bak reguleringen og har tegnet en av de tre bygningene. Forslagstiller har latt utarbeide en rapport Funkisvillaer i Drammen. Dette er en kartlegging, på et litt grovt og overordnet nivå, utført av bygningsvernkonsulent Jo. Sellæg. 4
Forslagstiller mener med rapporten å vise at det er flere områder med denne typen bebyggelse, og at Drammen har en stort antall bevringsverdige eneboliger / villaer fra denne perioden. Forslagstiller konkluderer med at byggene berørt av planen ikke er enestående. Kunnskapen om boligbebyggelsen fra denne perioden, og det som er påvist gjennom denne rapporten, kan også føre til en annen konklusjon. Etter administrasjonens vurdering er villabebyggelsen ( funkisboligene ) fra 1930 tallet et viktig trekk ved Drammens identitet, kulturhistorie og arkitektur. Det kan derfor sies at vi ikke har noen av de gode eksemplarene å miste. Og de tre bygningene det her handler om har både en egenverdi og verdi som del av en helhet. Særlig markant, gjennom sin utbredelse og kvalitet, er denne funkis bebyggelsen på Bragernes-siden mellom Rebbansbakken og Lier grense. Her er det så store sammenhengende områder at flere områder bør reguleres til spesialområde bevaring. Det finnes områder langs Hans Hansens vei og langs flere av gatene øst for Bragernes kirke, i Strøtvet / Toppenhaug området. I denne sammenhengen er også området nord for Bragernes kirke viktig. Det legges opp til en snarlig kulturminneregistrering av disse områdene. Områder langs Hans Hansens vei / Rebbansbakken er allerede registrert. Byaksen - Byaksen kan sies å ende i Bragernes kirke. Men også området i åsen nord for kirken er viktig. Området danner en fond i byaksen, og bakteppet for kirken. Det er det overveiende grønne preget med mindre bygninger som danner karakteren. Større tetthet og sammenhengende bygningskropper ville endre dette bildet. I Sentrumsplanen er Byaksen vist som område som skal reguleres til spesialområde bevaringsområde / kulturhistorisk verdifull bebyggelse. Selv om det ikke har rettsvirkning er spesialområdet for Byaksen vist forlenget opp i åssiden til Wintherbakken. Det vil si at når reguleringsplanen for Byaksen utarbeides er intensjonen at det området som nå foreslås regulert ville bli tatt med i denne reguleringen. Riksantikvaren har (sist ved brev / uttalelser til prosjektet Raadhushaven ) også pekt på byaksen som verneverdig element i Drammens byplan, og viktigheten av at karakteren av fondveggen bak kirken ikke endres. Etter administrasjonens vurdering vil reguleringsforslaget som er utarbeidet og tiltaket som er illustrert kunne ivareta området som fondvegg i byaksen. Den grønne karakteren blir ikke endret, snarere forsterket. Men det kulturhistoriske innholdet, mangfoldet og tidsdybden, i byaksen svekkes ved at de tre boligbyggene fjernes Oppsummering Dersom reguleringen legges til grunn for utviklingen av området, og det illustrerte tiltaket gjennomføres er administrasjonens vurdering: Lyche villaen vil fortsatt ha en verdi som kulturminne og kulturhistorisk interessant bygning. Men påbyggene endrer den opprinnelige situasjonen, påvirker den eksisterende bygningen og svekker anleggets autentiske verdi. At de tre funkisvillaene rives vil være et tap for byens kulturhistorie og arkitektur. De tre husene er en del av en større sammenheng i dette området. De har også en egenverdi. Fjernvirkningen i byaksen, og bakteppet for Bragernes kirke endres ikke i vesentlig grad. Det eneste argumentet for å vedta en slik regulering og gjennomføre det foreslåtte tiltaket er grunneiers ønske om et mer representativt anlegg tilpasset sin situasjon og sine behov. Konklusjon 5
Administrasjonen gjorde ved oppstart av dette planarbeidet en vurdering, sammen med forslagstiller, av prosessen. Et alternativ ville være å ta planforslaget opp til politisk avklaring etter plan- og bygningslovens 30 på et skissemessig grunnlag uten at reguleringsforslag formelt ble utarbeidet og varslet. Imidlertid valgte rådmannen, i samråd med forslagstiller en prosess med utarbeiding av planforslag og varsling, for å få en mer åpen, demokratisk prosess. Det har derfor hele tiden vært klart at vurderingen av om planforslaget kunne aksepteres og viderebehandles ville komme ved denne første politiske behandlingen i formannskapet. Det er to alternativer for vedtak i denne saken: Reguleringsforslaget aksepteres så langt, og vedtas lagt ut til 1. gangsbehandling. Forslaget er så gjennomarbeidet at det formelt er godt nok til dette. Det mottatte planforslaget avvises, med hjemmel i plan- og bygningslovens 30, og det legges andre rammer for regulering av området. I hovedtrekk kan dette være: Det aksepteres noe tilbygging på Lyche villaen / Bergstien 51, forutsatt at dette underordnes bygningens bevaringsverdi og arkitektur. Hageanlegget nord for Lychevillaen holdes i hovedsak ubebygget. Noe tilbygg som underordner seg villaen og det grønne preget kan vurderes. De tre villaene tillates ikke revet, og inngår i spesialområde bevaring. Området reguleres til spesialområde bevaring, med rammer for den utvikling som er skissert her. Dette alternativet vil være i samsvar med uttalelsene fra Fylkeskommunen og Fortidsminneforeningen Etter en helhetsvurdering anbefaler rådmannen det sistnevnte alternativet. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsbilde 3. Forslagets illustrasjonsplan 4. Forslag til reguleringsplan, plankart 5. Forslag til reguleringsbestemmelser 6. Redegjørelse fra forslagstiller, med vedlegg / illustrasjoner 7. Beskrivelse av planforslaget, etter kommunens mal 8. Rapport Funkisvillaer i Drammen" 9. Innspill / uttalelser, på grunnlag av varslet oppstart av regulering 10. Utsnitt av Sentrumsplanen, med byaksen 11. Utsnitt av kulturminneregistrering Sentrum 6