RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/251-26 Arkiv: 46/2 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 30.09.2016 Klage:Ny brygge for grunneier og tre fritidseiendommer.sted: Landa Gnr. 46 Bnr. 2Søker: Pål KirkebøTiltakshaver: Jørn Amundsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 70/16 Miljø- og teknisk komité 12.10.2016 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven. Saken oversendes Settefylkesmannen i Telemark, via Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Skråfoto av området. 2 Oversiktskart 3 Situasjonskart 4 Revidert bryggetegning 5 Påklage 6 Opprettholder klage på vedtak - Ny brygge for grunneier og tre fritidseiendommer Sted: Landa Gnr. 46 Bnr. 2Søker: Pål Kirkebø Tiltakshaver: Jørn Amundsen Kort resymé Søknad om fellesbrygge for grunneier og tre hytteeiere ble først søkt om i januar 2015. Arealet på brygga var da 33 m 2. Rådmannen avslo søknaden og Fylkesmannens miljøvernavdeling uttalte seg negativt. Klagen fra søker ble avvist av Miljø- og teknisk komité, men komitéen uttalte at søknaden kunne vurderes på nytt dersom bryggas areal ble redusert. Eier søkte deretter om en brygge med et areal på 17,5 m 2 og rådmannen godkjente dette på delegert myndighet. Fylkesmannens miljøvernavdeling har påklagd vedtaket på prinsipielt grunnlag. Miljø- og teknisk komité skal ta stilling til om klagen skal tas til følge eller ikke, eventuelt om det skal stilles vilkår. Rådmannen innstiller på at klagen ikke tas til følge. Saksopplysninger Rådmannen fattet følgende, delegerte vedtak 16.02.16 (25/16): Det gis dispensasjon fra 1-8 og 11-6, jfr. 19-2 i plan- og bygningsloven, for oppføring av ny brygge som omsøkt. Søknaden godkjennes ved utførelse etter godkjente tegninger og gjeldende bestemmelser. Brygga godkjennes plassert i horisontal- og vertikalplanet som angitt i søknaden. Brygga skal utføres slik at den underordner seg naturen. Tiltaket må prosjekteres og utføres i henhold til Byggteknisk forskrift av 2010. Godkjente planer må ikke endres uten kommunens tillatelse. Søknad om ferdigattest eller anmodning om midlertidig brukstillatelse" må sendes inn før ferdigattest/brukstillatelse kan gis. Fra saksopplysningene siteres: Informasjon om planstatus Eiendommen er uregulert og har formål landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-formål) i kommuneplanen. Det er egne bestemmelser til kommuneplanen. Innenfor sjøområdene med tilhørende strandsone kan det tillates oppført en brygge på inntil 12 m 2 for å sikre adkomst til bolig- eller fritidseiendom dersom alternativ adkomst ikke finnes. Info om tiltaket Grunneier av Landa (Gnr/Bnr) 46/2 ønsker å bygge en brygge på nordsiden av Ellefsodden. De tre fritidseiendommene 46/135, 46/134 og 46/206 skal også være brukere av bryggen.
Søker opplyser om at eiendommene 46/135 og 46/134 i dag har båtplass på det aktuelle sted. 46/135 har også en falleferdig brygge der. 46/134 og 46/135 har tidligere søkt om å oppføre en såkalt Tønsbergbrygge på stedet. Risør kommune oppfattet den gang en slik «stupebrett» lignende heve-/senkebrygge, ut over vannspeilet til å virke mer privatiserende enn brygger langs land. Søknaden ble derfor avslått og søkerne ble oppfordret til å endre søknaden på dette punkt. Søkerne har ikke fulgt opp denne søknaden, men søkte i 2015 om en vanlig brygge forankret i land. Denne var prosjektert med ca. 33 m 2. Denne ble avslått på grunn av størrelsen, men det ble gitt tilbakemelding om at dersom brygga ble redusert i størrelse kunne kommunen se på saken på nytt. Stedet har i mange tiår vært benyttet som fortøyningsplass for båter, og det finnes en rekke bolter og rester fra gammel fundamentering i fjellet langs hele innsiden av odden på nordsiden som viser at det tidligere har lagt flere brygger og stupebrett i området. De fire enhetene ønsker nå å rive eksisterende, falleferdig brygge, for så å erstatte denne med en enkel langsgående trebrygge, med plass til fire båter. Størrelsen er nå angitt til 17,5 m 2 og er redusert med 8 m i lengde, samt litt i bredden. Brygga er dermed nesten halvert fra forslaget i 2015. Tiltaket er søknadspliktig etter 20-1 i plan- og bygningsloven. Naboer ble varslet og hadde ingen merknader til forrige søknad i 2015. Det ansees dermed at de ikke vil ha merknader til søknaden da endringen innebærer en reduksjon i arealet og omfanget. Det er derfor ikke sent ut nytt nabovarsel. Fylkesmannen ga uttalelse til forrige søknad og hadde merknader til tiltaket. De mener det ikke bør åpnes opp for en praksis med å tillate brygger for eiendommer som ikke grenser mot sjø og som har alternativ adkomst. Disse eiendommene bør søke å ha båtplass i felles bryggeanlegg andre steder i kommunen. Naturmangfoldloven I henhold til naturmangfoldloven 8 til 12 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap. Det skal unngås mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet og tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet. Kostnader for å hindre skade på naturmangfoldet, skal dekkes av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Vurderinger i delegert vedtak 25/16 Utforming av tiltaket Brygga får en tradisjonell utforming i trematerialer. Vi har fått opplyst at arealet blir ca. 17,5 m 2. Brygga tilpasses fjellformasjonene på en god måte. Dagens brygge blir erstattet. Dagens bolter blir erstattet. Det er i utgangspunktet positivt at tiltak skal legges mest mulig samlet og en sammenhengende brygge for 4 båter er bedre enn 4 enkeltbrygger. Arealet utgjør også mindre enn potensielt maks areal for 4 enkeltbrygger på inntil 12 m 2 hver. Vi bemerker likevel at hytter som ikke direkte grenser til sjøen og som har alternativ adkomst ikke skal ha samme privilegier til å kunne få adkomstbrygge som de eiendommene som kun har adkomst sjøveien. Vi ser imidlertid at den eiendommen som brygga ønskes plassert på har en forfallen brygge som ønskes erstattet. Det åpnes opp for inntil 12 m 2 for enkeltbrygger. Nå søker de om en felles brygge på 5,5 m 2 større enn hva som tillates, men denne skal betjene 4 eiendommer. Dette arealet ansees å være ganske beskjedent i forhold til at det skal betjene 4 eiendommer.
100-metersbeltet til sjø Statens skjerpede holdning til vernet av strandsonen er for å bevare ubebygde strekninger i 100- metersbeltet mot privatisering. Den omsøkte brygga legger fysisk beslag på en større del av Ellefsodden enn nåværende båtfester (bolter) og enkle brygge. Konsekvensen av å tillate en brygge på 17,5 m 2 for 4 båter er at større del av odden kan oppleves som privatisert. Det vil videre kunne føre til en presedens for andre områder i kommunen hvor hytter som ikke grenser til sjøen ønsker brygger for fortøyning av båter. Det er adgang i kommuneplanen for å gi tillatelse til brygge på inntil 12 m 2 for fritidseiendommer som ikke har alternativ adkomst. Selv om disse bryggene også er med på å privatisere, blir det sett på som nødvendig med en adkomstbrygge for de hyttene som ikke har annen alternativ adkomst. Det understrekes at hyttene her har alternativ adkomst på land i form av bilvei. De har dermed større anledning til å ha båt i felles bryggeanlegg andre steder i kommunen. Vi ser imidlertid at en overskridelse på 5,5 m 2 for å kunne betjene 4 eiendommer ikke er av så stor grad at det vil føre til en vesentlig større privatisering enn en enkeltbrygge på 12 m 2. Brygga får heller ikke så stort areal eller utforming at den vil kunne bli benyttet til andre formål enn adkomstbrygge. Fordelene for hytteeierne er at de kan gå til båten i stedet for å kjøre med bil og at det blir lettere adkomstforhold via sjøveien. Vi kan ikke se at de hensyn som byggeforbudet i strandsonen er ment å ivareta, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene er større enn ulempene med en brygge som er 5,5 m 2 større enn normalt. Formål i kommuneplan Tiltaket er ikke i tråd med formålet i kommuneplanens arealdel. Eiendommen er avsatt til formål landbruks-, natur- og friluftsområde. I kommuneplanen er det anledning til å anlegge en brygge på inntil 12 m 2 for eiendommer som grenser til sjø og som ikke har alternativ adkomst til sjøveien. Hensikten med formålet er å ivareta fellesinteressene, slik som blant annet strandsonen, for allmennheten. Vi kan ikke se at en brygge på 17,5 m 2 vil privatisere så mye mer enn en på 12 m 2 at hensynet bak formålet i kommuneplanen settes vesentlig til side. Det er i tillegg fordeler for hytteeierne som ansees større enn ulempene. Naturmangfoldloven Direktoratet for Naturforvaltning sin naturbase viser at det er registrert forekomster av ålegress rett utenfor der brygga tenkes oppført. Selve brygga vil ikke gi negative konsekvenser for ålegresset og akterfortøyninger eksisterer per i dag. Det er like mange båter som vil ligge fortøyd langs odden som det har vært. Vår vurdering er derfor at ålegresset ikke vil bli berørt i større grad enn det blir per i dag. Dispensasjonsvurdering Basert på vurderingene ovenfor, kan vi ikke se at summen av ulempene overgår fordelene med en felles brygge for de 4 hytteeiendommene, samt at økningen i arealet er beskjedent i forhold til hva som aksepteres som adkomstbrygge for en eiendom. Naturmangfoldlovens prinsipper er ivaretatt ved at ingen av de registrerte forekomster med ålegress vil bli berørt i større grad enn i dag og det eksisterer en brygge på samme sted per i dag som erstattes av den nye. Inngrep i landskapet er beskjedent og holdes til kun det nødvendige med forankring av brygge.
Hensynet bak byggeforbudet settes ikke vesentlig til side da det allerede eksisterer en brygge og flere båtfester der i dag, som nå blir erstattet av den nye brygga, som ikke fører til at opplevelsen av området i større grad blir privatisert. Vi mener det foreligger grunnlag for å innvilge dispensasjon for oppføring av ny erstatningsbrygge på inntil 17,5 m 2. (Sitat slutt) Klage Vedtaket ble påklagd av Fylkesmannens miljøvernavdeling innen tre uker og klagen er således rettidig. Fylkesmannen er part i saken og har klagerett. I klagen henvises det til arealet den forrige søknaden omhandlet, dvs. 33 m 2 og 18 m lengde. Kommunen tok derfor kontakt med Fylkesmannen for å avklare om klagen fortsatt sto ved lag etter at areal og lengde var redusert eller om Fylkesmannen fortsatt ønsket å påklage vedtaket. I brev datert 21.09.16 bekrefter Fylkesmannen at de ønsker å opprettholde sin klage med vekt på at tillatelsen vil gi økt grad av privatisering, påvirkning på naturlandskapet og allmennhetens mulighet for bruk av området samt faren for presedens. Se vedlagt klage og brev fra Fylkesmannen. Klagen går i hovedsak ut på at oppføring av brygge strider mot nasjonal strandsonepolitikk. Det er lagt vekt på at odden, hvor brygga søkes bygd, i dag har et naturpreg og at brygga vil privatisere odden. Fylkesmannen legger også vekt på presedensvirkningen av å tillate brygge nr. 3 på en og samme eiendom gjennom dispensasjon. Det vises til de statlige planretningslinjene for strandsonen og at byggeforbudet som hovedregel skal praktiseres strengt og dispensasjoner unngås der presset på arealene er stor. Fylkesmannen mener at behov for båtplasser bør løses i fellesanlegg etter forutgående planprosesser og ikke ved å bygge flere og spredte brygger på enkelteiendommer etter dispensasjon. Det vises også til at det ikke har vært praksis i Aust-Agder for å tillate brygge nr. 2 og 3 på eiendommer. Klagebehandling Fylkesmannen viser spesielt til to punkt i sin klage. Den første omhandler privatisering. Første gang det ble søkt om ny fellesbrygge, var arealet på 33 m 2 og lengden på brygga var 18,0 m. Rådmannen avslo denne søknaden med begrunnelse i bl.a. privatisering av odden. Komitéen delte rådmannens vurdering og tok ikke klage fra søker til følge. Fylkesmannens justisavdeling stadfestet kommunens vedtak. Den nye søknaden viser en brygge med 10,0 m lengde og et areal på 17,5 m 2. Rådmannen godkjente denne søknaden og det er dette vedtaket fylkesmannen har påklagd. Begrunnelsen for å innvilge søknaden er referert ovenfor i delegert vedtak 25/16. Vi kan ikke se at en fellesbrygge for fire eiere med et areal som kun overstiger areal for enkeltbrygger med 5,5 m 2, som erstatter bestående brygge og som er trukket inn fra odden, vil privatisere området i særlig større grad enn i dag. Situasjonen i dag er at to av de tre fritidseiendommene har båtplass på samme sted, den ene eieren har også en falleferdig brygge her. I området finnes i tillegg bolter og rester av gammel fundamentering i fjellet langs hele innsiden av oddens nordside. Den falleferdige brygga skal rives og erstattes med fellesbrygga. Ny brygge vil, målt på kart, strekke seg omtrent 2,5 m lengre mot øst og 2,5 m mot vest, enn den gamle brygga. Fellesbrygga vil ligge godt inntrukket i bukta og selve odden vil ligge ubebygd. Sør- og vestsiden av odden, som anses som mest attraktiv for å legge til med båt eller benytte til bading fra land, vil fortsatt være upåvirket. Rådmannen kan ikke se at graden av privatisering øker i så stor grad at tiltaket bør avvises. Dels er området bebygd med brygge i dag og dels blir bestående båtplasser samlet. Det blir én ny båtplass i området. For allmennheten blir det etter rådmannens vurdering, ingen stor endring og dermed heller ingen økt grad av privatisering.
Det andre ankepunktet til Fylkesmannen er prinsipielt. Fylkesmannen legger stor vekt på presedensvirkningen av å tillate brygge nr. 3 på en og samme eiendom gjennom dispensasjon. Rådmannen deler for så vidt denne vurderingen, men viser til at endringen fra dagens situasjon er relativt liten og at det er lagt vekt på dette punktet. Den eksisterende brygga skal rives og fellesbrygga må kunne sies å få et lite areal, 17,5 m 2, fordelt på fire eiere. Kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse anbefaler at det lages fellesbrygger framfor mange enkeltbrygger. Ideelt sett bør fellesbrygger gjennomføres etter forutgående planbehandling, noe som er gjort innerst i Sevikkilen, men når avviket fra dagens situasjon er såpass liten som i dette tilfellet, er det etter rådmannens vurdering, grunnlag for å behandle søknaden som dispensasjon. LNF-formålet i kommuneplanen Det drives ikke landbruk på odden og eneste forekomst av viktig naturtype er ålegras i sjø. Jfr. ovenfor vil ikke situasjonen i forhold til ålegraset bli forverret. Det er først og fremst hensynet til friluftsformålet som er relevant i saken. Odden har fine områder for allmennheten mot sør og vest. På nordsiden ligger det allerede i dag ei brygge og flere båtfester. Vedlagte bilder viser at denne delen av odden allerede er privatisert. Når bryggas areal nå er redusert og skiller seg relativt lite fra areal som tillates for enkeltbrygger, kan vi ikke se at allmennhetens mulighet for å benytte odden til friluftsformål vil bli satt vesentlig til side. Ved å samle båtplassene på ei brygge, vil området bli mer ryddig. Arealene mot vest og sør vil fortsatt kunne benyttes. Byggeforbudet i strandsonen Presset på brygger er stort i kommunen og det anbefales at det lages felles bryggeløsninger framfor mange enkeltbrygger. Den nye brygga vil ligge godt i landskapet og få en estetisk god utforming langs land. Det vil ikke bli noen negativ eksponering i landskapet. Fra leia i Nordfjorden vil brygga ikke bli synlig. I forhold til kulturmiljø er det ingen spesielle hensyn å ta. Det er derfor igjen, allmennhetens ferdselsmuligheter som blir det avgjørende vurderingstemaet. Som vist til ovenfor, kan vi ikke se at det vil bli vanskeligere for allmennheten å benytte odden mot sør og vest. Der brygga bygges, er området allerede privatisert. Samlet sett er det rådmannens vurdering at hensynet bak byggeforbudet ikke settes vesentlig til side. Konsekvenshensyn Det er riktig som fylkesmannen skriver at fellesanlegg for brygger bør løses gjennom reguleringsplaner. Rådmannen deler den oppfatningen. Hvis det hadde vært snakk om et stort bryggeanlegg og en stor endring fra dagens situasjon, ville også rådmannen ha forlangt regulering. Imidlertid er den faktiske situasjonen annerledes som vist til ovenfor. En tillatelse vil derfor ikke kunne sies å skape noen negativ presedens. Tillatelsen er nøye vurdert og konsekvensene er funnet til å være små. Prinsipp om antall båtplasser på eiendommen Det er også riktig at kommunen normalt ikke tillater flere enn én båtplass per hytteeiendom og at eiendommer som ikke har strandlinje må finne båtplass i regulerte fellesanlegg. Dette har vært, og er fortsatt, hovedregelen. Når rådmannen allikevel har fattet delegert vedtak om dispensasjon i dette tilfellet, er det fordi grunneier og to av hytteeierne allerede har båtplass på stedet, fordi eksisterende brygge (tilhørende den ene hytteeieren) skal rives og erstattes, og fordi endringen i areal er relativt liten. Brygga blir totalt på 17,5 m 2 og skal deles av fire brukere. Det er altså ingen stor brygge det er snakk om. Når brygga heller ikke kan sies å privatisere et større område og allmennheten fortsatt kan benytte de fine delene av odden som i dag, kan vi ikke se at hensikten bak kommuneplanen eller
byggeforbudet skulle bli satt vesentlig til side. Det foreligger, etter rådmannens vurdering, en overvekt av fordeler i form av at fire båtplasser samles på en beskjeden brygge uten at det går på bekostning av allmennheten eller naturtyper på stedet. I tillegg foreligger det selvfølgelig fordeler for dem som skal bruke brygga. Krav til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet anses ivaretatt. Vi kan heller ikke se at plan- og bygningslovens formålsparagraf settes vesentlig til side i dette tilfellet, begrunnet med de samme argumenter som er anført tidligere. Økonomi Saken har ingen økonomiske konsekvenser utover saksbehandlingsgebyr. Kommuneplan Etablering av brygger for hytteeiere må kunne sies å øke attraktiviteten for kommunens gjester. Det er allikevel viktig at ikke strandsonen privatiseres i for stor grad ettersom det vil kunne minke attraktiviteten for både fastboende og gjester som benytter strandsonen med båt. Folkehelse og levekår Tilgang til sjø og strandsone har positive effekter i forhold til folkehelse. Levekår anses ikke relevant for saken. Klima og miljø Endringen fra båtfester til en mindre brygge kan ikke sies å belaste klima eller miljø i særlig grad. Næringsperspektiv Ikke relevant. Rådmannens konklusjon Klagen har ikke tilført saken nye momenter som skulle tilsi et endret vedtak. Klagen tas ikke til følge i medhold av 34 i forvaltningsloven, og oversendes settefylkesmannen for endelig avgjørelse.