SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 13.12.2012 12/193 Arkivsaksnr: 2012/4645 Klassering: L12 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR HAMREMSGRENSA TERASSE - SPARBU Trykte vedlegg: - Plankart, Prosjektpartner Midt-Norge AS, datert 02.11.2012 - Reguleringsbestemmelser, Prosjektpartner Midt-Norge AS, datert 02.11.2012 - Planbeskrivelse, Prosjektpartner Midt-Norge AS, datert 02.11.2012 - Rapport støy, RG-prosjekt, datert 26.11.2012 - Sjekkliste ROS-analyse, Prosjektpartner Midt-Norge AS, datert 05.12.2012 Ikke trykte vedlegg: - Forhåndsuttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 14.09.2012 - Forhåndsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 03.09.2012 - Forhåndsuttalelse Statens vegvesen, datert 25.09.2012 - Forhåndsuttalelse NTE, datert 12.09.2012 - Forhåndsuttalelse NVE, datert 05.09.2012 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Hamremsgrensa terrasse i Sparbu til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, biblioteket på Dampsaga, kommunens heimeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: 01. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02. Nord-Trøndelag Fylkeskommune 03. Statens vegvesen, Region midt 04. NTNU Vitenskapsmuseet 05. NTE Nett 06. NVE, region Midt-Norge 07. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag 08. Skjækerfjell reinbeitedistrikt
09. Sametinget 10. Telenor Servicesenter for nettutbygging 11. Repr. barn og unges interesser i plansaker 12. Rådet for funksjonshemmede 13. Steinkjer eldreråd 14. Kommunens trafikksikkerhetsutvalg 15. Naboer Torunn Austheim rådmann Svein Åge Trøbakk plansjef
Saksopplysninger: På oppdrag fra grunneier av gnr 30, bnr 204, Lars Hjelde, og forslagstiller Prosjektpartner Midt-Norge AS, har arealplanlegger Per Anders Røstad utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Hamremsgrensa terrasse i Sparbu. Formålet med planen er å tilrettelegge for bygging av ett leilighetsbygg med inntil 10 leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder. Oppstart av planarbeidet ble varslet i august 2012. Planområdet ligger på vestsiden av E6 i Sparbu sentrum, ved krysset E6/fv. 253, som vist i figuren. Området fremstår i dag som et ubebygd naturområde som delvis er gjengrodd av busker og kratt, men der arealet er relativt flatt, har gode solforhold og er velegnet for småhusbebyggelse/leiligheter. Bebyggelsen rundt består i hovedsak av småhusbebyggelse, men der nærmeste nabo i sør består av et tidligere snekkeri/verksted, og som i dag hovedsakelig benyttes som lager. Planstatus og eierforhold Gjeldende plan i området er reguleringsplan for Sparbu grendesenter, og med kommunedelplan for Sparbu/Mære som underliggende arealplan. I begge disse planene er området er angitt som industriområde, men den aktuelle tomta har imidlertid aldri vært benyttet til industriformål og anses i dag som svært lite aktuell til dette. Planen er på grunn av formålsendringen vurdert opp mot 4 i forskrift om konsekvensutredninger (jfr. pbl 12-3 3.ledd), men utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 3,8 daa og inneholder: boligbebyggelse i form av ett leilighetsbygg i to etasjer, totalt 10 leiligheter garasjeanlegg tilhørende leilighetene med inntil 11 plasser boder tilhørende leilighetene 12 private parkeringsplasser, hvorav 2 er reservert bevegelseshemmede
lekeplass som primært er beregnet som småbarnslekeplass for beboerne miljøtorg energianlegg/trafo privat kjøreveg Adkomst Ny adkomst etableres fra kommunal veg, Hamremsgrensa, som angitt i plankartet. Hamremsgrensa er en blindveg med 7-8 boenheter i dag og har følgelig liten trafikk. Teknisk infrastruktur Det eksisterer kommunalt VA-anlegg med ledig kapasitet i området Trafo eksisterer i planområdet, og areal avsettes for denne VA-ledninger, strømkabel, og evt. andre kabler/trekkrør ivaretas internt på området Trafikkforhold Hamremsgrensa tar av fra fylkesveg 251 like etter avkjørsel fra E6. Det er etablert gangveger sør for krysset E6/fv. 251 gjennom Sparbu sentrum på begge sider. I nordlig retning av E6 er det gangveg kun på østlig side og som i dag opphører ved eldresenteret like nord for planområdet. Det er imidlertid planlagt forlengelse av denne fram til Mære sentrum og videre nordover i ny reguleringsplan for E6 Sparbu Vist. Det er god tilgang til offentlig transportmidler i området - relativt sett innenfor Steinkjer kommune. Barn- og unges interesser Lekeplass tilrettelegges innenfor planområdet og er primært tiltenkt mindre barn tilhørende det nye leilighetsbygget. Det er 1,5 2 km til Mære barneskole/barnehage/idrettsanlegg, avhengig av transportmiddel og valg av vegtrase. Til skolen er det ca. 1,5 km langs lokalveger og 2 km via E6. Det er ellers kort veg til grøntområder egnet for lek og rekreasjon, og naturen for øvrig, i Sparbu sentrum. Universell utforming Veger, adkomst og felles utearealer utformes slik at de tar hensyn til alle brukergrupper, uavhengig av spesielle tilpasninger og hjelpemidler. Naturmangfold og friluftsliv Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige naturverdier innenfor området. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden.
Saksvurderinger: Generelt Det er registrert relativt stor etterspørsel etter boligenheter av denne type i områdene Sparbu/Mære, og beliggenheten anses som sentral og attraktiv gjennom sin nærhet til kommunikasjonsmidler og infrastruktur for øvrig. Tiltaket imøtekommer etterspørselen i stor grad, samtidig som det vil være et viktig bidrag i kommunens uttalte strategi om styrking av grendesentrene. Omdisponering av det aktuelle område fra industri- til boligformål anses lite problematisk fra kommunens side fordi området ikke har vært benyttet til det tenkte formålet siden forrige regulering for over 30 år siden. Samtidig har etterspørselen etter industriarealer av denne størrelse i Sparbu/Mære vært minimal i denne perioden. Kommunen anser dessuten det endrede formålet som en tilpasning til nærområdet for øvrig siden det i all hovedsak består av småhusbebyggelse fra før. Etablering av ny industrivirksomhet midt i eksisterende boligbebyggelse anses i dag som lite ønskelig generelt. Alternativ bruk og hensynet til jordverninteresser har vært vurdert av enhet landbruk fordi arealet er jorddekt og av høg bonitet. Området har imidlertid aldri vært oppdyrket og det vurderes som lite aktuelt som drivverdig areal som dyrket mark på grunn av områdets størrelse og arronderingsmessige forhold. Grunnforhold Ras i området anses som lite sannsynlig på grunn av områdets beliggenhet og omgivelsenes flate topologi, men aktsomhet i forhold til mulig kvikkleireområder i nærheten bør tas hensyn til slik NVE anbefaler i sin forhåndsuttalelse. I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for E6 Sparbu Vist tidligere i år ble det identifisert områder som ikke tidligere var kartlagt i nærheten Sparbu/Mære og kommunen ønsker derfor å understreke viktigheten av at slik vurdering av fagpersonell blir gjort. Tiltakshaver har da også hensyntatt dette og har spesifisert i reguleringsbestemmelsene at geotekniske vurderinger av området skal foretas innen realisering av tiltaket starter. Rådmannen anser derfor dette punktet som tilstrekkelig ivaretatt i denne fasen. Støy Støyberegninger utført av RG-prosjekt as viser at det ikke er nødvendig med ytterligere skjerming av uteoppholdsarealene på vestsiden av leilighetsbygget utover den skjerming som planlagt bebyggelse gir. Imidlertid ønsker kommunen å påpeke at planlagt bebyggelse ligger i gul sone med hensyn til fasadestøy (støynivå over L den 55 db) der det bør vises varsomhet med å tillate etablering av nye boliger, jfr. kapittel 3.2 i retningslinje for støy i arealplansaker, T-1442/2012. Støyverdier i 5 meters høyde er beregnet over dette nivået, noe som medfører at det må tas høyde for støybegrensende byggetekniske tiltak dersom det planlegges med støyfølsomme bruksformål innendørs som er vendt mot E6, f.eks. soverom (jfr. byggteknisk forskrift TEK 10). T-1442/2012 er kun er en retningslinje for håndtering av støy og er følgelig ikke juridisk bindende. Det er derfor et krav fra rådmannens side at reguleringsbestemmelsene skal spesifisere at grenseverdiene definert i T-1442/2012 skal tilfredsstilles. Dette er tatt inn i forslag til bestemmelser. Trafikkforhold og adkomst Som nevnt foran er Hamremsgrensa en blindveg med liten trafikk i dag. Trafikkmengden på den fremste delen av denne adkomstvegen kan forventes å bli fordoblet ettersom det blir en dobling av antall boenheter. Vegen er på enkelte steder smal med lite plass for vedlikehold og brøyting, og opprustning av denne kommunale vegen kan derfor bli nødvendig å vurdere nærmere uavhengig av økning i antall boliger. Sikkerhetsmessig vurderes adkomsten langs Hamremsgrensa problemfri selv om en trafikkøkning alltid medfører en viss risiko. Trafikkøkningen på fv. 251 og følgelig økningen i krysset med
E6 vurderes som liten i denne sammenheng. Adkomsten er for øvrig godkjent av både Statens vegvesen og enhet for veg, trafikk og park i kommunen. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig ivaretatt. Barn- og unges interesser Gjennom tilrettelegging av lekeplass, tilgjengelighet av områder egnet for lek og rekreasjon, og ellers sikkerhet i forbindelse med trygg skoleveg på tilgjengelige gang- og sykkelveger anser Rådmannen at hensynet til barn- og unges interesser er tilstrekkelig ivaretatt fra kommunens side. I den sammenheng er det imidlertid grunn til å påpeke at gjeldende reguleringsplan for Sparbu grendesenter tar høyde for bygging av gang- og sykkelveg under E6 ved krysset E6/fv. 253. Natur (naturmangfoldlovens 8-12) Naturmangfoldlovens 8-12 er vurdert, og en kan ikke se at planen kommer i konflikt med de temaer som her skal vurderes. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling, kommuneoverlegen, samt barnerepresentanten. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler rådmannen at planområdet omreguleres til boligformål. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.